土地持ちオーナー必見!マンション経営を成功に導く全知識

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土地持ちオーナー必見!マンション経営を成功に導く全知識

広い土地や駅に近い土地をお持ちの方は、土地活用で賃貸マンションを検討されている方も多いのではないでしょうか。

賃貸マンションは、賃貸需要も手堅く、収入も大きいため土地活用として有力な候補となり得ます。

ただ、アパートと比べると、建築費が高く投資額も大きくなるといった点もあるので、建築計画は十分に検討した上で建てる必要があります。

この記事では、現在土地を持っている人向けに、マンション経営とはどういうものか、建築する際の注意点、税金の知識について解説します。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
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1.マンション経営とは

マンション経営とは、マンション1棟あるいは1室を購入し、第三者(入居者)に貸し出して家賃収入を得ることです。ローンを組んでマンションを購入し、毎月の家賃収入の中からローンの返済を行っていくのが一般的な方法です。

そのため、自己負担がほとんどなく低リスクなことから、安心して始められる投資であることが特徴的です。

年金不安や預金の低金利により老後の生活や将来性に不透明さが増す中、大切な資産を効率よく運用できる方法として注目を集めています。

2.マンション経営のメリット

マンション経営は給与所得などとは別軸で収入を得られることが魅力ですが、メリットはそれだけではありません。

不動産投資にはアパート経営や駐車場経営、定期借地などさまざまありますが、マンション経営には他の投資方法では得られないような大きなメリットがあるのです。

マンション経営をすることでどのようなメリットを得られるのか、詳しくみていきます。

2-1.安定収入が得られる

マンション経営は安定した収入を長期的に得られる利点があります。アパートと比較すると、戸数が多く、家賃も高額に設定できるのです。

また、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年、取り壊しまでの平均築年数は約68年とされており、木造の建築物よりも長持ちするため、その分長く家賃収入を得ることが可能となります。

健全な経営ができれば長きにわたって安定した収入が得られるため、老後のための貯蓄、老後の生活資金のためなど、私的年金としての活用にも最適といわれています。

2-2.景気変動に強い

マンション経営は住居という生活に不可欠なものであるため、不景気の影響は受けにくいとされています。

株式や投資信託などの金融商品は価格の上昇幅が大きく、売却益が大きくなる可能性がありますが、その分、値下がり率が高いため大きな損失を被りかねません。まさに、ハイリスク・ハイリターンです。

対してマンション経営は、景気がインフレになり物価が上昇すれば、家賃も上げて設定できるため、資産価値が低下しにくい のも特徴です。

2-3.相続対策ができる

マンション経営は、次のような理由から相続税対策が可能です。

2-3-1.建物評価額が下がる

賃貸マンションやアパート、テナントビル等、他人に貸すための建物を貸家 と呼びます。

建物の相続税評価額は、原則は固定資産税評価額となりますが、貸家は自宅のような自分で使う建物よりも、相続税評価額がさらに安くなります。

貸家は、借家権割合の分だけ建物評価額が下がります。借家権割合は、全国で一律30% です。

借家権割合による評価減によって、建物の保評価額は以下のようになります。

貸家の建物評価額 計算式
貸家の建物評価額 = 固定資産税評価額 × (1 - 30%)

2-3-2.土地評価額が下がる

他人に貸す貸家を作ると、その土地についても相続税評価額が下がります。これを「貸家建付地評価減」と呼びます。

貸家建付地の評価額の計算式は、以下の通りです。

貸家建付地の評価額 計算式
貸家建付地の評価額 = 路線価評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合)

路線価図に記載されている借地権割合財産評価基準書の中で、自分の土地の路線価図を探すと、路線価図の上部に借地権割合の記載があります。

借地権割合は、Aなら90%、Bなら80%…、Gなら30%というような標記で書かれています。

例えば路線価の値が「200D」と記載されている場合、その土地の借地権割合は「D」の60%です。

借地権割合が60%の土地であれば、貸家建付地の評価額は以下のようになります。尚、借家権割合は全国一律30%です。

貸家建付地の評価額 = 路線価評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合)
= 路線価評価額 × (1 - 60% × 30%)
= 路線価評価額 × (1 - 18%)
= 路線価評価額 × 82%

