アパート経営のリスクを攻略!対策を知っていれば勝ち組になれる

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人気の土地活用の一つである「アパート経営」。
資産運用の手段としても、だいぶ身近なものになってきました。
でも魅力は感じているけれど、リスクが心配で最初の一歩が踏み出せない方も多いと思います。

たしかにアパート経営にはリスクがあります。
アパート経営をしている方の中には、安定した不労所得を得ている人がいる一方で、空室に悩んだり入居者の対応に頭を抱えている人もいます。
でも、うまく行っている人もたくさんいますし、家賃収入や税金対策などのメリットも多いので、やらないのはもったいないです。

では、成功しているアパートと苦労しているアパートの違いは一体何でしょうか?
それは、起こりうるリスクを回避する方法を知っているかどうかです。

そこでこの記事では、アパート経営において知っておきたいリスクと、失敗しないためのリスク回避策5ヶ条をしっかり解説していきます。
アパート経営のメリットを存分に享受するために、ぜひご参考にしてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.アパート経営で知っておきたい5つのリスクとリターン

アパート経営の5つのリスクとリターンは次の表のとおりです。

リスク リターン
・空室リスク
・入居者トラブルのリスク
・一括借り上げのリスク
・建物老朽化リスク
・災害リスク
・家賃収入
・相続税対策
・固定資産税、都市計画税、所得税の節税
・バランスのよい資産形成ができる
・生命保険の代わりになる

 

それぞれ5つずつありますが、順番に紹介していきます。

1-1.アパート経営の5つのリスク

アパート経営の5つのリスクまずはアパート経営の5つのリスクについてみていきます。
なお、リスクを回避するための対策については、2章で詳しく解説します。

(1)空室リスク

最も避けたいのは、入居者が見つからず、その分の家賃収入が得られなくなる空室リスクです。
空室が発生すると収入は減るのに、その間のローンの返済、税金、管理費、火災保険料などの固定費用は発生するため、経営に悪影響を及ぼします。

(2)入居者トラブルのリスク

家賃の滞納、隣人関係や騒音トラブルなど、入居者による様々なトラブルが発生するリスクもあります。
家賃の滞納は直接経営に悪影響を与えますが、入居者の問題行動も軽視できません。
トラブルがこじれると、問題のない住民が早々に退去してしまって、結果的に空室が増えてしまうことがあります。
最悪の場合、マナーの悪い入居者ばかりのアパートになってしまうかもしれません。
隣人トラブルを起こす入居者は、室内の使い方が悪いケースも多いため、原状回復費用や修繕更新費用が割高になってしまう確率も高まります。

(3)一括借り上げのリスク

一括借り上げ(サブリース)は、サブリース会社がオーナーからアパート一棟をまとめて借り上げた上で、サブリース会社から入居者に貸し出す形態です。
空室の有無に関わらず、オーナーは毎月一定の賃料を受け取れるというメリットがあります。

ただし、「30年一括借り上げ」「安心の家賃保証」と魅力的に宣伝されていても、サブリース賃料は30年必ず固定されるという意味ではないのが普通です
契約書には「サブリース賃料は2年ごとに見直しを行うことができる」などと書かれていることが多いです。

ヤル気のないサブリース会社を選んでしまうと、「稼働率や家賃が下がったらサブリース賃料を値下げすればいい」と考えて、熱心に入居者募集をしてくれないケースもあります。
サブリース会社から賃料の減額請求があり、実際に賃料が下がることは決して珍しくありません。
サブリース会社から賃料減額請求が来た場合、オーナーが納得できなければ、裁判で争うはめになる可能性があります。
また、修繕工事費が割高でも指定の工事会社を変更できない、礼金や更新料もサブリース会社のものになる、サブリース賃料が発生しない免責期間がある、中途解約が不可能または違約金がある…といったデメリットを知らずに契約してしまうこともあります。
サブリース契約の詳細をしっかり確認しないで契約してしまうのは大きなリスクです。

(4)建物老朽化リスク

建物の老朽化によるリスクの一つは、家賃が下がったり空室が増えたりすることです。
競争力のあるアパートなら、築年数が経過しても家賃はある程度の水準で下げ止まりますし、割安な賃料に魅力を感じる入居者も集まります。
ところが、もともと新しいだけがとりえのアパートや、傷みが目立ちやすい素材を使っていたりすると、老朽化による打撃が大きくなります。

