賃貸併用住宅とは?間取りを決める3つのポイントも解説

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今、賃貸併用住宅に注目が集まっています。賃貸併用住宅は、その名の通り、マイホームと賃貸物件を合わせた物件です。

賃貸併用住宅は、住宅ローンの負担を軽くしながらマイホームを手に入れられる、とてもお得な方法です。

しかも、ライフステージの変化に合わせて活用方法を柔軟に変えることもでき、相続税対策になるなど、たくさんのメリットがあります。

でも、賃貸併用住宅で失敗しないためには、いくつかのコツがあります。今回は、デメリットと解決策まで、徹底的に解説していきます。

ぜひ最後まで読んでいただき、お得な賃貸併用住宅ライフをスタートしましょう。

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1. 賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸スペースで建物一棟が構成されている住宅のことを指します。

自宅として生活しながら家賃収入を得ることができるため、月々のローン返済や老後のための資金にできたりする点に注目が集まり、話題となっています。

また、将来的に二世帯住宅とするために自宅を建ててしばらく使用しないスペースを賃貸にするなどもケースとして多いです。また自宅の相続税対策をしたい人にもおすすめの方法です。

ただし、賃貸併用住宅ならでの問題点もあります。ご自身の自宅として住みながら他人に賃貸場合は、生活上でのトラブルが起こる可能性も考えられます。

また、賃貸需要のない場所に土地を持っている方や、空室管理の手間がかかてしまう等の問があり、あまり向いていません。ご自身の目的にあった最適な方法なのかは慎重に検討する必要があります。

2. 賃貸併用住宅の4つのメリット

賃貸併用住宅が注目されているのには、理由があります。賃貸併用住宅には大きく4つのメリットがあります。

  • 家賃収入をローン返済に充当できる/li>
  • ライフスタイルに合わせて変化させやすい/li>
  • 敷地を最大限に有効活用できる/li>
  • 相続税対策として効果的

それでは、それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1. 家賃収入をローン返済に充当できる

賃貸併用住宅の最大のメリットは、家賃収入をローン返済に充てられることです。

住居費は、生涯支出の約4分の1を占めると言われています。賃貸併用住宅は、この住居費を抑えることができるので、家計バランスを大きく改善します。

計画によっては、家賃収入だけでローンを返済できることもあります。

また、ローン返済が終われば、もちろん家賃収入は頼れる安定収入になるので、老後の備えにもなります。

土地を購入してマイホームを建てる場合にも、賃貸併用住宅ならば家賃収入を見込んで計画できるので選択肢が広がります。

予算の都合であきらめていた人気住宅地にマイホームを持つことも、賃貸併用住宅なら可能になるかもしれません。

2-2. ライフスタイルに合わせて変化させやすい

賃貸併用住宅は、ライフスタイルに合わせて変化させやすい住宅です。

例えば、当面は賃貸併用住宅として利用し、将来は二世帯住宅として利用することも可能です。

あるいは、賃貸部分がワンルーム住戸であれば、お子様の受験期の勉強部屋として利用するなどの応用も利きます。

賃貸併用住宅は様々な間取りが可能なので、ライフステージの変化に応じて住宅の使い方を柔軟に変化させられるのが魅力です。

2-3.敷地を最大限に有効活用できる

賃貸併用住宅は、マイホームを建てるだけでは敷地が余ってしまう場合に、敷地を最大限に活用できるメリットがあります。

敷地が広すぎても普段は困らないかもしれませんが、実は余っている敷地にも固定資産税・都市計画税などの固定費用が発生しています。

敷地を有効活用していないということは、その土地は「マイナスの資産」になっているともいえます。

土地が余っていると感じなくても、3階建てを建てれば、もっと土地を有効活用できるかもしれません。

土地を最大限に活用しないのは、とてももったいないことです。

2-4. 相続税対策として効果的

賃貸併用住宅は相続税対策としても有効です。

そもそも、相続税の計算では、現金よりも土地を持っているほうが有利です。税務署が定めている基準によると、土地の相続税評価額は、時価の8割程度になるからです。

さらに、賃貸併用住宅では、相続税評価額が下がる仕組みがあります。

2-4-1. 「貸家の評価減」と「小規模宅地等の評価減」

賃貸併用住宅は、「貸家の評価減」が適用されるので、貸している土地や建物の評価額が低くなります。賃貸用の不動産は、自用の場合よりも、建物は30%減額され、土地は約20%減額されます(土地の減額割合は地域によって異なります)。

