アパート経営を失敗させない!10の失敗例と適切な対策を解説

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アパート経営を失敗させない!10の失敗例と適切な対策を解説

これからアパートを建てる方や、既にアパート経営をしている方は、アパート経営にはどのような失敗があるのか知っておきたいと考えている人も多いと思います。

実は失敗例はある程度パターン化しているので、その内容と対策方法を知っておくだけで、失敗のリスクをグンと下げることができるのです。

そこでこの記事では、アパート経営にありがちな10個の失敗例とその対策について、ていねいに紹介していきます。
ぜひ最後までお読みいただき、上手に失敗を回避し、安定したアパート経営の実現へ役立ててください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.そもそも立地が悪すぎて失敗した

アパート経営で一番多い失敗例として「そもそも立地が悪すぎて失敗する」ということがあります。
賃貸需要が低いエリアでアパートを建ててしまえば、失敗してしまいます。
アパートは建てようと思えば比較的どこの土地でも建てられてしまうので(高層マンションのような規制があるわけではないので)、賃貸需要をしっかり調査せずに建ててしまう方も実は多くいらっしゃいます。

例えば、賃貸マンションのような高層建築物は建てられるエリアが限定されます。
高層建築物は容積率が高く指定されているエリアでないと建てることができません。
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。
容積率が高く指定されているエリアは、駅周辺や人口密度の高い住宅地等、基本的に一部の地域に限定されています。
賃貸マンションが建てられる場所は、賃貸需要が高いエリアと一致していることが多いことから、賃貸マンションなら立地での失敗が少ない傾向です。

ところが、アパートのような低層建築物は建築規制が緩く、かなり広いエリアで建築できてしまいます。
一戸建てが建つ場所であればアパートは建てられるため、駅からかなり離れた立地でも建築自体は可能です。
ただ、建てられるからといって賃貸需要があるとは限らないため、事前のリサーチは手を抜かずにやるべきです。

建てる前にしっかりリサーチし、もしあまり賃貸需要が見込めないようであれば、そこで無理にアパートを建築するのでなく、「賃貸需要のある土地に買い替えて」アパートを建てる方が賢明です。
すでにアパート経営を始めていて立地が原因で満室が維持できないような場合にも、「賃貸ニーズの高いエリアの収益物件に買い替える」というのはひとつの解決策です。

これからアパートを建てようと考えている方は、お持ちの土地の周辺で賃貸需要があるのか、どんな入居者がターゲットになるのか、じっくりリサーチするところから始めてください。

2.管理会社選びに失敗した

アパート経営では、管理会社選びに失敗することもあります。
管理会社は一般的に不動産会社が行うことが多いですが、不動産会社にはそれぞれ得意分野があるため、管理会社に適さない会社も存在します。

不動産会社が行っている仲介業は、主に売買仲介と賃貸仲介の2種類に分けられます。
売買仲介とは売主や買主を探す仲介のことで、賃貸仲介とは借主を探す仲介のことです。

管理会社(不動産会社)は、売買仲介に力を入れている会社もありますし、賃貸仲介に力を入れている会社もあります。

アパート経営者が依頼すべき管理会社は、賃貸仲介に強い管理会社です。
賃貸仲介に強い管理会社は、空室が発生してもすぐに次の入居者を決めてくれます。
また、空室が長期間発生していれば、空室対策の提案もしてくれます。

管理会社選びに失敗したときの対策としては、賃貸仲介に強い管理会社を選び直すことが最も効果的な対策です。(「管理会社を見直す方法」はこの後ご紹介します。)

3.入居者トラブルで失敗した

アパート経営では、入居者トラブルによる失敗もあります。
深刻なトラブルとしては、家賃不払いをしても居座り続ける入居者に対し、明け渡し訴訟の裁判まで発展するようなこともあります。

また、軽度なトラブルとしては、部屋を汚部屋にしてしまう入居者もいます。
退去時にクロスやフローリング等を全て張り替えなければならず、修繕費用が預かっていた敷金だけではまかないきれないようなケースもあります。

