【徹底解説】マンション投資の失敗事例一覧＆基礎知識

一口にマンションと言っても、ワンルーム・DINKS向け・ファミリー向けなど色々ありますが、投資するならワンルームがおススメです。

なぜならワンルームマンションは、投資額も手ごろで、利回りも高く、賃貸需要も高い等のメリットがあるからです。

初心者でも投資がしやすく、サラリーマンなどが副業で資産形成をするのであれば、まずはワンルームマンション投資から始めてみるのが無難です。

1. ワンルームマンション投資のメリット

最初にワンルームマンション投資のメリットについて解説します。メリットは主に以下の5つです。

1-1. 投資総額が少ない

ワンルームマンションのメリットには、投資総額が少ないというメリットがあります。

都内の物件であっても2,000万円前後で購入できる物件もあります。人によっては全額自己資金で購入できる人もいます。

そして、不動産投資は投資額のうち、自己資金割合を増やすほど安全な投資といえます。

ワンルームマンションは投資総額が少ないため、自己資金割合を増やすことができます。

安全な投資をしやすいという特徴を持っているため、本業を抱えているサラリーマンであっても、初めての不動産投資・副業として取り組みやすい物件であると言えます。

1-2. 収益性が高い

ワンルームマンションは利回りが高く、昔から比較的収益性の高い物件として知られています。

ワンルームマンションの収益性が高い理由は、その賃料単価の高さにあります。
※賃料単価とは月額賃料を部屋の専有面積で割ったものです。

単価が高いと1平米あたりの床面積の稼ぐ賃料が増えます。

ファミリータイプのような物件は、面積が広いため単価を上げることができません。仮に、75平米の3LDKを4,000円/平米とすると、月の家賃が300,000円にもなってしまいます。

毎月300,000円も家賃を払える家族世帯はそうそういませんし、300,000円も払うのなら住宅ローンを組んでマンションを購入した方が良いということになります。

広い物件は、借手を確保するために、賃料単価を下げざるを得ず、結果的に投資効率の悪い賃貸物件となってしまいます。

一方で、25平米の1Kで月100,000円の家賃を支払うことのできる人というのは多く存在します。ワンルームマンションは賃料単価を上げても貸すことができるため、投資効率が高いのです。

尚、都内は多くの区でワンルームマンションの最低住戸面積を定めています。最低面積は25平米と定めているところが最も多く、渋谷区では28平米としています。

似たような物件を選ぶ際でも、投資効率が違うことがありますので、賃料単価も良く確認するようにして下さい。

1-3. 都内は賃貸需要が高い

ワンルームマンションは賃貸需要が強いですが、中でも都内は特に賃貸需要が高いため、おススメです。

東京都は一極集中により人口が増加しており、特に単身世帯の増加は著しいものがあります。東京都政策局によると、東京都の人口は2025年がピークと予想されています。

但し、単身世帯に関しては2035年頃にピークを迎え、その後も長期に少しづつ増え続けることが予想されています。

東京では地方都市では見られないような単身世帯の増加が続いています。東京のワンルームマンションは賃貸需要が高いため、投資環境としては非常に恵まれていると言えるでしょう。