また、一定の要件を満たせば、賃貸部分の土地は「小規模宅地の評価減」により、200平米まで50%減額されます。

つまり、賃貸併用住宅では、賃貸部分の評価額が減額されるので、普通のマイホームよりも相続税評価額が抑えられる仕組みになっています。

2-4-2. ローン残高の控除

賃貸併用住宅の建築のためにローンを借り入れていれば、ローン残高を相続財産からマイナスすることができます。

例えば、相続財産評価額が合計1億円、ローン残高が5千万円であれば、正味の相続財産は5千万円に抑えることができます。

3. 賃貸併用住宅4つのデメリットと解決策

メリットの多い賃貸併用住宅ですが、やはりデメリットもあります。

ただし、実はこれらのデメリットは、工夫しだいで回避できるものばかりです。

言い換えれば失敗しやすいポイントなので、事前にしっかり押さえておけば安心です。
ポイントは4つです。

  • ローン借入額が大きくなる
  • 空室リスクが心配
  • 賃貸管理の手間が心配
  • 入居者との関係が心配

デメリットと解決策を合わせて解説していきます。

3-1. ローン借入額が大きくなる

普通のマイホームだけを建築する場合に比べて、賃貸併用住宅は当然建築費が嵩むので、ローン借入額が大きくなりがちです。借入額が大きくなると、借り入れ可能なのかと不安に思うかもしれませんね。

でも、賃貸併用住宅のローン審査では、年収や頭金だけではなく、家賃収入も含めた収支プランが審査対象になります。

また、土地の担保価値も重視されるので、土地を所有している場合には審査が有利になります。

  解決策

賃貸併用住宅はマイホームであると同時に、賃貸物件でもあります。金融機関のローン審査を意識し、初期費用はできるだけ抑えて、収益性の高い計画を立てることが重要です。

賃貸併用住宅を建てる場合にかかる初期費用などのコストについては、下記記事で詳しく解説しています。

【完全版】賃貸併用住宅の費用はいくら?建築費・初期費・メンテナンス費を解説!

3-2. 空室リスクが心配

賃貸経営で誰もが不安に思うのが空室リスクです。せっかく賃貸併用住宅を建てても、家賃収入をローン返済に回すことができなかったら困りますね。

もちろん、賃貸需要がまったくないエリアに賃貸併用住宅を建てたり、ファミリー需要が多いのにワンルームの賃貸を計画するのは失敗です。

  解決策

周辺エリアの賃貸需要をリサーチし、地域の賃貸需要にピッタリの広さ、設備を備えた賃貸物件を建築することが重要です。

もちろん、自分一人でリサーチして判断するわけではありません。

賃貸併用住宅を建築する場合は、賃貸需要も徹底調査した上で、競争力のある物件をプランニングしてくれるハウスメーカーを選ぶことが重要です。

3-3. 自主管理の場合は手間がかかる

賃貸管理には主に3種類の方法があります。管理をすべてご自身で行う場合、入居者の募集や空室対策などもすべて自分で管理しなければならないため、手間がかかります。

それぞれの仕組みとメリットをふまえて、自分に合った方法を選びましょう。

賃貸管理の方法 仕組み メリット デメリット
自主管理 ・管理を全てオーナー自らが行う。 ・節約になる
・賃貸経営に詳しくなれる。
・管理が大変。
・空室があれば家賃収入が減ってしまう。
管理委託 ・入居者募集や管理を不動産会社等に委託する。管理手数料は家賃の数パーセント。 ・あまり手間がかからない。
・サブリースに比べて手数料が安い。
・空室があれば家賃収入が減ってしまう。
サブリース(一括借り上げ) 不動産会社が賃貸部分をオーナーから一括で借り上げる。 ・空室があっても、一定額の賃料が支払われる。
・手間がかからない。
・賃料は家賃相場の80~90%程度。
・サブリース賃料の見直しの可能性もある。
・途中解約に制限がある場合が多い。

