土地持ちオーナー必見!マンション経営を成功に導く全知識

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土地持ちオーナー必見!マンション経営を成功に導く全知識

広い土地や駅に近い土地をお持ちの方は、土地活用で賃貸マンションを検討されている方も多いのではないでしょうか。

賃貸マンションは、賃貸需要も手堅く、収入も大きいため土地活用として有力な候補となり得ます。

ただ、アパートと比べると、建築費が高く投資額も大きくなるため、マンション建築に不安を感じている方もいらっしゃると思います。

マンション経営には、アパート経営にはないメリットがありますが、建築計画は十分に検討した上で建てる必要があります

この記事では、現在土地を持っている人向けに、マンション経営とはどういうものか、建築に当たってはどのようなことを注意すれば良いか等について解説します。

また、マンション経営では収入も大きくなるため、税金の知識についても紹介します。

現在、マンション経営を検討している人は、ぜひご参考にして頂ければ幸いです。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. 相続対策としてのメリット

マンションの様な賃貸物件を建てると相続対策になります

相続効果は、賃貸物件であれば、マンションでもアパートでも、その他店舗等でも同じです。

土地活用の基本的なメリットですので、最初に相続対策としてのメリットをご紹介します。

1-1.建物評価額が下がる

賃貸マンションやアパート、テナントビル等、他人に貸すための建物を「貸家」と呼びます。

建物の相続税評価額は、原則は固定資産税評価額となりますが、貸家は自宅のような自分で使う建物よりも、相続税評価額がさらに安くなります

貸家は、借家権割合の分だけ、建物評価額が下がります。借家権割合とは、全国で一律30%です

借家権割合による評価減によって、建物の保評価額は以下のようになります。

貸家の建物評価額 計算式
貸家の建物評価額 = 固定資産税評価額 × (1 - 30%)

そのため、土地の上に自分で利用する建物を作るより、他人に貸す貸家を作った方が、相続評価額が下がり、節税となります

1-2. 土地評価額が下がる

他人に貸す貸家を作ると、その土地についても相続税評価額が下がります。これを「貸家建付地評価減」と呼びます。

貸家建付地の評価額の計算式は、以下の通りです。

貸家建付地の評価額 計算式
貸家建付地の評価額 = 路線価評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合)

土地の相続税評価額は、相続税路線価で評価がされます。相続税評価額は国税庁のホームページである「財産評価基準書」 で確認することができます。

路線価図に記載されている借地権割合財産評価基準書の中で、自分の土地の路線価図を探すと、路線価図の上部に借地権割合の記載があります。

借地権割合は、Aなら90%、Bなら80%…、Gなら30%というような標記で書かれています。

例えば路線価の値が「200D」と記載されている場合、その土地の借地権割合は「D」の60%です。

借地権割合が60%の土地であれば、貸家建付地の評価額は以下のようになります。尚、借家権割合は全国一律30%です。

貸家建付地の評価額 = 路線価評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合)
= 路線価評価額 × (1 - 60% × 30%)
= 路線価評価額 × (1 - 18%)
= 路線価評価額 × 82%

つまり、借地権割合が60%の土地であれば、貸家を建てると18%の評価額を下げることができます

1-3. 借入金の利用でさらに下がる

マンションを建てる方は、ほとんどの場合、建築資金の借入を行います。

借入金は、その金額がマイナスの資産として、相続財産を減額してくれるため、相続税の節税効果を生んでくれます。

例えば、マンション建築費1億円を全額借入した場合を考えます。

新築マンションの建物の固定資産税評価額は、請負工事金額のほぼ半額です。そのため、建物の固定資産税評価額は5,000万円程度になります。

さらに、借家権割合による評価減が加わり、評価額が30%減額されるため、3,500万円程度になります。

1億円の借入で▲1億円のマイナス資産と、3,500万円のプラスの建物資産ができるため、トータルとしては資産を▲6,500万円減らすことができるようになります。

借入金を使って賃貸物件を建築することは、相続税の節税効果があるのです。

2. アパートにはない3つのメリット

同じ住居系で、アパートと賃貸マンションでは、どのような違いがあるのか良く聞かれることがあります。

そこで、この章では賃貸マンションのアパートにはない3つのメリットについてご紹介します。

2-1. 建物の耐久性がある

マンションとアパートの大きな違いは建物の躯体の構造です。

マンションは一般的に鉄筋コンクリート造で建築されます。それに対し、アパートは木造または軽量鉄骨で建築されます。

鉄筋コンクリート造は、木造よりも頑丈です。耐震性は明らかに強く、また外壁の劣化も少ないです。

また、建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造のマンションなら築47年、木造アパートなら築22年です。