入居者トラブルを防ぐには、トラブルを引き起こしそうな人を入居させないことが現実的な対策です。
具体的には、「管理会社にしっかりと入居審査をしてもらうこと」になります。

トラブルを発生させた入居者を決めた管理会社は、入居審査が甘い可能性がありますので、管理会社を見直す必要があるかもしれません。

入居審査とは、家賃の支払い能力だけでなく、人を見る目が大事になってきます。
最初の電話の応対から、物件案内時の態度等を観察し、問題なさそうな人かどうかを見極めることが管理会社の重要な仕事です。

入居者トラブルを防ぐためにアパートオーナーがやるべき対策としては、「適切な管理会社を選ぶこと」になります。

管理会社を見直す方法

管理会社を見直すには、「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」がおススメです。

賃貸経営 HOME4U」は複数の管理会社から新たな管理メニューの提案を受けることができるサービスになります。

良い管理会社を選び直すには、まずはその管理会社が賃貸仲介に強い管理会社であるかどうかを知る必要があります。
賃貸仲介に強い会社は、入居者を決めてきた実績が豊富なため、入居審査も適切です。

賃貸仲介に強い会社は空室もすぐに埋めてくれますし、しかもトラブルを引き起こすような入居者を選ぶようなこともありません。

しかしながら、多くのアパートオーナーにとって、どの管理会社が賃貸仲介に強いのかは、よく分からないものです。

そこで、「賃貸経営 HOME4U」が威力を発揮します。
賃貸経営 HOME4U」では、運営元であるNTTデータグループが厳しい審査によって賃貸仲介に強い管理会社を厳選しています。
さらに複数社からサービスの提案を受けることで、サービス内容や料金の違いなどをしっかりと比べて自分にあった会社を選定することが可能です。

管理会社選びに失敗しないためにも、「賃貸経営 HOME4U」をぜひ役立ててください。

4.間取りで失敗した

アパート経営は、間取りで失敗することもあります。

実際にある例なのですが、首都圏郊外のある街で敷地の隣同士に同じオーナーさんがほぼ同時期に建てた2棟のアパートがあります。

立地としては駅から徒歩5分圏内の物件であり、1つは2DKを中心にした間取りで、もう1つは3LDKを中心にした間取りです。

立地条件もほぼ同じで築年数もほぼ同じの物件なのですが、この2棟は30年間で明暗を分け続けてきました。

2DKのアパートは、竣工後から30年経った今でもほぼ満室状態が続いています。
当該物件は単身者や新婚夫婦に需要があり、退去してもすぐに埋まります。

一方で、3LDKのアパートは、竣工から10年くらいまでは調子が良かったのですが、10年を過ぎたあたりから空室が目立ち始めました。

3LDKの物件は、一度、退去されると2年近く埋まらないこともざらであり、苦戦が続いています。

両者の違いは、間取りだけです。
当該エリアは3LDKの賃貸需要が弱いのにもかかわらず、3LDKの間取りを選んでしまったのが失敗の原因となります。

間取りの選定の失敗を防ぐ対策としては、とにかく建てる前に色々な間取りを検討してみることが重要です。
1章で立地のことをお話ししましたが、立地としてアパート経営に適していることが判断できたら、「このエリアではどんな間取りなら長期的にニーズを維持できるのか」を沿線情報や周辺環境(オフィス街へのアクセス、大学などの有無、ファミリー層向けの施設etc…)などから入居者となりうる人たちに好まれる間取りを想起してみてください。

たかが間取りと思うかもしれませんが、間取りで失敗してしまうと長期間苦戦し続けることになります。
着工前の検討の際は、最適な間取りを目指してじっくりと検討するようにしましょう。

5.建築費の安さにこだわり過ぎて失敗した

建築費の安さにこだわり過ぎてしまうのも失敗の原因です。
普通のアパートオーナーは「コストはできるだけ安く抑えたい」と考えますので、それ自体は自然なことではあります。

