【プロが厳選】空き地の活用おすすめランキングベスト10

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【プロが厳選】空き地の活用おすすめランキングベスト10

空き地の活用方法が決められなくて、困っていませんか?
今回は、このようなお悩みにピッタリの記事です。

  • 空き地の活用方法を不動産会社に相談に行く時間がなくて、そのまま放置している。
  • 土地に愛着があるので、売りたくはないけれど、自分で使う予定もない。
  • どんな活用方法が自分にピッタリなのかわからない。
  • 空き地の使い道が思いつかない。

空き地には様々な活用方法がありますが、特におすすめの活用方法ベスト10を厳選してご紹介します。

それぞれのメリット、デメリット、その活用方法が向いている土地について、徹底解説していきます。どうやって活用方法を選べばいいのか、選び方のポイントもお伝えするので安心してくださいね。

空き地を活用しないでおくと、様々なデメリットがあります。ぜひ最後まで読んでいただき、土地活用の第一歩を踏み出しましょう。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1. 空き地を活用しない3つのデメリット

空き地を活用しない3つのデメリット空き地を活用しないで放置しておくと、収益を生まないのでもったいないです!でも、問題はそれだけではありません。

空き地を放置しておくデメリットは、「税金」「維持費用」「近隣トラブル」の3つです。ひとつずつ見ていきましょう。

1-1. デメリット1─ 固定資産税、都市計画税がかかる

使っていない空き地でも、所有者には毎年、固定資産税都市計画税が課税されます。郊外の土地で、税金が安かったとしても、使っていない土地に払い続ける税金の総額を考えると、決して安いとはいえなくなります。

一つ、知っておきたい知識は、空き地に戸建住宅や共同住宅を建てると、土地の固定資産税等が安くなるということです。土地活用といっても色々ありますが、住宅を建てることによる節税効果は意識しておきたい部分です。

1-2. デメリット2─ 維持費用

空き地を活用しないでおくと、維持費用がかかってしまいます。自宅から近いから、自分で時々見に行く、という場合には費用はかかりませんが手間がかかりますね。

立地にもよりますが、使っていない土地でも、何も手を加えないで放置しておくわけにはいきません。除草費用清掃費用も積み重なれば無視できない金額になります。

また、不法投棄の被害にあって、多額の処分費用が発生してしまう危険性もあります。

1-3. デメリット3─ 近隣トラブル

空き地を放置しておくと、害虫が大量発生して近所からクレームが入ることがあります。また、子どもが勝手に敷地に入ってケガをしたり、犯罪の現場になったりする可能性もあります。

使っていない土地だと思われると、ペットの散歩コース、トイレ代わりに利用されることも珍しくありません。すぐに使う予定がない土地でも、あまり気分のよいものではありませんね。

特に住宅街の中の空き地は、景観がよくないため、ご近所からの印象も悪くなりがちです。空き地の有効活用は、無用なトラブルに巻き込まれないための自衛手段です。

1-4. デメリットだらけの空き地をプラスの資産に変えよう

デメリットだらけの空き地をプラスの資産に変えようこのように、なにも活用しない空き地を持っているだけでは、デメリットがたくさんあるだけの「負の資産」になっているといえます。

地価がどんどん上昇していくような局面であれば、使わなくても所有しておいて、将来売却するのも一つの選択肢かもしれません。

ですが、バブルの時期とは違って、どんな土地でも値上がりし続ける時代ではありません。人口減少社会に突入した近年では、都心や人気住宅地の地価が上昇傾向にある一方で、郊外などの利用しにくい土地の価格は下落傾向にあります。

特に郊外の空き地では、「たいして儲からないだろう」と、空き地のまま放置している地主さんも少なくありません。でも、郊外の空き地の場合には、土地活用で高収益を上げるというよりも、税金分をカバーし、不法投棄や近隣トラブルのリスクを減らすことが大きなメリットになります。