また、建物の劣化による修繕費の発生もリスクの一つです。
築年数が経つにつれて様々な箇所の老朽化が進み、修繕が必要になります。
特に、頻繁に交換が必要な素材を使っていたり、メンテナンス費用が割高な素材を使ってしまったアパートは、修繕費が割高で老朽化リスクが高くなります。

(5)災害リスク

地震や火災だけでなく、集中豪雨や台風など、過去に例を見ないような自然災害が続いています。
こうした災害リスクに対する備えはアパート経営において非常に重要です。
火災保険などでカバーできない被害が生じると、修繕費が発生したり、家賃収入が減るかもしれません。

1-2.アパート経営の5つのリターン

アパート経営の5つのリターン アパート外観アパート経営を行うと、様々なリターンが見込めます。

(1)家賃収入

アパート経営が軌道に乗れば、長期的に安定した収入を得られます
管理会社に委託すれば手間や時間をかけないで経営することが可能なので、副業にも向いています。
人生100年時代の今、充実したセカンドライフを送るための自分年金としてアパート経営を始めるオーナーも多いです。

(2)相続税対策

相続税は、財産が多ければ多いほど負担が重くなります。
アパート経営を始めると、土地の「相続税評価額」を大きく下げることができるため、相続税対策の効果は抜群です。

土地や建物は、時価よりも相続税評価額が低めになるため、もともと相続税対策には有利ですが、アパートを建てると「小規模宅地等の特例」を利用できるのでさらに効果的になります。
「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった人が事業に使用していた土地の場合、一定の要件を満たせば200平米まで50%評価額を減らすことができる制度です。

※国税庁ホームページ「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」

さらに、アパートの建築費のためにローンを組んでいる場合、そのローンの残高がそのまま相続財産からマイナスされるため、さらに節税効果が生じます。

(3)固定資産税、都市計画税、所得税の節税

不動産を所有していると毎年発生する固定資産税・都市計画税は、積み重なれば大きな負担になります。
アパート経営を行うと、更地にしておくよりも土地の固定資産税・都市計画税が大きく下がります
アパートなどの住宅の敷地は人の生活の基盤になるものであるため、「住宅用地の減免」という制度で優遇されますが、駐車場経営ではこの優遇は受けられません。

また、アパート経営を行うと、給与所得などに課税される税金(所得税・住民税)を節税できる可能性もあります
アパート経営では、建物の価値が毎年少しずつ減っていくとみなして「減価償却費」を経費に算入できるため、「会計上は赤字だけれど、キャッシュフローはプラス」という状態になるケースもあります。
アパート経営がマイナスになった場合、赤字分を給与所得から控除することが可能です。
すると、課税対象額が下がり、給与に対する税金が安くなるので手元に残る金額を増やすことができます。

(4)バランスのよい資産形成ができる

不動産はインフレに強い資産というメリットがあります。
資産の変動リスクを回避するには、預金以外に、不動産・株式・金などの資産に分散投資すると効果的です。
なかでも、不動産はインフレに強い上に、株式のように短期間で大幅に価値が変動するリスクが低いため、アパート経営はバランスの良い資産形成に向いています。

(5)生命保険の代わりになる

アパートローンを組む時には、「団体信用生命保険」への加入がセットになっている金融機関は多いです。
「団体信用生命保険」に加入していると、オーナーにもしものことがあった場合、保険金でローンが一括返済されます。
そうすれば、家族の手元にローンなしのアパートという資産を残せるため、アパート経営そのものが生命保険となって残された家族を守ってくれるのです。
毎月の家賃収入があれば遺族の生活を長く支えることができますし、必要に応じて売却することもできます。
そのため、アパート経営を始めるのを契機に、他の生命保険契約を減らすという方も多いです。

なお、相続税対策を考えると、相続時にローンが残った方が相続財産を圧縮できるため、相続財産がかなり多い場合には団体信用生命保険に入らないほうが有利になることがあります。

2.アパート経営のリスクを回避するための5ヶ条

アパート経営のリスクは、次の5つでした。

(1)空室リスク
(2)入居者トラブルのリスク
(3)一括借り上げのリスク
(4)建物老朽化リスク
(5)災害リスク

これらのリスクを回避するためには、今からお伝えする「5ヶ条」がとても有効です。
冒頭でも述べましたが、成功しているアパートオーナーはたくさんいますが、いずれのオーナーもこれらのことをしっかり対処していますので、アパート経営を始めるなら、ぜひとも実践してください!