つまり、借地権割合が60%の土地であれば、貸家を建てると18%の評価額を下げることができます。

2-3-3.借入金の利用でさらに下がる

マンションを建てる方は、ほとんどの場合、建築資金の借入を行います。

借入金は、その金額がマイナスの資産として、相続財産を減額してくれるため、相続税の節税効果 を生んでくれます。

例えば、マンション建築費1億円を全額借入した場合を考えます。

新築マンションの建物の固定資産税評価額は、請負工事金額のほぼ半額です。そのため、建物の固定資産税評価額は5,000万円程度になります。

さらに、借家権割合による評価減が加わり、評価額が30%減額されるため、3,500万円程度になります。

1億円の借入で▲1億円のマイナス資産と、3,500万円のプラスの建物資産ができるため、トータルとしては資産を▲6,500万円減らすことができるようになります。

借入金を使って賃貸物件を建築することは、相続税の節税効果があるのです。

マンション経営って儲かるの?収入を確実なものにするためのお金の全知識

3.アパート経営よりもマンション経営をおすすめする理由

同じ住居系でもアパートと賃貸マンションでは、どのような違いがあるのでしょうか。

ここでは、貸マンションのアパートにはない3つのメリットについてご紹介します。

3-1.建物の耐久性がある

マンションとアパートの大きな違いは建物の躯体の構造 です。

マンションは一般的に鉄筋コンクリート造で建築されます。それに対し、アパートは木造または軽量鉄骨で建築されます。

鉄筋コンクリート造は、木造よりも頑丈です。耐震性は明らかに強く、また外壁の劣化も少ないです。

また、建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造のマンションなら築47年、木造アパートなら築22年 です。

マンションは少なくとも50年近くは利用できる建物であり、長期に渡って収入を生み出し続けることができます。

3-2.賃料が落ちにくい

鉄筋コンクリート造では、外壁をタイルや石などで風合い良く仕上げることができますが、木造や軽量鉄骨では、タイルのような重い壁を付けて仕上げることができません。

質的な頑丈さだけでなく、見た目の良さもマンションの方が上です。

木造アパートは築10年も経つと、だんだんと古臭さが目立ちますが、マンションは築10年程度なら、まだまだ新しい雰囲気を残します。

マンションは、建物全体の陳腐化が少ないことから、空室も少なく賃料も落ちにくい 傾向にあります。

3-3.収入が大きい場合が多い

マンションはアパートよりも大きな建物になることが多く、結果的に収入が大きくなる 傾向にあります。

マンションが建てられるような敷地は、駅に近い場所も多く、ワンルームマンションも作りやすい土地が多いです。

ワンルームマンションは、賃料単価も高く、また部屋数も多くできます。高単価の部屋をたくさん作れば、その分、得られる家賃も高くなります。

また住宅は階数が高くなればなるほど、高い賃料を取ることができます。2階にある部屋よりも、5階にある部屋の方が、家賃は高いです。

2~3階程度のアパートに比べ、マンションの方が高い家賃を得られる部屋が多くなります。

結果的に、マンションの方が多くの収入を得ることができます。

アパート経営とマンション経営の違いについては、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。

アパート経営とマンション経営、15の違いを徹底比較!

4.マンション経営の収入と利回り

利回りとは、投資額に対する利益を表したもので、マンション経営において投資判断をする際、指標の1つとなるものです。

マンション経営では家賃収入のすべてが利益になるわけではなく、ローンや税金、保険等の経費を差し引いた額が実質的な収入となります。

収入や利回りに関する知識は堅実な経営のために欠かせないものとなりますので、利回りの計算方法や収入目安について押さえておいてください。

4-1.利回りの計算方法

物件の収益性の指標となる利回りは、下記の計算式によって求められます。

利回り(%)=年間家賃÷物件価格×100

例として、5000万円で購入した物件で、満室時に年間500万円の家賃収入が見込めると仮定します。

この場合の計算式は、500万円÷5000万円×100=10となりますので、利回りは10%ということになります。

新築マンションの平均的な利回りは4~5%といわれているため、10%という数字は利回りが高いといえるでしょう。

4-2.マンション経営の収入目安

マンション経営における現実的な収入目安をシミュレーションするには、年間家賃から運営コストを差し引いて計算する「実質利回り」 がどれぐらいなのかを把握しておいてください。

