アパート建築は着工前が命!チェックすべき15のポイント

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アパート建築は着工前が命!チェックすべき15のポイント

広い土地を所有されている方の中には、アパートの事業計画の提案を受けている方も多いと思われます。

しかしながら、提案された事業計画をきちんとチェックし、検証されている人は少ないのではないでしょうか。アパートの提案書をもらっても、何をどう見て良いのか分からないというのが本音かと思います。

提案書を見ても良いのか悪いのか判断がつかず、結局は建築費だけで選んでしまうことも少なくありません。また、大きな投資であるにも関わらず、言われるがまま投資を行ってしまい、後から後悔してしまう方もいます。

少し手間になりますが、アパート建築をするのであれば、知識を学んだうえで投資を行うことが成功への近道です。

そこで、この記事では、アパート建築の提案書を受けたときに、どのような部分をチェックすれば良いのかという点に着目し、アパート建築でチェックしたい15のポイントを解説いたします。

ぜひ最後までお読みいただき、アパート経営の成功に結び付けて頂ければ幸いです。

1. アパート建築は着工前の検討が一番大切

アパートオーナーの仕事としては、着工前の検討段階が一番大切です。着工してしまったら、後は請負工事業者の仕事となりますし、竣工してしまったら、管理会社にお任せになります。

着工した後に、アパートオーナーが能動的に関与できる場面はほとんどなく、大きな改善をすることもできません。

投資額とリターンについては、検討の段階で決定されてしまいます。良い建築計画であれば、問題ありませんが、悪い建築計画を選択してしまうと、30年近く悪い状態のままの土地活用を行うことになります

そのため、将来の収益性を決定づける建築計画の検討は、とても重要であるということを理解しておきましょう。

2. 事業計画の15のチェックポイント

では、検討段階では具体的にどのようなことをチェックしていけば良いのでしょうか。

この章では以下に示す15のチェックポイントについて紹介いたします。

チェックリスト
  1. 他の選択肢はないのか
  2. 配棟計画は適切か
  3. 想定している間取りは適切か
  4. 収支がプラスになるか
  5. 適正な賃料か
  6. 適正な建築費か
  7. 諸経費項目に見落としはないか
  8. 竣工時期は適切か
  9. 借入金は何年で返済できるか
  10. 立地と管理体制は合致しているか
  11. 適切な空室を見込んでいるか
  12. 賃料の下落は見込まれているか
  13. 修繕費用が見込まれているか
  14. 減価償却終了後の増税の影響は見込まれているか
  15. 相続対策効果はどの程度か

では、15のチェックポイントをそれぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1. 他の選択肢はないのか

最初に重要なのが、そもそもアパート以外の土地活用の選択肢はないかという点です。土地活用は、必ずしもアパートだけが正解ではありません

土地活用には、住居系では、戸建賃貸や賃貸併用住宅、賃貸マンションといったものもあります。また、事業者への一棟貸しでは、保育園や老人ホーム、デイサービス、コンビニ等があります。

土地活用は、その土地に合ったベストな建物を見つけることが重要です。検討の順番としては、他の選択肢も検討した結果、アパートが一番良いと判断した上で、はじめてアパート建築を深く検討すべきです。

尚、アパートにしろ、老人ホームにしろ、他人に貸す収益物件を建築すれば、相続対策効果は同じです。

アパートだけが相続対策※となるわけではないので、幅広く検証するようにして下さい。
相続対策効果については「2-15. 相続対策効果はどの程度か」 で説明しています。

ポイントアパートだけじゃない!
自分の土地に合ったその他の活用方法がないか検討する

2-2. 配棟計画は適切か

アパートの図面を受領した際、最初に見るのは、配棟計画です。配棟計画とは、アパートが敷地内のどのような位置に、どのような形で建っているかというプランです。

アパートは、各部屋の面積合計が最大になる計画が最も賃料収入が稼げます。アパートが、敷地内に無駄なく効率よく収まっているかを確認するようにして下さい。配置の仕方は、各戸のバルコニーがなるべく南向きの部屋が多い方が望ましいです。