賃貸併用住宅の場合、賃貸部分の戸数が少なく、自分も同じ建物に住むことから、自主管理を行うケースも少なくありません。

ただし、賃貸経営には相応の知識が必要ですし、ある程度の時間を割くことも必要なので、時間の余裕がある場合でないと後悔しがちです。

  解決策

初めての賃貸経営なら「管理委託」「サブリース」を選べば、オーナーがやるべきことは、ほとんどありません。

初めての賃貸経営ならば、管理委託かサブリースを選び、専門の会社のアドバイスを受けながら賃貸経営を進めていくのがおすすめです。

3-4. 入居者との関係が経営や生活に影響する

賃貸併用住宅では、自分と入居者がすぐ近くに住むことになります。そのため、入居者との関係性が、良くも悪くも経営に大きく影響します。

賃貸併用住宅は、オーナー家族も、入居者も暮らしやすい建物を計画することが最も重要です。

オーナーの家族構成・生活スタイルと、入居者の生活スタイルを想像し、間取りプランを考えていけば、入居者との快適な共生は決して難しくありません。結果的に、入居者が集まりやすく、安定した賃貸収入を得ることにもつながります。

  解決策

賃貸併用住宅では、自宅と賃貸部分で入口を分けるなど、賃貸併用住宅に特化した工夫が重要です。

間取りは、自宅と賃貸部分を上下階に分ける・左右に分けるなどの様々なバリエーションが可能です。

ご自身に小さいお子さんがいて足音が心配な場合は、自宅を上層階にしないで、左右に分ける配置にしてもいいですし、1階を自宅にするのも一案です。

オーナーも入居者も暮らしやすいように、ライフスタイルに応じたプランを工夫しましょう。

賃貸併用住宅は、普通の住宅でもなく、賃貸アパートでもないので、設計力が非常に重要になります。賃貸併用住宅のノウハウを持ったハウスメーカーに、要望を伝えながらプランを作成してもらいましょう。

4. 賃貸併用住宅は住宅ローンを使ったほうが有利

賃貸併用住宅の建設のため、銀行等から借り入れをするときにはローンの種類に注意しましょう。

結論から言うと、賃貸併用住宅の建築では、建物の50%以上が自宅なら、住宅ローンを利用できるのが一般的です。

各銀行の審査基準にもよりますが、使えるならば住宅ローンを利用するのが得です。

4-1. 住宅ローンはアパートローンより有利

そもそも、建物を建てるためのローンには、「住宅ローン」「アパートローン」の2種類があります。それぞれどんな違いがあるのか、見てみましょう。

住宅ローンとアパートローンの違い

  金利 期間 住宅ローン控除
住宅ローン 1%以下の場合もある 最長35年程度 利用可能
アパートローン
(事業用ローン、プロパーローン)
2%以上の場合が多い 最長25年程度 利用できない

