お得に建てて安定家賃収入も!賃貸併用住宅で住宅ローンや控除を賢く活用する方法とは?

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

自宅でありながら家賃収入も得られる賃貸併用住宅。自宅の敷地などの土地活用方法として、注目されています。

賃貸併用住宅を建てる場合、多くの方がはじめに気にされるのが初期費用・建築費です。「ローンを組めば、賃貸併用住宅経営が実現しそう」「手持ちのお金はある程度残しておきたいので借入して建てたい」と調べていても、一般的な住宅とは違うため、ローンに関する情報はそう多くありません。

賃貸併用住宅でも住宅ローンを利用することは可能です。住宅ローンを利用して建てれば、住宅ローン控除も適用できます。ただし、利用には条件があります。
また、アパートローンの利用も多くの場合で同時に検討されます。

本記事では賃貸併用住宅を住宅ローンでお得に建てたいと考えている方に向けて、住宅ローンの適用要件、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するための条件・ポイントなどを解説します。

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際の注意点やポイントを把握して、賃貸住宅経営の計画を進めてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に賃貸部分と自宅部分がある住宅のことです。

自宅に住みながら家賃を得ることができるため、毎月のローン返済の負担を和らげることができ、収益化を目指せるというのが大きな魅力です。しかも、住宅ローンを利用したり管理を工夫できれば、一般的な賃貸住宅(アパート・マンションなど)よりもお得に賃貸住宅経営が可能になります。
ただし、大家さんと入居者との距離が近すぎることによる問題が起こることもあります。

2.賃貸併用住宅を建てる際に使えるローンの種類と特徴

賃貸併用住宅の特長として、条件を満たせば住宅ローンを利用できる場合もあるという点が挙げられます。
もちろん、一般的な賃貸物件に使えるアパートローン(不動産投資ローン)の利用も検討可能です。

アパートローンと住宅ローンのそれぞれの特徴や違いについて、詳しくご説明します。

2-1.アパートローン(不動産投資ローン)

アパートローンは、投資用物件の取得のために利用できるローンです。

取得する物件を担保に融資を受けるという点は住宅ローンと同じですが、投資用のため、お金を貸す側からすると住宅と比べてリスクが高いと考えられます。そのため、金利は高く設定されており、借入期間も短くなることが多いです。

アパートローンについて、詳しくはこちらの記事をご参照ください。

これで完璧!基礎から応用まで分かるアパートローン大辞典

ローンを組んで賃貸併用住宅を建てる場合、できるだけアパートローンではなく住宅ローンで建てたいと思われる方が多いのは、アパートローンより住宅ローンのほうが、メリットが多いためです。続いて、住宅ローンについて説明します。

2-2.住宅ローン

住宅ローンは、基本的に自己居住用住宅の取得の際に利用できるローンです。
住宅を担保に融資を受けることができ、金利1%で35年間など、非常に低金利で長期間借りられるという特長があります。
メリットが多いため、多くの方が住宅ローンの利用を検討することでしょう。
どんなメリットがあるのか、ひとつずつ見ていきます。

2-2-1.住宅ローンのメリット1:金利が低い

ゼロ金利政策・マイナス金利政策の影響で、住宅ローンは超低金利状態が続いています。変動であれば0.5%前後、固定であれば1%強という非常に低い金利で借りられるのが一般的となっています。(2020年3月現在)

アパートローンも物件を担保にする点は一緒ですが、投資用という性格上リスクが高いと見なされ、住宅ローンより高い金利設定となっていることが一般的です。

2-2-2.住宅ローンのメリット2:融資の審査が通りやすい

住宅ローンを利用するメリットのひとつに、アパートローンより審査に通りやすく、融資を受けやすいということが挙げられます。

アパートローンの場合は、借りる人の属性だけでなく融資を受ける物件の収益性も厳しく見られることから、簡単に融資の承認を得ることができません。

2-2-3.住宅ローンのメリット3:借入期間を長くしやすい

住宅ローンやアパートローンなど物件を担保に融資を受けるローンの場合、対象物件の法定耐用年数を基準に借入期間が定められるのが一般的です。
法定耐用年数は、居住用は非居住用の1.5倍と、居住用のほうが長い耐用年数に設定されています。
これは、自己居住用の建物のほうが大切に建物を利用すると想定されるからです。