せっかくの資産である空き地を有効活用して、「負の資産」から「プラスの資産」に変えましょう

2. 空き地におすすめの活用方法ランキングベスト10

空き地には様々な活用方法がありますが、特におすすめのベスト10をご紹介します。ランキングは、一般的に、高い収益性が見込める順に並べました。

土地活用方法 向いている土地
1 賃貸アパート・マンション経営 駅から徒歩圏のエリア。
地価が高く中高層の建物が多いエリアなど。
2 戸建賃貸 狭小地、変形地から広い土地まで対応可能。
利便性の高いエリア、または駅から遠くても住環境が良好なエリアなど。
3 駐車場 月極駐車場 駅の近く、または郊外の住宅地の近くなど。
コインパーキング(時間貸し駐車場) 駅の近く、商業エリア、観光地の近く、病院の近くなど。
4 事業用の土地として貸す 立地によって様々なニーズあり。
5 トランクルーム経営 住宅地の近く、事務所の多いエリアなど。
6 太陽光発電を設置 郊外の日当たりが良い土地。電柱が近く、地盤が固い土地。
7 コインランドリー経営 周辺に住宅地が多く、視認性の良い土地。
競合店が少ないエリアの土地。
8 資材置き場 郊外の土地。できれば道路幅員5m以上で、間口が広い土地。
9 自動販売機を設置 人通りが多い立地。
10 貸し農園 地価が安く、周辺に住宅が多いエリアの土地。
1. 賃貸アパート・マンション経営
駅から徒歩圏のエリア。
地価が高く中高層の建物が多いエリアなど。
2. 戸建賃貸
狭小地、変形地から広い土地まで対応可能。
利便性の高いエリア、または駅から遠くても住環境が良好なエリアなど。
3. 駐車場
月極駐車場
駅の近く、または郊外の住宅地の近くなど。
コインパーキング(時間貸し駐車場)
駅の近く、商業エリア、観光地の近く、病院の近くなど。
4. 事業用の土地として貸す
立地によって様々なニーズあり。
5. トランクルーム経営
住宅地の近く、事務所の多いエリアなど。
6. 太陽光発電を設置
郊外の日当たりが良い土地。電柱が近く、地盤が固い土地。
7. コインランドリー経営
周辺に住宅地が多く、視認性の良い土地。
競合店が少ないエリアの土地。
8. 資材置き場
郊外の土地。できれば道路幅員5m以上で、間口が広い土地。
9. 自動販売機を設置
人通りが多い立地。
10. 貸し農園
地価が安く、周辺に住宅が多いエリアの土地。

それでは、それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

2-1. 賃貸アパート・マンション経営

最も高い収益性が見込めるのが、賃貸アパート・マンション経営です。

空室リスクを減らすため、入居者のニーズを満たした魅力的な建築プランを設計することが重要です。賃貸経営に手間をかけたくない場合には、専門の管理運営会社に委託すれば、入居管理等の手間はほとんどかかりません。

マンションはアパートよりも建築費が割高になりますが、建物の性能の高さで差別化できるので、アパートよりも高い賃料と高稼働が期待できます。周辺エリアの賃貸ニーズを見極めて、アパートとマンションどちらにするか決めましょう。

賃貸アパート・マンション経営の魅力は、高い収益性だけではなく、大きな節税効果が期待できるということです。更地に比べると、住宅の敷地は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になります。

さらに、相続税の節税効果も抜群です。賃貸用の住宅が建っていると、土地の相続税評価額は約20%減額され、さらに要件を満たせば200平米まで50%減額される制度もあります。

メリット
高い収益性が期待できる。固定資産税や相続税の節税効果が大きい。
デメリット
まとまった初期投資が必要。
向いている土地
駅から徒歩圏のエリア。地価が高く中高層の建物が多いエリアなど。

2-2. 戸建賃貸

戸建賃貸は、最近特に注目されている活用方法 です。ファミリー層を中心に、足音や子どもの声などを気にせずにのびのびと暮らせる戸建賃貸は人気です。需要に対してまだまだ供給が少ないエリアが多いので、高稼働が期待できます

戸建賃貸はアパート等に比べると建築コストを抑えることができます。戸建賃貸・アパート・マンションの需要と供給バランスの調査をした上で、どのような賃貸物件が適しているか検討しましょう。

戸建賃貸は、手放したくなったとき、エンドユーザーに中古一戸建てとして売却しやすいのも魅力です。敷地が広ければ、土地を分割して複数棟を建てて、一棟ずつ売却する出口戦略も可能です。