住宅ローンは、生活の基盤になる住居を確保する社会的要請から、極めて低い金利になっています。

しかも、住宅ローンはアパートローンよりも長く借入することができ、住宅ローン控除などの優遇制度も利用可能です。

ですので、金融機関の審査基準に当てはまるならば、賃貸併用住宅の全体について住宅ローンを利用するのがおすすめです。

なお、賃貸併用住宅の全体について住宅ローンを利用した場合、住宅ローン控除は、住宅部分の割合に応じて適用されます。

また、住宅ローン控除は、賃貸併用住宅の登記簿面積の2分の1以上が自宅の場合にしか使えないので注意が必要です。

住宅ローンの利用条件や注意点については、下記記事でさらに詳しく解説していますのでぜひご参考ください。

賃貸併用住宅で住宅ローンのメリットを最大限に活用する方法

4-2. 賃貸併用住宅全体に住宅ローンが利用できない場合

自宅よりも賃貸部分の面積が多い場合など、賃貸併用住宅の全体に住宅ローンを利用できない場合には、2種類のローンを併用することになります。

つまり、住宅部分は「住宅ローン」、賃貸部分は「アパートローン」になります。

このように、自宅よりも賃貸部分の面積が広い場合に、住宅ローン控除を適用するには、自宅部分を分譲マンションのように「区分登記」してください。

ただし、「区分登記」は建物の構造の条件があるので、事前にハウスメーカーに相談しながら計画を進めましょう。

5. 賃貸併用住宅は儲かるのか

入居者がいる限り安定した家賃収入が発生する賃貸併用住宅ですが、本当に儲かるのでしょうか。

結論、賃貸併用住宅はアパートやマンション経営のように大きな利益を生むことは難しいです理由として、貸し出せる戸数が限られているため、儲けとして得られる収入には限りがあるためです。

ただ、需要が高い物件であれば入居者も見つかりやすいので、毎月安定した家賃収入を得ることができます。それらをローンの返済や老後資金に充当できるため、安定した資産形成の方法と言えるでしょう。

5-1. 賃貸併用住宅の利回り

賃貸併用住宅の利回りは、年間の家賃収入から税金などの諸経費を引いた額を、購入時にかかった費用つまり「物件価格+諸経費」で割り、×100した割合です。

一般的なアパートやマンション経営の場合だと利回りが8%から10%といわれています。一棟すべてを賃貸に使用するわけではない賃貸併用住宅ではその半分、およそ5%の利回りを見込むことができれば、経営として成り立つと考えておいてよいでしょう。

5-2. 賃貸併用住宅の年収

賃貸併用住宅は、アパート・マンション経営と比較するとさほど儲けが多いわけではありません。そのため、希望の年収額を決めている場合は、その額から逆算して賃貸部分の世帯数や間取り、室内の設備、家賃などを決めていきます。

どういった層をターゲットにした部屋なのかによって居住年数も変わってくるため、敷金や礼金も含めて年収を増やしていくと考えるのであれば、例えば単身赴任の会社員のような居住年数の短い方に向けた部屋を準備する必要があります。

6. 賃貸併用住宅の間取りを決める3つのポイント

賃貸併用住宅は、普通の住宅でもアパートでもありませんので、最適な間取りを計画することが最も重要です。

賃貸併用住宅の間取りには、様々なパターンがあります。

  • 1階賃貸、2階自宅などの「横割りタイプ」
  • 左右に賃貸と自宅を配置する「縦割りタイプ」
  • 1階と2階半分が賃貸、2階半分と3階が自宅、などの「ミックスタイプ」