1-4. 換金しやすい

投資用のワンルームマンションは、売買も活発に行われており、市場が確立されているため、換金しやすいというメリットがあります。

一般的に、不動産は売却しにくく、換金性は悪いと言われています。

そのような中、ワンルームマンションは総額が小さいこともあり、個人投資家にとっても人気商品であることから、売買が活発に行われています。

加えて、ワンルームマンションは鉄筋コンクリート造で作られているため、頑丈で老朽化もしにくいです。

区分のワンルームマンションは修繕計画もしっかりとしているため、購入する投資家も安心感があります。

そのため、ワンルームマンションは、アパートに比べると、大きく値段が下がるようなことも少ないです。

1-5. 相続で分割しやすい

ワンルームマンションは、2戸、3戸と購入すると、相続で遺産を分割しやすくなるため相続対策としても人気です。

このように、ワンルームマンションは、1つずつの単位が小さいため、分割しやすいというメリットがあります。

しかも、同じ収益物件であるため、アパートの節税効果があることはお馴染みですがワンルームマンションでも得られる節税効果はアパートと同じです。

2. ワンルームマンション投資のデメリット

次にワンルームマンション投資のデメリットを解説します。デメリットは主に以下の5つです。

2-1. 空室の影響が大きい

ワンルームマンションを1戸だけ購入した場合、空室の影響がとても大きいというデメリットがあります。

例えば、2,000万円で1戸のワンルームに投資をしたとしても、3ヶ月間空室が発生してしまえば、その間の賃料収入はゼロになります。

更に不動産は保有している限り、固定資産税や建物の保険料といった固定費が発生します。

また、不動産投資ローンを組んでいる場合は、返済も発生します。住宅ローンを抱えている人は、不動産投資ローンと住宅ローンを自分の給料の中から返済しなければならないというリスクを負うことになります。

一方で、アパートのように戸数が複数ある物件の場合、1部屋だけ空室が発生したとしても、他に収入があるため、収入が一気にゼロになるわけではありません。

ワンルームマンションも空室の影響を下げるには、複数戸の購入が必要になってきます。

但し、戸数をアパートのように増やそうとすると、ワンルームマンションはかなり割高となってしまいます。

アパート投資とワンルームマンション投資の最大の違いはこの「空室の影響」ということになります。

ワンルームマンションは空室が与える影響がとても大きいため、空室が発生しにくい物件を選ぶことがとても重要になります。

2-2. 入居者リスクが大きい

ワンルームマンションは、独身の単身世帯をターゲットとすることから、比較的若年層の人が入居します。

これは決して一概に言える話ではないですが、若年層が入居者の場合、「家賃滞納」や「夜逃げ」、「部屋を汚く使う」、「夜騒いで近隣に迷惑をかける」、「ゴミ出しマナーが悪い」等々の入居者トラブルが発生する確率は若干高いです。

もちろん、ファミリー向け賃貸であっても、同様の入居者トラブルは起こり得ます。単身者だからマナーが悪いということではありません。

ただ、ワンルームマンションの入居者は地域コミュニティとの関りが浅いため、近隣トラブル等の抑止力は働きにくいという側面を持っています。

そのため、ワンルームマンションでは入居者審査をしっかりと行うことが重要です。管理会社を使って、入居審査を十分に行うことでトラブルを未然に防ぐ努力が必要となります。

2-3. 借入リスクが大きい

ワンルームマンションは、空室の影響が大きいことに伴い、借入リスクも大きくなってしまいます。

1戸だけの購入の場合、空室が発生すると、不動産投資ローンの返済を自分の給料や貯金の中から行うことになります。

住宅ローンを抱えているような人の場合、空室時には住宅ローンと不動産投資ローンの二重の返済が課せられます。

二重返済が長期化すると、それがきっかけで自己破産してしまう人もいます。ワンルームマンション投資に失敗をする人のほとんどが、空室をきっかけとした二重ローンの返済に陥る人たちです。

アパートだと空室の影響が小さいため、簡単に自己破産にはなりません。

このような事態を防ぐためにも、ワンルームマンション投資は十分な自己基金を準備してから行うことが重要です。

極端な話、自己資金100％で投資をする分には、心配はいりません。ローンが多くなることで、投資のリスクも上がります。

自己資金を十分に用意し、空室の発生しにくい物件を選ぶことがとても重要になります。

2-4. 怪しい勧誘も多い

ワンルームマンション投資では、なぜか昔から怪しい勧誘が多いです。悪徳会社からの勧誘が、ワンルームマンションのイメージをとても悪くしています。

ワンルームマンション投資は、きちんとした物件を選び、ちゃんとした仲介会社を通して購入すれば、決して怪しい投資ではありません。

怪しい勧誘電話は相手にせず、自分で物件を選んで、投資をする姿勢が重要です。

2-5. 多世代にわたる資産になりにくい

ワンルームマンションは、将来なかなか建替えられないため、未来永劫、子孫に引き継げるような資産とはなりません。

ワンルームマンションは、形態としては分譲マンションと同じですので、「建物の区分所有等に関する法律」に従います。法律では、マンションの建て替えでは区分所有者の4／5以上の賛成が必要です。