実質利回りの計算式は下記のとおりです。

実質利回り(%)=(年間家賃ー運営コスト)÷物件価格(※)×100

※物件価格は、「物件価格+購入時にかかった費用」

実質利回りでは空室率を考慮し、さらに運営コスト分を差し引くため、表面利回りよりも低い値となります。

マンション経営の広告等に掲載されている利回りは、表面利回りなのか実質利回りなのかが明記されていなかったり、実質利回りであったりしても差し引かれている諸経費が不透明なケースが多くあります。「実質利回り〇%」と掲載されている場合でも、どのような諸経費が組み込まれているのかを確認することが大切です。

5.マンション経営のリスク

どのような投資方法であってもリスクはついてまわるもの。安定した収入を得やすいといわれるマンション経営においても、一定のリスクは存在します。

長期的な運用となる不動産投資の場合、リスクヘッジをとるためにも起こり得る問題について十分に検討しておく必要があります。

ここでは、マンション経営のリスクについてお伝えします。

5-1.投資額が大きい

マンションは、アパートに比べ規模も大きい です。

またアパートは木造や軽量鉄骨という建築コストが安い構造で建てることができますが、マンションは鉄筋コンクリートや重量鉄骨といった建築コストが高い構造で建てざるを得ません。

規模も大きく、構造的にもコストが高いため、マンションは投資額がとても大きいという特徴があります。

アパートなら1億円未満の投資も可能ですが、マンションなら数億円は当り前です。

投資額が大きくなるということは、それだけリスクも大きくなることを意味します。借入金の返済期間も相当長くなるため、勇気も必要となります。

投資する金額が大きいからこそ慎重に判断しましょう。

5-2.修繕費用が高い

マンションは規模も大きくなるため、必然的に大規模修繕などの維持費も高くなっていきます。

特に、マンションには、屋上防水やエレベーター、給水ポンプ(または受水槽)といったアパートにはない設備があるため、油断は禁物です。

マンションを経営するには、しっかりと修繕計画を立て、修繕費用を積立てておかなければなりません。

数千万円単位のお金を何年も使わずに、積立てておきますので、口座を分けて定期預金で貯蓄を行うなどの対応を行う必要があります。

せっかくマンション投資で稼いだお金ですが、全部使ってはいけません。自分でしっかりと資金計画を立てるようにして下さい。

5-3.取り壊ししにくい

マンションは戸数が多いことと、建物構造も堅固なため、将来的に取り壊しにくい建物 です。

マンションも築40年近くとなると、空室が目立ち始め、経営が苦しくなるような局面を迎えることがあります。このような状況になると、取壊して再建築することが有効です。

しかしながら戸数の多いマンションは、取壊しが容易ではありません。

マンションを取り壊す場合、まず入居者の立退きを行います。立退きは、入居者が納得しないと、立退料を支払う可能性もあります。時間もお金もかかるため、立退きを必要とする戸数はなるべく少ないことに越したことはありません。

ところが、マンションは元々も戸数が多いため、その分、立退きの労力も必要とします。アパートに比べると、お部屋を空の状態とするまでに、時間がかかる傾向があります。

また、鉄筋コンクリート造であれば、木造よりも解体費用が高額になります。

木造であれば、坪単価4~5万円を目安に解体を行うことができますが、鉄筋コンクリート造であれば、坪単価8~9万円程度 になります。

単価も高く、延床面積も大きいことから、解体費用も高額です。

このように、マンションは取壊しがしにくい建物であることから、相当に老朽化が進んだ時点において、建て替えという対応が取りにくいです。

6.マンション経営を始めるときに知っておきたいこと

マンション経営を初めて行う場合、どのくらい費用がかかるのか、経営するにあたって何が必要なのかなどわからないことや不安なことが多いことと思います。

ここでは、マンション経営を始めるときに知っておきたいことについて詳しく解説します。

6-1.初期費用の相場はどのくらい?