配棟計画次第で決まるものに、駐車場があります。アパートを敷地内にどのように配置するかで、確保できる駐車場の台数が異なってきます。駅に近く、駐車場がなくても入居者が決まるようなエリアであれば、戸数分を確保しなくても構いません。

一方で、駐車場がないと入居が決まらないようなエリアであれば、最低限、駐車場は戸数分確保する必要が出てきます。駐車場台数については、駐車場条例や需要を加味しながら決定するようにして下さい。

その他、駐輪場も屋根付き駐輪場が確保できるとベストです。余裕があれば、バイク置き場や物置型トランクルームも設置できると効果的です。

配棟計画は全体の方向性を決めるため、最初に十分に検討するようにしましょう。

ポイントアパートが敷地内に無駄なく収まっているか、配棟計画をしっかり確認

2-3. 想定している間取りは適切か

アパートには3LDKや2DK、ワンルームといった間取りがあります。3LDKはファミリー向け、2DKは若い夫婦や兄弟向け、ワンルームは単身者向け等、間取りによってターゲットが異なります。

アパートを建築する際、周辺にどのような賃貸需要が多いのかを見極めてから間取りを決める必要があります。

3LDKなどのファミリータイプの賃貸マンションは、面積当たりのバス・トイレ・洗面所の数が少なく、ワンルームに比べると建築費が割安なため、ハウスメーカーが提案してくる場合があります。

しかしながら、一般的にファミリータイプは賃貸需要がそれほど高くありません。ファミリータイプは空室リスクを上げる原因となるため、基本的に避けるべきです。

駅に近い立地であれば、ワンルームや2DKタイプの部屋を作った方が、入居者は埋まりやすいです。郊外でも最寄駅や隣の駅に大きな病院、倉庫、工場があったりすると、ワンルームや2DKの借手は比較的存在します。

また、家賃の安い地方では、単身者が2DKを借りることも多いため、狭いワンルームを作るよりは、2DKを中心に部屋を作った方がリスクは低いです。

間取りは周辺の賃貸需要に即したものを選ぶようにしましょう。

ポイント間取りは、ファミリータイプよりワンルームや2DKがおすすめ

2-4. 収支がプラスになるか

アパートの建築計画ではキャッシュフローを表す収支計画表も付いてくるのが通常です。

収支計画表は、収入に家賃収入、支出として固定資産税や修繕費、建物保険料、管理委託料等々の経常的な費用の他、借入金の返済が記載されています。

まずは、収支計画表の収支が赤字ではないことを確認することが重要です。収支が、きちんとプラスとなっていることが、投資をする大前提となります。

また、たとえ収支がプラスであったとしても、それが薄利であればあまり意味がありません

収支計画では、借入金返済後の最終的な年間のキャッシュフローを建築費の投資額で割ってみることをお勧めします。いわゆる投資に対するリターンの割合です。

近年は、アパートの建築費が非常に高騰しているため、キャッシュフロー利回りが1~2%程度という計画も珍しくありません。アパート経営をするなら、キャッシュフロー利回りは少なくとも3%以上は確保したいです。

キャッシュフローがプラスの場合、その利回りが低すぎないかどうかをしっかりと確認しましょう。

ポイント3%以上のキャッシュフロー利回りを確保しよう

2-5. 適正な賃料か

収支計画を見る場合、計画上設定している賃料が高過ぎないかどうかを確認することが重要です。収支計画は、賃料を高く設定すると、いくらでも良く見えてしまうという性質があります。

アパートの計画提案では、計画を良く見せようとして、中にはバラ色の提案書を持参してくる会社もゼロではありません。提案書を受けるにあたっては、自分で周辺のアパートの賃料を調べておくことが重要です。

賃料の調べ方としては、HOME’S等のポータルサイトを使い、周辺の新築アパートの募集家賃を確認するようにして下さい。

募集家賃を見るときのポイントは、部屋の面積と駅距離等の条件です。家賃は3LDKなら3LDK、2DKなら2DKを比較します。賃料単価は、3LDKが一番安く、ワンルームが一番高いため、同じ間取り同士を比較するのが基本です。

また同じ2DKであっても55平米の2DKと45平米の2DKなら45平米の2DKの方が安いというようなことも加味してください。

駅距離については、駅に近い物件の方が家賃は高いです。自分の物件が駅から15分くらいのところにある場合、駅前の物件よりは当然安くなります。

ポータルサイトに新築物件がない場合には、築5年以内で再検索します。築5年以内なら新築とほとんど違いはありません。十分に参考になりますので、検証材料として活用してください。

ポイント収支計画上、高すぎる賃料が設定されていないか、要チェック!