【リスク回避の5ヶ条】

  • 建築会社を比較検討すること
  • 管理会社やサブリース会社をしっかり選ぶこと
  • 余裕を持った収支計画を立てること
  • 計画的に積立を行って、こまめにメンテナンスすること
  • 手厚い火災保険等に加入すること

それぞれ詳しく解説していきます。

2-1.建築会社を比較検討すること

「建築会社を比較検討すること」は、空室リスク・建物老朽化リスク・災害リスクの回避に繋がります。

まず、空室リスクを減らすには、入居者のニーズに合った、競争力のある物件を設計することが欠かせません。
アパート経営の実績が多く、高いノウハウを持った建築会社であれば、アパートを建てる前に徹底した市場調査を行ってくれます。
市場調査の結果を踏まえて、ベストな間取り・設備・デザイン性・建物グレードなどを見極めるので失敗がありません。
できるだけコストを抑えつつ、入居者に選ばれる魅力的なアパートを建ててくれる建築会社を選ぶことが大切です。

アパートが古くなっても、近隣物件との競争力を維持できるアパートを建てることが大切です。
年数を経ても競争力を維持できれば、建物老朽化リスクを減らすことができます。
建築費をコストダウンすることだけにとらわれずに、汚れが目立たない建材やメンテナンスがあまりいらない素材を使ってもらえば、築年数が古くなったときの修繕費の上昇を抑えることができます。
目先の建築費の安さをアピールする建築会社よりも、トータルで有利になる建築プランを提案してくれる建築会社を選ぶことをおすすめします。

そして、建築会社選びでは、建物性能も妥協できません。
災害リスクを回避するために、耐震性や耐火性能の高いアパートを建ててくれる企業を選ぶ必要もあります。
また断熱性や遮音性などの建物の性能が良ければ、入居者が快適に暮らすことができるので長く住んでもらうことができ、結果的に高稼働を維持しやすくなります。

このように、空室リスク・建物老朽化リスク・災害リスクを回避する上で、建築会社選びは最も重要です。
建築会社選びで失敗しないためには、アパート建築の実績が豊富な複数の企業のアパート経営プランを比較検討するのがおすすめです。

HOME4U(ホームフォーユー) 土地活用」は、豊富な実績を誇る大手ハウスメーカーと連携しており、土地の所在地やおおよその広さなど簡単な項目を入力するだけで、最大7社のアパートの経営プランをまとめて請求できます。

アパート経営プラン請求サイトHOME4U

建築費だけでなく、工法、耐久性、借入シミュレーション、長期的な収支計画、修繕費、完成後のサポートや保証内容までじっくり比較してみると、一番自分に合ったプランがおのずと見極められます。
一社からしか提案を受けないと、本当にそれが最適な提案なのかわかりませんし、後から「もっと良いプランがあったかも…」と後悔することにもなりかねないので、最初の段階でしっかりと多くのハウスメーカーを比較するようにしてください。

2-2.管理会社やサブリース会社をしっかり選ぶこと

「管理会社やサブリース会社をしっかり選ぶこと」は、空室リスク・入居者トラブルのリスク・一括借り上げのリスクを回避することに繋がります。

魅力的なアパートを建てただけで安心してはいけません。
良質な管理会社やサブリース会社を油断しないで選び、アパートを最高の状態で経営することが大切です。

優良な管理会社を選べば、適正な募集条件を提案してくれますし、退去の情報が入ったら次の入居者募集を早めにかけるので、空室リスクが下がります。
また、厳しい入居審査を行って人柄を見抜き、家賃滞納や隣人トラブルを起こしそうな人を事前に回避することで入居者トラブルのリスクを下げます。
良い管理会社はトラブル処理のノウハウも持っているので、もしトラブルが発生したとしても的確な対応を行って、問題を最小限に抑えることが期待できます。

なお、すでにアパートを経営していて、上記のような良い管理会社に出会えていない場合には、「賃貸経営 HOME4U」を利用すると優良な管理会社を簡単に探せます。

一括借り上げ契約(サブリース)にする場合は、簡単に解約できないので、とにかく慎重にサブリース会社を選ぶことが大切です。
契約期間・賃料改定・解約条項・免責期間など、契約内容をしっかり確認してください。
長年管理を任せることになるので、会社の規模や安定性も調べたほうが安心です。