マンション経営をする場合の初期費用は、「物件購入費用+諸経費」 となります。諸経費は、新築物件の場合は購入価格の5~10%、中古物件の場合は購入価格の10~20%ほど必要となるといわれています。

初期費用の内訳としては、仲介手数料・印紙代・登記費用・不動産取得税等が一般的で、物件購入にあたってローンを借入する場合は手数料や火災保険料も加わります。

物件購入費用はフルローンで賄うことができますが、諸経費の中には契約以前から必要なものもあるため、事前に資金を準備しておく必要があります。

マンション経営の初期費用がまるわかり!全内訳をご紹介

6-2.マンション経営に資格は必要?

マンション経営は必ずしも資格がなければ行えないわけではありません。投資や経営が初めての方でもスタートすることが可能です。しかし、マンション経営を成功させるために法律や税金、資産運用に関する専門的な知識を備えておいた方がよいのも事実です。

たとえば、投資や税金、不動産に関する知識を幅広く習得できるFP技能検定なら、経営における収支計画を作成するのに役立ちます。ライフプランニングや相続、事業継承に関するノウハウも身につくため、長期的な資産計画を立てる際にも大きな力となるでしょう。

安定的なマンション経営行うために、不動産運用の実践的な知識を習得できる「不動産実務検定(旧:大家検定)」の取得も検討してみてください。

また、マンション管理組合の運営サポートやコンサルティングをする資格となるマンション管理士なら、経営時のトラブル解決はもちろん、入居者の満足度を高める運営ノウハウも身につけられるでしょう。

7.マンション経営と税金

マンションはアパートに比べると戸数も多く、賃料も高い傾向にあり、収入が大きくなります。マンション経営をするのであれば、税金に関してもしっかりと知識を身に着けることが必要です。

ここでは、マンション経営とそれに伴う税金について解説致します

7-1.不動産所得

個人が得る所得には、主に次の10種類の所得があります。

給与所得の他、不動産所得や譲渡所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得

このうち、マンション経営などの不動産賃貸で得られる所得は不動産所得と呼びます。 所得と言うと、収入のようなイメージになりますが、税法上の所得とは、「利益」のことを指します。

不動産所得とは、以下の計算式で表されるものであり、不動産賃貸業の中で得られるいわゆる利益のことになります。

不動産所得の計算式
不動産所得 = 収入金額 - 必要経費

収入金額は以下のような項目が挙げられます。

  • 家賃収入
  • 礼金や更新料の一時金の収入
  • 駐車場またはバイク置場、駐輪場等の収入
  • 自動販売機設置料

また、必要経費については、以下の項目が該当します。

  • 固定資産税および都市計画税
  • 建物の損害保険料
  • 修繕費
  • 管理委託料
  • 水道光熱費
  • 仲介手数料
  • 広告宣伝費
  • 青色事業専従者給与
  • 給料賃金
  • 通信費
  • 接待交際費
  • 新聞図書費
  • 交通費
  • 消耗品費
  • 地代・家賃
  • 解体費・立退料
  • ローン保証料
  • 借入金利子
  • 減価償却費

必要経費の中で、借入金の元本返済部分は費用とはなりませんので、ご注意ください。費用となるのは利子部分だけです。

収入金額から必要経費を控除した結果、不動産所得がプラスであれば、所得税および住民税、復興特別所得税が発生します。

7-2.事業的規模の不動産の貸付と節税

マンション経営を行う場合、不動産の貸付税金についても理解しておきましょう。

7-2-1.青色申告による節税

マンションなどで10室以上の部屋を賃貸している場合、「事業的規模の不動産の貸付」と呼ばれます。

事業的規模の不動産の貸付において、青色申告を行っている人は、青色申告特別控除 が認められています。

青色申告特別控除は正規の簿記の原則により記帳している場合は65万円、その他の場合は10万円の控除が認められています。

青色申告特別控除を適用すると、不動産所得の金額は以下の通りになります。

不動産所得の計算式
不動産所得 = 収入金額 - 必要経費 - 青色申告特別控除

さらに、事業的規模の不動産の貸付で青色申告をした場合、青色申告者と生計を一緒にする親族がその貸付業務に専従しているときは、その給与や賞与は「青色事業専従者給与」 として費用とすることができます。