こうしたこともあり、住宅ローンはアパートローンより長い借入期間を設定しやすくなっています。

2-2-4.住宅ローンのメリット4:フルローン希望でも利用しやすい

アパートローンの場合、融資条件が厳しくなったこともあり、多くの場合、必要額の1割~3割程度を自己資金として用意しなければならない状況です。(2020年3月現在)
一方、住宅ローンの場合は自己資金不要でも融資を受けられるものが多いことに加え、金融機関によっては登記費用や手数料なども融資を受けられるケースが珍しくありません。

自己資金が1割の場合、例えば5,000万円の物件の取得を考えるのであれば、自己資金500万円に加え、各種手数料として数百万円が必要となります。
自己資金ゼロのフルローンが金利の低い住宅ローンで組めれば、ローンでまかなえない初期費用に手持ちの資金を投入することができ、資金計画に余裕ができるという方も少なくないでしょう。

もちろん、借入額が大きくなればそれだけ毎月の返済額も大きくなってしまいます。現実的に返済できるかどうかもきちんと収支計画に落とし込んでから検討することをおすすめします。

3.賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する条件

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには、どのような条件を満たす必要があるのでしょうか。

3-1.原則、投資用物件に住宅ローンは利用できない

2-1.住宅ローン」でもご説明した通り、住宅ローンは原則として自宅取得のためのローンであり、賃貸物件の取得には利用できません。

賃貸併用住宅でも一定の要件を満たすことで住宅ローンを利用できることがありますが、この条件は金融機関によって異なるため、利用を検討している金融機関ではどのような取り扱いになっているか、事前に確認しておいてください。

3-2.自宅部分が50%以上であれば住宅ローンを利用できることが多い

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する条件として、多くの金融機関が提示しているのが「自宅部分が50%以上」ということです。
賃貸併用住宅を建てて収益を得ようとする場合、賃貸部分の割合を大きくすればするほど収益性を高めることができます。しかし住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を建てようとするのであれば、ほとんどの金融機関で設定されているこの「自宅部分が50%以上」という条件を満たす必要があります。

建物の面積、階数にもよりますが、少し広めの戸建て住宅が建てられる規模の土地であれば、「自宅部分が50%以上」という条件をクリアしやすいでしょう。
一方、戸数の多いアパートやマンションの一部を自宅とするような規模であれば、自宅部分を50%以上としてしまうと自宅が広すぎるということにもなりかねません。アパートローンをメインに融資を受け、賃貸部分を増やして収益性を上げるという選択をしたほうがよい場合もあるでしょう。

3-3.「フラット35」は賃貸併用住宅には使えない

住宅ローンのひとつに、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローン「フラット35」がありますが、賃貸併用住宅の取得ではフラット35の利用はできません。
フラット35はあくまでも自宅を購入するためのローンであり、投資用物件の取得資金には利用できないからです。

どうしても賃貸併用住宅にフラット35を利用したいのであれば、自宅部分と賃貸部分を分けて区分所有とし、自宅部分のみフラット35から融資を受けるといった方法もあります。しかし、これでは賃貸部分にはアパートローンを利用することになり、住宅ローンのメリットを最大限活用できません。

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するのであれば、民間の金融機関にフラット35以外の住宅ローンの利用をしたい旨を相談するとよいでしょう。

4.賃貸併用住宅で住宅ローン控除を利用できる?

住宅ローンには、借入額の1%分について10年もしくは13年間控除を受けられる住宅ローン控除がありますが、賃貸併用住宅で住宅ローン控除を利用することはできるのでしょうか?

住宅ローン控除の適用要件など、詳しく見ていきましょう。

4-1.住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、一定の要件を満たす住宅を購入するにあたり住宅ローンを組んだ場合、当初10年もしくは13年間について、毎年のローン年末残高の1%が所得税(と住民税)から控除されるというものです。(2020年3月現在)

一般的な性能を持つ住宅の場合、住宅ローン控除を受けられる借入額の上限は4,000万円と定められているため、1年間で最大40万円、13年間で最大520万円もの控除を受けられる制度となっています。

なお注意点としては、住宅ローン控除は所得税と住民税から控除を受けられるものなので、そもそも所得税や住民税を納めた分しか控除を受けることができません。
最初に所得税から控除を受け、まだ控除額に余りがある場合に住民税から控除を受けることができるようになっていますが、住民税については1年につき13.65万円が控除額の上限となっています。

