自宅兼店舗で夢をかなえる!上手に建てる手順や注意点を解説

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カフェや美容院、パン屋、開業医等、新しく店舗を開いて夢を叶えたい方も多いと思います。
店舗も自宅と併設にすれば、通勤もなくなりますし、自由な時間を増やすことができます。

自宅の一部を店舗にすることは自営業にしかできない醍醐味であり、是非とも実現したいと思っている方も多いのではないでしょうか。

国際的にみると、実は日本の起業後の企業生存率は断トツ高くなっています。

起業後の企業生存率の国際比較表

出典:中小企業庁「PDF2017年版中小企業白書

日本の会社は起業後5年目でも8割以上の会社が生存しており、実はほとんどの会社が概ね順調というのが真の姿です。
これから自宅兼店舗を建てて、理想の暮らしと仕事を実現させたいと思っている方は、さぞかし期待に胸を膨らませていらっしゃることでしょう。
ただし、失敗しない建物を建てるためには、きちんと注意点を意識して計画することが必要です。

そこでこの記事では、「自宅兼店舗」を建てようとしている方に向けて、メリット・デメリット、上手な建て方、注意点、住宅ローンに関する知識など、知っておくと有益な情報をていねいに解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、「建てて良かった!」と心から思える自宅兼店舗の実現へ向け、お役立てください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.「自宅兼店舗」ってどんな建物?

自宅兼店舗とは、一つの建物の中に自宅と店舗がある建物のことを指します。
自宅兼店舗は、主に1階に店舗が配置され、2階以上に自宅が配置されているパターンが多いです。

「自宅兼店舗」ってどんな建物? 自宅兼店舗

店舗部分を1階にするのは、店舗は1階の方が顧客を呼び込みやすいからというのが最大の理由となっています。

また、自宅兼店舗は「鉄骨造」または「鉄筋コンクリート造」で建てられることが多いです。
木造ではなく鉄骨造や鉄筋コンクリート造が採用される主な理由としては、「店舗を無柱空間にできること」と「建物を耐火構造にできること」の2つがあります。

「自宅兼店舗」ってどんな建物? 無柱空間と有柱空間

自宅兼店舗では、店舗部分の設計が非常に大事になります。
店舗部分は、レイアウトをしやすくするために、柱の無い無柱空間とすることが望ましいです。

柱が多い空間は、カフェの座席や美容院のスタイリングチェアの配置、診療所の待合室等々、あらゆる店舗のレイアウトに支障が出てしまいます。

営業がしやすく、顧客も快適に利用できる店舗にするには、店舗部分は無柱空間にしておくことが必須です。

無柱空間とするには、梁(柱と柱の間にある横架材)を太くする必要があります。
梁を太くするには、重量鉄骨や鉄筋コンクリート造といった構造が適しています。

また、木造の場合、「高さが13mまたは軒の高さが9m超」となる建物は耐火構造としなければならないルールがあります。

自宅兼店舗では、3階建てとなり、かつ、1階の店舗部分の天井高を高くするケースも多いため、木造だと耐火構造を求められてしまうこともあります。

木造の耐火構造の建物は、コストが割高となってしまうことから、鉄骨造や鉄筋コンクリート造が採用される理由の一つとなっています。

2.自宅兼店舗のメリット

この章では自宅兼店舗のメリットについて解説します。

2-1.通勤の負担がなくなる

自宅兼店舗は、通勤の負担がなくなるという点が最大のメリットです。
生活拠点と働く場が同じであるため、自由に使える時間が大幅に増えます。

子供がいる家庭なら、子供の世話を見ながら仕事ができるという点もメリットです。
仕事中に子供を幼稚園に迎えに行ったり、歯医者に行ったりすることも自由にできます。

2-2.家族労働で人件費を圧縮しやすい

自宅兼店舗は家族労働が可能なので人件費を圧縮しやすい点もメリットです。
業種にもよりますが、夫婦2人で仕事をすれば、従業員を雇わなくてもかなりの仕事量がこなせます。
従業員は経営が安定してきた段階で雇えば良いので、起業時の不安定な時期は乗り越えやすいといえます。

