【基礎から解説】解体費用の大百科　費用相場・坪単価や安くする方法も解説

土地活用や不動産の売却では、既存の古家を取り壊すこともあります。
一般的に木造戸建て住宅の解体費用の坪単価は坪4～5万円程度で、総額は150万円前後となることが多いです。
ただし、解体工事費用は新築工事とは異なり、施工の条件や既存建物状況等によって金額が大きく異なります。

この記事では、「解体費用の相場」を紹介するとともに、その内訳や費用を安くするための方法など、解体を検討している方にむけて有益な情報をお伝えします。
この記事の情報が、解体費用を節約するための一助になれば幸いです。

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1.解体費用の相場

建物本体の解体費用は、構造によってある程度決まっています。
構造別にみる解体費用の相場は下表の通りです。

※総額は建物を35坪とした場合で計算

また、解体では地下埋設物(コンクリートガラ等)の撤去といった付帯工事費用も生じることがあります。

付帯工事費用の相場は下表の通りです。

木造戸建て住宅の解体では、全て機械で取り壊すことはできず、作業員の手作業による「手壊し」工程が多く発生し、「手作業・機械作業併用分別解体工法」と呼ばれる工法を用いるのが一般的です。

また、重機が使えない現場は解体工事費が高くなります。重機が使えないとすべて手壊しで解体する必要があり、「手作業分別解体工法」と呼ばれる工法が採用されます。
さらに、解体費用は建物の状況によっても金額が上がります。地下室やアスベストがあるケースでは、物量によっては解体工事が通常の2倍近くにもなることがあります。

解体工事費用は実際に解体工事会社に現場を見てもらわないと金額が分からないため、予算を把握するには必ず見積もりを取るようにしてください。

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2.解体費用の内訳

建物の解体費用は大きく二つの分野によって構成されます。

• 解体工事費用
• 処分費用

この章では、費用の内訳について解説します。見積もりを確認するときのチェックポイントも分かる内容です。

2-1.解体工事にかかる費用

解体費用の見積もりの一般的な内訳は、以下のようになっています。

解体費用の見積もりで注目したい点は、「有価物買取費」です。
有価物買取費は、見積もり項目の中で、マイナスの数字が出てくる部分になります。

解体現場から発生した鉄筋や鉄骨は、解体工事会社が有価でスクラップ市場に売却できます。解体工事現場から売却可能な有価物が多く出るほど、解体工事費用は安くなるという仕組みです。
見積もりを取る際には、内訳がきちんと示された見積書を作成してもらうよう伝えると、「このお客様はしっかり内容を見るのだな」と相手に思わせることができ、ふっかけを未然に防ぐための一助となります。

2-2.解体後にかかる処分費用

建物の解体には、解体工事以外に必要な費用として、「廃材処分費」があります。

木材であったり、ガラスであったり、コンクリートや石材など、さまざまな材質の廃材は、決められたものに分別して処分場に廃棄しなければなりません。
廃材の種類にもよりますが、ある程度の廃材が混合した状態で処分場に持っていく場合で、1平米あたり15,000円ほどといわれます。
解体費用の内、廃材処分費はかなりのウエイトを占めることになります。

また、建物にアスベストが使われている場合は、除去費用が追加で必要です。下記は、国土交通省による除去費用の目安です。

• 除去面積300平米以下･･････2～8.5万円
• 除去面積300平米～1,000平米･･････1.5～4.5万円
• 除去面積1,000平米以上･･････1～3万円

出典：国土交通省「アスベスト対策Q&A」

アスベストは、1975年以前の建築物であれば、使われているケースもあります。一般的な廃材処分よりも割高になることを覚えておいてください。

3.解体費用が決まる6つのポイント

解体費用が決まるポイントは以下の6点です。

1. 施工条件
2. 防音対策の水準
3. リサイクル材の量
4. 解体工事会社の重機保有の有無
5. 地下躯体の有無
6. 付帯工事の有無

以下でそれぞれのポイントを解説します。

3-1.施工条件

解体費用は施工条件が大きな影響を与えます。
広い土地で作業がしやすく、防音対策も必要ないような条件の土地が解体費用は安いです。
一方で、敷地まで階段で登らなければならず、重機の搬入ができないような土地だと手壊し作業が増えるため、解体工事費用が高くなります。
また、前面道路がスクールゾーンでガードマンを多く配置しなければならないような土地も人件費が膨らむため、解体工事費用は高いです。

3-2.防音対策の水準

防音対策の水準も価格に大きな影響を与えます。
都市部の解体現場のように、防音性の高い防音パネルを張り巡らして解体をしなければならない状況だと、解体費用は高くなります。

3-3.リサイクル材の量

リサイクル材の量も価格に影響します。解体工事会社は現場から出たリサイクル材を有価で売却できるため、リサイクル材が多いと解体工事費用が安くなります。
典型的なリサイクル材は、トタン屋根です。

