しっかりやればきっちり儲かる!アパート経営の始め方

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土地活用アパート経営

昔はアパートに「経営」という言葉を付ける人は少数派でしたが、今では「アパート経営」という言葉が普通に使われるようになってきました。

今やアパートは、経営感覚をもって行うことが当たり前になっています。大家さんは、現代では立派な経営者です。

「経営」で重要になってくるのは、「数字」です

数字の分からない人が、いきなり会社の社長に就任したら、普通は困惑するはずです。どんぶり勘定の経営では、会社は潰れてしまいます。

アパート経営も、経営をする以上、数字に関しては、その仕組みをしっかりと理解する必要があります。

また、経営者である以上、どうやったら儲かるのかも知る必要がります。

そこでこの記事では、「アパート経営」とはどういうものかについて解説していきます。

前半ではアパート経営のメリットや注意点についてお伝えし、中盤では数字の仕組みについて解説します。

そして最後にアパート経営で儲けるコツについてご紹介します。

ぜひ最後までお読みいただき、今後のアパート経営に役立てて頂ければと思います。

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1. アパート経営のメリット

不動産投資にはアパート経営の他、一棟マンションや区分所有ワンルームマンション、オフィスビル、店舗、老人ホーム等々があります。

いずれにしても、不動産投資は不労所得が得られるというメリットは共通です。

これらの不動産投資の中で、特にアパート経営に見られるメリットとしては、主に以下の5つがあります。

では、5つのメリットをひとつずつ詳しくみていきましょう。

1-1. 安定収入が得られる

1つ目は、安定収入が得られるという点です。

アパートは、住居系の不動産投資です。住居系の不動産投資はオフィスビルや店舗等と比べると、賃貸需要が安定しているという特徴があります。

賃料の変動は少なく、オフィスや店舗よりも借りたいという人を見つけやすいのが特徴です。

また、アパート経営では以前より家賃保証型サブリースのようなメニューも一般化しており、安定した収益を得られるサービスを選択しやすいという投資環境にあります。

店舗の一棟貸のような撤退リスクもないため、他の不動産投資と比べると安定収益を得やすいという特徴があります。

1-2. 相続対策となる

2つ目は、「相続対策となる」という点です。

元々土地を持っているような人であれば、その土地の上にアパートを建てることによって相続対策となります。

建物には借家権割合による評価減が適用され、土地には貸家建付地評価減が適用されます。

また、借入金を使うと、相続財産の評価額が減額されるため、結果的に相続税の節税対策になります

相続対策にもなり、家賃収入も入ってくるため、アパートは合理的な相続対策と言えます。

1-3. どこでも建てられる

3つ目は、「どこでも建てられる」という点です。

土地活用を行う際、土地の用途規制によって、建てられる建物の用途は決まってきます。

コンビニなどの店舗は商業地等の一部の用途地域でしか建築できませんが、アパートはほとんどの用途地域で建築が可能です。

そのため、場所を選ばずに建てやすいというメリットがあります。

また、アパートの賃貸需要は、比較的郊外でも存在するため、広いエリアでアパート建築は可能です。

オフィスビルなどは限られた都心部でしか賃貸需要がありませんが、アパートの賃貸所要は広く存在します。

広いエリアで賃貸経営ができるというのがアパートのメリットです。

1-4. コストが安い

4つ目は、「コストが安い」という点です。

アパートは木造や軽量鉄骨造という建築コストが安い構造で建てることが可能です。

土地についても、第一種低層住居専用地域のような比較的土地単価が安いところでも建築ができます

第一種低層住居専用地域とは、都市計画上の用途地域ですが、原則、住宅しか建てられないエリアであるため、店舗やオフィスが建築できる商業地と比べると土地単価が安いです。

また、アパートでは通常エレベーターもないため、法定点検等もなく維持コストも安くなります

一棟マンションよりは建築費も維持コストも安いという特徴があります。

1-5. 空室リスクが分散される

5つ目は、「空室が分散される」と言う点です。

アパートは、1棟の中に複数戸の部屋があるため、空室リスクが分散されます

1部屋だけ購入する区分所有のワンルームマンションでは、その部屋に空室が発生すると大きな損失を被りますが、アパートは複数戸あるため1部屋空室が発生しても、収入はゼロにはなりません