マンションは少なくとも50年近くは利用できる建物であり、長期に渡って収入を生み出し続けることができます。

2-2. 賃料が落ちにくい

鉄筋コンクリート造では、外壁をタイルや石などで風合い良く仕上げることができますが、木造や軽量鉄骨では、タイルのような重い壁を付けて仕上げることができません。

質的な頑丈さだけでなく、見た目の良さもマンションの方が上です

木造アパートは築10年も経つと、だんだんと古臭さが目立ちますが、マンションは築10年程度なら、まだまだ新しい雰囲気を残します。

マンションは、建物全体の陳腐化が少ないことから、空室も少なく、賃料も落ちにくい傾向にあります。

2-3. 収入が大きい場合が多い

マンションはアパートよりも大きな建物になることが多く、結果的に収入が大きくなる傾向にあります。

マンションが建てられるような敷地は、駅に近い場所も多く、ワンルームマンションも作りやすい土地が多いです。

ワンルームマンションは、賃料単価も高く、また部屋数も多くできます。高単価の部屋をたくさん作れば、その分、得られる家賃も高くなります。

また住宅は階数が高くなればなるほど、高い賃料を取ることができます。2階にある部屋よりも、5階にある部屋の方が、家賃は高いです。

2~3階程度のアパートに比べ、マンションの方が高い家賃を得られる部屋が多くなります。

結果的に、マンションの方が多くの収入を得ることができます。

3. マンション特有の注意点

この章ではマンション特有の注意点について解説します。

3-1. 投資額が大きい

マンション特有の注意点マンションは、アパートに比べ規模も大きいです。

またアパートは木造や軽量鉄骨という建築コストが安い構造で建てることができますが、マンションは鉄筋コンクリートや重量鉄骨といった建築コストが高い構造で建てざるを得ません。

規模も大きく、構造的にもコストが高いため、マンションは投資額がとても大きいという特徴があります。

アパートなら1億円未満の投資も可能ですが、マンションなら数億円は当り前です。

投資額が大きくなるということは、それだけリスクも大きくなることを意味します。借入金の返済期間も相当長くなるため、勇気も必要となります。

投資額が大きなことに対して、恐怖を感じることは当然です。むしろ、恐怖は感じるべきだと思います。

金額が大きいからこそ慎重に判断すべきです。

3-2. 修繕費用が高い

マンションは規模も大きくなるため、必然的に大規模修繕などの維持費も高くなっていきます

特に、マンションには、屋上防水やエレベーター、給水ポンプ(または受水槽)といったアパートにはない設備があるため、油断は禁物です。

マンションを経営するには、しっかりと修繕計画を立て、修繕費用を積立てておかなければなりません

数千万円単位のお金を何年も使わずに、積立てておきますので、口座を分けて定期預金で貯蓄を行うなどの対応を行う必要があります。

せっかくマンション投資で稼いだお金ですが、全部使ってはいけません。自分でしっかりと資金計画を立てるようにして下さい。

3-3. 取り壊ししにくい

マンションは戸数が多いことと、建物構造も堅固なため、将来的に取り壊しにくい建物です。

マンションも築40年近くとなると、空室が目立ち始め、経営が苦しくなるような局面を迎えることがあります。このような状況になると、取壊して再建築することが有効です。

しかしながら戸数の多いマンションは、取壊しが容易ではありません。

マンションを取り壊す場合、まず入居者の立退きを行います。立退きは、入居者が納得しないと、立退料を支払う可能性もあります。時間もお金もかかるため、立退きを必要とする戸数はなるべく少ないことに越したことはありません。

