「賃貸経営するなら、魅力的なマンションを建ててみたい！」
土地をお持ちの皆さん、そんな夢はありませんか？
マンションは、アパートよりも高い賃料が設定できます。そして、高い入居率も期待できます。
とはいえ、マンションはアパートより建築費が高くなってしまうのも事実です。
でも、初期投資が大きくなっても、マンションを建てるメリットのほうが大きいのでしょうか？
そこで今回の記事では、
- マンションを建てると、どんなメリットがあるのか
- マンションの建築費の相場
- マンションの建築で失敗しないために、注意すべきこと
この3つをテーマに解説していきます。
ぜひ最後まで読んでいただき、競争力の高いマンション経営をスタートしてください。
Contents
1. マンションを建てる3つのメリット
マンションはアパートと比べると建築費が高くなりますが、そのぶん大きなメリットがあります。
マンションの3つのメリットは次のとおりです。
- 3階以上の建物が可能なため、床面積が増やせ、高収入に繋がる
- 建物グレードが高いので、高い家賃が期待できる
- 耐用年数が長く、資産価値が高い
それでは、ひとつひとつ細かく見ていきましょう。
【メリット1】3階以上の建物が可能なため、床面積が増やせ、高収入に繋がる
マンションは鉄筋コンクリートなどの強固な構造なので、3階建て以上の建物を建てることができます。
限られた敷地を使って、より高い建物を建てることで、床面積が増やせるのがマンションのメリットです。
賃貸できる床面積が増えると、それだけ多くの賃料収入が得られます。
特に、都心や、駅に比較的近い場所では、高層の建物を建てられるような法規制が定められています。
そのぶん、地価も高く、固定資産税なども高いので、土地を最大限に活用することが大切です。
マンション建設は、最大限に床面積を増やすことができるので、土地の可能性を余すことなく引き出すことができる土地活用方法です。
【メリット2】建物グレードが高いので、高い家賃が期待できる
マンションは、木造アパートなどと比べると、建物グレードが高い建物です。
建物の性能の高さは、入居者にとって魅力的ですから、高い入居率と高い賃料が期待できます。
マンションの魅力について詳しく見ていきましょう。
（1）遮音性が高い
マンションは遮音性が高く、上下階や隣室の音が伝わりにくいので、快適な暮らしが可能です。
木造や鉄骨の建物の性能も最近では高くなっていますが、やはり鉄筋コンクリートのマンションには及びません。
（2）耐震性、耐火性が高い
災害に対する備えは、入居者にとって無視できないニーズです。
大規模地震の影響で、近年、建物の安全性を重視する入居者は増加傾向にあります。
マンションは鉄筋コンクリート等の強固な構造のため、地震や火災に対する安心感が高く、入居者を惹きつけます。
（3）設備が充実している
マンションは、オートロックやエレベーター、防犯カメラなど、共用部分が充実していることが多く、快適に暮らせる物件が多くなっています。
また、マンションはタイル張りなどのハイグレードな外観が多いのも魅力です。
このように、マンションは様々な観点から高い建物性能があり、設備も充実していることが多いので、競争力があります。
入居者は周辺エリアの賃貸物件を比較して選びますので、マンションはその建物性能で差別化を図ることができ、高い家賃と高稼働が期待できます。
また、築年数が経過すればどうしても賃料は下落するものですが、マンションはアパートよりも下落幅が小さいと言われています。
賃貸経営で最も重要なことは、いかにして安定した高い賃料収入を得られるか、ということです。
「賃料の下落」と「空室対策」の心配を小さくしてくれるのが、マンションの大きなメリットです。
【メリット3】耐用年数が長く、資産価値が高い
マンションは耐用年数が長いので、一度建築したら長期間、賃貸経営が可能です。
税務上の法定耐用年数で比較してみましょう。
木造アパートは22年、鉄筋コンクリートマンションは47年です。マンションの耐用年数は圧倒的に長いのがわかります。
次の世代に資産価値の高いマンションを残すことができるのは、オーナーさんにとって大変魅力的ですね。
また、マンションを一定期間保有後に売却しようと考えている場合にも、資産価値が落ちにくいマンションは有利です。
2. マンションの建築費
では、マンションの建築費は具体的にどれくらいかかるのでしょうか？
2-1. 建物建築費用
建物建築費用は、「本体工事費」と「別途工事費」の合計になります。
2-1-1. 本体工事費