「横割りタイプ」と「縦割りタイプ」

賃貸併用住宅の間取パターン

「ミックスタイプ」

賃貸併用住宅の間取パターン

タイプは3つありますが、間取りを契約する時のポイントは下記3点です。

  • 法規制を生かしたプラン
  • 目的に応じた自宅・賃貸の比率
  • オーナーも入居者も暮らしやすいプランニング

また、賃貸併用住宅の間取りを決める際に、失敗しないための注意点については下記記事をご参考ください。

賃貸併用住宅で失敗しないための3つの間取りパターンで注意点を解説

6-1. 法規制を生かしたプラン

賃貸併用住宅のメリットの1つとして、「敷地を最大限に活用できる」ことを最初にも書きましたが、賃貸併用住宅では敷地の有効活用が可能です。

法規制を最大限に生かし、収益性の高いプランを計画しましょう。

その土地に建てられる建物面積の上限は、市町村等が様々な法律で制限をしています。

最も基本的な制限が、建ぺい率容積率です。興味があれば、建築希望エリアの法規制について、市役所等に問い合わせてみてもいいですね。

ただし、建ぺい率と容積率の他にも、10mまでの建物しか建てられないエリアや、「日影規制」という制限が決められているエリアなどもあります。

実際にどれくらいの規模の賃貸併用住宅の建築が可能なのか、算出には専門知識が必要となります。

ハウスメーカーに相談して、土地を最大限に活用するプランを提案してもらうといいでしょう。

6-2. 目的に応じた最適な自宅・賃貸の比率

賃貸併用住宅の建築目的は、人によって違いますね。

  • 住宅ローンの負担を軽くしながら、満足度の高いマイホームを建てたい。
  • 家賃収入をできるだけ増やしたい。
  • 相続税対策を重視したい。

賃貸併用住宅を建てる目的に応じて、自宅部分と賃貸部分の最適な面積比率が変わってきます。

家賃収入をローン返済に充てて、オトクにマイホームを手に入れるのが第一目的なら、自宅部分の面積を50%以上にして、アパートローンではなく住宅ローンが利用できるプランを設計しましょう。

自宅をなるべく広く設計し、賃貸部分は住宅ローンの負担を少し軽くする程度に設計するイメージです。

でも、積極的に収益性を追求したり、相続税対策を考えるならば、賃貸部分の面積はできる限り増やしましょう。この場合、家賃収入を増やすことが最優先になります。

賃貸併用住宅を建てる目的を明確にして、ハウスメーカーに相談し、目的に合った建物を設計してもらうことが重要です。

6-3. オーナーも入居者も暮らしやすいプランニング

賃貸併用住宅では、自宅部分と賃貸部分の入り口を分けて、オーナーと入居者の動線を変えるのが理想です。

自宅部分にはファミリーが暮らす予定で、賃貸部分はシングル向けの間取りの場合、生活時間の違いによる生活音への配慮も必要です。

オーナーも入居者も暮らしやすいプランニングとすることで、オーナー自身の満足度と同時に、入居者の満足度も高めて、安定した満室経営を期待できます。

7. 賃貸併用住宅の”新築と中古”の違い

賃貸併用住宅において、新築と中古のものではどのような違いがあるのでしょうか。ここでは、それぞれの特徴について解説していきます。

7-1. 新築の特徴

新築の場合は、土地選び、物件の建築から投資が始まります。大きな特徴は、時代のニーズや間取り、売りとなるポイントなどターゲット層に合わせた部屋を自分で考えて準備できることが挙げられます。

買い手の候補となる方にアピールできる最新の機能や使い勝手のよい動線など、こだわりの部分を導入しましょう。それによって、物件に特徴ができ、他の物件と比較された際に有利となります。

デメリットとしては、借主が入居するまでは家賃収入が発生しないためそれまでの建築費用や土地代を支払えるだけの資金を準備しなければならない点です。投資した額をどのぐらいの期間で回収できるかをきちんと見極めておく必要があります。

7-2. 中古の特徴

中古の場合は、元からある物件に入居者がいる場合は購入してすぐに家賃収入を得ることができます。また、購入価格が新築の建築費用よりも安いこともあり、ローンが比較的早く返済できるでしょう。

デメリットは、販売されている賃貸併用住宅の数が少ないため、希望に合う物件が見つかりにくいことです。一般的な中古住宅を購入する際よりも妥協するポイントが多くなるため、100%満足のいく物件を購入することは至難の業です。