2-6. 適正な建築費か

建築費に関しては、毎年のように上がっているため、十分な検証をすることが必要です。現在、数年前の過去の建築費は、あまり参考にならない状況です。

建築費を検証するには、他の会社からも提案書を受け取り、比較検討することが一番良い方法になります。建築費に関しては、総額を延床面積で割り、単価で比較をすることがポイントです。

但し、単価の比較にも注意点があります。3LDK、2DK、ワンルームを比較した場合、単価は3LDKが一番安くワンルームが一番高いです。

3LDKやワンルームであっても、一戸の中にはバスとトイレ、キッチン等の住設機器は1つずつあります。ワンルームは狭い部屋の中に住設機器が配置されているため、必然的に建築単価が高くなります。

また、木造、軽量鉄骨、重量鉄骨を比較した場合、単価は木造が一番安く重量鉄骨が一番高いです。

建物構造別の坪単価 目安
建物構造 坪単価(目安)
木造 40~60万円
軽量鉄骨 50~70万円
重量鉄骨 60~80万円

建築費を比較検証する場合、間取りや構造等も加味しながら比較するようにして下さい。

ポイント複数の会社の建築費を、単価で比較して検証しよう

2-7. 諸経費項目に見落としはないか

収支計画の中では、費用も項目漏れがないかどうかを確認することが重要です。費用の中には竣工後に発生するランニングコストと、建築時の初期費用の2種類があります

ランニング費用としては、土地と建物の固定資産税及び都市計画税の他、保険料や建物修繕費、管理委託費用があります。サブリース契約の場合には、管理委託費用は発生しません。

項目として漏れがちなのが、清掃等の建物維持費用や、退去時にオーナーが負担するクロス等の貼替費用、空室を埋めたときの仲介手数料等の費用です。

クロス等の貼替費用や賃貸仲介手数料は、空室が発生すると生じます。これらの費用は、概ね4~6年ごとに入居者が入れ替わることを想定して見込んでおくことが必要です。

また、初年度の建築時には、建築に関わる費用も発生します。初年度に必要な費用として漏れがちなのが、測量費や、ボーリング調査などの地盤調査費用、水道分担金、司法書士の手数料を含む登記費用等、ハウスメーカーが直接受領しない部分のお金です。

これらの費用は、ものによっては100万円を超えるような費用もあります。しかもアパートローンなどのローンの対象とはならないため、自分の貯蓄から支払う必要があります。

ランニングコストや初期費用についても、他社の提案書と見比べるのが、項目漏れを一番発見しやすいです。例えばA社にはあって、B社にはない場合、B社で想定している費用項目が漏れている可能性があります。

どのような費用がかかるのかは、専門家以外の人にはなかなか分かりません。個人投資家であれば、他社との比較検討を行うことによって、費用項目の漏れを発見するのが一番近道になります。

ポイント諸経費の項目漏れがないか、複数社のプランを比較することで発見しよう

2-8. 竣工時期は適切か

アパートを建築するなら、竣工時期が1~2月がベストです。毎年3月は引越のトップシーズンとなるため、3月に「新築物件」として募集できると、入居者をとても集めやすくなります。

アパート建築の提案が来たら、工程表を確認するようにして下さい。工程表で、例えば竣工時期が10月頃であれば、焦って着工する必要はありません。このような場合、2月末竣工を目指して、もう少しじっくり検討することをお勧めします。