でも、アパートはこれから40年近く稼ぎ続けますので、優良資産を築き上げるという発想も大事になってきます。

優良資産を築き上げるには、ある程度コストをかける必要があることから、コストを抑えたいという考えとは発想が真逆です。

アパート経営をする方は真面目で堅実な方が多いので、コストを抑えたいという発想に強く引きずられてしまうことが良くあります。

しかしながら、コストを抑え過ぎてアパートを建ててしまうと、「安かろう・悪かろう」の建物が建ってしまい、早期の劣化から入居者もすぐに埋まらなくなり、賃料も早く下がってしまいます。

このような失敗を防ぐには、対策として検討するハウスメーカーを最初から施工の質の高い会社だけに絞り、その中で最もリーズナブルな金額のハウスメーカーを選ぶ方法が適切といえます。

6.アフターサービスが不十分な施工会社で失敗した

アパート経営では、アフターサービスが不十分な施工会社を選んで失敗してしまうこともあります。

施工会社が新築部門しかなく、竣工後の保守メンテナンスのフォローアップ体制が無いと、建物に不具合が生じたときに、スタッフがいないため迅速な対応をしてもらえないといったことが起こります。

また、経営基盤が弱い施工会社を選んでしまうと、竣工後、施工会社が倒産してしまい、メンテナンスに関してどこに相談して良いのかわからないといった事態が生じることもあります。

このような失敗を防ぐには、施工会社は大手ハウスメーカーを選ぶのが適切な対策です。
大手ハウスメーカーには関連会社に保守メンテナンス専門の会社があり、竣工後も建物の面倒をずっと見てくれます。
また、大手ハウスメーカーは経営基盤がしっかりしているため、竣工後の倒産リスクも極めて低いです。

保守メンテナンス体制が充実しているかどうか重要ですので、施工会社はアフターサービスの体制についてもしっかり確認した上で選ぶようにしてください。

7.空室対策リフォームに失敗した

アパート経営では、空室対策リフォームに失敗してしまうこともあります。
せっかく空室対策リフォームをしたにも関わらず、全然入居者が埋まらず効果が出なかったという失敗です。

空室対策リフォームを難しくさせている理由は、予算があまりかけられないことが主な原因となっています。

空室対策を必要とするアパートは、月額の家賃が1室4~5万円くらいになっていることもあります。
仮に家賃が5万円だった場合、50万円の空室対策リフォームを実行しようとすると、回収までに10か月もかかってしまいます。
かといって半年くらいの回収を目安に予算を30万円まで削ってしまうと、たいした対策ができずに無駄に終わってしまうことがあります。

空室対策リフォームの失敗を防ぐには、まずは投資を伴わない空室対策を優先的に実行していくことが効果的な対策です。

投資を伴わずにできる空室対策には、例えば以下のようなものがあります。

  • 管理会社を変更する
  • フリーレント※を導入する
  • 敷金、礼金、更新料等をゼロにする
  • 家賃の支払いをクレジットカード決済可とする
  • ペット可能とする
  • 単身高齢者の入居を可能とする

※フリーレント:入居当初数か月の賃料を無料とすること

このように、空室対策には投資を伴わずに実行できるものがいくつかあります。
家賃の低いアパートは、まずは投資を伴わずにできる空室対策を優先して実行すべきです。

特に管理会社の変更は、アパートオーナーの収入を減らさずにできる対策であり、効果も長続きするためおススメです。

投資を伴う空室対策リフォームは、投資を伴わない空室対策を色々試したうえで行っても遅くはないので、まずはお金をかけない方法で空室対策を検討してみてください。

8.大規模修繕を計画的に行わずに失敗した

アパート経営では、大規模修繕を計画的に行わないことで失敗してしまうこともあります。

アパート経営で発生する修繕は、主に「事後保全」と「予防保全」の2種類に分けられます。

事後保全とは、破損や損傷、寿命により使えなくなった設備の交換等が該当します。
アパート経営者(賃貸人)には修繕義務があるため、借主の故意過失によらずに壊れてしまったものに関しては、修繕しなければなりません。

