木造アパートの坪単価相場と坪単価を決めている5大要素

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木造アパートの坪単価相場と坪単価を決めている5大要素

土地活用で木造アパートを建てようかと考えたとき、

「建築費用ってどのくらいなのかな」
「ネットで調べても土地条件と違うとピンとこない」

など、わからないことが多いと不安になりますよね。木造アパートと一口にいっても、建築をするエリア・規模・階数そしてグレードによって金額も違ってきます。そこで今回は、アパートの建築費用の目安となる坪単価とその相場についてまとめました。

1.木造アパートの坪単価

木造アパート坪単価に含まれる費用・含まれない費用本章では、「木造」アパートの坪単価と相場についてまとめてあります。

1-1.木造アパートの坪単価と相場

坪単価とは、1坪(およそタタミ2枚分/約3.3㎡)あたりの建築費のことです。アパートの工事費は、以下の計算式で出していきます。

アパートの総工事費=坪単価 × 延床面積

延べ床面積とは建物の床面積の合計のことで、例えば2階建ての建物であれば、1階と2階の床面積の合計のことです。坪単価はエリア・構造・年代によっても変わってきますが、全国的におおよその相場があります。本記事では木造で建てるアパートの坪単価を扱っていますので、エリアごとの坪単価相場を表にしました。

エリア エリアごとの木造坪単価平均*
全国平均 56万円
東京 59万円
関東 56万円
関西 54万円

*2019年工事着工統計より

上記の表をもとに、都内に2階建て木造アパートを建築する場合の建築費を計算してみましょう。

◆例)東京都 2階建て延床面積50坪になるアパートを建築予定

計算式:
アパートの総工事費=坪単価 × 延床面積
2,950万円=首都圏の坪単価相場59万円 × 50坪

がおおよその木造アパート建築費のめやすとなります。

1-2.木造アパート坪単価の決め手になる5大要素

坪単価相場はあくまで平均です。これから建築する木造アパートの坪単価は、以下の5つの要素が元になって決まっていきます。これらの要素を組み合わせ、どのようなアパートを建築したいかによって、坪単価は変わります。

  • 要素1 間取り
  • 要素2 階数と部屋数
  • 要素3 アパート規模
  • 要素4 エリア・立地
  • 要素5 アパートのグレード感

1-2-1.要素1 間取り

部屋数が多くなると費用が増して坪単価が上がります。例えば、ファミリータイプのアパートよりもワンルームタイプのアパートのほうが、坪単価が高くなります。

アパートなどの賃貸物件には、1室が広くても狭くても変わらない部分があります。例えば、キッチン・トイレ・浴室・ドア・窓などは1室の床面積に関係なく、1部屋ごとに全て必要になります。

2DKとワンルームでは、部屋面積はほぼ半分ですが、便器やドアや窓の大きさが半分で良いわけではありません。同じ敷地面積

の中で、部屋数を多くすれば、その分、上記のような費用が部屋数分だけかかりますので、結果的に坪単価が上がります。

また、部屋の大きさに関係なく、変わった間取りにするよりもシンプルな間取りの方が、汎用性が高く余計な資材調達が不要で作業の手間もないため、坪単価が抑えられます。

1-2-2.要素2 階数と部屋数

2階建てより3階建てのほうが、部屋数が増えるので坪単価が上がります。しかし部屋数が多ければ家賃収入も多くなりますので、アパート経営という視点で言えば投資効率は良くなります。

階数と部屋数は、土地の形や条件などによって確保できる数が違ってきますので、現地調査などが必要になります。

1-2-3.要素3 アパート規模

活用予定の土地が大きく、規模の大きなアパート建築をするほうが、資材調達などで有利になるため、坪単価を抑えられます。

例えば、5室のアパートよりも20室のアパートのほうが、一度に発注する資材量が多くなり、資材代金・運搬費用などが総合的にコストダウンできるため、結果的に坪単価が下がります。