アパートは空室が分散されることから、収入が突然ゼロになってしまうようなリスクが避けられるというメリットがあります。

2. アパート経営の注意点

アパート経営の注意点アパートは、木造等の建築費や安い構造で建てることが可能であり、またほとんどの用途地域でも建築が可能であることから、増えやすいという特徴があります。

アパートに関しては、建築規制がほぼありません。

経営という観点から見ると、アパートはどこでも、誰でも建てることができるため、参入障壁は非常に低い事業になります。

そのため、アパートは競合も多いです。

実際、アパート経営を始めて、すぐ近くに新築のアパートが建築されてしまいガッカリする人も存在します。

近くの新築の影響を受け、空室が増え始めてしまうと、賃料を下げて対応をせざるを得ません。

新規参入が簡単なため、供給過剰になりやすいというのが、アパートのデメリットです。

また、アパートは木造や軽量鉄骨で安く建築できますが、これらの構造の建物は陳腐化が早いという特徴もあります。

マンションであれば、鉄筋コンクリート造で建てるため、築20年を過ぎても、見た目はそこまで陳腐化しません。

木造アパートであれば、築30年を過ぎると、空室も相当に目立ち始め、「そろそろ建て替えか」という時期になります

それに対し、鉄筋コンクリート造のマンションは40年近く普通に使うことができます。

木造のアパートも鉄筋コンクリート造のマンションも、新築当初はあまり賃料が変わりません。

但し、その後の賃料の下落や空室の発生に関しては、木造アパートの方が早く訪れます。

アパートは、建築費は安いものの、陳腐化も早いというのがデメリットです。

アパートは他の不動産投資と比べると、供給過剰になりやすく、また陳腐化も早いということが注意点になります。

3. アパート経営の利益

アパート経営の利益アパート経営では、お金の流れの仕組みを知ることがとても重要です。

キーワードとしては、「利益(所得)」と「キャッシュフロー」の2つですが、利益とキャッシュフローは金額が異なります

アパート経営では、利益が出ているのにも関わらず、キャッシュフローがマイナスということが発生しますので、まずは2つの違いをよく理解することが重要です。

アパート経営における利益は、不動産所得と呼ばれる所得になります。

不動産所得とは、以下の式で計算されるものになります。

不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費

アパート経営における総収入金額の内訳としては、以下のものが収入になります。

  • 家賃収入
  • 礼金収入
  • 更新料収入

近年は礼金や更新料が徴収できないケースも増えており、徴収できない場合は、家賃収入のみが収入の項目となります。

次に必要経費は以下の項目になります。

  • 土地と建物の固定資産税および都市計画税
  • 建物の損害保険料
  • 修繕費
  • 管理委託料
  • 共用部の水道光熱費(植栽の散水や廊下の電気代等)
  • ローン保証料
  • 減価償却費
  • 借入金利子

