土地をお持ちの方の土地活用の選択肢として人気のある「アパート経営」。継続して家賃収入を得られ、相続税や固定資産税などの節税対策にも効果が高く、土地活用初心者の方にも始めやすいとされています。「やってみようかな」とお考えではありませんか？
しかし、アパートを「建てる」だけで賃貸経営がうまくいくわけではありません。
物件オーナーにとって重要なのは、管理運営、空室対策やローン返済といった、アパートを経営していく上でのノウハウやリスクを知ることです。
この記事ではお持ちの土地を活用してアパートを経営したいとお考えの土地オーナーに向けて、

• アパート経営で儲かる仕組みやメリット
• アパート経営における失敗やリスク回避策、収入と経費、押さえておくべきポイント

など、これからアパート経営を始める上で必要な知識をお伝えします。
この記事を参考に、アパート経営の基本を押さえ、「成功するアパート経営」に向けて建築計画をスタートさせてください。

1.アパート経営とは？アパート経営の仕組み

まずは、アパート経営の基本的な考え方について説明します。

1-1.アパート「経営」とは

アパート経営とは、持っている土地にアパートを新たに建築する、または中古アパートを1棟購入して第三者に賃貸し、オーナーとして家賃を受け取る収益モデルのことで、土地活用としてもっとも一般的な方法です。

ただし、賃貸物件を建築すれば自動的に入居者が来て儲かるわけではなく、オーナーによる「経営」が必要になります。すなわち、

• 入居者募集
• 建物を修繕するなどハード面の管理
• 入居者のトラブル対応などソフト面の管理

などが継続して必要です。

物件の管理方法には、オーナー自らが入居者や建物の管理を行う「自主管理」のほか、管理会社に管理を委託する「管理委託」、土地と建物を管理会社が一括で借り上げ、オーナーに毎月のリース料を支払う「サブリース」など、さまざまな手法があります。

1-2.アパート経営とマンション経営、どちらを選ぶ？

アパートとマンションの違いには明確な定義があるわけではなく、一般的には構造や規模の違いで区別されています。
例えば、木造や軽量鉄骨造で建てられた2～3階建ての小規模な建物はアパート、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造で４階建て以上の大規模な建物はマンションに分類されます。

このような違いがあるため、アパート一棟でのアパート経営に比べると、マンション一棟によるマンション経営は初期費用や維持管理のコストが大きくなりがちです。そのため、土地活用の方法としては、アパートのほうが賃貸経営を始める上でのハードルは低いといえるでしょう。

1-3.アパート経営に向いている人

不動産投資の場合「安く買って高く売る」ことが前提となるため、中古の賃貸物件を購入するのが一般的です。
しかし、すでに土地を所有している方の場合、初期費用を抑えて建物を新築することができ、長期的なアパート経営が可能となります。
また、定年後の生活にもアパート経営はおすすめです。家賃収入を退職後の生活資金にあてることができるほか、アパートの建築は土地を相続する際の相続税対策にも有効です。
収入や税制面でのメリットに関しては、2章でくわしくお伝えします。

2.アパート経営の大きな2つのメリット

アパート経営には、さまざまなメリットがあります。ここでは、アパート経営の最も特徴的で大きなメリットを2つお伝えします。

2-1.不労所得を得られる

アパート経営最大のメリットは、長期的な収入を得られる点です。
管理を委託すれば経営の手間もかからず、本業の傍らで副収入を得ることができます。万が一、事故や病気で休業を余儀なくされた場合にも、家賃収入があれば安心です。
老後の生活資金にもあてられるため、定年退職後も再雇用や再就職で無理に働く必要がありません。

なお、融資を受ける際に団体信用生命保険に加入していれば、資産形成をしながら、生命保険に加入するのと同じ効果を得られるのもメリットです。

2-2.税金対策になる

土地には毎年、固定資産税と都市計画税が課税されます。
固定資産税と都市計画税には住宅用地の特例があり、1戸につき200平米までは小規模住宅用地として固定資産税1/6、都市計画税1/3の軽減措置が受けられます。

200平米を超える部分についても、一般住宅用地として固定資産税1/3、都市計画税2/3の軽減措置があるため、空き地のまま所有しているよりも税負担を抑えることができるのです。