ところが、マンションは元々も戸数が多いため、その分、立退きの労力も必要とします。アパートに比べると、入居者を空の状態とするまでに、時間がかかる傾向があります。

また、鉄筋コンクリート造であれば、木造よりも解体費用が高額になります。

木造であれば、坪単価4~5万円を目安に解体を行うことができますが、鉄筋コンクリート造であれば、坪単価8~9万円程度になります。

単価も高く、延床面積も大きいことから、解体費用も高額です。

このように、マンションは取壊しがしにくい建物であることから、相当に老朽化が進んだ時点において、建て替えという対応が取りにくいです。

4. マンションの建築計画のポイント

この章ではマンションの建築計画のポイントについて解説します。

4-1. 店舗誘致の可能性を検討する

マンションの1階に店舗を誘致できると収益性が向上マンションは、中高層の建物であることから、建築するのに高い容積率が必要です。

容積率とは、延床面積に対する敷地面積の割合です。容積率は、都市計画法によってエリアごとに定められています。

マンションが建つような敷地は、概ね200%以上の容積率が定められていることが多いです。

200%以上の容積率が定められているエリアは、比較的、駅に近く、商業繁華性の高いエリアが多いです。

つまり、マンションが建てられるようなエリアは、例えば1階にコンビニや弁当屋、歯科医、携帯ショップ、美容院、クリーニング店等の店舗の出店可能性が高い土地でもあります。

店舗は、賃貸マンションよりも賃料単価が高いため、マンションの1階に店舗を誘致できると収益性が向上します

マンションの1階に店舗が入っているようなマンションのことを、通称、「下駄履きマンション」と呼んだりもします。下駄履きマンションは、普通のマンションよりも収益性が高いです。

店舗は立地や前面道路の幅員、周辺人口等により、必ずしも出店するわけではありませんが、収益性を向上させる大きな要素となるため、店舗を誘致できないか検討することは重要です。