つまり奥さんにも給与を支払うことができ、その給与によって不動産所得を節税することができるのです。

7-2-2.事業税

事業的規模の不動産の貸付の場合、青色申告によって節税が可能ですが、別途、事業税と呼ばれる都道府県税が発生します。

事業税は以下の式で計算されます。

事業税額の計算
事業税額 = (収入金額 - 必要経費 - 事業主控除額) × 税率

事業主控除額は290万円になります。税率は標準税率が5%です。

このように事業的規模では、事業税が発生してしまうため、確定申告は面倒くさがらずに、貸借対照表をつくる複式簿記の青色申告をすることをお勧めします。

7-3.累進課税

所得税は累進課税が基本 です。不動産所得に係る税率も、給与所得等の他の所得と合算した合計所得がいくらになるかで決まります。

所得税の税率は、以下の通りです。

課税される所得金額 控除額
195万円以下 0円
195万円超330万円以下 97,500円
330万円超695万円以下 427,500円
695万円超900万円以下 636,000円
900万円超1,800万円以下 1,536,000円
1,800万円超4,000万円以下 2,796,000円
4,000万円超 4,796,000円

その他、住民税率が一律で10%となります。そのため、4,000万円超の所得がある人は、所得税と住民税を合わせると税率が55%となります。

所得は給与所得等の他の所得と合算されますが、全ての所得を合算して所得を確定する手続きを「確定申告」と言います。

マンション経営を開始すると、毎年確定申告を行うことになります。確定申告は、毎年3月15日まで に、前年の所得を申告します。

7-4.損益通算による節税

個人の所得は10種類ありましたが、このうち「不動産所得」と、「事業所得」、「譲渡所得」、「山林所得」に関しては、損益通算 という手続きを取ることができます。

損益通算とは、不動産所得がマイナスとなった場合、確定申告でそのマイナスを他の所得と合算し、所得全体を小さくして節税が可能となる手続きになります。

所得税は所得が下がると税率も下がるため、損益通算による節税効果はとても大きいものと言えます。

しかしながら、不動産所得は本来黒字であることが健全な状態であるため、毎年不動産所得が赤字になるようであれば、そのようなマンション投資は避けるべきです。

但し、「建築初年度」「外壁塗装の大規模修繕」のタイミングでは、健全なマンション投資であっても不動産所得が赤字となる可能性はあります。

建築初年度には、マンションの不動産所得税や登録免許税、火災保険料、全戸分の仲介手数料等の特別に大きな費用が発生します。

また、大規模修繕の中で、外壁塗装だけは金額が20万円以上であっても一括費用処理が可能 です。

このようなタイミングでは、大きな費用が発生するため、不動産所得が赤字となることがあります。

不動産所得が赤字となった場合には、損益通算の仕組みを上手く活用して節税するようにしましょう。

8.マンション経営と管理

マンションは戸数が多いため、管理会社へ管理を依頼することをおすすめします。

この章では、マンションの管理の種類について解説します。

8-1.管理委託

管理委託とは、管理会社に管理業務を委託する形式です。

マンションオーナーは各入居者と、直接賃貸借契約を行い、賃貸人という立場になります。空室は保証されません。

管理委託料に関しては、賃料収入の3~5%が一般的 です。

立地が良く、戸数の多いマンションであれば、管理委託料は安くなる傾向にあります。収益性は家賃保証型サブリースよりは高いです。

管理委託は、マンションオーナーが直接賃貸人となるため、立退き等の入居者トラブルが発生した場合、賃貸人として法的手段の対応をする必要があるなどのデメリットがあります。

