初心者でも5分で分かる!不動産投資のメリットと注意点とは

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初心者でも5分で分かる!不動産投資のメリットと注意点とは

超低金利と円安傾向により、金融機関に預金しているだけでは収益どころか資産価値がどんどん下落していく状況にある昨今。資産運用のポイントは「貯蓄」から「投資」にシフトしています

これまではサラリーマン時代の貯えと年金で老後は安泰という時代でしたが、今や公的年金でさえリスクが無いとは言えない状況にあり、投資によって自ら資産を増やすことを考える人が多くなってきているのです。

但し、自己資金なしで気軽に始めた方の中には住宅ローンの2重返済が長期し、自己破産してしまう人もいます。この記事では、メリットだけではなく、おさえておきたい注意点をご紹介します。

不動産投資は資金計画をしっかり立てた上でスタートしましょう

1. 不動産投資のメリットと始め方をチェック

不動産投資を始める人が増えているのは何と言っても不動産会社等から助言を聞ける環境が整っているからです。投資となると誰しも「収益への期待」と「損失への不安」を併せ持つものですが、不動産投資ではその「期待」を高め「不安」を和らげられる、様々な「プロ」に相談できます。

不動産会社はもちろん、昨今は投資資金を貸す金融機関にも不動産投資の知識を持ったアドバイザーがいることが少なくありません。また、税理士やファイナンシャルプランナー(FP)といった有資格者にも相談できます。

このように多くの相談窓口があることこそ、不動産投資の大きなメリットと言えるでしょう。そのため、不動産投資を始めようかと悩んでいる初心者の方もまずは相談から始めてみることをお勧めします。

以下で手順や相談先、不動産投資を成功させるポイントなどを細かくチェックしていきましょう。

1-1. 不動産投資を始めるための手順を知ろう

不動産投資として多いのは持っている土地に「賃貸物件」を建てて、それを貸し出して家賃を得る方法です。または「投資用物件」という形で販売されている物件を購入し、それを賃貸物件として貸し出す形もあります。

入居者から賃料を受け取り、投資の収益としますが正確には、不動産の建設・購入は高額のため金融機関から借入を行うことが多く、賃料からその返済額や諸経費を差し引いた分を最終的な収益と捉える仕組みが一般的です。

不動産投資はまず、不動産会社に相談するところからスタートします。自らの土地に賃貸物件を建て、運用のサポートをしてくれる不動産会社を探しましょう。売りに出されている投資用物件を購入する場合は、物件の選定からその後の手続きなどを手助けしてくれる不動産会社を探すことになります。

不動産投資の始め方

STEP 1. 建設する物件の内容を検討する、または投資を行う不動産物件を決める
STEP 2. 資金確保のため、金融機関から借入を行う(不動産会社が紹介してくれる場合も)
STEP 3. 物件建設・購入手続き(契約)
STEP 4. 入居者募集(募集や管理まで不動産会社に任せる場合が多い)
STEP 5. 貸借契約
STEP 6. 賃料確保および借入金返済開始

このようにして不動産投資は始まりますが、STEP 1.の投資先について検討する段階やSTEP 3.の物件を建設・購入する段階はもちろん、実はSTEP 2.のお金の借り入れやSTEP 4.の入居者募集まで、不動産投資ではあらゆる場面で不動産会社のサポートを受けることになります。

1-2. 重要なポイント「入居率」は相談で探る

土地活用・不動産投資|土地活用の一括プラン請求サイトHOME4Uまずは同時に多くの意見が聞け、自分にとって良い不動産会社を簡単に探せるHOME4U土地活用(ホームフォーユー)」で業界大手から複数プラン請求を取り寄せてみましょう。各サポートを任せられる、あなたに最適な不動産会社がきっと見つかるはずです。

上記の手順で不動産投資を始め、運用が軌道に乗った場合は安定したキャッシュが入ってくることは理解できます。では、同時に考えられる不動産投資の「リスク」とはどう向き合うべきなのでしょうか。