また、竣工が4月となってしまうような場合は、早められるようであれば、3月中の竣工を目指すようにしましょう。

家賃保証型サブリースを選択する場合、竣工時期によっては、賃料の入金タイミングが異なることもあります。家賃保証型サブリースとは、空室の戸数が変動しても家賃を一定とするタイプの空室保証型の管理です。

家賃保証型サブリースでは、最初に管理会社がアパートオーナーへ支払う賃料に免責期間を設けます。免責期間がある理由は、満室とならないうちに家賃保証をしてしまうと、管理会社が逆ザヤとなってしまうためです。

免責期間は、2月末竣工のようなベストのタイミングで竣工すると、1~2ヶ月ということもありますが、4~5月あたりに竣工すると、半年程度要求されることがあります。

家賃保証型サブリースであっても、早く満室にしないと、賃料がなかなか入ってきません。竣工時期を意識して工程を確認するようにして下さい。

ポイントアパート建築のベストな竣工時期は、1~2月

2-9. 借入金は何年で返済できるか

アパートの提案書では、借入金の返済のシミュレーションも載っています。

ただし、ハウスメーカーと十分な話し合いをする前に作成されるシミュレーションは、自己資金と借入金が想定金額となっています。提案書内の想定された自己資金が、自分で用意できる範囲かどうかを確認するようにしてください。

また、提案書では借入金の返済期間も長めに設定してくる傾向にあります。長期で借りることができれば、返済の負担感が和らぎ、見栄えが良いためです。

35年ローンのような長期のシミュレーションとなっていることがありますが、そもそも自分の借りようとしている銀行が、そのような長期のローンを組めないことがあります。

一般的に、アパートローンの借入期間は、建物の法定耐用年数以内としている銀行が多いです。例えば、木造アパートの法定耐用年数は22年ですので、返済シミュレーションとしては22年で完済している必要があります。

自分が融資を受ける銀行が決まっている場合、借入期間を何年で組めるかあらかじめ確認しておくことがポイントです。

尚、借入期間は長期で組むほど、毎月の返済額が減るため、キャッシュフローが良くなります。

たまに、早く借金を返したい、または支払う利息を減らしたい等の理由で、短期の借入を望む人がいます。しかしながら、短期の借入を設定してしまうと、毎月の返済額がかなり大きくなり、ちょっとでも空室が発生してしまうと、返済ができなくなる事態が生じかねません。

そのため、アパート経営では、できるだけ長期で借りた方が安全です。

アパートローンは住宅ローンとは異なり、金利や借入期間、借入可能額が銀行によって千差万別です。アパートローンは銀行間での横並び意識が低く、銀行によってかなり条件が異なっています。

アパートの建築をする際は、1つの銀行に拘らず、銀行も幅広く探すことをお勧めします。

ポイント借入期間が現実的な年数になっているかチェック!

2-10. 立地と管理体制は合致しているか

建築計画の提案は、管理体制とセットになっています。ハウスメーカーからの建築提案の場合、管理体制が「家賃保証型サブリース」となっていることが多いです。

しかも、ハウスメーカーの子会社が管理会社となっていることがあり、その会社がサブリース(転貸)を取る形になっているため、家賃保証型サブリースを進めてくるケースもあります。

ところが、この家賃保証型サブリースは、ハウスメーカーの都合でセット提案となっていることが多く、立地状況等はあまり加味されていません。例えば、駅から徒歩5分圏内にあるような良い立地の物件であっても、家賃保証型サブリースの提案が行われます。

家賃保証型サブリースは、管理会社から支払われる賃料が満室賃料の83~87%程度です。家賃保証型サブリース選択すると、収益性が大きく下がります。

でも、立地の良い物件であれば、空室にそこまで神経質になる必要はありません。空室リスクをオーナーが負う形の管理委託であっても、十分にアパート経営は可能となります。

アパート経営は、必ずしも家賃保証型サブリースを採用する必要はありません。賃貸需要の高いエリアであれば、家賃保証にはこだわらなくても良いのです。

ポイント立地が良い物件なら、家賃保証型サブリースは必要なし!

