賃貸付き住宅を成功させるコツとは?資金計画から出口戦略まで徹底解説

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自宅の一部を賃貸住居として利用する賃貸付き住宅(賃貸併用住宅)。自宅の敷地を有効活用して家賃収入を得る方法として注目されています。

しかし、いざ賃貸併用住宅を建てたいと思っても、自宅・一般的なアパートと違ってどんなポイントをおさえて建てるべきかがわからなかったり、どのような間取りにすればよいかと悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。また、本当に安定した家賃収入を得られるのかを心配している方もいらっしゃるかもしれません。

この記事では、賃貸併用住宅の建築を検討している方に向けて、家賃収入をしっかり確保するための間取りの工夫や資金計画の立て方、注意すべきポイントなどについて詳しく解説します。
長期にわたって安定した家賃収入が得られるよう、事前にしっかり計画を立ててください。

1.賃貸付き住宅とは

賃貸付き住宅とは、自宅と賃貸用の住居部分の両方を併用して建てる住宅のことを指します。賃貸併用住宅(ちんたいへいようじゅうたく)とも呼ばれています。

例えば、子供が独立して夫婦ふたり暮らしには自宅が広すぎると感じ、コンパクトな家に住み替えを検討するタイミングで、賃貸付き住宅に建て替えることがあります。また反対に、子供と同居することになって二世帯住宅にしたいと思ったことをきっかけに、将来活用のしやすい賃貸付き住宅を建てることを考える方もいらっしゃるかもしれません。

その他には、相続で不動産を所有することになった方が、自宅兼賃貸として活用するケースもあり得ます。

賃貸部分をどう配置するかはさまざまです。2階建ての場合は1階部分を賃貸・2階以上を自宅にする横配列タイプや左右の縦配列タイプ、中層階(3~5階)にして2階以上を賃貸にしたり、最上階を自宅にするパターンなどがあります。

2.賃貸併用住宅のメリット・デメリット

賃貸併用住宅にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

2-1.メリット

メリットとしては、次のようなことが挙げられます。

  • 自宅部分を50%以上にすると、住宅ローンで建物全体を建てられる場合がある
  • 自宅部分の割合分は住宅ローン控除が適用できる
  • 家賃収入をローン返済に充当できる
  • 将来的な収入源として見込める
  • 家族構成の変化に対応できる(子世帯の住居にする、賃貸に戻すなど)

賃貸併用住宅の大きなメリットのひとつは、家賃収入でローンの返済を見込めることです。
100%自宅だけの建物を建てたときには、ローン返済分は単純に支出となりますが、賃貸併用住宅にして賃貸部分からの家賃収入でまかなうことができれば住居費は実質の支出になりません。
全体の1/2以上のスペースが住居部分であるなどの条件を満たせば金利の低い住宅ローンで建物全体を建てることが可能になりますし、自宅部分は住宅ローン控除を適用することもできます。

また、ローンを完済すれば、家賃は将来的に資産として貯めることも可能で、老後の資金としても期待できます。賃貸スペースは、将来的に子世帯と住むための二世帯住宅に変えるなど、家族構成の変化にも柔軟に対応できそうです。

2-2.デメリット

一方、賃貸併用住宅には次のようなデメリットがあると考えられます。

  • 建築費用がかかる
  • 家賃収入がないときはローン返済の負担が大きい
  • 入居者の管理が必要(トラブルなどもあり得る)
  • アパートローン利用だと金利が高め

自宅部分と賃貸部分の両方を含めて建築するため、建築面積も広がり、費用は一般的な戸建てよりも割高になりがちです。3階~5階建てなど中層にする場合は、一般的なアパートやマンションを建てる以上に建築費がかかってしまう可能性もあります。

ローン返済がある場合、家賃収入があれば一部をまかなうこともできますが、空室が出てしまい家賃収入がない期間があれば、ローン返済の負担が大きくなります。住宅ローンを利用できない場合はアパートローンの利用が考えられますが、金利が高めに設定されている、審査のときに事業計画や資産価値を査定されるなど、住宅ローンに比べて条件や手続きが不利になります。

この他、入居者とトラブルが起きてしまうリスクもあります。また、賃貸部分の管理費がかかることも考慮する必要があります。

賃貸住宅のメリット・デメリットについては、こちらの記事もご参照ください。

賃貸併用住宅経営で失敗する理由とは?対応策もあわせてご紹介

3.賃貸併用住宅で気を付けるポイント

賃貸併用住宅を建てるときには、建てる地域の周囲をリサーチすることが大切です。賃貸ニーズがある地域なのかも、事前に調べておかなければなりません。また、中層階の建物を建てられる地域なのかは必ずチェックしておくべきです。

その他、次の2つの点がポイントとなります。

  • 間取りの工夫
  • 資金計画の考え方

それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1.間取りの工夫

賃貸併用住宅を建てる上で、間取りの工夫は必須項目です。自宅と賃貸の区画をどのようにすれば双方とも暮らしやすいのか、しっかり検討することが大切です。

賃貸部分の入居者にとって、オーナーが同じ建物に住んでいることで管理が行き届いていたり、防犯面でのメリットがあったりしますが、中にはオーナーとの距離感を気にする方もいるかもしれません。入居者が集まりやすく、かつお互いに暮らしやすい環境づくりがポイントです。