建物の屋根がトタン葺の場合、リサイクル材の量が大きくなるため、解体工事費用が抑えられます。

3-4.解体工事会社の重機保有の有無

解体工事会社の重機保有の有無も解体費用を決める要素です。
重機を保有している会社は、自社の重機を使うことができるため、解体費用が安くなります。
それに対して、重機を保有していない会社は、重機をリースするため、リース料の分だけ解体費用が高いです。

3-5.地下躯体の有無

地下躯体の有無は解体工事費用にかなり影響します。
地下室等のコンクリート躯体の解体も必要な場合、解体費用が地上の建物だけの取り壊し費用の2倍くらいになることも多いです。

また、地下階がない建物でも杭がある場合には、杭を抜く工事も発生します。

3-6.付帯工事の有無

付帯工事の有無も解体工事費用を決める要因です。
付帯工事とは、例えば地中障害物撤去工事や植栽伐採費用、残地物処分費用、アスベスト除去費用等が該当します。

付帯工事は事前に正確に見積もれない内容も多いので、処分すべき物量が確定した時点で事後精算することが一般的です。

4.解体費用を安くする5つの方法

解体費用を安くする方法は以下の5点です。

1. 建物の竣工図を用意しておく
2. 相見積もりを取る
3. 残置物を自分で撤去する
4. 住宅は1月1日以降に取り壊す
5. 補助金を利用する

以下、どのように費用を削減するか解説します。

4-1.建物の竣工図を用意しておく

解体費用を安くするには、建物の竣工図を用意しておくことがポイントです。
竣工図とは、建物完成時に作られた設計図面を指します。

建物の竣工図があると、解体する建物の物量を正確に把握できます。竣工図がないと、物量がはっきりしないため、解体工事会社が保守的に金額を多く見積もってしまいます。
余計な想定によって解体工事費を膨らませないためにも、竣工図を探しておくことが必要です。

4-2.相見積もりを取る

解体工事費用を安くするには、2社以上の相見積もりを取ることがコツです。

解体工事の見積もりはほとんど作業費の積上げであるため、新築工事の見積もりのように材料の積上げとは異なる性質を有しています。
作業費の積上げである解体工事の見積もりは、解体工事会社によって重機保有の有無や職人の体制等の状況が異なるため、会社を変えると金額も大きく変わることがあるのです。

解体工事の相見積もりは、新築工事よりも効果があるため、必ず相見積もりを取ることをおススメします。

4-3.事前に残置物を自分で処分する

残置物を自分で撤去することも解体工事費用を安くするコツとなります。

一般的に、残置物がある場合には、解体工事会社は他の会社に処分を外注しています。
そのため、残置物があると他の会社への外注費用が発生し、見積もり額が高くなります。
発注者が残す残置物はほとんどが家庭ゴミですので、一般廃棄物に分類されます。一般廃棄物を敷地外へ運び出すには、一般廃棄物収集運搬業の免許が必要です。

それに対して、解体現場から出る廃材は、産業廃棄物に分類されます。産業廃棄物を敷地外へ運び出すには、産業廃棄物収集運搬業の免許が必要です。
解体工事会社は産業廃棄物収集運搬業の免許を有していますが、一般廃棄物収集運搬業の免許を有していないことがよくあります。
残地物がある場合、一般廃棄物収集運搬業者に搬出を依頼せざるを得ないので、解体工事費用が高くなってしまうのです。

4-4.取り壊しを1月1日以降にする

住宅は1月1日以降に取り壊すことも全体コストを下げるコツです。
解体費用そのものではありませんが、住宅であれば1月1日以降に取り壊すと、その年の土地の固定資産税を安く抑えたままにすることができます。

住宅の立っている土地は、住宅用地の軽減措置が適用されているため、固定資産税が安いです。
土地の上に住宅が建っているかどうかは1月1日時点の状況で判断されます。

1月1日以降に取り壊し、その年のうちに売ったり、住宅を再建築したりすると、土地の固定資産税が安いまま売却や建て替えができます。

4-5.補助金を利用する

補助金を利用することも解体工事費用を安くする方法の一つです。
解体工事に関する補助金は、2015年5月から空き家等対策の推進に関する特別措置法が施行されたことをきっかけに、取り扱う自治体が増えてきました。

市区町村の補助金なので、補助金制度が「ある自治体」と「ない自治体」があります。補助金の対象や要件も各自治体によって異なるため、まずは取り壊し予定の建物がある自治体に補助金制度があるかどうかを確認することから始めます。
補助金については、建物本体の解体を補助する制度や、ブロック塀等のみの解体を補助する制度等もあります。