必要諸経費のポイントは2つです。

1つ目のポイントは減価償却費です。

減価償却費とは建物の取得価格を、法定耐用年数内において、毎期、機械的に費用配分していく会計上の費用となります。

建物は会計上、毎年価値が落ちるものと考えます。

保有している建物の資産価格をちょっとずつ減額しますが、その減額した金額を費用として計上する手続きを減価償却と呼びます。

土地は会計上、資産価値が落ちないものと考えますので、土地については減価償却がありません

減価償却費は実際に支出されるお金ではありませんが、会計上の費用となります。

費用になるということは、その分、利益が減ります。利益が減れば支払う税金が少なくなるため、節税になります。

減価償却費は、実際にはお金が出ていかないのに、節税効果を生む費用となるのです。

アパート経営の減価償却と借入金2つ目のポイントは借入金です。

不動産所得を計算する上での必要経費のうち、借入金利子は経費になりますが、借入金の元本返済部分は経費にはなりません

会社をイメージすると分かりますが、銀行からお金を借りても、それは企業の売上にはなりません。同様に、企業がお金を銀行に返しても、それは経費となりません。

つまりお金の貸し借りは、売上でも経費でもないということになります。

不動産所得においても同様の考え方をします。

アパートローンは借りても収入にはなりませんので、借入に対して税金はかかりません。同様にアパートローンを返しても節税できる費用とはならないのです。

一方で、借入金利子については、銀行へ支払う手数料のようなものになります。手数料となると、管理会社へ支払う管理委託料は必要経費になっています。

同様に考え、銀行への手数料に該当する借入金利子は、必要経費となります。

つまり、借入金の元本返済は必要経費とはなりませんが、借入金の利子部分については必要経費となるということです。

4. アパート経営と税金

アパート経営と税金アパート経営で不動産所得が発生すると、所得税および住民税の税金が発生します。

いくら税金がかかるのかについては、人によって異なります。

サラリーマン等の給与所得者がアパート経営をしている場合、確定申告によって不動産所得が給与所得に加算されます。

例えば、元々給与所得が1,000万円ある人が、アパート経営で不動産所得を500万円得た場合、その人の所得は1,500万円になります。

また、もし専業大家で他に収入がない人が、アパート経営で不動産所得を700万円得た場合は、その人の所得は700万円ということになります。

所得税は累進課税制度であるため、他の所得がいくらかあるかによって、税率が異なってきます

ちなみに所得税の税率は、以下の通りです。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 427,500円
695万円超900万円以下 23% 636,000円
900万円超1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

例えば、アパート経営を行ったことにより、合計所得が「900万円超1,800万円以下」となる人であれば、税率が33%ということになります。

この場合、アパートで得た利益の約3割が税金というイメージです。

5. アパート経営とキャッシュフロー

アパート経営では、最終的に手残りがいくらなのかという点が最も重要になります。

実際のお金の手残りのことをキャッシュフローと呼びます。

最初に、自己資金100%、つまり借入金ゼロでアパート経営をした場合のキャッシュフローを考えます。

アパート経営では不動産所得が発生しますが、不動産所得からはさらに税金が引かれます。

ところが、不動産所得を計算する必要経費の中には、減価償却費が含まれていました。

減価償却費は実際には支出されない費用です。そのため、借入金がない場合のキャッシュフローは以下のようになります。

借入金がない場合のキャッシュフロー
不動産所得 - 税金 + 減価償却費

次に、借入金を使ってアパート経営をした場合のキャッシュフローを考えます。

借入金の元本返済は、不動産所得の必要経費ではありませんでした。

但し、借入金の元本返済は、実際に支出されるお金です。そのため、借入金がある場合のキャッシュフローは以下のようになります。

借入金がある場合のキャッシュフロー
不動産所得 - 税金 + 減価償却費 - 借入金の元本返済

少し長い式になりますが、実際に投資家の手元に残るお金は、「不動産所得-税金+減価償却費-借入金の元本返済」になります。

キャッシュフローの式を良く見ると、不動産所得がプラスでも、借入金の元本返済が大きい場合には、キャッシュフローがマイナスという現象もあり得るということが分かります。

つまり、不動産所得では利益が出ているのに、手残りはマイナスという現象があるということです。
このような現象は、借入金割合が多い人には良く起こります。

アパート経営は、利益率が高いため、不動産所得が赤字になるというケースはあまりありません。

アパート経営が苦しくなる人のほとんどのケースは、キャッシュフローが悪化している人になります。

借入金の元本返済が苦しく、利益は出ているのにお金が足りないということが良くあります。

このようなリスクを回避するには、自己資金を増やし、借入金を少なくするしかありません。

同じ物件に投資をしたとしても、苦しくなる人と、苦しくない人がいますが、その差は借入金の割合の違いです。

アパート経営で儲かるようにするには、自己資金を極力増やすということがポイントとなります。

6. 減価償却費がなくなると苦しくなるアパート経営

アパート経営を理解する上で、1つ重要な知識があります。

それは、アパート経営は後半戦ほど苦しくなるという点です。

先ほどのキャッシュフローの式をもう一度見てみます。

借入金がある場合のキャッシュフロー
不動産所得 - 税金 + 減価償却費 - 借入金の元本返済

ここでポイントとなるのが減価償却費です。減価償却費は、建物の法定耐用年数の間、費用として発生します。

法定耐用年数は、木造アパートなら22年、鉄骨の薄い軽量鉄骨アパートなら一般的に19年です。

例えば、築25年のアパートの場合、減価償却費は発生しません。

減価償却費が無いと、必要経費が少なくなり、利益が多くなります。つまり税金が増えます

一方で、借入金の返済が終わっていないと、借入金の元本返済は残ります

減価償却費が無くなった後のキャッシュフローは以下の式になります。

減価償却費が無くなった後のキャッシュフロー
不動産所得 - 税金 - 借入金の元本返済

減価償却費が無くなると、税金が上がるため、キャッシュフローがかなり悪化します

アパート経営者の中には、築年数の古い物件で「こんなに税金が増えるとは思わなかった」と嘆く方がいます。

減価償却費が無くなると税金が増えるということを、築年数が古くなってから初めて気付く人も多いです。

また、ご存知の通り、築年数の古い物件は空室率も高く、家賃も下がるため、タダでさえ収益性が落ちるのですが、減価償却費がないため税金は増えるという理解しにくい現象が発生します。