また、自宅兼店舗なら深夜帯や早朝なども自分で仕事をすることができます。
アルバイト代が高くなるような時間帯でも、人件費を削減できる点が自宅兼店舗のメリットです。

3.自宅兼店舗のデメリット

この章では自宅兼店舗のデメリットについて解説します。

3-1.大きな借入金が発生する

自宅兼店舗を建ててしまうと、最初から大きな借入金が発生してしまうという点がデメリットです。

今まで店舗を経営していた方が建て替えるケースでは売上が読めますのであまり問題はありませんが、これから起業する方にとっては借入金の存在はデメリットとなります。

初めての起業の場合、売上が読めませんので、既に商売の経験がある方よりも借入金を返済できなくなるリスクが高いです。

そのため、これから起業をする方は、銀行に提出する収益計画とは別に、超保守的な収益計画を作って、それでも返済が続けられるセカンドシナリオを立てておく必要があります。

例えば、銀行に提出する収益計画の売上を100%とした場合、その50%くらいの売上でも返済していけるかをシミュレーションしておきます。

自分の安心材料にもなりますので、超保守的な秘密のセカンドシナリオは必ず立てておくようにしてください。

尚、一定の要件を満たす自宅兼店舗は、住宅ローンを使って建てることもできます
住宅ローンは、企業が借りる設備投資のローンより「長期かつ低利」で借りられるため、返済の負担を軽くできる点がメリットです。

詳細は、「第6章 住宅ローンを使って自宅兼店舗を建てる方法」で紹介しますので、あわせてご参考ください。

3-2.自宅も店舗も狭くなる

自宅兼店舗は、一つの建物に2つの用途を盛り込むため、自宅も店舗も狭くなってしまうという点がデメリットです。

店舗を広くしたい方にとっては自宅部分が邪魔ですし、自宅を広くしたい方にとっては店舗部分が邪魔です。

本来なら自宅も店舗も別々に建てた方が、それぞれを広く利用できます。
双方の広さにある程度の犠牲が発生することは理解しておくことが必要です。

4.自宅兼店舗を建てる手順

自宅兼店舗を建てる手順は、基本的には注文住宅を建てる手順と相違ありません。
施工会社を決定し、設計の打合せをしながら、建物を建てていきます。

ただし、自宅兼店舗を建てる場合には、いきなり工務店等に頼むのではなく、複数のハウスメーカーに相談してプラン提案を受けることが成功のコツとなります。

理由としては、各施工会社は得意としている工法や構造が異なるため、施工会社を変えると他社では実現できない良いプランが見つかるからです。

例えば、自分が声をかけた施工会社がたまたま木造を得意とする会社だった場合、柱の多い店舗空間の設計が出てくることになります。
鉄骨造ならもっと良い店舗ができたかもしれないのに、それを知らないまま計画を進めてしまうと、後で大きな後悔が生じてしまいます。

とはいえ、どんなハウスメーカーに声を掛けたらいいのか見当がつかない方もたくさんいらっしゃると思います。
そんな方に便利なのが、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。

HOME4U 土地活用

HOME4U 土地活用」には、木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造等の様々な構造を得意とするハウスメーカーがバランス良く登録されているため、一度利用するだけで幅広いバリエーションの自宅兼店舗のプランを手に入れることができます。

自宅兼店舗を建てる手順

建築プランは、「Y社では解決できなかったものがZ社なら解決できる」ということもたくさんありますので、まずは必ず複数のハウスメーカーにプラン提案を依頼し、様々な構造のプランをじっくりと比較するようにしてください。

5.自宅兼店舗を建てるときの3つの注意点

この章では、自宅兼店舗を建てるときの3つの注意点について解説します。

5-1.店舗の作り込みを最優先に考える

自宅兼店舗では、店舗の作り込みを最優先に考えることがもっとも重要です。
自宅も大事ですが、店舗はお金を稼ぐ大切な部分なので、良い店舗を作ることを中心に設計を作り上げていく必要があります。

店舗は無柱空間とすることが重要ですが、その他にも以下の3点は意識したいところです。

  • 広い間口
  • 内部が見える大きな窓サッシ
  • 高い天井高

店舗の作り込みを最優先に考える 自宅兼店舗間取り例

自宅兼店舗は、店舗の視認性を高めるため、店舗部分の間口をできるだけ広くすることが重要です。
間口を広く取り、広めの入口にして顧客を入店しやすくします。

また、道路に面する窓は、天井から床までの大きな窓サッシとし、店舗の中が良く見えるようにします。
本来なら、コンビニのような全面ガラス張りが理想です。

「何屋さんなのかよくわからない」という作りは避けるべきなので、少し離れたところからでも業種業態が把握でき、パッと見て営業中か否かも分かるような作りとすることがポイントとなります。

さらに、店舗部分は天井高を高くすると店舗内を広く感じさせることができます。
自宅兼店舗では、一般的な住宅よりも1階の天井高を高くすることが多いです。
店舗内を広く見せるためにも、1階の天井高は高めにすることを忘れないようにしてください。