マンションの場合、構造は主に「鉄筋コンクリート」または「鉄骨鉄筋コンクリート」です。
ただし、「鉄骨鉄筋コンクリート」は主に分譲マンションで使用される建築方法です。
賃貸マンションの場合は「鉄筋コンクリート」での建築を計画すれば十分です。
3～5階建て程度のマンション建築費は次の通りです。
| 構造 | 建築費単価 |
|---|---|
| 鉄筋コンクリート | 坪55～80万円程度 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート | 坪60～90万円程度 |
アパートの本体工事費は、木造で坪40～50万円、鉄骨造で坪50～70万円程度なので、それと比べるとマンションはやはり建築費が高めです。
ただし、構造以外にも、様々な要素で建築費が変わってきます。
- 外壁の素材や、内装のグレード
建物の形状：建物が複雑な形状になると、シンプルな長方形の建物に比べて建築費は高くなります。 - 間取り
延べ床面積が同じならば、ワンルームのほうがファミリータイプよりも割高になります。戸数が増えるため、設備や建具が増えるからです。 - 立地
工事トラックの横づけ駐車が可能かどうかによって、建築費が異なります。郊外よりも住宅密集地のほうが建築費は割高になります。
このような要素が建築費に影響するので、具体的な建築費の総額はケースバイケースです。
ハウスメーカーと綿密に打ち合わせをしながら、最終的な建築費を詰めていくことになります。
2-1-2. 別途工事費
本体工事費以外にかかる別途工事費は、具体的に次のようなものです。
別途工事費は、本体工事費の15～20％程度かかるのが一般的です。
ハウスメーカーの見積書にどこまで含まれているのか、よく確認しましょう。
- 屋外給排水、電気、ガス工事費
- 外構工事費
- 地盤改良工事費
- 付帯工事費（空調設備など）
- 地方自治体で決められた負担金（上下水道負担金など）
2-2. 建物建築の諸費用
建物建築に際しては、次のような諸費用が必要となります。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
- 建築確認申請等の手数料
- 司法書士に支払う手数料
- 火災保険料
- 投資用ローンを利用する場合は融資手数料
マンションを建築する際には金融機関から借り入れするのが通常ですが、諸費用は借入できないのが一般的なので、自己資金で準備する必要があります。
2-3. マンションの建築費の注意点
最終的な建築費は、ハウスメーカーと打ち合わせをした結果で決まることになります。このとき、注意すべきことは2つです。
- 入居者ニーズを満たす設備、仕様にすること
- 無駄なコストは省いて初期費用をできるだけ抑えること
この2つの注意点は正反対ですから、どこでバランスをとるか、難しい判断を迫られます。
マンションの場合、構造が強いだけではなく、外観の高級感や充実した設備も期待されます。
総合的に満足度の高い賃貸物件を求める入居者が、マンションを選び、地域の平均相場よりも高めの賃料を負担してくれることになります。
つまり、マンションなのに入居者が期待する設備を備えていなければ、マンションを建てる意味がありません。
とはいえ、もちろん投資の収益性を上げるためには、初期費用はできるだけ抑えなければなりません。
ですので、コストを抑える部分と、積極的に投資する部分とのバランスが大切です。
そのためには、マンション建設のノウハウを持った信頼できる企業を選ぶことです。
3. どれくらいの規模のマンションを建てるのが得策？
次に、どれくらいの規模のマンションを建てればいいのかについてお話します。
3-1. 建てられるマンションの規模
マンションの大きなメリットの1つは、その土地に建てられる最大限の建物を建てられることでしたね。
では、建てられる建物の最大規模は、どのように決まるのでしょうか。
建築できるボリュームは、市町村等が定めている法規制によって決まります。
最も代表的な規制は、容積率と建ぺい率です。
- 容積率
- 敷地面積に対する延べ床面積の割合。
- 建ぺい率
- 敷地面積に対する建築面積の割合。建物を真上から見た時の面積。
例えば、容積率200％、建ぺい率60％、敷地面積200平米の場合で考えてみましょう。
- 延べ床面積は、200平米 × 200％＝400平米まで
- 建築面積は、200平米 × 60％＝120平米まで
木造2階建てのアパートだとすると、最も大きい建物を建てるとしても、120平米 × 2階＝延べ床面積240平米になります。