メリット
エリアによっては、集合住宅よりも高稼働・高い賃料が期待できる。売却しやすい。固定資産税や相続税の節税効果が大きい。
デメリット
都心の場合は、アパート・マンションのほうが高収益を期待できる。
向いている土地
狭小地、変形地から広い土地まで対応可能。利便性の高いエリア、または駅から遠くても住環境が良好なエリアなど。

2-3. 駐車場

駐車場経営には、月極駐車場コインパーキングがあります。建物を建築しにくい、長方形でない土地や狭小地でも可能です。

アパート等の建物を建てる土地活用に比べると、ローリスク・ローリターンの活用方法です。

2-3-1. 月極駐車場

不動産会社等に管理運営を委託することもできますが、土地オーナーの自営方式が一般的です。

メリット
初期投資が少ない。将来、他の用途に転用しやすい。短期でもOK。
デメリット
収益性はアパート経営等より低い。駐車場代の滞納、契約していない車の利用などのリスクがある。
向いている土地
駅の近く、または郊外の住宅地の近くなど。

2-3-2. コインパーキング(時間貸し駐車場)

土地のオーナーが機械を設置して運営することも可能ですが、専門業者に土地を貸して賃料を得る方式が一般的です。

メリット
専門業者に土地を貸せば、固定賃料で安定収益が得られる。設備投資・管理・苦情対応も運営会社に任せられる。
デメリット
収益性はアパート経営等より低い。舗装費用は通常、オーナー負担になる。
向いている土地
駅の近く、商業エリア、観光地の近く、病院の近くなど。

2-4. 事業用の土地として貸す

店舗等を運営する事業会社に土地を貸して、事業会社が建物を建てて営業する活用方法です。

「事業用定期借地権」で土地を貸せば、契約期間は10年以上50年未満で設定できます。契約期間が終わったら、建物を取り壊し、更地にして土地を返還してもらいます。

一般的な借地契約では、正当な理由がないと契約は自動更新されてしまうので、確実に土地が戻ってこないリスクがあります。定期借地契約では、確実に契約期間どおりに土地が返還されるので安心です。

メリット
長期契約で安定性がある。初期投資が不要。手間がかからない。
デメリット
なかなか借り手が見つからない場合がある。
向いている土地
立地によって様々なニーズあり。
立地別ニーズの代表例
繁華街、駅の近くの土地 近隣型店舗など
幹線道路沿いの大きな土地 コンビニ、ファミリーレストラン、ガソリンスタンド、クリニックなど
郊外の広い土地 高齢者向け住宅、老人ホーム、工場、作業場など

2-5. トランクルーム経営

近年増えてきた土地活用方法です。自営も可能ですが、トランクルーム業者のフランチャイズや一括借り上げを利用するのが一般的です。

アパートなどが建てにくい変形地や、狭小地でも活用可能です。アパート等を建てるのに比べると、設置費用も少額で、運営後も維持管理費用はほとんどかかりません。

トランクルームとして利用するコンテナは建築物に該当します。コンテナを設置するためには、建築確認が必要ですので、遵法性に注意しましょう。「低層住居専用地域」や「市街化調整区域」など、設置できないエリアもあります。

トランクルーム経営が成り立つかどうかは、収納ニーズが多いエリアかどうかにかかっていますので、充分なリサーチが必要です。

メリット
初期投資が少なくて済む。変形地でも可能。
デメリット
収納ニーズがないと収益性が期待できない。
向いている土地
住宅地の近く、事務所の多いエリアなど。

2-6. 太陽光発電を設置

建物の屋根の上ではなく、空き地に発電装置を設置する方法が、「野立て」太陽光発電です。

ある程度の日あたりと送電線があれば、どこでも設置できるので、近年では定番の土地活用になりました。設置費用を回収するまでに10~15年程度かかるため、短期の土地活用には向きません

発電量(kWh)は天候によって変動しますが、発電した電気は「1kWh=●円」の固定価格で買い取りしてもらえます。狭い土地でも設置は可能ですが、10kW未満の設置だと売電価格は10年間の固定価格になります。