1-2-4.要素4 エリア・立地

建築をしやすいエリアや立地のほうが、坪単価が下がります。

土地と道路幅に、ある程度の広さがある場所であれば、建築工事中に安全確保のための警備員・トラック乗り入れのための駐車場・資材置き場の費用などが不要になり、費用を抑えられます。

出入口が狭い・奥まった場所にある・ビルや店舗などで人通りも多い場合は、工事を安全に行うための諸費用がかさむ傾向があります。

1-2-5.要素5 アパートのグレード感

アパートのグレード感とは、見た目のカッコよさや高級感に加え、設備の良さなどのことです。外観や室内に少しずつ良いものを使っていくと、一つ一つの費用が上がりますので、坪単価は増します。

見た目の良さは外壁ボードを通常より厚めのものを使うと高級感が出ます。室内の設備なども、例えば、トイレを最新の抗菌便器にする、バスに除湿乾燥機能を付けるなど、ちょっとしたプラスαの要素を加えるだけで、アパート全体にグレード感が備わります。

本来、アパートは収益性を最優先するため、グレード感などは重要視しないことが多いのですが、そこをあえてこだわることで、他のアパートとの差別化が出来て、平均よりも少し高い賃料でも運営できるようになり、坪単価が高くなるデメリットをカバーできることもあります。

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2.木造アパート坪単価に含まれる費用・含まれない費用

本章では「坪単価」に含まれる費用と、含まれない費用についてまとめてあります。木造アパートの建築にかかる費用の総額は、

アパート建築の総費用=「本体工事費」+「付帯工事費」+「諸費用」

ですが、これらの各費用をパンフレットの坪単価にどこまで反映させるかは、会社によって違いがあります。そのため、単純に坪単価の数字だけを比較しても、土地オーナーは実際にどこまで費用を頭に入れておけばいいのかがわかりづらいことがあります。基本的に、アパート建築全体にかかる費用で坪単価に含まれているのは本体工事だけです。

  • 本体工事→坪単価に含まれる
  • 付帯工事→含まれない
  • 諸費用→含まれない

上記3つの費用をわけて理解しておけば、今後、パンフレットや見積書などを比較していくときにも、坪単価の根拠になっている部分がわかります。

2-1.木造アパート坪単価に含まれる工事内容=「本体工事」費用

どこの会社に依頼をしても、この本体工事費用だけは、必ず坪単価に含まれています。木造アパートの本体工事費用には、図のように3部門あり、これらを全て合わせて本体工事と呼びます。

木造アパート坪単価に含まれる工事内容=「本体工事」費用

2-1-1.躯体工事(40%)

仮設工事・基礎工事です。主要な構造を設計図通りに組み立てることです。建物の土台と骨組みになる部分ですので、この部分でコストを削るのはおすすめできません。(会社によってこの部分に足場組みが入っているところと、入っていないところがあります)

2-1-2.仕上げ工事(40%)

家の内外装をつけることです。家の内側と外側の壁や仕切りなどを造り、実際に住める部屋へと仕上げていきます。塗装・左官・建具工事などもここに入ります。自然素材・エコ材質のものなどを採用するとコストが上がっていきます。

2-1-3.設備工事(20%)

電気設備・給排水衛生設備・消防設備などをしていきます。ショールームなどで紹介されている高品質高機能なものにすると、生活者の快適度は上がりますがコストもはね上がります。

2-2.坪単価に含まれていない費用 その1「付帯工事」費用

坪単価に含まれていない工事は、付帯工事と言われる部分です。家だけあっても、水が出なかったり電気がつながっていなかったりすれば暮らせませんから、電気・ガス・水道などを部屋に引き込み、実際に使えるようにするための整備費用などを、まとめて付帯工事といいます。

付帯工事費用はアパートの規模・アパートを建てる土地の状態や、どのようなイメージのアパートにするかなどによってかかる金額が変わって来ます。主な付帯費用は以下の9種類になります。

1)地盤調査

建設予定の土地に、建物をしっかり支えるだけの強さと安全性があるかどうかの調査です。地盤調査は法律で義務化されているわけではありませんが、基本的に住宅を建てる前には地盤調査が行われるのが通例です。