8. 賃貸併用住宅で失敗しないための3つのコツ

賃貸併用住宅で失敗しないためには、ニーズを理解し実現するための計画・シュミレーションがとても重要です。

大きく分けて、次の3つのコツをおさえておきましょう。

8-1. 入居者のニーズを満たすこと

賃貸併用住宅の建築では、自宅部分と賃貸部分の予算配分に注意しましょう。

自分が住むことになる自宅部分に予算をできるだけ振り分けて、賃貸部分の建築費をなるべく抑えたくなるかもしれません。

でも、そもそも賃貸ニーズをとらえた競争力の高い物件でなければ、入居者は集まりません。

賃貸部分は、入居者ニーズを満たす設備、グレードを維持することが大切です。

賃貸併用住宅の成功のカギは、競争力の高い物件を計画して満室経営を目指し、収入を得ることだということを忘れないようにしましょう。

8-2. 収支シミュレーションをしっかりすること

賃貸併用住宅の計画では、長期的な収入と支出を予測した収支シミュレーションをハウスメーカーに作成してもらいます。これを「事業計画書」といいます。

この事業計画書は、銀行にも提出し、融資の審査の際に重視されます。物件の収益力が、返済能力に直結するからです。

賃貸併用住宅の建築会社を選ぶ際には、収支シミュレーションの内容についても納得いくまで説明を受けて、高収益なプランを選ぶことが大切です。

8-3. 複数の建築プランを必ず比較して決めること

ここまで見てきたように、賃貸併用住宅には、高度な設計力・提案力が求められます。

最初から大手のハウスメーカー1社に的を絞ってしっかり相談する方法もありますが、それだと初めて賃貸併用住宅を建てようとしている方には、「その建築費が妥当なのか」「他の収支シミュレーションは本当にないのか」等、見極めるのは難しいですよね。

失敗を最大限に回避するなら、「建築に関するプランは必ず複数の企業から提案を受け、比較してから決定すること」がなんと言っても大切です。

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複数のプランを比較するときには、建築費だけではなく、設計力と提案力を比較しましょう。

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9. 賃貸併用住宅の税金

一般的な住宅と同じで、賃貸併用住宅にも税金が発生します。ただ、特別な税金が発生するわけではありません。ここでは、主要となる「不動産取得税」「固定資産税」「相続税」の3点について押さえておきます。

9-1. 不動産取得税

不動産取得税はその名の通り、土地や建物といった不動産を取得した際に課税される税金です。取得時の固定資産税評価額の4%が不動産取得税額となります。

しかし新築物件の場合、一戸の床面積が50平米以上240平米以下であれば固定資産税評価額に1,200万円の控除が発生します。一定の要件を満たす中古物件にも控除が適用され、1997年4月1日以降に建築したものについては新築同様に1,200万円の控除があります。

9-2. 固定資産税

住宅の固定資産税には特例があり、一戸につき200平米までは課税標準が評価額の6分の1に減額され、200平米を超える部分については評価額の3分の1に減額されます。つまり、200平米を超える土地に賃貸併用住宅を建てる場合、一戸を200平米以内に抑え、かつ戸数を多く設定したほうが減額も大きくなります。

参照元:https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/kotei_tosi.html

9-3. 相続税

相続税は、賃貸部分に関しては評価額の減額対象となります。また土地の相続税も、賃貸部分については自宅部分の評価額を各地域で定められた割合で減額した分が評価額となります。

それに加え、配偶者や子どもが自宅の土地を相続する場合は330平米までなら評価額が80%減額する特例もあります。過度な節税とならないように法改正が行われているため、事前に実際の状況を照会しつつ確認しておくようにしてください。

まとめ

それではおさらいです。賃貸併用住宅には、大きく4つのメリットがありましたね。

  • 家賃収入をローン返済に充当できる
  • ライフスタイルに合わせて変化させやすい
  • 敷地を最大限に有効活用できる
  • 相続税対策として効果的

失敗しないためには、次のポイントを押さえましょう。

  • 入居者のニーズを満たすこと
  • 収支シミュレーションをしっかりすること
  • 複数の建築プランを必ず比較して決めること

賃貸併用住宅には様々なノウハウが必要です。

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本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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