事後保全は、壊れたという事実がはっきりしているため、賃貸人としても決断しやすい修繕です。

一方で、予防保全とは、大きな損傷に至る前に対処する修繕のことを指します。
大規模修繕は、予防保全に該当します。

予防保全は建物の寿命を延ばすために行わなければならないため、壊れていなくても計画的に行う必要があります。

ただ、大規模修繕はまだ建物や設備が使える状態でお金をかけて修繕をしなければならないため、決断しにくいのが本音です。

例えば、外壁塗装などは10年に1度くらいに実施していくことが望ましいとされていますが、外壁が壊れているわけでもないので、正直、やらなくてもいいのではないかと思いがちです。

しかしながら、大規模修繕のような定期的なメンテナンスは実行しないでおくと、後でもっと大きな金額を必要とする修繕に迫られる失敗があります。

外壁塗装はやらないまま放っておくと将来的に下地補修工事まで必要となり、結局は倍額近い修繕費用が生じてしまいます。

将来的に大きな修繕費を発生させないためにも、大規模修繕はきちんと計画的に行うことが失敗を防ぐ対策となります。

大規模修繕に対応するには、大規模修繕用の定期預金を一つ作っておき、普段は簡単に下ろせない形でお金を貯めておくことがコツです。
大規模修繕はアパート経営では必要不可欠なものと割り切って実行するようにしてください。

9.借入金を借り過ぎて失敗した

アパート経営では借入金を借り過ぎて失敗してしまうこともあります。

借入金の借り過ぎによる失敗を防ぐには、借入金は、最低限、以下の範囲で借りることが必要です。

  • 借入期間は耐用年数以内とすること
  • 自己資金は投資額の3割程度用意すること

耐用年数とは、会計上の減価償却費が計上できる期間のことです。
減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に費用として配分する際に生じる会計上の費用を指します。

アパートの法定耐用年数は以下の通りです。

構造 耐用年数
木造 22年
木造モルタル 20年
鉄骨造(3mm以下) 19年
鉄骨造(3mm超4mm以下) 27年
鉄骨造(4mm超) 34年
鉄筋コンクリート造 47年
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年

 

まず、耐用年数の期間内は減価償却費が費用として計上されます。
減価償却費は実際にお金が支出される費用ではありませんが、会計上の費用であるため、利益を小さくしてくれます。
税金は利益に対して課税されるため、利益を小さくしてくれる減価償却費には節税効果があります。

耐用年数の期間内は減価償却費が計上されるため税金が少ないですが、耐用年数を過ぎてしまうと減価償却費が計上されなくなり急に税金が増えます。
耐用年数が過ぎ、税金が増えた段階で借入金の返済が残っていると、アパート経営におけるキャッシュフロー(手残り)が一気に悪化します。

この急激なキャッシュフローの悪化を防ぐには、借入金は耐用年数満了時までに返済しておく必要があるのです。

また、自己資金は3割程度あることが望ましいです。
金融機関は融資の際、担保価値を市場価格の70%程度で評価しています。

担保価値というのは、万が一、物件を売却することになっても貸したお金を回収できる価値ということです。

つまり、借入金を70%程度で留めておけば、仮に途中でアパートを売却する事態になっても売却額によって借入金を返済できる可能性が高いということになります。

借入金が高過ぎると、売却の際、ローン残債が売却額を上回るオーバーローンの状態になってしまうことがあります。
オーバーローンとなってしまえば、売るに売れないという失敗を引き起こしてしまいます。

その他として、借入金は借り過ぎていると返済額が大きくなり、ちょっとした空室にも耐えられなくなっていきます。
空室が増えても持ちこたえるようにするには、借入金は極力少なくしておく方が安全です。