銀行によっては、アパートローンを建物の法定耐用年数以内でしか貸してくれないところがありますが、実は借入金を法定耐用年数以内で返済することは正解なのです。

法定耐用年数を過ぎると、減価償却費が無くなるため、それ以降に借入金の返済が残っていると、キャッシュフローが急に厳しくなっていきます。

キャッシュフローの観点からすると、築年数は減価償却費が計上できる新しい物件の方が良く、借入金は法定耐用年数以内で完済することが良いということになります。

個人投資家の中には、利回りが高いという理由から、築年数の古い物件を多額の借入金を使って購入してしまう人がいますが、そのような投資は儲からないということを理解しなければなりません。

アパート経営は、法定耐用年数を過ぎた後の後半戦は苦しいという理屈をあらかじめ知っておくことが重要です。

減価償却費の効果をしっかりと理解して、借入金は法定耐用年数以内で返済できるような資金計画を立てましょう。

7. 土地持ち大家さんが儲けるコツ

7-1. 建築費を抑える

建築費を抑える土地持ちの方は、アパート経営を始める際の大きな投資は建物のみになります。

投資利回りを上げるためには、建築費をいかに抑えるかが鍵と言えます。

建築費に関しては、建物の専門的な知識を要するため、分厚い見積をもらっても、なかなか減額することはできません。

そこで、初心者がアパートの建築費を下げる最も効率的な方法は、複数の企業から相見積を取るということになります。

ハウスメーカーを一本釣りしてしまうと、競争原理が働かなくなるため、建築費をなかなか下げることができません。

建築費を下げるのであれば、相見積は必須です。

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通常、アパート建築費で相見積を取ろうとすると、ハウスメーカーを何社も呼び寄せ、プラン検討の依頼をしますが、これらの作業にはとてもエネルギーを要します。

従来の方法だと、頑張っても3社程度のハウスメーカーに声をかけるのが関の山です。

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投資額を適正な金額に抑えるためにも、一括プラン請求をぜひ活用してみましょう。

7-2. 設計に対する意見を言う

所有している土地にアパートを建てる場合、基本的にはハウスメーカーに全てをお任せすることになりますが、設計に関して積極的に意見を言うようにして下さい。

ハウスメーカーは建築部材をあらかじめ工場で生産してから現場で組み立てる工法を取ります。

この工法はコストが安くなり、工期も短くなるというメリットがありますが、設計の柔軟性に欠けるというデメリットがあります。

また、規格品の設計となるため、ハウスメーカーが一番利益の出やすい間取りも決まっています。

例えば、3LDKの間取りが最も利益率の高いハウスメーカーの場合、駅前でワンルームの方が向いているような土地であっても、3LDKの設計を提案してくるハウスメーカーもいます。