ワンルームマンションには、様々な事情を抱えた投資家がいるため、4／5以上の同意を得ることはほぼ不可能と言われています。

すると、ワンルームマンションは将来どうなるかと言うと、朽ち果てても壊せないということになりかねません。

一方で、アパートであれば取壊しによって子供や孫の代が新たにアパートを建て替えることができます。子孫まで代々伝えるような財産になり得るのは、アパートの方です。

ワンルームマンションは、長期に持つことはせずに、適度な期間で買い替えを行っていく等の工夫が必要となります。

3. ワンルームマンションを選ぶ5つのポイント

ワンルームマンション投資の成功のカギは物件選びにあります。良い物件に投資できれば、あとはワンルームマンションが勝手に家賃を稼いでくれます。

ワンルームマンションを選ぶポイントは、「エリア」、「立地」、「建物」、「専有部分」、「賃料」の5つです。この章では、5つポイントについて、それぞれどういう部分を見るべきか解説していきます。

3-1. エリア

ワンルームマンションに投資を行う場合、まずどのエリアに投資をすべきかが重要です。

●場所選び
オススメはやはり東京23区ですが、名古屋市や大阪市などの都心部でも構いません。

都心部の中でも、自分が良く知っている街ということが重要です。不動産は同じ街の中でも、賃貸需要の高い場所と低い場所があるため、それを見極めることのできる嗅覚が必要です。