5-2.自宅と店舗の動線を完全に分ける

自宅兼店舗では、自宅と店舗の動線を完全に分けることが基本です。
店舗は不特定多数の人が入りますので、自宅と繋がっていることは、セキュリティ上、好ましくありません。

近年は店舗内の360°ビューイングの写真をホームページで紹介するケースも増えてきました。
自宅と店舗が内部で繋がっていると、360°ビューイングによって店内の紹介もしにくいです。

また、完全に動線を分けておけば、万が一、将来店舗部分を他人に貸すことになっても貸しやすいという点もメリットです。

住宅の入口は店舗とは別に設け、できれば目立たない裏側に配置するのが営業上は望ましいといえます。

店舗と自宅の入口を分けた場合、自宅の入口の近くに店舗の勝手口を作っておくと便利です。

両方の入口の上に庇を設けておくと、雨の日でも濡れずに自宅と店舗を行き来できるようになります。

ただし、第一種低層住居専用地域と呼ばれる区域内で自宅兼店舗を建てる場合は、自宅と店舗部分が内部で繋がっていることが要件とされることがあります。

第一種低層住居専用地域とは、低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護するための地域であり、原則として店舗を建てることができません。

第一種低層住居専用地域内で自宅兼店舗を建てる場合、以下の要件を満たすことが必要です。

店舗の床面積は、50平米以下で、かつ、建築物の延べ面積の1/2未満であること

第一種低層住居専用地域では、その他にも厳しい要件が課せられていますので、設計者と良く打合せをしながら、図面を検討するようにしてください。

5-3.来客用の駐車場も検討する

自宅兼店舗で検討したいのは、やはり来客用の駐車場です。
店舗経営を始めると、「駐車場はありますか?」という問い合わせの電話が来るようになりますので、できれば設置することをおススメします。

敷地が狭いと「駐車場までは無理」ということもありますが、余裕があれば敷地内に1台はあった方が良いです。

ただし、駐車場が設置できない場合には、近くのコインパーキングと提携する方法もあります。

利用できる駐車場を指定して、買い物客にはコインパーキングの無料券を配れるようにしておくと、駐車場問題を解決することができます。

また、物販等を行う場合には、荷捌き駐車場もあった方が良いので、荷捌きも忘れずに検討しておいてください。

6.住宅ローンを使って自宅兼店舗を建てる方法

自宅兼店舗は、一部の銀行に限り住宅ローンを提供しているため、住宅ローンを使って建てることもできます。

ただし、ほとんどの銀行は、自宅兼店舗の住宅ローンは扱っていないのが実態です。
店舗のオープン当初は収益が安定しないケースが多いことから、銀行としては融資先としてリスクが高いと考えていることが理由となっています。

一部の銀行では、住宅ローンを提供している銀行もありますが、融資に以下のような条件を求めていることが多いです。

【融資条件】

  • 店舗部分を除く自宅部分の床面積が、建物全体の床面積の2分の1以上あること
  • 店舗部分が自己の使用であること

よくある要件として、「自宅部分が2分の1以上」というものがあります。
例えば、1階が店舗で、2~3階が自宅のような自宅兼店舗であれば自然に要件を満たすことになります。

一方で、自宅部分が2分の1以上とならないようなケースの場合、この要件はかなりネックです。

店舗面積の確保は非常に重要であるため、住宅ローンを借りるために無理矢理店舗を小さくすることは本末転倒といえます。

設計が不自然になるようであれば、通常の設備投資のローンに切り替え、店舗を優先した形で建てることをおススメします。

まとめ

住宅模型いかがでしたか。
「自宅兼店舗」を建てる際に必要な基礎知識について解説してきました。

自宅兼店舗は、主に1階に店舗、2階以上に自宅を配置する建物です。
自宅兼店舗には、通勤の負担がなくなる等のメリットがありますが、大きな借入金も生じてしまうというデメリットもあります。

自宅兼店舗を失敗無く建てるなら、「HOME4U 土地活用」を使って、様々なハウスメーカーの異なる構造の建築プランをしっかり比較検討することから始めてください。

自宅兼店舗を建てるときの注意点としては、店舗の作り込みを最優先とすることが最も重要となります。
要件を満たせば、一部の銀行で自宅兼店舗の住宅ローンを借りることも可能です。

ぜひこの記事で得た情報を活かして、あなたの夢を実現させる自宅兼店舗の建築を目指してください!

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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