調査費用は一般的な家の敷地面積の場合で100,000円前後~で、建築するアパートの土地面積によって違いが出ます。調査の結果、改良の必要が無ければ、地盤に関してこれ以上の金額はかかりません。

2)地盤改良工事

1)の地盤調査で土地改良の必要があると判定された場合は、地盤改良工事が必要になります。どの程度の改良を施すかで工事費が変わりますが、おおよそ物件価格の5%程度が必要です。

3)引き込み給水 電気 ケーブルテレビ

電気や水道などを、敷地にまで引き込み接続をします。

4)ガス工事

道路から敷地内までガス管の引き込み接続をします。すでに配管がある場合は、各部屋への引き込み工事だけで終わります。

5)照明器具

室内外の必要な場所に、照明器具を設置します。

6)家具工事

備え付けのシャワー洗面台・備え付け棚・家具などの工事です。

7)エアコン設備など

エアコンなどの空調設備にまつわる配管や室外機などを設置します。エアコン設置を入居者に選択させる場合でも、エアコン・室外機の設置場所と、配管などはしておいた方が良いでしょう。

8)外構・造園植栽工事

駐車場をはじめ、庭や門扉、アプローチ、塀などを作る工事のことです。

※9)仮設工事

本体工事費に仮設工事費が入っていない場合は、付帯工事費として計上されています。建築や配管引き込みなどのための足場を組む工事です。

2-2坪単価に含まれていない費用2 「諸費用」

本体工事と付帯工事以外でかかる費用を諸費用と言います。家屋を建てる時の必要経費として、以下の費用が発生します。これらの諸費用は、基本的に自己資金から支払います。
諸費用は基本的に以下の費用です。

  • 税金
  • ローン手数料
  • 登録免許税と司法書士費用
  • 印紙税
  • 近隣あいさつ費用
  • 地鎮祭・上棟式
1)税金

新しく取得したアパート家屋に対して不動産取得税がかかります。家屋の大きさと減税対象になるかなどさまざまな条件で金額が違ってきます。簡易ツールがありますので試算が出来ます。

【参照:東京都主税局 簡易計算ツール

2)ローン手数料

アパートローンなどの融資を受ける際にかかる手数料です。ローンの借入金額に応じて手数料が決まるケースと、借入金額に関わらず決められた金額を支払うケースとがあり、銀行によって違いがあります。

3)登録免許税と司法書士費用

アパートローンにする場合、抵当権の設定で不動産登記が必要になります。法務局で登記をしますが、手数料と司法書士への報酬がかかります。司法書士報酬めやすは5万~10万円前後で、事務所によって金額設定に違いがあります。

4)印紙税

契約書などに使う収入印紙の代金です。金額は契約書面の種類と取り扱う金額によって変わります。
収入印紙が必要な書類は多くの場合、契約書面を作成する担当者が印紙を貼り、その金額を後で請求されます。

【参照:国税庁 印紙税

5)近隣あいさつ費用

工事の前と後に、ご近所へ挨拶に伺う際に用意する粗品などの費用です。昨今は行わないようになりつつありますが、工事中の騒音や、完成後は新しい住人が入ることなどから、しておいた方が印章は良く、将来の近隣トラブルを回避できます。

工事前の挨拶は建設会社がする場合もあります。工事完成後の挨拶は、上棟式にご近所の方をお招きして終わらせるケースもあります。地域によって慣習がありますので、それに従ってください。

6)地鎮祭・上棟式

地鎮祭は、土地を清め神様を祀るための神事です。上棟式は、建て方が終わった時に、職人さんを労い、もてなすためのお祝い費用。地鎮祭の目安金額約3万円~、上棟式は職人さんごとにポチ袋に入れたお祝い金(親方3万円・その他5,000~10,000円程度)と、宴会費用がかかります。

アパートの選択肢は木造だけではない。

多くの方がイメージしているアパートとは「木造・2階建て」という昔ながらの共同住宅ですが、実は、アパートという言葉に建物としての定義はありません。不動産業界が入居希望者を案内するときに、わかりやすくするために住み分けをしているだけです。