8-2.パススルー型サブリース

パススルー型サブリースとは、管理会社が一度マンション一棟を借上げ、管理会社か各入居者へ転貸する形式の管理です。

管理会社が各入居者から受け取る賃料の3~5%が差し引かれた金額が、マンションオーナーへ賃料として支払われます。収益性に関しては、管理委託と変わりません。

各部屋の入居の状況に応じて3~5%差し引かれた賃料がマンションオーナーにパススルーされるため、パススルー型と呼ばれています。空室については保証されない形となります。

管理委託との違いは、マンションオーナーが直接の賃貸人とはならないという点です。

マンションオーナーの締結する賃貸借契約は、管理会社との一本だけであり、入退去の度に毎回賃貸借契約を締結する必要はありません。

また、各入居者と直接の賃貸人ではないことから、立退き等の入居者トラブルが発生したとしても、手を煩わせることはないというメリットがあります。

8-3.家賃保証型サブリース

家賃保証型サブリースは、管理会社が一度マンション一棟を借上げ、賃料は空室が変動しても固定となる形式の管理です。

空室が変動しても賃料は変わらないため、空室保証とも呼ばれています。

賃料は満室想定時の83~87%の賃料が入金されるため、収益性は最も悪くなります。

転貸という形を取っているため、各入居者とは直接の賃貸人にならないという点は、パススルー型サブリースと同様です。

尚、家賃保証型サブリースは、ずっと家賃が保証され続けるものではありません。空室が多く発生すると、管理会社から毎年のように賃料減額要求が来ます。

結局のところ、空室は保証されないものと理解しておきましょう。

8-4.おススメはパススルー型サブリース

マンション経営をするのであれば、パススルー型サブリースがおすすめです。

マンションは、そもそもアパートよりも立地の良いところに建つケースが多いことから、空室リスクはアパートよりも低めです。

特にワンルームタイプであれば、賃貸需要も高いため、わざわざ家賃保証にする必要もありません。

また、マンションは戸数も多いことから、管理委託としてしまうと、各入居者と全部賃貸借契約を締結しなければならなくなり、契約書類も増えとても煩雑です。

パススルー型サブリースであれば、賃貸借契約書は管理会社との間で締結する契約書の一本だけになります。

パススルー型サブリースは、管理の手間もほとんどかからず、かつ収益性が最も高いです。

マンションのような立地の良いところに建てられ、かつ戸数が多い収益物件の管理は、パススルー型サブリースがおすすめです。

9.マンションの建築計画のポイント

この章ではマンションの建築計画のポイントについて解説します。

9-1.店舗誘致の可能性を検討する

マンションは、中高層の建物であることから、建築するのに高い容積率が必要です。

容積率とは、延床面積に対する敷地面積の割合です。容積率は、都市計画法によってエリアごとに定められています。

マンションが建つような敷地は、概ね200%以上の容積率が定められていることが多いです。

200%以上の容積率が定められているエリアは、比較的、駅に近く、商業繁華性の高いエリアが多いです。

つまり、マンションが建てられるようなエリアは、例えば1階にコンビニや弁当屋、歯科医、携帯ショップ、美容院、クリーニング店等の店舗の出店可能性が高い土地でもあります。

店舗は、賃貸マンションよりも賃料単価が高いため、マンションの1階に店舗を誘致できると収益性が向上 します。

マンションの1階に店舗が入っているようなマンションのことを、通称、「下駄履きマンション」と呼んだりもします。下駄履きマンションは、普通のマンションよりも収益性が高いです。

店舗は立地や前面道路の幅員、周辺人口等により、必ずしも出店するわけではありませんが、収益性を向上させる大きな要素となるため、店舗を誘致できないか検討することは重要です。