産業用の10kW以上を設置すれば、売電価格は20年間固定されるので、長期の安定収入になります。10kWを設置するには40~50坪の面積が必要です。

太陽光発電による土地活用は、自費で発電設備を設置する方法と、運営会社に土地を定期借地で賃貸する方法があります。運営会社に土地を貸す場合には、設置費用や運営費用は運営会社負担になります。

収益性は落ちますが、低リスクの運営方法です。100坪以上の土地面積があれば、用地を探しているソーラー発電運営会社は多いので、契約内容を比較して選ぶといいですね。

メリット
安定した収入が見込める。建物が建てられない「市街化調整区域」でも設置可能。
デメリット
風水害、盗難のリスク、固定期間終了後の売電価格の下落リスクがある。
向いている土地
郊外の日当たりが良い土地。電柱が近く、地盤が固い土地。

2-7. コインランドリー経営

建物を建築して、コインランドリー設備を設置し、自営またはフランチャイズで経営します。洗濯機・乾燥機等の設備は、購入方式とリース方式があります。

周辺に住宅地が広がり、競合するコインランドリーが近くにないなど、向いている立地はある程度限られます。狭い土地でも可能ですが、車を利用する利用者が多い地域では、余裕を持った駐車スペースが必要です。

コインランドリーの利用者は、自宅に洗濯機のない単身者だけではなく、ファミリー層にも市場が拡大しています。ファミリー層の多いエリアでは大型の洗濯機を設置し、単身者が多いエリアでは小型の設備を多数設置するなど、利用者のニーズを把握することが経営のポイントです。

コインランドリー事業が成り立つかどうか、専門業者に市場分析してもらってから判断するのがおすすめです。

メリット
アパート等に比べると初期投資が少なくて済む。
デメリット
周辺住民に認知されて売り上げが安定するまで時間がかかる。
向いている土地
周辺に住宅地が多く、視認性の良い土地。競合店が少ないエリアの土地。

2-8. 資材置き場

建築資材置き場や、重機の保管場所として、土地を貸す活用方法です。土地をそのまま貸すだけなので、初期費用や手間もかかりません

資材置き場の需要はどこでもあるとは限りませんが、他に使い道のない郊外の土地でもニーズが見込めます。契約書には、建物の建築を認めないことを明記しましょう

メリット
初期費用がかからない。建物が建てられない「市街化調整区域」でも可能。
デメリット
あまり高収益は見込めない。ニーズは限られている。
向いている土地
郊外の土地。できれば道路幅員5m以上で、間口が広い土地。

2-9. 自動販売機を設置

自動販売機の設置から、売上回収・補充・空き缶回収まで、全て設置会社に任せる方式が主流です。

この場合、設置費用等は設置会社が負担し、オーナーが負担するのは、月々2,000円~5,000円程度の電気代のみです。売上の20%程度の収入が得られますが、出来高制なので、収益性は販売本数しだいです。

アパート経営や駐車場など、他の活用方法と合わせて、自動販売機を設置できるスペースがあるかどうか検討するのも有効です。

メリット
狭小な土地、変形地でも可能。手間がかからない。
デメリット
売れる見込みのない立地では利益が出ない。
向いている土地
人通りが多い立地。

2-10. 貸し農園

アパートや駐車場のニーズなどが少ない、郊外でも営むことができます。狭小な土地にも向いています

10坪以下の小さな区画に区切って複数の人に貸すと収益性が高くなりますが、そのぶん契約の手間が増えます。また、区画に区切る場合には、水道・柵等の初期投資が必要になることにも注意が必要です。

敷地を一括して1人の人に貸す場合には、管理も楽で、初期投資もほとんどいりません。

メリット
他の活用方法に簡単に転用できる。郊外でも可能。
デメリット
高収益は望めない。
向いている土地
地価が安く、周辺に住宅が多いエリアの土地。

3. ベストな活用方法の決め方のコツ

10種類の活用方法をご紹介しましたが、コレだ!と思うものはありましたか?10個の活用方法ランキングは、一般的に高い収益性が見込める順でご紹介しました。

でも、このランキングは、あなたにとってベストな順番」ではありません。すべての土地で、その活用方法が向いているとも限りません。

そして、もう一つ重要なのが、あなたが土地活用に求める目的です。これから活用方法の決め方のコツをお話していきます。

3-1. ベストな活用方法を決めるための3つの視点

活用方法は、法規制」「周辺ニーズ」「土地活用の目的」の3つの視点から考えましょう

(1)法規制

土地活用を決める大前提となるのが、その土地の法規制です。代表的な法規制は次の3つです。これらの法規制を踏まえて、合法的な活用方法の中から、どれがいいか考えます。

(a)「市街化区域」か「市街化調整区域」か?