土地活用で木造アパートを検討しようとする多くの理由は、その収益性の高さですが、これから先は、木造以外のアパート建築も候補に入れてみてはいかがでしょう。

例えば、軽量鉄骨などの鉄を使用したアパート、木・鉄・パネルなどを組み合わせたアパートなど、これからのアパート建築には木造以外にもさまざまな選択肢があります。新しい構法により、従来の木造アパートには出来なかった頑健さや外観の堅牢さ、ファッショナブルさなどが手に入ります。

また構造的にも、3階以上のアパート、建物内に住居以外の部屋が入ったアパートなど、将来性と収益性の高い物件になる可能性が広がります。

木造と鉄骨造徹底比較!アパート経営をはじめる時の選び方
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3.アパート建築費の調達

アパート建築費の調達本章では、アパート建築費の2大調達方法について説明します。基本的には、

自己資金:ローン

の割合をオーナーがご自身で決めて建築費を調達していくことになります。

3-1.自己資金の重要性3つ

全額自己資金で建てる、自己資金を多めに投入する、あるいは、ある程度の自己資金だけ用意して残りを借りるなど、どのスタイルでお金を用意するにしても、アパート建築には自己資金が必須です。

多くのオーナーは金融機関からお金を借りて建てることになりますが、2015年以降、金融庁の指導により、自己資金なしで建築をするフルローンや、諸費用までまとめた総建築費を借りるオーバーローンは、基本的に受け付けない方向になっています。

そのため、活用予定の土地がどれほど好条件であろうとも、自己資金があるかどうかが、アパート建築費を調達できるか出来ないかのポイントになっています。本項では、自己資金の3つの重要性を説明します。

【参照:[全国地方銀行協会/第二地方銀行協会] 】
【参照:金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果について」】

3-1-1.重要性1 諸費用が払える能力の証明になる

自己資金があると、金融機関に諸費用を支払う能力があることを証明できます。

アパートを建築する際には、1章でも説明したように、不動産仲介手数料、印紙代、登記費用(登録免許税、司法書士手数料ほか)、不動産取得税、ローン設定手数料、火災保険等などのアパートの建築以外にの費用がかかります。

金融機関では、このような諸費用(オーナーが新しくアパートを得るだけでかかるコスト)を、物件価格の7%程度と想定しています。この7%の根拠は、すでに不動産仲介手数料だけで物件価格の3%を超えてしまいますので、それ以外のお金を足すと、だいたいこのくらいだろうという計算です。

例えば、2,000万円のアパートを建築したら、不動産仲介手数料と、その他の費用を全部合わせて20,000,000円×7%=1,400,000円の諸費用が発生すると考えており、これらのお金は削ることが出来ないコストなので、このお金をオーナーがどうやって調達するのかを見ています。

金融機関はこれらの諸費用を含んだ金額までは貸さない傾向にありますので、諸費用を自分で用意できない方には融資の審査が下りないことになります。

3-1-2.重要性2 返済能力の高さを証明できる

ある程度の自己資金を自力で用意できる方は、口座に潤沢な現金があります。つまり、この方が大きなお金を借りた場合でも、その口座にあるお金でいつでも返済可能である証明になりますので、金融機関がから見ると「お金を貸しても大丈夫な人物」になります。

お金を貸すのが仕事である金融機関独特の考え方ですが、年収が高くても貯蓄やお金の管理ができずに口座にわずかなお金しかなければ浪費家だとみなされて、ローン審査が下りないこともあります。これとは逆に、極端な例ですが、とても年収が少ない方でも、1億円の金融資産が口座に入っていれば、1億円以内の物件であれば融資をしてくれるのが金融機関の人物に対する考え方です。

3-1-3.重要性3 ローン商品により自己資金が必須になる

アパートローンは金融機関によってその内容が異なります。一般の住宅ローンと違い、アパートローンは将来、賃貸経営をする前提で建てる建物という特殊なローン商品ですので、利用条件がとても細かく設定されています。条件は金融機関ごとに少しずつ違うのですが、例えば