かつて自分が住んだことのあるような街であれば、なんとなくどこが良いエリアかという嗅覚が働きます。

初めて投資するのであれば、まずは「自分が知っている中で一番都会の場所」から物件を探すことが鉄則です。

投資エリアを決めた後は、次に意識したいことは「駅」です。物件の最寄駅がどこかということが重要なポイントとなります。

●駅(路線)選び
駅を選ぶ際に、まずは路線選びから始めます。

路線選びと言っても、 エリアの中には必ず「人気の路線」があるはずなので、その人気の路線の中から物件を選びます。

人気の路線が決まったら、次に重要なのは「駅」選びです。

駅は、その人気路線の中の快速停車駅やターミナル駅、乗換駅等から選んでいきます。このような駅は、多くの人が「借りてでも住みたい」と思う便利な場所です。

※駅選びで注意するポイント

駅選びで気を付けたいところは、人気の路線でも支線は外すという点です。例えば、東京の丸ノ内線には中野坂上から方南町へ向かう支線が出ています。

丸ノ内線自体は人気路線であるため投資をしても構いませんが、支線となると話が少し変わります。支線となると、電車の連絡が途端に不便となり賃貸需要が落ち込みます。

あくまでも本線の中からアクセスの良い駅を選ぶことがポイントです。

また、始発駅に関しても、慎重に判断すべきです。

始発駅は座って通勤できるという点で、ファミリー層には人気が高いですが、始発駅は往々にして中心部から遠いという欠点を持っています。

始発駅は遠いため、利便性を求める単身世帯にはそれほど人気が高くないことがあります。

例えば、東京の都営浅草線の西馬込駅を選ぶのであれば、中心地にある人形町駅を選んだ方が良いという判断になります。

但し、銀座線のような都心しか走っていない路線に関しては、もちろん始発駅は超優良駅ということになります。

まずは、投資対象エリアを人気の路線の中の良い駅に絞るということが重要です。

3-2. 立地

2つ目に考慮したいのが立地です。

●駅からの距離を考える
最初に駅から距離ですが、ワンルームマンションの場合、原則、駅から5分以内の物件を選びます。

よく、徒歩10分と言われることがありますが、実際に徒歩10分と書かれている物件を歩いて見ると、かなり遠いと思うことがほとんどです。

よって、なるべく徒歩5分以内の物件を選ぶようにして下さい。

尚、駅から距離に関しては、エリアでかなり感覚が異なります。札幌市内などは、冬場、雪で歩けなくなるため徒歩3分以内が限度です。

一方で、東京のJR中央線のような賃貸需要の高い路線では、駅から徒歩15分くらいでも投資は十分に可能です。

地域の実情に合わせて柔軟に変えるようにして下さい。

●住環境を考える
住環境は、ファミリーが住む分譲マンションでは重視されることが多いですが、ワンルームマンションでは軽視されることが多いです。

しかしながら、最近の単身者は周囲に買い物するところが一つもないような物件は敬遠する傾向にあります。

また駅に近くても周囲に風俗店やラブホテルが集積しているようなエリアも敬遠されます。

単身世帯は、平日は夜遅く帰宅するため、コンビニや深夜まで営業しているスーパーなどが近くにある方が良いです。できれば、駅からの帰宅路上にスーパー等があると良いでしょう。

さらに、駅から物件までの間に国道や高速道路、河川等があり、心理的な距離が遠く感じる物件も避けるべきです。

高架の上に高速道路が走っているような場合、街が暗い印象になります。国道や高速道路等を渡るか渡らないかで、賃料も変わってしまうエリアもあります。

街を断絶するような大きな道がある場合は、その道を渡る手前の物件を選ぶことがポイントとなります。

エリアと立地はとても重要な要素ですので、妥協せず良い物件を選ぶようにしましょう。

3-3. 建物

建物に関しても見るべきポイントがあります。

建物はグレード感が入居率に影響します。不動産会社が賃貸仲介で入居希望者を案内する際、物件の印象を最初に決めるのがエントランスです。

エントランスが綺麗にかっこ良く仕上がっている物件は、グレード感を感じさせてくれます。エントランスは自動扉でオートロックとなっていると、分譲マンションの様で印象が良いです。

ハイグレードな物件であれば、廊下が内廊下になっていることもあります。内廊下とは、廊下が建物内に入っている構造です。一般的な廊下が外部に開放されているタイプは外廊下と言います。