サブリース会社を変えたい場合、値下げの打診が来ても承諾せずに、サブリース会社のほうから解約したいと言ってもらうのを待つ方法でうまくいくこともあります。
でも、サブリース会社が適正と主張する家賃で粘られたら裁判で争うしかないため、最初の段階で失敗しないように良心的なサブリース会社を慎重に選んでください。

2-3.余裕を持った収支計画を立てること

「余裕を持った収支計画を立てること」は、空室リスクと建物老朽化リスクの回避に繋がります。

中長期的に収益を確保し、ローンを無理なく返済できればアパート経営は成功です。
築年数が浅いうちは収支に余裕があるのが普通なので、問題は築年数が経過してからです。
建物が老朽化して家賃がある程度下がり、修繕費も上がってくることを考慮して、長期的に余裕を持った資金計画を立てておくことが必要です。

あらかじめ一定の空室が発生する前提で、無理なく借入を返済できるような収支計画を立てておくことが大切です。
突発的な支出に備えて、余裕資金を手元に残しておくことも必要です。
収支に余裕があれば、多少の空室や修繕が発生してもゆとりをもって対応できます。

2-4.計画的に積立を行って、こまめにメンテナンスすること

計画的に積立を行って、こまめにメンテナンスすること「計画的に積立を行って、こまめにメンテナンスすること」は、建物老朽化リスクのリスク回避策になります。

建物の老朽化が目立ってしまうと、家賃下落や空室が埋まらない原因になります。
早めにメンテナンスして、老朽化による悪影響を未然に防ぐことが大切です。

アパート経営では、小さな修繕のほかに、10~15年ごとに外壁塗装などの大規模修繕が必要になります。
長期的な修繕計画を立て、利益の一部を積み立てておくのがおすすめです。
大きな不具合が生じてからあわてて修理するのではなく、こまめに修繕を実施することで、老朽化リスクを最小限にすることができます。
優良な管理会社に委託しておけば、アパートの些細な変化にもすぐに気が付くよう日頃から観察し、不具合が見つかったらすぐに報告してもらえるはずです。
壁のひび割れは小さいうちに埋める、手すりやポストのさびはすぐに塗り替える、といった、老化の一歩手前でこまめにメンテナンスをしていけば、結果的に修繕費用を安く抑えることができます

2-5.手厚い火災保険等に加入すること

「手厚い火災保険等に加入すること」は、災害リスクの回避に繋がります。

地盤や過去の災害について事前にしっかり調べ、災害リスクの低い場所にアパートを建てることは大切です。
でも、どれだけ頑丈なアパートを建てても、予期せぬ自然災害の可能性はゼロにはなりません。
アパート経営のための火災保険や地震保険を賢く利用して、災害への備えを万全にしてください。
火災保険に関しては、ローンを組む際に必須条件となるのでほとんどの人が加入しますが、地震保険は任意加入となっているので注意が必要です。
地震保険では、火災保険ではカバーできない震災の被害や、地震による火災も補償対象となります。
いつ巨大地震が起きてもおかしくないといわれている現在においては、入っておくべき保険と言えます。

保険には様々な種類が存在し、「家賃補償特約」などの特約を付けることも可能です。
これは、火災が起きたときの建物建築費だけでなく、復旧までのあいだに得られなかった家賃を補償してもらえる特約です。
リスクを最小限に抑えるためには、このような特約を付けておくと安心です。

できるだけ手厚い契約を選びたいところですが、一方で、保険料が高すぎれば収益性を圧迫してしまいます
保険料は、地域や構造、耐震性、保険期間や補償範囲によって変わってきます。
無駄な保険料を負担しないで済むよう、不要な補償を取り除いて、火災保険とうまくお付き合いしたいものです。

まとめ

それではおさらいです。

アパート経営のリスクは、「空室リスク」「入居者トラブルのリスク」「一括借り上げのリスク」「建物老朽化リスク」「災害リスク」の5つがありますが、それらへの有効な回避策は次の5ヶ条でした。

  • 建築会社を比較検討すること
  • 管理会社やサブリース会社をしっかり選ぶこと
  • 余裕を持った収支計画を立てること
  • 計画的に積立を行って、こまめにメンテナンスすること
  • 手厚い火災保険等に加入すること

アパート経営には様々なリスクが隣り合わせています。
でも、ご紹介したリスク回避策を正しく知っておけば、必要以上に怖がることはありません

アパートは、今後、何十年もあなたの充実した暮らしを支えます。
後悔しないよう、「HOME4U 土地活用」を使って最良のアパート建築を行い、堅実なアパート経営を実現させてください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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