尚、よほど良い立地でない限り、2階以上は店舗の誘致が厳しくなります。2階以上に店舗区画を作ってしまうと、今度は空室リスクを上げてしまう原因になります。

店舗区画は、欲を出さずに1階部分だけに留めておくことをお勧めします。

4-2. エレベーター無しも検討する

エレベーターは維持費のコストアップ要因マンションは階数が高いため、エレベーターが設置されます。

エレベーターは定期的なメンテナンスや法定点検も必要であり、維持費のコストアップ要因となります。

また、将来的に大規模修繕でエレベーターの入替工事も行う必要があり、エレベーター入替工事には莫大な費用がかかります。

そのため、建物にはエレベーターは無い方が工事費や維持費、大規模修繕費等々の全ての面で安くなります

エレベーターに関しては、古いマンションなら5階建てでも無いものは存在します。

6階建て以上のマンションであれば、設置せざるを得ませんが、4階程度のマンションであれば、無くすという選択肢もあります。

またエレベーターの設置は、概ね50戸に対して1台の設置が理想的です。

100戸近くの戸数になれば、2台は必要ですが、60戸程度であれば、思い切って1台にしてしまうという判断も間違いではありません。

エレベーターはあらゆるコストアップにつながるため、建築計画時には特に注意をするようにしましょう。

4-3. 分譲マンションの仕様を研究する

キッチンをマンションのウリとするのもポイント建物の仕様に関しては、賃貸マンションよりも分譲マンションの方が常に先を進んでいます。

分譲マンションで流行ったような仕様が、数年後、賃貸マンションにも浸透してくるというのが基本的な流れです。

そのため、現在の新築分譲マンションの最先端の仕様を1つでも取り入れると、他の新築マンションと比較して差別化することができます

分譲マンションでは、水切りプレート付きのシンクや浄水器一体型水栓、内蔵型食洗器等々、キッチンの仕様がとても高いです。

キッチンはマンションの「ウリ」とすることもできるため、分譲マンションからアイディアと取り入れると効果的です。

コストが高く、難しい場合は、例えば最上階の賃料が一番高く取れる住戸だけ、分譲マンション並の仕様とするなどの選択も有効です。

中長期的なことを考慮すると、割り切ったコスト削減だけが良いことではありません

お金をかけるべき部分は、しっかりとお金をかけ、長く収益を生み続けるような賃貸マンションとすることが重要です。

5. 建築計画なら一括無料相談がおススメ

マンションは投資額が非常に大きくなるため、複数の建築計画プランをしっかりと比較検討することが重要になります。

同じマンションであっても、「収益性を最大化したい」とか、「建築コストを抑えたい」、「維持費を抑えたい」等々の異なる設計思想があると、随分と違ったマンションの計画が出てきます。

特に、建築コストに関しては、ハウスメーカーが自分たちの得意な工法を優先とするため、各戸の部屋の形やバルコニーの向き、階段や廊下の配置が異なってくる場合もあります。

マンションの建築プランは、提案してくる会社を変えるともっと良いプランが出てくることが多いです。

また複数の会社からプランを受けると、自然と相見積状態になるため、建築コストも安く抑えることができます

近年は人材不足から建築コストの高騰が続いています。建築計画の段階で、しっかりと相見積を取らないと、なかなか建築コストを下げることができません。

そのため、マンションの建築計画を立てるのであれば、必ず複数の会社からプラン請求するようにして下さい。

複数の会社からプラン請求をする場合は、「土地活用 HOME4U(ホームフォーユー)」で一括プラン請求を利用するのが便利です。

HOME4U土地活用

一括プラン請求では、最大7社の会社から自分の土地や予算にあった最適な建築計画プランの提案を受けることができます。

提案を受けることのできる会社は実績のある大手も多く、また色々な建築構造を得意とする会社も多く登録されていることから、建築コストのコストダウンも期待できます。

マンションは鉄筋コンクリートだけに限らず、重量鉄骨や壁式工法(PC工法)等、構造を変えることで建築コストを引き下げることもできます。

従来であれば、それぞれ異なる工法の得意な会社を自分で探し、それらの会社に問合せを行い、プランを要求してコスト比較を行うという多大な手間がかかりました。

でも、一括プラン請求サイトを利用すれば、実績豊富な大手建築会社からまとめてプランを取り寄せることができるのです。

一括プラン請求では、従来の多大な労力を一気に解消できるので、使わない手はありません。

これからマンション計画を立てるのであれば、「土地活用 HOME4U」を活用することを、ぜひお勧めします。

6. マンション経営と税金

マンション経営と税金マンションは、アパートに比べると戸数も多く、賃料も高い傾向にあり、収入が大きくなります。

マンション経営をするのであれば、税金に関してもしっかりと知識を身に着けることが必要です。

ここでは、マンション経営とそれに伴う税金について解説致します。

6-1. 不動産所得

個人が得る所得には、給与所得の他、不動産所得や譲渡所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得と言う10種類の所得があります。

このうち、マンション経営などの不動産賃貸で得られる所得は不動産所得と呼びます。

所得と言うと、収入のようなイメージになりますが、税法上の所得とは、「利益」のことを指します

不動産所得とは、以下の計算式で表されるものであり、不動産賃貸業の中で得られるいわゆる利益のことになります。

不動産所得の計算式
不動産所得 = 収入金額 - 必要経費

収入金額は以下のような項目が挙げられます。

  • 家賃収入
  • 礼金や更新料の一時金の収入
  • 駐車場またはバイク置場、駐輪場等の収入
  • 自動販売機設置料

また、必要経費については、以下の項目が該当します。

  • 固定資産税および都市計画税
  • 建物の損害保険料
  • 修繕費
  • 管理委託料
  • 水道光熱費
  • 仲介手数料
  • 広告宣伝費
  • 青色事業専従者給与
  • 給料賃金
  • 通信費
  • 接待交際費
  • 新聞図書費
  • 交通費
  • 消耗品費
  • 地代・家賃
  • 解体費・立退料
  • ローン保証料
  • 借入金利子
  • 減価償却費