駅から10分圏内の土地であれば、ワンルームや2DK等のコンパクトサイズの部屋を作った方がアパート経営は安定します。

設計は任せきりにせず、しっかりと意見を言って、稼げるアパートを作るようにして下さい。

7-3. 最適な管理体制を選択する

最適な管理体制を選択するアパートの管理体制としては、家賃保証型サブリースパススルー型サブリース管理委託自主管理の4つがあります。

どの管理方式を選ぶかは、物件によって異なりますので、最適な管理体制を選ぶのが重要になります。

家賃保証型サブリースは、満室賃料の83~85%程度が入金されます。

収益性としては一番低いため、選択肢としては最後に検討する位置づけとすべきです。

また、収益性に関しては、自主管理が一番高いです。自宅のすぐ近くで、戸数も10戸程度であれば、自主管理も十分に可能です。

一方で、自宅からアパートが遠い場合や、戸数が多い場合、初めてのアパート経営で不安な場合等であれば、管理委託かパススルー型サブリースがお勧めです。

管理委託の委託料としては、家賃の5%程度が相場になります。

またパススルー型サブリースとは、サブリース会社が一括借上げをしますが、家賃の5%を差し引いた形で建物オーナーへ家賃を支払う転貸形式となります。

管理委託では入居者と直接賃貸借契約を締結します。

それに対し、パススルー型サブリースでは、まず建物オーナーとサブリース会社が賃貸借契約を締結し、サブリース会社と入居者が転貸借契約を締結する形になります。

収益性としては、管理委託もパススルー型サブリースも同じです。

但し、空室は保証されないというデメリットはあります。

駅から徒歩10分圏内の物件であれば、賃貸需要も高いため、管理委託かパススルー型サブリースを選択した方が良いケースが多いです。

一方で、駅から徒歩10分を超えるような物件であれば空室リスクが高いため、家賃保証型サブリースを選択することをお勧めします。

必ずしも全ての物件を家賃保証型サブリース選択する必要はありません。

収益性を考えれば、家賃保証型サブリースの優先順位は下げて考える必要があります。

管理体制を検討する際は、アパート経営の経験値やアパートの立地条件、戸数等を考慮して決定していきます。

8. 投資家大家さんが儲けるコツ

それでは、お待たせしました。
ここからは大家さんが儲けるコツを説明していきましょう。

8-1. 立地を重視する

土地を持っていない人は、土地も投資しないといけないため、土地持ち大家さんと比較すると圧倒的に不利になります。

しかしながら、土地持ち大家さんよりも1点だけ有利な点があります。それはこれから土地を選べるという点です。

土地持ち大家さんの持っている土地は、必ずしも賃貸経営に向いた土地とは限りません。

駅から徒歩10分以上離れている土地は、賃貸経営に向いていない土地と言えます。

これから土地を探す人であれば、ゼロから賃貸経営に適した土地を選択することができるため、有利です。

建物は築年数とともに価値が落ちますが、土地は年数が経っても価値は落ちません

立地の良い物件であれば、建物の築年数が経っても家賃は下がりにくい傾向があります。

土地を持っていない人であれば、立地選びには妥協せず、賃貸経営に適した場所の物件を選ぶようにして下さい。

8-2. 更地から買わない

更地から買わない土地を持っていない方は、物件を更地から購入しないことをお勧めします。

更地から新規に購入して、自分でアパートを建築すると、投資額がとても高くなります。

また土地持ち大家さんと違い担保がないので、場合によってはローンのハードルが上がってしまう事もあります。

そのため、土地を持っていない方は、出来上がっているアパートを収益物件として購入することをお勧めします。

基本的には、更地から購入して新築アパートを建てるよりも、既に完成しているアパートを購入した方が割安です。

完成している収益物件は、基本的には利回りが既に確定しています。最初から自分が納得した利回りで賃貸経営をすることが可能です。

更地から購入してしまうと、最終的に蓋を開けてみるまで利回りがどの程度になるか分かりません。

それに対し、収益物件であれば、最初から手堅くアパート経営ができるというメリットがあります。

アパートを新築すると、きちんと入居者が埋まるかどうか不安ですが、既に入居者が埋まっているアパートの購入であれば、収益が見えているため安心です。

収益物件を購入する場合も、良い立地の物件を選ぶようにして下さい。

立地を選べるということが、土地持ち大家さんよりも有利な点であるため、そのメリットを最大限生かすような投資をすることがポイントです。

8-3. 自己資金を十分に用意する

土地を持っていない方は、アパート経営をする場合、自己資金を十分に用意しておく必要があります。

少なくとも、土地代は自己資金で用意しておく必要があります。

土地持ち大家さんは、土地代がタダですので、土地代の部分が自己資金のような役割を果たします。

土地持ち大家さんはアパートをフルローンで建築したとしても、土地は自己資金で購入しているのと同じ状態になっています。

土地を持っていない方は、土地代は自己資金で購入することで、初めて土地持ち大家さんと同じ土俵に立つことができます。

十分な自己資金を用意して、投資をするように心がけてください。

まとめ

いかがでしたか?
アパート経営について見てきました。

アパート経営は、「安定収入が得られる」、「相続対策となる」等のメリットがありますが、建築規制もないため供給過剰になりやすいという注意点もありました。

またお金に関しては、資金の支出のない減価償却費が費用となり、資金の支出のある借入金の元本返済額が費用とはならないということを理解しておく必要があります。

キャッシュフローを良くするには、自己資金を多くし、なるべく築年数の浅い物件を選ぶということがポイントでした。

さらに、儲けるポイントとしては、土地持ち大家さんの場合、

  • 建築費を抑える
  • 最適な管理体制を選択する

等の観点がありました。

いずれも、観点を持つのは簡単ですが実行するとなると大変な部分も多数出てきてしまいます。

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