不動産投資は物件の持つ特徴や性質によって成功・失敗が分かれます。つまり、不動産会社のベテラン社員などの「プロ」の眼があれば、どういった物件を建設する、または購入することが成功に繋がるのかをある程度見通すことができるということです。

不動産投資のキーポイントは投資家が建設・購入した物件にどれだけの入居者が入るのか、という「入居率」です。この入居率を巡るノウハウを「プロ」への相談を通じて吸収し、不動産投資に取り入れるようにしましょう。

そのためにはいくつかの不動産会社に相談して、情報を集めていく方法がお勧めです。初心者が不動産投資を始めてすぐに、入居率を高く維持できる物件というものを見極めるのはとても難しいでしょう。しかし、そういった場合に「プロ」に相談すると、見えてくるものがあるはずです。

複数の不動産会社に同時に相談することで、それぞれの異なった視点や共通する点、「プロ」でも得手不得手がある中で相談先の不動産会社は何を得意として自分の力になってくれるのかなどが窺い知れるでしょう。「HOME4U土地活用(ホームフォーユー)」のプラン請求で回答を得た不動産会社を吟味する際には「入居率」についても相談して、感触を確かめてみることをお勧めします。

2. 不動産投資では「賃料維持」のコツを知らないと損をする

「プロ」に相談することで初心者でもポイントを押さえながら取り組みやすい不動産投資ですが、ならではの注意点やあらかじめ勉強しておくべき知識といったものもいくつかあります。中でも不動産投資ならではの「投資家自身が左右できる要素」である「賃料」については特に重要と言えるでしょう。

他の投資と不動産投資で大きく違う部分や不動産投資ならではの注意点、賃料設定のコツなどから不動産投資の実情を探っていきます。

2-1. 不動産投資の最大のリスクは「損切り」しづらいこと

不動産投資で損失が発生した場合、借入金のなかでキャッシュフローが減損することになります。自己資金が減ることはありませんので、損失を改善するための対策を講じる余地が残ることがメリットです。長期的な視点で見ると、投資成績が損失を生んでいる状況でも、投資物件への追加投資などによって損失を圧縮できる可能性があります。

しかし、借入金による投資は「危険」なものでもあります。不動産投資の場合、成績が悪化すれば容易には戻りません。物件は経年劣化するものですし、不人気物件は顧客や不動産仲介会社の目に留まりづらく、更に入居者が減る負のスパイラルが生じやすいからです。

かといって、すぐに物件を売却して下り坂を転げ落ちないようにする、「損切り」をするという判断を即座にできる人はそういません。売却をしても借入金、つまり借金が残ることは確実だからです。「売却しても借金が残るなら、上がり目を待つ」という判断をしてしまうのは仕方のないことと言えるでしょう。

しかし、有効な追加投資などを行えないと、投資成績は悪くなる一方であることが多いです。借入金があったばかりに物件を売却してダメージを最小限にするタイミングを逃す。そういった状況になるリスクこそが不動産投資の最大のリスクと言えるでしょう。

2-2. 不動産投資のリスク低減術!賃料維持のコツ

前述のように不動産投資には「リスク」も存在します。しかし、反対に「リスク」を減らすためのノウハウもきちんと存在するのです。大切なのは「賃料を適切に維持する」こと。では、具体的に見ていきましょう。

ここで、不動産投資で収益を得る公式を確認してみます。

不動産投資の収益=(不動産購入のための)借入金返済額 - 賃料 = 投資収益

不動産投資の肝は、一定以上の賃料収入が確保できるかという点です。入居者が一定数いたとしても、それだけの数を集めるには大きく賃料を割り引かざるを得ないような状況だと、返済額の原資としては期待できません。また、例え賃料だけ高く維持できていても、入居者が全くいなければ賃料は結局ゼロになるので、借入金の返済にあてる原資すらなく、とたんに極めて赤字性の高い投資になります。