2-11. 適切な空室を見込んでいるか

アパートの収支は、適切な空室を見込んでシミュレーションが行われているか、確認する必要があります。現実的に、ずっと満室ということはあり得ないため、シミュレーション上は空室をきちんと見込んだ上で数字を作るべきです。

一般的に適切な空室率としては、最低でも5%程度見込んでおくことが必要です。5%の空室率とは、部屋が10戸あったら、1戸だけ半年間埋まらず、残りの9戸はずっと埋まっているというような状態です。

新築だと、実際はもっと空室率は低いです。ただ、何年も馴らして考えると、築20年程度までは概ね5%程度が適当と言うことになります。

築20年を過ぎると、実際には5%の空室では収まらなくなってきます。10戸中、1戸が1年間全く埋まらないというような状況も現実的に起こります。築20年以降のシミュレーションは、空室率を10%程度で見ておくのが無難です。

少し、保守的過ぎると思われるかもしれませんが、計画段階では保守的な計画を立てておいた方が良いです。保守的な計画でも、きちんと借入金の返済ができると分かれば、自信をもってアパート経営に臨むことができます。

ポイント空室率は最低5%見込んでおく。築20年以降は10%程度でシミュレーションを

2-12. 賃料の下落は見込まれているか

シミュレーションでは、空室率の他に賃料下落もしっかりと見込んでおくようにして下さい。

アパートは築年数が古くなると、空室率も増え、なおかつ賃料も下がっていきます。後半戦が非常に苦しくなりますが、それでも収支がプラスとなるかどうかを確認してください。

尚、家賃保証型サブリースであっても、賃料は下落する可能性が高いです。サブリースは「家賃保証型」という名称になっていますが、空室が増え、賃料が下落すれば管理会社は賃料の減額を要求してきます。

家賃保証というと、一見すると管理会社が空室リスクを負っているかのように感じますが、実際には管理会社は空室リスクをほとんど負いません。空室の影響を受けるのは、最終的にはアパートオーナーであり、家賃保証型サブリースが家賃や空室が完全に保証されるわけではないのです。

そのため、家賃保証型サブリースのシミュレーションであっても、10年目、20年目、30年目あたりで、きちんと減額を見込んでおくことが重要です。もし家賃保証型サブリースのシミュレーションで、賃料がずっと一定のものがあれば、それは非現実的な想定であることを知っておきましょう。

ポイント賃料下落を見込んだシミュレーションになっているか、しっかりチェック!

2-13.修繕費用が見込まれているか

アパートは、築年数が経過すると、家賃が下落し、空室も増え、さらには修繕費も増えます。

アパート経営の後半戦は、収入は減るのに費用は増えていきます。シミュレーションがきちんと修繕費が増えていくことを見込んでいるか確認する必要があります。

修繕費には、日常的に行う小修繕の他、大規模修繕もあります。アパートの場合、築10年を過ぎたあたりから、給湯器の入替や外壁塗装等の大規模修繕が続くようになります。

これらの大規模修繕費も、きちんと積立てられるシミュレーションとなっている必要があります

大規模修繕に関しては、今後どの程度の費用がかかるのか、ハウスメーカーにライフサイクルコスト(LCC)を算出してもらった方が良いです。何年目に、いくらかかるというような予定が分かりますので、資金を計画的に積み立てることが可能です。

提案を受けたハウスメーカーには、「大規模修繕の時期と費用を出して欲しい」と依頼することをお勧めします。

ポイント修繕費用の時期と費用が盛り込まれたシミュレーションを作成してもらおう

2-14. 減価償却終了後の増税の影響は見込まれているか

建物には会計上、減価償却費という費用を計上することができます。減価償却とは、建物の取得原価を毎年一定の計算に基づき機械的に費用として配分する会計上の手続きになります。

減価償却費は、利益を計算する上の費用であり、実際に支出されるお金ではありません。ただ、費用となるため、減価償却費があることで利益が小さくなり、支払う税金も少なくなります。つまり、減価償却費には節税効果があります

ところが、減価償却費は法定耐用年数の間でしか計上できません。木造アパートであれば、22年間です。23年目以降となると、減価償却費が無くなるため、利益が増えます。つまり税金が増えてしまいます。