空き家の解体について詳しく解説している記事もあります。こちらも併せてご覧ください。

5.解体工事の流れ

解体工事の流れは以下の通りです。

【見積もり依頼】

解体工事を行う際は、最初に解体工事会社に対し見積もりの依頼をします。
解体工事費用を抑えるには、複数の解体工事会社を見つけ、相見積もりを取ることがポイントです。

【現地調査】

見積もりを依頼すると、解体工事会社は必ず現地調査を行います。
現地調査では、主に「施工のしやすさ」を見ています。周囲に住宅もなく、広い土地にポツンと家が建っているような状況だと解体工事費は安いです。

一方で、狭い路地を通り、重機を運び込めないような状況の物件は、手壊しの作業が増えるため、解体工事費が高くなります。

【見積もり提示】

解体工事会社は、現地調査が終わると、見積もりを提示してくれます。
見積書には、価格だけでなく付帯条件も記載されていますので、付帯条件もしっかり確認することが必要です。

付帯条件としては、例えば「事前に判明しえない飛散性アスベスト含有材等の処理は見積もりに含まれておりません。」等があります。このような条件がある場合は、仮に解体工事中に飛散性アスベスト含有材が見つかったら追加工事費用が発生することになります。
付帯条件は、解体工事会社によって少しずつ異なるのが通常です。

【解体工事会社決定】】

解体工事会社を決定します。

解体工事会社の選定に不安のある方で、解体後に新たに自宅やアパートなどを建築しようとしている場合には、事前に新築を相談するハウスメーカーや不動産会社から信頼できる2～3社の解体工事会社を紹介してもらった上で見積もりを取ることをおススメします。

信頼できる解体工事会社を集めた相見積もりであれば、単純に価格だけで解体工事会社を選ぶことができます。

【請負工事契約締結】

解体工事会社が決まったら、請負工事契約を締結します。
請負工事契約時には、着手予定日や、解体工事期間、事前手続き、騒音対策等の説明がなされることが一般的です。

【各種届出書類押印】

解体工事では、建設リサイクル法によって解体工事着工前に事前申請書類の届出が定められています。

届出義務は、発注者本人に課されていますが、実際には解体工事会社が代理人となって書類の届出を行います。
発注者は、委任状や各種届け出書類に対し、押印を行うことが必要です。

【近隣あいさつ】

解体工事に入る前は、着工前に近隣あいさつを行うことが通常です。

解体工事は新築工事よりも騒音や振動が大きいという特徴があります。
解体工事でトラブルになってしまうと、その後の新築工事でも近隣と揉めてしまうことがありますので、新築工事を控えている方は丁寧に近隣対応をすることが重要です。
また、近隣へのケアだけでなく、解体工事会社に対しても、騒音や振動の対策をきちんと取るように念を押しておくことをおススメします。

【解体工事着工】

各種届出や近隣挨拶が終わったら、解体工事の着工です。
解体工事期間は木造住宅であれば、1.0～1.5ヶ月程度となります。

【整地・解体工事完了】

解体工事が完了したら、最後は整地されて解体工事は終了となります。
解体が終わったら、現場をきちんとチェックしに行くことがポイントです。
解体工事では、たまに土地の境界鋲が解体中になくなってしまうことがあります。境界鋲がきちんと残っているか確認するようにしてください。

【建物滅失登記】

解体工事が終わったら、解体工事会社から必ず取り壊し証明書をもらうことがポイントです。

建物の滅失登記をするにあたり、取り壊し証明書が必要書類になります。
滅失登記とは、解体等でなくなった不動産の登記簿謄本を抹消する手続きのことです。
建物所有者には滅失登記の申請義務があり、その期限は解体後1ヶ月以内となっています。建物の滅失登記に関して、登録免許税は不要です。

6.解体工事を円滑に進めるコツ

解体工事をスムーズに進めるにはしっかりした解体工事会社を選ぶ必要があります。会社を選ぶ際のコツは以下の4つです。

• 解体工事業の認可を受けている
• 賠償保険に加入している
• 廃材処理の確認が取れる
• 解体後もフォローを受けられる

建て替えを予定している場合は、新築請負会社に解体工事を依頼できると安心です。
この場合は、解体から建築までスムーズに進められるだけでなく、のちのちのことも考えられて、解体工事も慎重に行われます。

7.建物解体後まで相談できる土地活用会社を選ぶポイント

解体工事の後に新築の土地活用が予定されているのであれば、解体工事会社を探す前に新築工事のハウスメーカーを選ぶ方がベターです。
重機を持っており、信頼できる解体会社かどうかというのは、外部からは簡単には判別できない情報ですが、ハウスメーカーなら多くの解体工事会社とのコネクションがあるため、適正な価格で解体工事を依頼できる解体工事会社を知っています。

そのハウスメーカーを選ぶときは

• 建て替え工事の実績が豊富
• アフターフォローが充実している

をポイントに選ぶとよいでしょう。

土地活用で新築工事の計画をする際は、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」でハウスメーカーを見つけることをおススメします。
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