さらに、建物で見るべきポイントはバイク置場の有無です。バイク置場は一棟賃貸マンションの空室対策としても後から設置することも多いです。

空室対策にもなるくらいなので、バイク置場が最初から設置されている物件は、入居者も決まりやすくなります。

ワンルームマンションは、購入後に部屋の専有部分はリフォーム等ができますが、共用部分を改修することはできません。

購入後、区分所有者単体ではバイク置場は設置できないため、できれば最初から設置されている物件を選ぶのが良いでしょう。

3-4. 専有部分

専有部分についても以下の4つの見るべきポイントがあります。

3-4-1. 部屋の形

専有部分でチェックすべきポイントは、まずは部屋の形です。

ワンルームマンションは、ほとんどの物件が「羊羹切り（ヨウカンギリ）」と呼ばれる羊羹を切ったような長方形の形をした物件です。

羊羹切りであれば、特に問題ありません。同じ羊羹切りでも、間口の広い方が良い物件になります。

一方で、希に台形やＬ字型の形をした部屋も存在します。このような形の悪い物件への投資は避けるようにして下さい。

ワンルームマンションは部屋が狭いため、形の悪い部屋にベッドを置くと、デッドスペースが生じてしまいます。

形の悪い物件だと、入居希望者を案内したときに、ベッドの置場に疑問を持ち、入居を見送る人が多いです。

形の悪い物件は、入居が決まりにくくなるので、避けるようにして下さい。

3-4-2. 収納

どのワンルームマンションも、収納は共通して不足しています。よって、収納がたっぷり確保されているような物件は、かなり競争力があります。

図面を良く見て、収納が広めの物件を選ぶようにして下さい。図面の中に、「WIC」という表記があれば、収納が広めの物件と言えます。

ゆっくりくつろげるほどではないですが、「WIC」と表記されている収納は、標準的な収納と比べると、やや大きい物件が多いです。

収納が広い物件は、入居者に対して大きな魅力を与えます。他にもトランクルーム等が併設されているようなマンションも、良い物件です。

3-4-3. バス・トイレ・洗面

バス・トイレ・洗面に関しては、基本的には3つとも独立しているものを選択します。

バス・トイレ・洗面が1つになっている物件を3点ユニットと言います。バス・洗面が1つになっている物件は2点ユニットです。

これから投資をするのであれば、3点ユニットは避けてください。

3点ユニットは、入居者募集において、かなりのボトルネックとなってしまいます。最悪でも、2点ユニットまでが許容範囲です。

基本的には、バス・トイレ・洗面は3つが独立しているタイプを選ぶようにしましょう。

3-4-4. バルコニー

見落としがちな部分として、バルコニーがあります。

バルコニーはある物件がほとんどですが、敷地の狭いところに建っているワンルームマンションには、希にバルコニーが無い部屋があります。

単身者は洗濯物をバルコニーに干すことはあまり行いませんが、ゴミをバルコニーに置いておくことは、よく行います。

単身者は、定期的にゴミを捨てられずゴミを溜め込んでしまう人も多いです。そのような人がバルコニーの無い部屋を借りてしまうと、すぐに部屋中がゴミだらけとなってしまいます。

図面を見るのに慣れないとバルコニーが無いことを見過ごしがちです。ワンルームマンションでは、バルコニーが必ずしもあるわけではないため、注意して図面を確認するようにして下さい。

3-5. 賃料

ワンルームマンション投資は、賃料も意識して物件を選びます。

良い立地にこだわり過ぎると、だんだんと場所が良くなり過ぎて、賃料が高くなることがあります。

ところが、そのような高級物件を購入するのは、逆にリスクが高いです。

例えば、都内などでは麻布などに芸能人が住むような単身用の高級物件が存在します。

このような部屋を借りる人は、ほんの一握りであるため、空室が発生すると次がなかなか埋まらないという現象があります。

また、高級物件は景気変動の影響を受けやすく、不景気となると真っ先に賃料が下がります。

住宅の賃料はオフィス賃料と異なり、景気変動の影響は受けにくい特徴を持っていますが、住宅でも高級物件となると景気の影響をモロに受けるという特徴を持っています。

ワンルームマンション投資においては、入居者の主なターゲットは独身の社会人です。学生でも芸能人でもありません。

例えば、都内のワンルームマンションであれば、家賃としては月10万円程度が独身サラリーマンの適正に支払うことのできる家賃です。大阪であれば、月7～8万円程度が一つの目安となります。

空室リスクや家賃下落リスクを抑えるためには、独身サラリーマンが無理せず払える範囲の賃料帯の物件を選ぶようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか？

ワンルームマンション投資について解説してきました。

ワンルームマンション投資のメリットには

• 投資総額が少ない
• 収益性が高い
• 都内は賃貸需要が高い
• 換金しやすい
• 相続で分割しやすい

の5つがありました。

一方で、デメリットには、

• 空室の影響が大きい
• 入居者リスクが大きい
• 借入リスクが大きい
• 怪しい勧誘も多い
• 多世代にわたる資産になりにくい

の5つがあります。

またワンルームマンションを選ぶ際は、

• エリア
• 立地
• 建物
• 専有部分
• 賃料

の5つにそれぞれ見るべきポイントがあります。

これらの5つのポイントで共通して考えるべき事項は、いかに空室リスクを抑えるかという点です。

不動産投資はきちんとした物件にさえ投資できれば、実は安全な投資です。

まずは物件選びに全精力を傾け、投資の安全運転を心がけましょう。