こうした状態を避けるべく、一定以上の入居者から賃料を得られ、一定以上の収益が生じるような「適切な賃料を維持」できるよう不動産投資家は様々な工夫をしています

入居者が退去し、次の入居者が入るまでにリフォームを行うのも一例です。前の入居者が生活したことで生じる経年劣化を解消することができるため、「(建築して)何年か経過しているけれど居室内はとても綺麗」という感想を引き寄せ、賃料維持に繋がります。また、定期的に空調などの設備を取り換えることも不可欠です。このような工夫で賃料を維持することで、安定した不動産投資を実現することができます。

以上のような工夫のノウハウも不動産会社は有しています。また、建設・購入時からの長い付き合いの不動産会社ですから、修繕等の作業自体を請け負ってくれる場合が多いです。不動産会社との連絡を密にし、情報収集を重ねながら良好な関係性を築いておくと相談もしやすくなるので、日頃から心掛けておくと良いでしょう。

3. 不動産投資では「出口戦略」も考えておこう

不動産投資にはもう一つ、押さえておくべき特徴があります。それはいつまでも自分で物件を運用するのではなく、適切な時期に売却することで投資成果を大きく向上させて終えられるということです。これは株といった他の投資にも通じる部分ですが、いわゆる「出口戦略」は時価の変動の大きい不動産を用いた投資を成功させるために特に大切になってきます。

3-1. 売却を見越してキャッシュフローを作る

不動産投資を開始した直後は難しいにしろ、建設または購入してから数年が経過して収益性が見えてきたら、何となくでも良いので売却時期を定めて、キャッシュフローの見込みを組み立てるようにしましょう。

これにともない、修繕をどのペースでどれくらいの費用をかけるか、というメンテナンス計画も組み立てることができます。前項のリフォーム計画も、不動産投資でどれだけのお金がかかっているのかを含めた出口戦略、そして「管理戦略」から見定めることができます。これらの視点を持つことが、不動産投資を成功させる上で重要なポイントです。

不動産投資ではよく「どのようにすれば儲かるのか」と聞かれます。当然賃料や入居率次第という面はありますが、このように長期的に見たリフォーム計画や売却計画と併せて考えると、より高い確率で収益を期待できると言えるでしょう。

3-2. 不動産投資のリスクを回避するには「悪いケース」を考えておくこと

とはいえ、予想できない支出が発生するのも不動産投資です。将来の売却価格や入居率などが予測した値を下回り、計画が狂ってしまうこともあります。そうしたイレギュラーは「悪いケース」をあらかじめ考えておくことでしか対策できません。

収入予定と支出予定をトントンで考えるのではなく、臨時支出前提でキャッシュフローを組み立てるのです。すると、想定収益を上回った時期を多分に作ることができるため「余裕」が生まれ、想定収益を下回った時期にはその余裕で相殺できるためやり繰りが可能になります。

一時的な損や計画の狂いに右往左往することなく、計画の下方修正や延長を経てでも最終的な損益を黒字にできるよう臨機応変に対応する。そうできるだけの「余裕」を作っていける、堅実な(言い換えれば、悪いケースの)想定をしておくようにしましょう。

また、こうした堅実な計画を立案・実行するためには、不動産会社との相談・協力が欠かせません。信頼できる不動産会社を見付けられるよう、不動産投資を開始する前の相談時に複数社を比較検討して依頼先を決めるなどの入念な手順を踏むことが大切です。

まとめ

不動産投資を始める手順や他の投資方法との違い、そして注意点と不動産投資デビューに際して押さえておきたいポイントについてまとめました。

「経験値」のない初心者のうちは、特に勘などの不確かなものに頼るのではなくプロに相談し意見を聞いて、様々なノウハウや先例を活用しながら進めていくようにしましょう。

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記事中で触れてきたように不動産投資が「良い投資」となるかは、不動産会社選びにかかっています。あなたに最適な不動産会社が見付かり、あなたの不動産投資が成功に終わるよう、この記事を参考にして頂ければと思います。

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