【完全版】賃貸併用住宅の費用はいくら?建築費・初期費・メンテナンス費を解説!

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1つの建物にマイホームと賃貸部分を併用して建てる「賃貸併用住宅」。

ご自宅の敷地の有効活用を希望される方や住宅ローン返済の負担を家賃収入で少しでも軽くしたいという方など、多くの方に注目されている土地活用方法の一つです。

しかし気になるのが、コスト。
読者のみなさま、特にこれから賃貸併用住宅を建てようと計画されている方は、「実際に費用がどれくらいかかるか」お知りになりたいことでしょう。

賃貸併用住宅を建てるということは、賃貸住宅のオーナーになる、つまり賃貸住宅の経営を始めるということです。建てて終わりではありません。

賃貸併用住宅には、建築費に加え、初期費用やランニング費用、メンテナンス費用がかかります。
マイホームだけの場合に比べ、賃貸併用住宅は賃貸部分も含むことから、通常の自宅では発生しない費用も生じます。さらに建てた後の収支も考えておく必要があります

この記事をお読みいただき、建築費に加え、初期費用やランニング費用、メンテナンス費用として、どのような費用項目があるのかをご理解いただけば、「賃貸併用住宅にはどれくらいの費用・予算が必要か」が把握できるようになるでしょう。

検討前~計画の段階で費用についての情報収集をきちんと行い、ぜひ理想の賃貸併用住宅を実現させてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1. 建築費とトータル費用の目安

まずは、建てる際にかかる費用について解説いたします。
賃貸併用住宅の建築費坪単価の目安は以下のようになります。

構造 坪単価(延床面積当たり)※
木造 坪75~110万円
軽量鉄骨 坪80~120万円
重量鉄骨 坪90~130万円

※仕様・オプションによって変動します。

その他、「2章 初期費用の目安」で解説する初期費用として、建築費の5%程度を見込んでおくのが通常です。
よって、建築費の1.05倍がトータル費用の目安と想定しておいてください。

例えば、下記のような条件で賃貸併用住宅を建てた場合、建築費の目安は約6,400万円と計算できます。

  • 土地(課税標準額:5000万円)

面積:80坪
建ぺい率:80%

  • 建物

構造:重量鉄骨
延床面積:64坪
階数:3階建て
自宅部分55%とワンルーム6戸

  • 建築費・総工費の計算(坪単価100万円の場合)

建築費:6,400万円(設計料込)
総工費:6,720万円

建築費については、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使うと、最大7社のハウスメーカー・建築会社で見積比較することが可能です。

HOME4U土地活用

HOME4U 土地活用」は、施工品質の高い国内の大手ハウスメーカー・建築会社多数と提携しており、価格はもちろん建物の構造やデザインなどを含めた複数プランの提案をまとめて依頼することができます。それらを比較検討することで、適正な費用で賃貸併用住宅を建てることができます

また、大手ハウスメーカー・建築会社は、竣工後のアフターメンテナンスもしっかりしているので、優良な資産を形成することが可能です。

施工品質が高く、アフターメンテナンスも充実したハウスメーカーを見つけることができるので、まずはHOME4Uを使ってプラン請求をすることから、賃貸併用住宅の費用を含めた計画をスタートさせることをオススメいたします。

2. 初期費用の目安

この章では、賃貸併用住宅を建てる際に必要な初期費用の目安について解説いたします。
1章でもご紹介した通り、初期費用は建築費の約5%が目安です。

内訳を先にご紹介すると、下記のような項目になります。

項目 費用目安
ボーリング調査費用 1ポイントあたり80万円~100万円程度
(建物の構造によってはかからない)
設計料 工事費に対して1~3%程度
(ハウスメーカーの場合、建築費にすでに含まれていることが多い)
印紙代 3~6万円
水道分担金 100万円前後(賃貸部分が4戸程度、口径不足の場合)
火災保険料 建築費の5%(建物構造・立地・契約期間など条件によって異なる)
登記関連費用 数十万円~(固定資産税評価額、借入の金額によって異なる)
不動産取得税 数十万円~(固定資産税評価額、控除適用の有無によって異なる)
入居者募集費用 全戸の家賃1か月分(賃貸仲介の仲介手数料の場合)

それでは、詳細をご説明いたします。

2-1. ボーリング調査費用

建物の建築では、建築物の規模や地盤の状況によって杭工事が必要となることがあります。

杭工事が想定される場合、着工前にボーリング調査(地盤調査)費用が発生します。

ボーリング調査とは、地盤の固い支持層が地下何メートルに存在するかを調べる調査です。
支持層がどれくらいの深さにあるか分かることで、杭の長さが決まり、工事費も決まってきます。