アパートは古くなると、賃料が下落し、空室が増え、修繕費が増えますが、さらに「税金も増える」という四重苦に陥ります。減価償却費の影響は大きいため、たとえ賃料が下落し、空室が増えても利益が上がってしまい、税金が増えます。

このような状況に陥っても、借入金がきちんと返済できるか確認する必要があります。理想を言えば、耐用年数満了時に借入金の返済も終わっていると、安心です。

減価償却終了後のアパート経営は、キャッシュフローが悪くなりますので、それでも収支が成り立つことをきちんと確認しておきましょう。

ポイント減価償却費には節税効果があるが、法定耐用年数の間でしか計上できない

2-15. 相続対策効果はどの程度か

アパート建築を行う人は、ほとんどが相続対策のために実施すると思われます。アパートを建てることで相続対策になることは間違いありませんが、どの程度の相続対策効果があるのか、きちんと把握するようにして下さい。

アパートを建てるということは、その分資産が増えます。資産は増えますが、通常は借入金を使ってアパート建築を行うため、借入金のマイナスが大きく、全体の資産評価額が下がることになります。

竣工後のキャッシュフローだけに注目すると、借入金は最小限にすべきですが、相続対策を考えると、なるべく借入金を使った方が良いことになります。

キャッシュフローと相続対策は、相反します。借入は増やし過ぎず、ただ相続対策にもなるといったバランスを保つことが必要です。

借入金と自己資金の計画についても、何パターンか確かめておくと良いでしょう。

ポイント借入金を増やし過ぎず、けれども相続税対策になる、という絶妙なバランスの計画が大切

3. 一括プラン請求で計画を見比べる

15のチェックポイントをおさえていただいても、「これをやってしまっては元も子もない」という大事な注意点がひとつあります!

アパートの建築計画を進める時に、絶対にやってはいけないのは「1社だけの提案しか受けない」ということです。

なぜなら、1社だけの見積もりを見て、「この部材はもっと安いはず、あの部材はこういう部材に替えた方が安くなる」等々の交渉を行うには、相当に高い専門知識が必要になります。

ほとんどの人は、ハウスメーカーから出てくる分厚い見積書に対して手足が出ません。

「A社さんの方がもっと安かったですが、もっと頑張れないのですか?」というような一言を言うために、複数の会社のプランを取り寄せておくと金額交渉がしやすくなります。このような状況を作り出すには、複数社から提案を受けることが重要です。

また、ハウスメーカーは、木造や軽量鉄骨、重量鉄骨等、自社が得意とする構造や工法があります。土地によっては、実はA社の軽量鉄骨よりもB社の重量鉄骨を選んだ方が良かったという場合もあります。

例えば、3階建てのアパートが建築できるような土地であれば、木造よりも重量鉄骨の方が見た目も耐震性も良いアパートを建築することができます。重量鉄骨は、石やタイルなどの重い外装材を付けることができるため、高級感のあるアパートが建築できます。

このような構造部材や工法の差は、専門家以外には分かりにくく、実際に提案を受けてみないと気付きません。色々な会社からの提案を受けることで、自分では想像もできなかったアパートの提案を受けることができます。

着工前の検討は一番大切なので、必ず複数の会社から提案を受けてプランを見比べるようにして下さい。

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まとめ

いかがでしたか?
アパート建築について見てきました。

アパート建築は着工前の検討が一番大切です。検討時にはハウスメーカー等から事業計画の提案を受けますが、その提案書には15のチェックしたいポイントがあります。

チェックポイントとしては、アパート以外の他の選択肢や、配棟計画、間取り、収支、建築費、諸経費項目、竣工時期、借入金の返済、管理体制、空室の見込み、賃料下落の見込み、修繕費用、減価償却終了後の影響、相続対策効果等です。

提案を受け取ったら、この記事を参考にして頂き、もう一度提案書を見直して、ハウスメーカーに質問をぶつけるようにして下さい。

また、アパートの建築計画は、1社だけに絞らず、他社とのプランも比較検討することがとても重要です。一括プラン請求を上手く活用しながら、ベストな事業計画を選びましょう。

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