賃貸部分の間取りを検討する際は、近隣のニーズに合うものにします。単身世帯や新婚・DINKS世帯、ファミリー世帯、どれが最も適しているか検討してください。駐車場や駐輪場、集合ポストやゴミ収集場など、共有スペースをどのように確保するかも大事です。敷地が限られている場合は、自宅部分と賃貸部分、双方の共有で使う場所があるケースもあります。

賃貸併用住宅の間取りについては、こちらの記事もご参照ください。

賃貸併用住宅で失敗しないための3つの間取りパターンで注意点を解説

3-2.資金計画の考え方

賃貸部分での家賃収入を増やしたいと考える方は多いかもしれませんが、家賃収入が多い=部屋数が多いということなので、その分建物の建築費用もかかります。一般的な戸建て住宅よりも費用は高くなるため、自己資金とローン返済、家賃収入のシミュレーションをしっかりと行い、慎重な資金計画を立てることをおすすめします。

また、満室か空室ありかで収支が大きく変わってしまいます。家賃収入が見込めないときの返済方法なども計画しておいてください。

賃貸併用住宅の費用については、こちらの記事もご参照ください。

【完全版】賃貸併用住宅の費用はいくら?建築費・初期費・メンテナンス費を解説!

4.将来的な活用方法も建てる前から検討しておくと吉!

賃貸部分で入居者を募集し続けるためには、定期的に修繕するなどメンテナンスにも費用がかかります。
ローン返済にめどがたったら、別の活用方法を検討しておくのもおすすめです。

4-1.子世帯もしくは親世帯と同居する

賃貸併用住宅は、実は子世帯、親世帯との同居に向いています。
一般的な戸建ての二世帯住宅は、浴室やトイレ、キッチン、リビングなどを共有することがあり、お互いのプライバシーが完全に確保されるわけではありません。しかし賃貸の一部を子世帯、親世帯が利用することで、独立した空間でありながら身近で暮らすことができます。

高齢の親世帯と暮らす場合は、自宅と同じフロアにすることができれば安心ですし、室内を自由に改装できるように計画しておけば、最も適した間取りで快適に生活できるでしょう。干渉しすぎず、かつ距離感の近い同居生活が期待できます。

4-2.全部を賃貸にする

所有者の高齢化や介護などで自宅部分を使わなくなった場合、自宅部分も含めて全部屋を賃貸にする方法もあります。

自宅部分を広くとってある場合は、家賃とのバランスもかんがみて一般的な賃貸の広さに改装する必要があるかもしれません。自宅部分を賃貸に転用する可能性が高い場合は、住みやすさを確保しつつ、リフォームなどにお金がかかりすぎないよう、建てる前から間取りや広さを調整しておくとよいでしょう。
周辺地域のニーズも考慮して検討してください。

4-3.賃貸住宅として売却する

建物そのものを賃貸住宅として売却する方法もあります。その際、自宅部分をそのままに賃貸併用住宅として売却しても、なかなか売りにくいことが想定されますので、場合によっては、自宅部分も一般的な賃貸住宅に改装する必要が生じるでしょう。
中古の賃貸住宅は、投資を目的とした方などに一定の需要があると考えられます。

売却がよいか、賃貸物件として所有し続けるのがよいか、将来的に収益物件として相続するかどうかも検討しながら進めるようにしてください。

5.理想の賃貸付き住宅を建てるためには、どこに依頼すればいい?

ローン返済を家賃収入でまかなうことが期待できる賃貸併用住宅ですが、実際に建てたいと思ったらどこに依頼すればよいのでしょうか。次のポイントに注目して検討することをおすすめします。

  • 賃貸併用住宅建築と賃貸経営のノウハウを持つ会社
  • 賃貸とローンの収支計画を出せる会社
  • 将来的な活用法のアドバイスができる会社
  • 事前の下調べから完成後のアフターフォローまで面倒見のよい会社

まずは、賃貸併用住宅を建てるノウハウ持っている会社に依頼することは重要です。自宅部分と賃貸部分を併せて建てる際、お互いが暮らしやすい環境を計画できないと、賃貸部分の入居率に影響してしまいます。家賃収入はローン返済に大きくかかわるため、大事なポイントといえます。

また、ノウハウを持っていることに加えて、建築費と家賃収入、ローン返済などの収支計画も提示できることが求められます。しっかり収益を出せる計画になるかどうかは重要です。ある程度の長期にわたりシミュレーションできる会社に依頼してください。

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まとめ

賃貸併用住宅についてメリット・デメリットや、失敗しない建て方のポイント、依頼先の選び方などについてご紹介しました。

ローン返済(の全部もしくは一部)を家賃収入でまかなえることや、ローン返済後は安定収入を確保できる可能性があるため魅力的ですが、空室にならない工夫や将来的な活用方法、出口戦略など、長い目で見て計画することが大切です。

HOME4U 土地活用」を活用して、収支計画から間取り、出口戦略まで細かく相談できるハウスメーカーや建築会社を選び、賢く賃貸付き住宅建築の計画を進めてください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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