ただし、ボーリング調査は、木造2階建てのような軽い建物だと行われないことが多いです。

2階建てでも重量鉄骨で建てるようなケースでは、ボーリング調査が必要となる場合もあります。
ボーリング調査費用は、1ポイントあたり80万円~100万円程度かかります。
調査すべきポイントの数や場所は、設計者から指示がなされます

2-2. 設計料

賃貸併用住宅を建てる際は、設計料も発生します。
ハウスメーカーに依頼する場合であっても、設計料は発生し、請負工事契約の中で一つの費用項目として計上されます。

ハウスメーカーの設計料は、通常の設計事務所に依頼するよりも、かなり安くなることが特徴です。

ハウスメーカーの設計料は、工事費に対して1~3%程度が目安となります。
マンションのように工事費総額が高ければ1%となり、賃貸併用住宅のように工事費総額が小さければ3%程度となるようなイメージです。

設計料が請負工事契約の費用項目として含まれている場合には、工事費と一緒に支払うことになります。

2-3. 印紙代

請負工事契約書には、印紙を貼る必要があります。
印紙税は請負工事金額によって、以下のように定められています。

契約金額 本則税率 軽減税率※
100万円超200万円以下 400円 200円
200万円超300万円以下 1千円 500円
300万円超500万円以下 2千円 1千円
500万円超1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円
契約金額の記載のないもの 200円 200円

※2014年4月1日~2020年(令和2年)3月31日まで

印紙代を節約したい場合、「注文書」と「注文請書」の方式で行うこともあります。

注文書とは、発注者から請負工事会社に対して発注の意思を表明する書式です。
それに対して注文請書とは、請負工事会社から発注者に対して受注の意思を表明する書式となります。

注文書は、印紙税が課税される課税文書ではないため、発注者は印紙を貼る必要がありません。
一方で、注文請書は課税文書となるため、請負工事会社は印紙を貼ることになります。

発注者としては印紙を貼らなくてよくなるため、「注文書」と「注文請書」の方式を取る方もいます。

2-4. 水道分担金

水道分担金とは、水道の利用申込に際して自治体の水道局に納付しなければならないお金です。

賃貸併用住宅では、アパート部分に複数戸に水道を供給しなければならないため、引込の口径を太くする工事が発生することがあります。

現状の水道管の口径で不足している場合には、水道分担金が必要です。
水道分担金は自治体や戸数、既存の引込管の口径等によっても異なりますが、賃貸部分が4戸程度でも100万円前後になることもあります。

2-5. 火災保険料

賃貸併用住宅では、建物の火災保険料を竣工時に一括で支払うケースが多いです。
火災保険料は、本来、毎年発生するランニングコストですが、長期一括契約をすると金額が安くなるため、竣工時にまとめて支払うことが良くあります。

初期費用の負担を軽くするために、毎年の支払に分散したい方は、長期一括契約を選択しなくても問題はありません。

近年は、火災保険とともに地震保険にも加入する方も増えています
地震保険は火災保険の加入が前提となるため、地震保険だけの加入というのはできない保険です。

賃貸併用住宅は自宅も兼ねていますので、地震保険も加入することをおススメします。

尚、建物オーナーが火災保険に入っていたとしても、賃貸部分では借主にも火災保険の加入を義務付けることが通常です。

借主が原因で火災が起きてしまった場合には、貸主は借主に損害賠償請求を行いますので、その備えとして借主も火災保険に加入させることが商習慣となっています。

2-6. 登記関連費用

登記関連費用には、「登録免許税」と「司法書士手数料」が発生します。

登録免許税

登録免許税とは、登記を行うために法務局に支払う税金です。
登記を司法書士に依頼した場合、登録免許税は、一旦、司法書士に預け、司法書士が法務局へ代理で支払います。

登録免許税は、新築建物の「所有権保存登記」と「抵当権設定登記」の2種類で発生します。

  • 所有権保存登記
    所有権保存登記とは、新たに生じた不動産について初めて行なわれる所有権の登記のことです。
  • 抵当権設定登記
    抵当権は、ローンを返済できなくなった場合に銀行が優先的に弁済を受けることができる権利です。
    抵当権設定登記とは、抵当権が設定されていることを第三者に公示するための登記になります。

登録免許税は、以下の計算式で計算されます。

建物の保存登記の登録免許税 = 課税標準額(固定資産税評価額※)×0.4%

※建物の固定資産税評価額は新築請負工事金額の50~60%程度が目安となります。

抵当権設定の登録免許税 = 課税標準額(債権金額)×0.4%

司法書士手数料

登記は司法書士に頼んでしまった方が、早くて確実なので、新築時の登記は司法書士に依頼することが通常です。

知っている司法書士がいない場合、ハウスメーカーに依頼すると、紹介してもらえます。
司法書士手数料は、建物の保存登記や抵当権設定登記を合わせると、概ね6~7万円程度です。