必要経費の中で、借入金の元本返済部分は費用とはなりませんので、ご注意ください。費用となるのは利子部分だけです。

収入金額から必要経費を控除した結果、不動産所得がプラスであれば、所得税および住民税、復興特別所得税が発生します。

6-2. 事業的規模の不動産の貸付と節税

6-2-1. 青色申告による節税

マンションなどで10室以上の部屋を賃貸している場合、「事業的規模の不動産の貸付と呼ばれます。

事業的規模の不動産の貸付において、青色申告を行っている人は、青色申告特別控除の控除が認められています

青色申告特別控除は正規の簿記の原則により記帳している場合は65万円、その他の場合は10万円の控除が認められています。

青色申告特別控除を適用すると、不動産所得の金額は以下の通りになります。

不動産所得の計算式
不動産所得 = 収入金額 - 必要経費 - 青色申告特別控除

複式簿記を適用しているだけで、65万円ごっそり引くことができますので、青色申告はお勧めです。

さらに、事業的規模の不動産の貸付で青色申告をした場合、青色申告者と生計を一緒にする親族がその貸付業務に専従しているときは、その給与や賞与は「青色事業専従者給与」として費用とすることができます

つまり奥さんにも給与を支払うことができ、その給与によって不動産所得を節税することができるのです。

6-2-2. 事業税

事業的規模の不動産の貸付の場合、青色申告によって節税が可能ですが、別途、事業税と呼ばれる都道府県税が発生します。

事業税は以下の式で計算されます。

事業税額の計算
事業税額 = (収入金額 - 必要経費 - 事業主控除額) × 税率

事業主控除額は290万円になります。税率は標準税率が5%です。

このように事業的規模では、事業税が発生してしまうため、確定申告は面倒くさがらずに、貸借対照表をつくる複式簿記の青色申告をすることをお勧めします。

6-3.累進課税

所得税は累進課税が基本です。不動産所得に係る税率も、給与所得等の他の所得と合算した合計所得がいくらになるかで決まります

所得税の税率は、以下の通りです。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 427,500円
695万円超900万円以下 23% 636,000円
900万円超1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

その他、住民税率が一律で10%となります。そのため、4,000万円超の所得がある人は、所得税と住民税を合わせると税率が55%となります。

所得は給与所得等の他の所得と合算されますが、全ての所得を合算して所得を確定する手続きを「確定申告」と言います。

マンション経営を開始すると、毎年確定申告を行うことになります。確定申告は、毎年3月15日までに、前年の所得を申告します。

6-4. 損益通算による節税

損益通算による節税個人の所得は10種類ありましたが、このうち「不動産所得」と、「事業所得」、「譲渡所得」、「山林所得」に関しては、損益通算という手続きを取ることができます

損益通算とは、例えば不動産所得がマイナスとなった場合、確定申告でそのマイナスを他の所得と合算し、所得全体を小さくして節税が可能となる手続きになります。

例えば、不動産所得が赤字で、▲300万円だった場合を考えます。給与所得が1,000万円ある人なら、▲300万円が合算されるため、その人の所得は700万円ということになります。