また、アパートを建てた土地は「貸家建付地」として評価されるため、土地の相続税評価額が低くなり、相続税の節税にもつながります。
例えば、相続財産を現金のままでもっている場合、そのままその金額に対して課税されます。
土地の場合、現金よりも2～3割程度安く評価された上での課税となります。

さらに、アパートのような収益物件は、相続税評価額が時価よりも安くなります。
例えば、売却したときに時価が1億円のアパートは、4,000万円程度の相続税評価額となる場合もあります。

3.アパート経営の7つのリスクと対策

アパート経営で考えられるリスクを、対処法も含めてお伝えします。

3-1.空室リスク

アパート経営において、空室リスクはもっとも大きな不安要素です。空室が増えると収入が減り、ローンの返済にも影響します。
老朽化にともない空室が増える場合と、新築時でも入居者が決まりにくい場合があります。

【対策】

計画段階でしっかりとリサーチを行い、適切なターゲットを設定できれば、空室リスクは回避できます。
周辺の競合物件と差別化する方法も考えておきましょう。
老朽化による空室を避けるためには、適宜メンテナンスを実施して資産価値の維持に努める必要があります。

3-2.家賃滞納リスク

家賃滞納の場合、帳簿上は売上が発生します。そのため、入金がないのに所得税が課税されるなど、滞納が長引いて未収金が増えるほど、空室以上に深刻な事態に陥ります。

【対策】

滞納を出さないためには入居者の審査をできるだけ厳しくするか、保証人を必須とします。ただし、審査が厳しすぎると空室リスクが上がるため、家賃滞納保証の利用も検討するとよいでしょう。
家賃滞納が発生し、回収の見込みがない場合には、可能な限り早めに貸倒金として処理します。

3-3.ローン返済リスク

アパートローンは住宅ローンに比べて借入金額が大きく、金利も高いため、短期間の空室がローン返済の大きな負担となります。
金利上昇リスクもキャッシュフローが悪化する要因のひとつです。

【対策】

返済リスク低減のために、借入金が増えすぎないよう、初期費用を抑えて計画します。
また、金利上昇に備えるために自己資金を増やすか、固定金利を選択します。ただし、全期間固定金利を取り扱う金融機関は多くないため、固定期間選択型で元金均等返済を選択する、できるだけ繰り上げ返済していくなどの方法により、金利が低いうちに返済していきます。

3-4.自然災害リスク

地震や火災、台風などの災害によって被害を受けるリスクもゼロではありません。
災害により建物が損壊した場合、その部分の補修だけでなく、飛散により破損した周囲の建物や車の補償も必要になる場合があります。

【対策】

ローンの借り入れをする場合、火災保険は加入必須の場合がほとんどです。
ただし、火災保険では自然災害による被害や、地震を原因とする火災による損害は補償されません。地震保険にも加入しておくと、万が一の場合でも安心です。

3-5.維持管理のリスク

建物は建てて終わりではありません。維持していくためのメンテナンスやリフォームが必須です。
もちろん費用はかかりますが、適切な維持管理を行わない建物は老朽化が早く、空室リスクが高まります。

【対策】

メンテナンスにかかる費用も考慮した上で、収支計画を立てるようにしてください。その収支計画に従って、毎月の家賃収入の中から一定の金額を修繕積立金としてプールしておきます。
修繕にかかる費用の目安として、築30年間で賃貸一室あたり200万円前後と想定されます。

3-6.周辺状況の変化によるリスク

学生向けのアパートを経営していたのに近隣の大学が移転してしまった、オフィスビルや商業施設が撤退してしまったなどの理由により、需要が減って空室が増える場合があります。

【対策】

ニーズの変化には、早めの計画見直しと臨機応変な対応が求められます。日頃から、市場の動向に目を配っておくようにしてください。
管理会社の担当者や近隣の不動産会社とコミュニケーションをとっておくことで、市場の動向に関する情報をいち早く入手できる場合があります。