土地活用プラス コラム
“登記の種類と住宅ローン”

自宅部分が全体の50%未満となっている場合には、自宅部分が50平米以上で、かつ、自宅部分を区分所有として登記を行うと、自宅部分で住宅ローン控除を利用することができます。

登記は、通常、一戸建てやアパートの場合は、所有者が単独であれば1棟全体を「単独登記」します。
複数人で共有していれば、「共有登記」を行います。

区分所有とは、分譲マンションのように構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物を指します。

区分登記」とは、1棟の建物のうち、区分所有部分をそれぞれ分けて行う登記です。

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される税金特例です。

ただし、住宅ローン控除の適用要件の一つに、「居住用と居住用以外の部分があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること」という要件があります。

自宅部分が全体の50%未満の賃貸併用住宅では、そのまま1棟の建物として登記してしまうと、住宅ローン控除を利用することができなくなります。

そこで、自宅部分のみを独立して区分所有することで、その自宅部分の「区分所有建物=100%自宅」とします
そうすることで、「2分の1以上が居住用」ということになり、住宅ローン控除が利用できるようになるのです。

2-7. 不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課す都道府県税です。

不動産取得税は、建物竣工後、半年経過した頃に都道府県から納税通知書が届き、支払う税金となります。毎年払う固定資産税とは異なり、1回のみ課税されます。

不動産取得税の計算式は以下の通りです。

  • 不動産取得税の基本式

不動産取得税 = 課税標準額(固定資産税評価額)×税率

ただし、各戸の床面積が「40平米以上240平米以下」であれば1戸あたりの不動産取得税は以下のように計算されます。

  • 1戸あたりの不動産取得税

不動産取得税 = (1戸あたりの固定資産税評価額-1,200万円)×3%

2-8. 入居者募集費用

アパート部分では、最初に入居者募集費用がかかります。

入居者募集費用とは、不動産会社に支払う賃貸仲介の仲介手数料ですので、全戸の家賃の1ヶ月分が生じます

ただし、管理方式として家賃保証型サブリースを選択していると、賃料の免責期間という形で入居者募集費用を負担することになります。

家賃保証型サブリースとは、一定額の家賃が毎月保証される形の管理方式です。
家賃保証型サブリースの賃料免責期間は、3~6ヶ月程度となります。

2-9. 初期費用総額の目安をシミュレーション

初期費用は建築費の5%が目安であることを1章および2章冒頭でご紹介いたしました。

実際に、1章冒頭でご紹介したものと同様の条件で80坪の土地に3階建て重量鉄骨賃貸併用住宅を建てた場合の初期費用総額の目安を計算してみると、約320万円という結果になり、「建築費の5%」が目安になることがわかります。

ボーリング調査費用(重量鉄骨なので必要):80万円
設計料(ハウスメーカーの場合):190万円(請負工事金額に含むため、初期費用には含めない)
印紙代:3万円
水道分担金(口径不足):80万円
火災保険料(地震保険にも加入):16万円(5年契約)
登記関連費用(区分登記):41万円
不動産取得税(建物のみ):60万円
入居者募集費用(管理委託の場合、不動産会社に仲介依頼):36万円

3. 毎月かかる費用(ランニングコスト)

3章では、毎月かかる費用(ランニングコスト)について解説いたします。

項目 費用について
管理費 管理委託:家賃の5%
パススルー型サブリース:入居者の賃料から5%を差し引いた形で建物オーナーに賃料が支払われる
家賃保証型サブリース:満室時の想定賃料から17%程度差し引いた形で建物オーナーに賃料が支払われる
固定資産税および都市計画税 課税標準額に基づき計算するため、物件によって異なる。「小規模住宅用地」軽減措置の適用対象かどうかも影響。
ローン返済 金利、借入額、返済期間によって異なる。

3-1. 管理費

賃貸部分の管理を管理会社に委託する場合、管理会社に支払う管理費も発生します。

管理には、「管理委託」と「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3種類があります。

管理委託
管理委託は、管理会社に管理を委託する方式で、管理料は家賃の5%が相場です。
パススルー型サブリース
パススルー型サブリースとは、一度管理会社に賃貸部分を全て賃貸し、管理会社が転貸する形式の管理方式を指し、入居者の賃料から5%を差し引いた形で建物オーナーに賃料が支払われます。
家賃保証型サブリース
家賃保証型サブリースも、転貸借による管理です。
家賃保証型サブリースでは、満室時の想定賃料から17%程度差し引いた形で建物オーナーに賃料が支払われます。