参考:国土交通省 住まい給付金サイト「住宅ローン減税制度の概要

4-2.住宅ローン控除の利用条件

住宅ローン控除を利用するには以下のような条件を満たす必要があります。

  • 新築又は取得から6カ月以内に自宅の用に供し、各年の12月31日まで住んでいること
  • 合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 延床面積50平米以上であること
  • 延べ床面積の2分の1以上が自己居住用であること
  • 10年以上の借入期間があること

参考:国税庁タックスアンサー「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

上記条件の中に「延床面積の2分の1以上が自己居住用であること」とある通り、賃貸併用住宅で住宅ローン控除の適用を受ける場合、全体の延べ床面積の内50%以上が自己居住用である必要があります。
これは金融機関から住宅ローンの融資を受けるための条件と同じなので、満たしやすいといえるでしょう。

ただし賃貸併用住宅の場合、借入額全体について住宅ローン控除の適用を受けられるわけではありません。
住宅ローン控除を受けられるのは自己居住用の部分のみで、控除額も面積で案分したものになる点に注意が必要です。

4-3.居住部分を区分所有することで問題を解決できることも

賃貸併用住宅のうち、住宅部分と賃貸部分とを分けて区分所有する方法があるとお伝えしましたが、賃貸併用住宅で住宅ローン控除を最大限活用しようと思えば、この方法を活用するのもひとつの方法です。

まず、賃貸併用住宅で収益性をできるだけ高めようと思えば、賃貸部分の割合を大きくする必要があります。
しかし、住宅ローンの融資条件や住宅ローン控除の適用条件のことを考えると、延床面積の2分の1以上が自己居住用である必要があります。
このため、上記条件を満たそうと思えば収益性をある程度低くせざるを得ないのですが、このとき「居住部分を区分所有する」という方法を採ることも検討してみるとよいでしょう。
建物全体で見て自己居住部分の割合が2分の1以下であっても、区分所有を対象に融資を受けるのであれば100%自己居住用とできるため、この問題を解決できるのです。

ただし、この方法だと賃貸部分についてはアパートローンで融資を受けることになるため、住宅ローンとアパートローンとの金利差も含めてどちらが有利になるか、総合的に判断する必要があるといえるでしょう。

5.賃貸併用住宅は設計(レイアウト)が重要

賃貸併用住宅は住宅ローンや住宅ローン控除の適用要件に合わせる場合は、基本的には建物のうち50%以上を居住部分にする必要があります。もちろん、土地や建物の大きさにもよるため、場合によっては賃貸部分を広く取り、収益性を優先させるという選択肢もあるでしょう。

せっかく賃貸併用住宅にするのであればできるだけ賃貸部分の収益性を高めることを目指したいと思うでしょう。そのためには、設計(レイアウト)にしっかりこだわる必要があります。

5-1.賃貸併用住宅の設計パターン

住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を建てるには以下の3つの設計パターンがあります。

  • 賃貸部分と自宅部分を上下で分ける場合
  • 賃貸部分と自宅部分を左右で分ける場合
  • 上下左右にこだわらずレイアウトする場合

それぞれどんな設計(レイアウト)になるのか、見てみましょう。

5-1-1.賃貸部分と自宅部分を上下で分ける場合

1階部分を自宅に、2階部分を賃貸にする、あるいはその逆など上下で分けるパターンです。

自宅を1階にした場合、階段を上る必要がないというメリットがありますが、一方で2階の足音が1階に響くといった問題が生じやすくなります。

逆にした場合は、毎回2階に上る必要があるというデメリットがありますが、入居者の足音を気にしなくていいはずです。一方、オーナーの生活音に対して入居者からクレームをつけられる可能性もあります。

基本的に、収益性を重視するのであれば2階部分を賃貸としたほうが入居者を集めやすいでしょう。一方、自宅部分の快適性を求めるのであれば2階部分を自宅としたほうがメリットは大きくなります。
どちらを重視するかをあらかじめ決めておく必要があるといえます。