3-7.入居者トラブルによるリスク

騒音、共用部分の使い方など、アパート経営には入居者トラブルがつきものです。
入居者トラブルを放置すれば、退去が増えるおそれもあります。

【対策】

クレームがあった場合には、管理会社と連携の上、迅速な対処を行います。定期的な入居者アンケートの実施も、トラブルの芽を摘むのに効果的です。
あまりにトラブルが多い場合には、更新なしで契約を終了できる定期借家契約も考慮に入れるとよいでしょう。

アパート経営のリスクやデメリットを理解し、それぞれのリスクに最適な対策をとって成功するためには、「アパート経営のリスクを攻略！対策を知っていれば勝ち組になれる」も参考にしてください。

4.アパート経営の失敗事例

空室リスクを回避するためには、最初の段階で綿密なリサーチを行うことが重要です。ここでは、リサーチを怠ったことによる失敗事例を、いくつかご紹介します。

4-1.そもそもニーズがなかった

アパート経営において、ターゲット設定がいかに重要であるかがよくわかります。
まずはしっかりと立地や周辺環境、ニーズの調査を行い、調査結果に応じたターゲットを設定するようにしてください。

4-2.利回りだけで判断してしまった

こちらは、家賃相場のリサーチを怠ったことによる失敗です。
この場合、家賃を下げることだけが解決策ではありません。家賃は据え置きのまま、セキュリティ機器を追加する、エアコンを設置する、無料Wi-Fiを導入するなどして、ほかの物件との差別化を図るのも一案です。
家賃を下げる前に、収支改善のための最善の方法を検討してください。

5.初心者がアパート経営で押さえておくべき4つのポイント

アパート経営をする上で、初心者であっても、ある程度の知識を備えておくことは大切です。
ここでは、オーナーとして最低限押さえておくべきポイントを4つご紹介します。

5-1.利回りを計算する

利回りとは、投資した金額に対して得られるリターンを表す数値です。
賃貸経営では、大きく分けて2つの「利回り」が使われます。
「表面利回り」：物件価格に対する年間家賃収入の割合
「実質利回り」：物件の諸費用や維持管理にかかる経費まで見込んだ利回り
慣れないうちは経費を把握するのは難しいため、表面利回りで10％を目標に計画するとよいでしょう。

例えば1億円でアパートを建築し、毎年1,000万円の家賃収入があるとすると、この場合の表面上の利回りは10％で、投資した金額は10年で回収できることになります。

【より詳細な具体例と表面利回り計算方法の一例】

家賃7万円の1Kが6戸、家賃12万円の2LDKが2戸の、計8戸

〇年間家賃収入
（7万円×6戸×12カ月）＋（12万円×2戸×12カ月）＝792万円
〇物件価格
7,500万円
〇表面利回り
792万円÷7,500万円＝10.56％

5-2.空室率を計算する

より正確な数値を出すためには、空室割合も加味した上で算定する必要があります。

全戸数に対する空室の割合を「時点空室率」、年間稼働日数に対する空室日数の割合を「稼働空室率」、家賃収入をベースにした空室割合を「賃料空室率」といいます。
空室による収入減を回避するためには、「賃料空室率」を重視して計画します。

【計算例】

家賃7万円の1Kが6戸、家賃12万円の2LDKが2戸の、計8戸
〇年間家賃収入
（7万円×6戸×12カ月）＋（12万円×2戸×12カ月）＝792万円
〇賃料空室率
・1K、2戸が3カ月間空室だった場合
（7万円×3カ月×2戸）÷792万円＝5.3％
・2LDK、2戸が3カ月間空室だった場合
（12万円×3カ月×2戸）÷792万円＝9.0％

後者の方が「賃料空室率」が高くなるため、1Kの戸数を増やすか、2LDKの空室を出さない工夫が必要となります。

5-3.アパート経営の収入になるもの

アパート経営で発生する「収入」は、家賃だけではありません。家賃以外にどのようなものが収入に含まれるのか、以下にまとめました。

5-4.アパート経営で経費になるもの

「経費」として計上できる費用を一覧にまとめました。

実際に使った費用が経費に該当するかどうかがわからない場合は、税理士や所轄の税務署、青色申告会で相談するようにしてください。
アパート経営の経費については「マンション経営で経費になるもの大公開！節税する方法も伝授」も参考にしてくださいね。