所得税は所得が下がると税率も下がるため、損益通算による節税効果はとても大きいものと言えます。

しかしながら、不動産所得が赤字というのは心穏やかではありません。

本来であれば、不動産所得は黒字であることが健全な状態であるため、毎年不動産所得が赤字になるようであれば、そのようなマンション投資は避けるべきです。

但し、「建築初年度」と「外壁塗装の大規模修繕」のタイミングでは、健全なマンション投資であっても不動産所得が赤字となる可能性はあります。

建築初年度には、マンションの不動産所得税や登録免許税、火災保険料、全戸分の仲介手数料等の特別に大きな費用が発生します。

また、大規模修繕の中で、外壁塗装だけは金額が20万円以上であっても一括費用処理が可能です。

このようなタイミングでは、大きな費用が発生するため、不動産所得が赤字となることがあります。

不動産所得が赤字となった場合には、損益通算の仕組みを上手く活用して節税するようにしましょう。

7. マンション経営と管理

マンションは戸数が多いため、管理会社へ管理を依頼することをお勧めします。

この章では、マンションの管理の種類について解説します。

7-1. 管理委託

管理委託管理委託とは、管理会社に管理業務を委託する形式です。

マンションオーナーは各入居者と、直接賃貸借契約を行い、賃貸人という立場になります。空室は保証されません

管理委託料に関しては、賃料収入の3~5%が一般的です。

立地が良く、戸数の多いマンションであれば、管理委託料は安くなる傾向にあります。収益性は家賃保証型サブリースよりは高いです。

管理委託は、マンションオーナーが直接賃貸人となるため、立退き等の入居者トラブルが発生した場合、賃貸人として法的手段の対応をする必要があるなどのデメリットがあります。

7-2. パススルー型サブリース

パススルー型サブリースとは、管理会社が一度マンション一棟を借上げ、管理会社か各入居者へ転貸する形式の管理です。

管理会社が各入居者から受け取る賃料の3~5%が差し引かれた形の賃料がマンションオーナーへ賃料として支払われます。収益性に関しては、管理委託と変わりません

各部屋の入居の状況に応じて3~5%差し引かれた賃料がマンションオーナーにパススルーされるため、パススルー型と呼ばれています。空室については保証されない形となります。

管理委託との違いは、マンションオーナーが直接の賃貸人とはならないという点です。

マンションオーナーの締結する賃貸借契約は、管理会社との一本だけであり、入退去の度に毎回賃貸借契約を締結する必要はありません。

また、各入居者と直接の賃貸人ではないことから、立退き等の入居者トラブルが発生したとしても、手を煩わせることはないというメリットがあります。

7-3. 家賃保証型サブリース

家賃保証型サブリースは、管理会社が一度マンション一棟を借上げ、賃料は空室が変動しても固定となる形式の管理です。

空室が変動しても賃料は変わらないため、空室保証とも呼ばれています

賃料は満室想定時の83~87%の賃料が入金されるため、収益性は最も悪くなります

転貸という形を取っているため、各入居者とは直接の賃貸人にならないという点は、パススルー型サブリースと同様です。

尚、家賃保証型サブリースは、ずっと家賃が保証され続けるものではありません。空室が多く発生すると、管理会社から毎年のように賃料減額要求が来ます

結局のところ、空室は保証されないものと理解しておきましょう。

7-4. おススメはパススルー型サブリース

マンション経営をするのであれば、パススルー型サブリースがお勧めマンション経営をするのであれば、パススルー型サブリースがお勧めです。

マンションは、そもそもアパートよりも立地の良いところに建つケースが多いことから、空室リスクはアパートよりも低めです。

特にワンルームタイプであれば、賃貸需要も高いため、わざわざ家賃保証にする必要もありません。

また、マンションは戸数も多いことから、管理委託としてしまうと、各入居者と全部賃貸借契約を締結しなければならなくなり、契約書類も増えとても煩雑です。

パススルー型サブリースであれば、賃貸借契約書は管理会社との間で締結する契約書の一本だけになります。

パススルー型サブリースは、管理の手間もほとんどかからず、かつ収益性が最も高いです。

マンションのような立地の良いところに建てられ、かつ戸数が多い収益物件の管理は、パススルー型サブリースがお勧めです。

まとめ

いかがでしたか?
マンション経営について解説してきました。

マンション経営は、相続対策としてのメリットはもちろんのこと、建物の耐久性があることからアパート経営にはないメリットがあります

ただ、投資額や修繕費用が大きくなるため、店舗誘致の可能性やエレベーターを設置しないなど、収益性を向上させる建築計画を立てることがポイントです。

建築計画は、「HOME4U土地活用」を活用しながら、幅広くプランを集め、じっくり検証してみてください。

またマンション経営は大きな不動産所得も発生するため、税金の知識もしっかりと持っておくことが重要です。

管理については、管理委託やパススルー型サブリース、家賃保証型サブリースといった形態がありました。

管理はマンション経営と一体不可分の関係にあります。

周辺の賃貸需要を考慮し、自分の物件に適した管理体制を選択しましょう

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