尚、よほど良い立地でない限り、2階以上は店舗の誘致が厳しくなります。2階以上に店舗区画を作ってしまうと、今度は空室リスクを上げてしまう原因になります。

店舗区画は、欲を出さずに1階部分だけに留めておくことをおすすめします。

9-2.エレベーター無しも検討する

建物にはエレベーターは無い方が工事費や維持費、大規模修繕費等々の全ての面で安くなります

マンション経営をする際は、エレベーターの設置が必要かどうかもあらかじめ調査・検討しましょう。

エレベーターは定期的なメンテナンスや法定点検も必要であり、維持費のコストアップ要因となります。

また、将来的に大規模修繕でエレベーターの入替工事も行う必要があり、エレベーター入替工事には莫大な費用がかかります。

もしもエレベーターを設置する場合、概ね50戸に対して1台の設置が理想的です。

100戸近くの戸数になれば、2台は必要ですが、60戸程度であれば、思い切って1台にしてしまうという判断も間違いではありません。

エレベーターはあらゆるコストアップにつながるため、建築計画時には特に注意をするようにしましょう。

9-3.分譲マンションの仕様を研究する

建物の仕様に関しては、賃貸マンションよりも分譲マンションの方が常に先を進んでいます。

分譲マンションで流行ったような仕様が、数年後、賃貸マンションにも浸透してくるというのが基本的な流れです。

そのため、現在の新築分譲マンションの最先端の仕様を1つでも取り入れると、他の新築マンションと比較して差別化することができます。

分譲マンションでは、水切りプレート付きのシンクや浄水器一体型水栓、内蔵型食洗器等々、キッチンの仕様がとても高いです。

キッチンはマンションの「ウリ」とすることもできるため、分譲マンションからアイディアと取り入れると効果的です。

コストが高く、難しい場合は、例えば最上階の賃料が一番高く取れる住戸だけ、分譲マンション並の仕様とするなどの選択も有効です。

中長期的なことを考慮すると、割り切ったコスト削減だけが良いことではありません。

お金をかけるべき部分は、しっかりとお金をかけ、長く収益を生み続けるような賃貸マンションとすることが重要です。

10.建築計画なら一括無料相談がおススメ

マンションは投資額が非常に大きくなるため、複数の建築計画プランをしっかりと比較検討することが重要になります。

同じマンションであっても、「収益性を最大化したい」「建築コストを抑えたい」、「維持費を抑えたい」等々の異なる設計思想があると、随分と違ったマンションの計画が出てきます。

マンションの建築プランは、提案を受ける会社を変えることで、より良いプランが出てくることが多いので、建築計画を立てる際は、必ず複数の会社からプラン請求(相見積)するようにしてください。

相見積することで、建築コストも安くおさえられます。

複数の会社からプラン請求をする場合は、「土地活用 HOME4U(ホームフォーユー)」で一括プラン請求を利用するのが便利です。

一括プラン請求では、最大7社の会社から自分の土地や予算にあった最適な建築計画プランの提案を受けることができます。

提案を受けることのできる会社は実績のある大手も多く、また色々な建築構造を得意とする会社も多く登録されていることから、建築コストのコストダウンも期待できます。

マンションは鉄筋コンクリートだけに限らず、重量鉄骨や壁式工法(PC工法)等、構造を変えることで建築コストを引き下げることもできます。

従来であれば、それぞれ異なる工法の得意な会社を自分で探し、それらの会社に問合せを行い、プランを要求してコスト比較を行うという多大な手間がかかりました。

でも、一括プラン請求サイトを利用すれば、実績豊富な大手建築会社からまとめてプランを取り寄せることができるのです。

一括プラン請求では、従来の多大な労力を一気に解消できるので、使わない手はありません。

これからマンション計画を立てるのであれば、「土地活用 HOME4U」を活用することを、ぜひお勧めします。

まとめ

マンション経営は、相続対策としてのメリットはもちろんのこと、建物の耐久性があることからアパート経営にはないメリットがあります。

ただ、投資額や修繕費用が大きくなるため、店舗誘致の可能性やエレベーターを設置しないなど、収益性を向上させる建築計画を立てることがポイントです。

建築計画は、「HOME4U土地活用」を活用しながら、幅広くプランを集め、じっくり検証してみてください。

またマンション経営は大きな不動産所得も発生するため、税金の知識もしっかりと持っておくことが重要です。

管理については、管理委託やパススルー型サブリース、家賃保証型サブリースといった形態がありました。

管理はマンション経営と一体不可分の関係にあります。

周辺の賃貸需要を考慮し、自分の物件に適した管理体制を選択しましょう。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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