6.アパート経営を始める手順

ここでは、アパート経営を始めるための具体的な手順、流れを見ていきます。

（1）ハウスメーカーに相談する

複数のハウスメーカーにプランの提案を依頼します。
例えばオーナー自らが建築士や不動産の取引を行う資格を持っている人ならば、自分のもっている土地にどんな物件が建てられるのかはわかるかもしれませんが、土地オーナー様でこれからアパート経営を行いたい人の場合は、「どんなアパートがよいのか」「近隣の競合物件で需要があるのはどんな物件か」「そもそも自分の土地にどのくらいの規模の、どんな建物が建築可能なのか」などは知らない、わからない場合がほとんどでしょう。
そんなときには、数多くのアパート経営・建築の実績豊富なハウスメーカーに相談することで、自分だけでは思いもよらなかった提案を受けられ、目的や立地にあわせた提案や試算を出してもらえます。

なおこのとき、「特定の一社だけに相談すること」は避けましょう。

理由として、アパートメーカーや建築会社によって得意工法や構造、得意な地域には違いがあります。
オーナー自身の経営目的や目標に最適な設計や収支計画は、複数の提案を受けて、それぞれを比較してみないとわかりません。そのためにおすすめなのが、「HOME4U（ホームフォーユー） 土地活用」の一括プラン請求サービスです。

複数のアパートメーカーに一括プラン請求できる「HOME4U 土地活用」を利用することで、多くのアパート経営・建築のプロが提案する選択肢の中から、土地オーナー自身にとって最適なアパートを選ぶことができます。

「HOME4U（ホームフォーユー） 土地活用」は、実績豊富な国内の主要なアパートメーカー・建築会社を網羅しているため、簡単な手順で複数の大手企業から幅広い提案を受けることができます。エリアの需要状況から適切なターゲット層や設計内容、収支計画なども相談に乗ってもらえます。

（2）プランの提案を受ける

各ハウスメーカーが作成したプランの提案を受けます。
質問事項などがあれば質問してみて、担当者の対応などもそれぞれのメーカーごとに比較してみましょう。

（3）プランを比較検討する

各社のプランを比較検討します。
このとき、「アパートの建物のデザインが好み」「ファミリー向けのほうがなんとなく安心」など、オーナーの好みで適当に選ぶのは避けましょう。
手持ちの土地の賃貸需要や近隣の競合物件との比較、家賃の設定、利回り、年間にかかる修繕費用や管理費用なども加味したうえで、「なぜそのプランをすすめてきているのか」がわかるかどうかが、オーナーがメーカーを見極めるポイントです。

（4）工事請負契約を締結

一社を選択し、契約を結びます。
この段階で融資の審査申し込みを行いますが、融資の事前相談と事前審査は契約までにすませておきます。

（5）設計・着工

詳細設計のあと、確認申請が下りるのを待って着工となります。
完成までに管理会社を選定しておきます。

（6）竣工・引き渡し

建物が完成したら、アパート経営のスタートです。

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7.アパート経営の相談は信頼できるハウスメーカーへ

アパートを建築するにあたっては、ご紹介したとおり、複数社のプランを比較検討した上で、その中から信頼できるハウスメーカーを選ぶ必要があります。

一括プラン請求サービス「 HOME4U（ホームフォーユー） 土地活用」なら、お持ちの土地の情報やご希望を入力するだけで、最適なハウスメーカーを無料でマッチング。土地活用のプロが、アパート経営で収益最大化するためのプランを提案します。

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まとめ

いかがでしたか。
この記事では、アパート経営の仕組みや押さえておくべきポイント、利回りの目安、アパート経営をスタートするまでの流れなど、基本的な事項について説明してきました。

アパート経営でもっとも大切なのは、アパート経営で起こりうるリスクと対策を把握しておくことであり、リスク回避のためにオーナーとして事業計画をチェックできるだけの知識も必要です。
ここに挙げた失敗事例を参考に、地域の特性や競合物件のリサーチはできるだけしっかりと行うようにし、利回りや空室率もご自身で計算してみてください。

アパート経営の基本を押さえたところで、いよいよアパート建築計画のスタートです。まずは、信頼のできるハウスメーカーを「HOME4U 土地活用」で探すことから始めてくださいね。