5-1-2.賃貸部分と自宅部分を左右で分ける場合

賃貸部分と自宅部分を左右で分ける場合、壁を隔てた隣に他人が住むことになるという点に注意が必要です。

もちろん一般的なアパートやマンションであっても同じことですが、オーナーと入居者という関係性となる点に留意しなければなりません。
生活音などが響かないよう、壁に防音対策を実施することも検討してみるとよいでしょう。

5-1-3.上下左右にこだわらずレイアウトする場合

賃貸部分をシングル向けの部屋にするような場合、自宅部分以外のスペースを活用し、階の一部を賃貸部分として構成するようなこともできます。

上手に間取りを構成すれば、騒音の問題なども解決しつつ、高い収益性を実現することも可能です。

5-2.複数企業の建築プランを比較検討する

賃貸併用住宅にはいくつかの設計パターンがあることをお伝えしました。

いずれも一長一短あり、必ずしもどの設計パターンがよいということはありません。収益性を最大化したいのか、自宅の快適性も重視したいのかなど、それぞれの要望に応じて適切な設計プランを提案してくれる会社を選ぶとよいでしょう。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を利用すれば、フォームに土地の情報と土地所有者の希望などを入力するだけで、最大7社にまとめて賃貸併用住宅のプランを請求することができ、敷地を最大限活用できる建築プラン提案を複数の企業から受けることができます。

HOME4U土地活用

HOME4Uが提携している企業は賃貸併用住宅建築の実績豊富なハウスメーカーや建築会社ばかりです。土地オーナーの要望はもちろん、周辺エリアのニーズなどを踏まえ、ベストな間取りやレイアウトの提案が期待できます。
収支計画も相談しつつ、複数企業からの提案を比較検討することで、その土地にあった賃貸併用住宅建築の計画を進められるでしょう。

「賃貸併用住宅を建てたい」「自宅部分の生活を重視したい」「収益性の高いレイアウトや間取りを検討したい」といった要望は、建築プラン請求時の要望欄に記載、もしくは連絡をくれた企業に直接伝えてください。

「賃貸併用住宅はもちろん、収益を最大化できるほかの土地活用方法があれば提案してもらいたい」といった依頼も可能です。

6.まとめ

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するメリットや条件などをお伝えしました。

住宅ローンは、一般的にアパートローンより金利が低く融資の条件がよいことがほとんどです。住宅ローンで賃貸併用住宅を建てれば、返済の負担も軽くなり、収支計画に余裕ができるでしょう。条件を満たせば住宅ローン控除も受けられます。

そのためには、自宅部分が50%以上であるという条件を満たすレイアウトで設計することが重要です。

さっそく「HOME4U 土地活用」を利用して、賃貸併用住宅をはじめとする賃貸住宅の建築実績が豊富なハウスメーカーや建築会社から、土地の条件やご希望に合った賃貸併用住宅建築プランの提案を受けてみるのはいかがでしょうか。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

土地活用の相談先を探すなら
複数の大手企業へ一括プラン請求

土地活用の相談先は「建築会社」「ハウスメーカー」「専門会社」など色々あって、どこに相談したら良いか、迷うものです。
それに、あなたの土地にはどんな活用法が向いているのかも、自分ではなかなかわからないですよね。
わからないからといって、もしも一社にしか相談しなかったら…

  • 他社ではもっと高収益なプランがあるかもしれないのに、見落としてしまうかもしれません
  • その土地に適していないプランで活用を始めてしまうリスクがあり、後になって失敗してしまう可能性があります。

 

つまり失敗しないためには、できるだけ多くの相談先を見つけ、たくさんのプランを比較してから決めることがとても重要です!

「HOME4U土地活用」なら、土地活用したいエリアなど簡単な項目を入力するだけで、複数の大手企業へまとめてプラン請求ができるので、各社の提案を比べながら、収益を最大化するためのプランを見つけることができます。

しかも「HOME4U土地活用」は

  • 信頼できる業界大手企業が勢ぞろい!この顔ぶれはHOME4Uならではのラインアップ!
  • NTTデータグループが運営。19年の実績があるので、安心してご利用いただけます

 

ぜひ大手企業に一括相談して、成功への足掛かりをつかんでください!


無料で土地活用の相談をしてみる

SNSでもご購読できます

土地活用をお考えですか?
あなたの土地の収益最大化プランを大手企業最大7社がご提案!

無料で一括プラン請求