実質的な管理料としては、管理委託もパススルー型サブリースも同じです。
パススルー型サブリースでは入居状況によって管理会社からの賃料が変動しますが、家賃保証型サブリースでは入居状況に関わらず賃料が固定となるという違いがあります。

3-2. 固定資産税および都市計画税

毎月かかる費用として、土地と建物にそれぞれ固定資産税および都市計画税が毎年発生します。

土地については、住宅用地の軽減措置が適用されることになるため、更地のときよりも安くなります。

固定資産税について、詳しくはこちらの記事をご参照ください。

アパートやマンションの賃貸経営で固定資産税はどう変わる?

3-3. ローン返済

ローンを借りて賃貸併用住宅を建てる場合、ローンの返済が発生します。

ローンの返済額は、借入金額や借入期間によって異なります。

自己資金割合が多く、借入金が少ない場合には、毎月のローンの返済額は低いです。
また、借入期間が長いほど、毎月のローンの返済額は低くなります。

賃貸併用住宅では、一般的に自宅が50%以上だと住宅ローンで借りることができます。
住宅ローンは35年という長期固定のローンがありますので、住宅ローンで借りた場合、毎月の返済額が小さくなります。

一方で、住宅ローン以外のローン(アパートローンなど)の場合、借入期間は建物の耐用年数として定めている銀行が多いです。

例えば、木造住宅の耐用年数は22年です。
同じ金額を借りても、22年と35年では、毎月の返済額は35年の方が小さくなります。

一般的に、適正な返済比率は、自宅では額面年収に対して20%以内です。
また、アパートのような賃貸物件では家賃収入に対して50%以内になります。

毎月の返済額が上記の合計額以内であれば、適正な返済額の範囲といえます。

3-4. ランニング費用総額(年間)の目安をシミュレーション

1章冒頭でご紹介したものと同様の条件で、80坪の土地に3階建て重量鉄骨賃貸併用住宅を建てた場合のランニング支出総額の目安を計算してみます。
年間約350万円(借入金返済額も含んだ場合)と計算できます。

管理費(管理委託の場合):22万円

固定資産税および都市計画税
土地:85万円
建物:54万円

ローン返済(35年住宅ローン、団信加入、頭金1000万円の場合、家賃6万×6戸)
返済額:190万円(確定申告上の経費とはならない)

ランニング費用は、家賃収入と支出のバランスを検討する上でも一つの指標となります。

4. 賃貸部分のメンテナンス費用の目安

賃貸部分を含め、室内や建物のメンテナンスにかかる費用も数年に一度のペースで生じます。

項目 費用目安
クロスやフローリングの貼替費用 1室あたり6~8万円程度/5~6年に一度
給湯器の交換費用 1戸あたり10万円程度/10年に1度
外壁塗装 200万円~/10~15年に1度

4-1. クロスやフローリングの貼替費用

建物オーナーは、一般的に5~6年に一度のペースで、退去のタイミングに合わせてクロスやフローリングの貼替を行います
費用の目安としては、1室あたり6~8万円程度です。

賃貸部分は、借主が故意に損傷させた部分については借主負担で原状回復を行うことが基本です。
原状回復とは、借りたときの状態に戻して返すことを指します。

一方で、自然発生的に生じた経年劣化については、貸主側で修繕を行います。
何をどこまで建物オーナーが負担すべきかについては、国土交通省の定める「PDF原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に照らし合わせて決めることが通常です。

クロスやフローリングの自然損耗は、借主に負担させることができないことになります。

4-2. 給湯器の交換費用

比較的大きな修繕費用として、給湯器の交換費用も生じます。

給湯器の交換時期は、概ね10年に一度のペースです。
1戸あたり10万円程度しますので、賃貸部分が4戸あれば40万円かかります。

4-3. 外壁塗装

賃貸併用住宅では、外壁塗装も定期的に行う必要があります。

外壁塗装は自宅だけならやらない人も多いですが、賃貸部分もある賃貸併用住宅では、入居状況にも影響するため、外壁塗装は行った方が良いです。

外壁塗装は、概ね10~15年に一度のペースで行います。
金額としては、2階建てで大きめの戸建て住宅のような賃貸併用住宅では200万円程度となります。

まとめ

いかがでしたか。
「賃貸併用住宅にはどれくらいの費用・予算が必要か」について解説してきました。

建築費に加え、初期費用やランニング費用、メンテナンス費用として、どのような費用項目があるのかをそれぞれ把握いただけたでしょうか。

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本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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