アパート経営は、自己資金を十分に用意した上で始めるようにしてください。

10.子供たちに相談せずに失敗した

アパート経営では、ずっと子供たちに何も相談せず、相続後、子供たちがアパート経営を引き継げずに失敗することもあります。

アパート経営は相続対策のために行う方も多いですが、子供たちに迷惑をかけまいとして、一切子供たちにアパート経営の状況を共有しない方もいます。

良かれと思ってやっている方が大半ですが、親が全てを抱え込んでしまったことが原因で相続人がかえってアパート経営に苦労してしまうこともあるのです。

子供たちは親とは異なり、築年数が古くなった建物を引き継ぎます。
親の時代よりも難易度が上がっている物件を引き継ぐため、本来であれば親よりも賃貸経営に関する知識が求められます。

しかしながら、アパートで生じている問題について、子供たちに何も相談しないまま相続が生じてしまうと、知識がほとんどない子供たちが難しい物件を引き継ぐことになります。

土地活用は、いずれ子供たちが引き継ぐことになりますので、それを前提に情報は積極的に共有していくことが適切な対策です。
アパート経営では、情報を少しずつ家族と共有していくことをおススメします。

11.アパート経営の失敗を回避する方法

アパート経営の失敗を回避する方法アパート経営の失敗は、最初の検討段階が原因で生じることがほとんどです。
逆に着工前にきちんとした検討のプロセスを踏めば、かなりの問題を解決することができます

しっかり検討するためのプロセスの第一歩は、まずアパート建築実績が豊富な複数のハウスメーカーから、立地や賃貸需要をベースに、適切な間取り、予算にあった建築費、将来の収支計画、想定されるメンテナンス費などをまとめた「アパート経営プラン」を提案してもらい、各社の案を横並びにしてみることが重要です。

なぜなら、複数社から提案を受けることで、立地の優位性や賃貸需要も客観的に把握できますし、各社が推薦する間取りや設備を洗い出すことで最適な設計を見出すことができます。
また、費用や借入プランについても、複数社からの提案を受けた方が自分の予算に合うものを見つけやすくなります。

とはいえ、どのハウスメーカーに声をかけたら良いのか、初めてアパートを建てる方には見当がつかないと思います。

そこで便利なのが、「 HOME4U(ホームフォーユー) 土地活用」です。

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また、設計者も在籍しているので、色々な間取りの図面を無料で何度も描き直してくれることから、納得いくまで間取りを検討することもできます。
さらに、どの銀行の金利が安いか等の情報も知っているため、融資の相談までできるのが特徴です。

HOME4U 土地活用」を使うことで、最初から施工の品質が高いハウスメーカーに絞り込むことができ、その中からリーズナブルな価格のハウスメーカーを選ぶことができます。

ハウスメーカーは、アパート経営に関することをトータルで相談できる心強いパートナーとなります。
ベストパートナーを見つけるために、「 HOME4U 土地活用」をぜひご利用ください。

まとめ

アパート外観いかがでしたか。
アパート経営の失敗例と対策方法について解説してきました。

アパート経営には、「管理会社選びに失敗した」、「入居者トラブルで失敗した」等、管理会社を変えることで解決する失敗もあります。
管理会社を変更するなら、「賃貸経営 HOME4U」がおススメでした。

また、「間取りで失敗した」、「建築費の安さにこだわり過ぎて失敗した」等、着工前の検討段階による失敗もあります。
着工前の失敗を未然に防ぐには、「HOME4U 土地活用」で複数の優良なハウスメーカーの提案をしっかり比較することから始めるのが効果的です。

その他、アパート経営には、「修繕積立金を計画的に積まずに失敗した」、「借入金を借り過ぎて失敗した」等のオーナー自身の対応で失敗してしまうこともあります。

アパート経営の失敗は予期できるものが多いので、しっかりと対策をとっていけば十分に回避することができます。
こらから始めるアパート経営にあたり、失敗と対策方法を参考にして頂けると幸いです。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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