  • 融資金額は、物件価格の9割まで
  • 物件価格の3割を頭金で入れること

などの利用条件があり、指定された条件以外では融資そのものを受け付けてくれないところがほとんどです。つまり、アパートの建築資金をローンで調達するのであれば、契約をしようとしている金融機関のアパートローン内容に従うしかありません。

例えば、A銀行で借りる2,000万円のアパート建築費に3割の頭金が必要なのであれば そのローンを利用するためには、20,000,000円×30%=6,000,000円の自己資金が必要です。

B銀行の物件価格の9割までしか融資しないローン商品であれば、新築価格で5,000万円と見積られたアパートは、5,000万円×90%=45,000,000円 までの借入が可能であり、もし総建築費に足りない場合は、自己資金で補填するしかありません。

数あるアパートローン商品の中から、自分にとってメリットの多い金融機関から選ぶためには、このような条件をクリアできている必要がありますので、自己資金がある方が選択肢は広がります。

3-2.アパートローン審査で大切なこと5つ

アパートローン審査でチェックされている部分は、

  • 土地の担保価値
  • これから建てるアパートの収益性
  • 借入をする方の社会属性
  • 今までのアパート経営の実績
  • 全体の資産状況

などを含めて総合的に判断されます。

3-2-1.土地の担保価値

アパート建物以外に、土地の担保価値をみます。市場価格ではなく、路線価をもとに判断しています。

3-2-2.これから建てるアパートの収益性

アパートの収益性を見ます。エリア・立地条件・建物の造り・周辺の類似した建物の収益と比較をして、おおよその年間収益などを計算します。

3-2-3.借入をする人の社会属性

借入をする方が会社員であるかなどの社会属性を見ます。例えば大企業の社員・医師・公務員などは給与が高い以外にもリストラをされにくい等の理由で条件が良くなります。

3-2-4.今までのアパート経営の実績

アパート経営という経営者としての手腕を見られます。ただし、多くの場合、初心者スタートですので無理のないプランであれば初心者であることがマイナスになることはありません。

3-2-5.全体の資産状況

アパートの土地建物以外にも、金融資産や金銭に換算できる資産があるかを見ています。これらの諸条件を総合的に見て、融資をどの程度まですべきかを判断します。

そのため、アパートオーナーになる方の職業や、活用予定の土地の担保価値が高く、好条件がいくつも重なる場合には、頭金がほとんどなくてもアパートローンの審査が下りるという稀なケースもあります。

ただし現在では、金融庁指導により、自己資金なしで建築をするフルローンや、諸費用までまとめた総建築費を借りるオーバーローンは、基本的に受け付けない方向になっています。金融機関によってアパートローンの条件は異なりますので、必ず複数の機関に相談し、自分に有利な借り入れができるところを選んでください。

【参照:[全国地方銀行協会/第二地方銀行協会] 】
【参照:金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果について」】

4.アパート経営成功のカギは「プラン」

アパート経営成功のカギは、アパートのプランを考えるところからすでに始まっています。せっかく建てたアパートが長きにわたって満室経営になるためには、これから活用を考えている土地の

  • エリア
  • 立地条件
  • ライバルのアパート・マンション
  • ターゲット層

などを総合的に考え、その場所にピッタリなアパートプランを手にするところから始まります。これから将来のアパート経営をスタートさせるには、以下の流れで進めていきます。

  • 建設会社・ハウスメーカー・工務店に相談
  • 気になる会社に見積もりを依頼

相談イメージ

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まとめ

いかがでしたでしょうか。坪単価に含まれている工事内容と、それ以外の工事や諸仕様があることがご理解いただけたと思います。また、全国のエリアごとに木造の坪単価相場があるのもわかりましたね。

ただし、木造アパートの坪単価相場はあくまでめやすであり、これにプラスして、どのようなアパートを建てていきたいかなどのアイデアなど、プランを含めて総合的に納得のいく坪単価を出してくれる会社との出会いが、将来的に安定した経営が出来る良質な木造アパートにできるかどうかのカギとなります。土地活用でのアパート経営をお考えの際は、ぜひ、「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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