容積率は400平米まで使えるのに、余ってしまってもったいないですね。
しかも、駐車場は200平米－120平米＝80平米の中に作ることになります。
鉄筋コンクリート４階建てのマンションだとすると、100平米 × 4階＝延べ床面積400平米の建物が建てられるので、容積率を最大限利用できます。
このとき、駐車場は200平米－100平米＝100平米の中に作ればいいので、先ほどよりも台数が増やせます。
このように、マンションは高層の建物を建てられる構造なので、土地を最大限に有効活用することができます。
ただし、容積率や建ぺい率の他にも、高度地区、日影規制といった制限が定められている地域もありますし、その土地が接する道路の幅員によって制限される場合もあります。
3-2. マンションを建てる場合の注意点
ここまで、最大規模の建物を建てることを考えてきました。
できるだけ大きな建物を建てて、賃貸床面積を増やせば、それだけ賃料収入を増やすことができるからです。
でも実は！
建物は大きければ大きいほどいいとは限りません。それが建物設計の難しい部分です。
注意点は、「駐車場と建物のバランス」、「投資額と利益のバランス」です。
3-2-1.「駐車場と建物のバランス」
入居者が駐車場を必要とする地域の場合は、駐車場台数と建物とのバランスを考える必要があります。
駐車場面積を広くすれば、そのぶん建物面積は狭くなってしまいます。
でも、駐車場がなければ入居者が集まらないならば、建物面積を減らしてでも駐車場を完備しなければなりません。
マンションの建築プランを考えるときには、地域の駐車場需要も徹底調査した上で、収支プランを睨みながら建物を設計することが大切です。
3-2-2.「投資額と利益のバランス」
建物が大きくなると建築費の総額も大きくなるので、利益が最大になる投資額を考えることが必要です。
例えば、建築希望エリアでは、1部屋が40平米の場合と45平米の場合で、賃料は千円しか変わらないと仮定します。
だとすると、1部屋は40平米に抑え、建物の総面積を少しでも小さくして、建築費用を抑えたほうが、最終的な利益は多くなるかもしれません。
3-3. マンションを建てるなら、建築プランを比較することが重要
マンション建築で成功するためには、注意点がたくさんありましたね。
これらの注意点をクリアするためには、極めて高い設計力と、マンション建築のノウハウが必須です。
有名な大手の建築会社1社に問い合わせて話を進めるのも良いですが、それだと初めてマンションを建てようとしている方には、
「建築費は相場と比べてどうなんだろう」
「他にもっといい設計プランはないのかな」
「収支シミュレーションは妥当なのかな」
といった不安が出てきて、適切な判断をするのはとても難しいです。
収益の見込めるしっかりしたマンションを建てるなら、「建築に関するプランは必ず複数の企業から提案を受け、比較してから決定すること がなんと言っても大切です。
建築プランを比較することで、見極める目が養われ、最良の判断をすることができます。
とはいえ、多くの建築会社の中から自分の希望に合いそうな会社に目星をつけて一社ずつ連絡を取るのは、手間も時間もかかりとても面倒ですよね。
そんな面倒を省けるのが、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の一括プラン請求です。
建設予定地などの簡単な項目を入力するだけで、そのエリアや土地の広さに対応してくれる大手建築会社をシステムが自動的にピックアップし、最大7社に同時に建築プランの請求ができます。
建築プランを比較するときには、建築費だけではなく、設計力と提案力を比較しましょう。
きっと、最高のマンションプランが見つかるはずです。
まとめ
それではおさらいです。
マンションはアパートと比べると建築費が高くなりますが、その代わり、次のような大きなメリットがあります。
- 3階以上の建物が可能なため、床面積が増やせ、高収入に繋がる
- 建物グレードが高いので、高い家賃が期待できる
- 耐用年数が長く、資産価値が高い
賃貸経営で誰もが不安に思うのが、「賃料の下落」と「空室対策」です。
実は、これらの不安を小さくしてくれるのが、マンションを建てるという選択肢なのです。
マンション建築のノウハウを持ち、バランスの良い建築プランを提案してくれる会社を選ぶことが重要です。
「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を利用し、実績豊富な大手企業の建築プランを比較して、ぜひ高収益なマンションを建ててくださいね。