市街化調整区域は基本的に建物を建てられないエリアです。ただし、条例によって、コンビニ等の特定の建物が建てられる場合もあります。

(b)「用途地域」

その土地に建てられる建物の用途を定めたもの。用途地域は12種類あります。

例えば、「第一種低層住居専用地域」は低層住宅のための地域なので、店舗は建てられませんが、小規模なお店を兼ねた住宅は建てることができます。

商業地域」は飲食店や銀行などが集まる地域ですが、住宅や小規模の工場も建てられます。アパート等の住宅が建てられないのは「工業専用地域」だけです。

出展:東京都都市整備局「用途制限の概要」

(c)「容積率」「建ぺい率」

その土地に建てられる建物の大きさの上限を定めたもの。

容積率 =敷地面積に対する延床面積の割合
建ぺい率 =敷地面積に対する建築面積の割合

エリアによって、建築可能な建物の大きさには、かなり違いがあります。

(2)周辺ニーズ

次に、重要なのが、周辺ニーズを踏まえた土地活用を考えることです。

例えば、法令上はアパートが建てられる土地でも、競合アパートが多すぎる場合は、駐車場として土地活用するほうが高収益が見込めるケースもあります。

同じ用途の競合物件がどれくらいあるのか、周辺の需要と供給のバランスを考慮することが大切です。

周辺ニーズについては、地域に精通した不動産会社や、専門業者(トランクルーム運営会社、コインランドリー運営会社など)の意見を聞いてみることが大切です。

(3)土地活用の目的

土地活用の目的最後に、忘れがちですが最も重要なことは、あなたに合った土地活用方法であるということです。

あなたは土地活用に何を求めますか?

  • 初期投資をしてもいいので、高収益を得たい
  • 初期投資を抑えたい
  • 手間をかけたくない
  • できるだけ長期間、安定運用したい
  • 10年だけ土地活用したい
  • 相続対策がしたい
  • 親族が使うかもしれないので、いつでもやめられる活用方法がいい

人によって、土地活用に求める目的や考え方が違うはずです。これらの土地オーナーの意思を反映した活用方法でなければ、ベストの選択肢とはいえません

3-2. ベストな活用方法を決めるコツ

「法規制」「周辺ニーズ」「土地活用の目的」の3つの視点を踏まえて、最もいい活用方法を選ぶためには、どうしたらよいのでしょう?

土地活用は、不動産会社が「法規制」「周辺ニーズ」を踏まえて提案してくれる活用方法の中から、自分に合ったものを選ぶのがおすすめです。

まずは2つのコツを押さえましょう。

“最初から活用方法を1つに絞り込まない” “最初から会社を1つに絞り込まない”

最初に1つの活用方法に絞ってしまうと、もっといい活用方法を見逃してしまうかもしれません。有名なハウスメーカーに相談すれば安心、と考えるのも禁物です。

ハウスメーカー・建築会社には、それぞれ得意分野があります。当然、自社の得意とするタイプの土地活用をお勧めするので、それが自分にとってベストな活用方法とは限りません

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収益性の違いや運用期間を踏まえて、あなたの土地活用の目的に合った提案をしてくれる会社を選びましょう。

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先祖代々の土地ですと「手放したくない」気持ちもあると思いますが、この後の税金・維持費といった出費や不法投棄の悪用リスクなどを踏まえ、検討していただければと思います。

まとめ

いかがでしたか?
収益順にランキング形式でご紹介しましたが、一番大切なのは「あなたの土地の広さや地域、目的にあった活用をすることです。

プロに相談してみると、意外な活用方法が見つかるかもしれません。土地活用のスタート地点は「HOME4U土地活用」を利用して、ベストな土地活用を見つけましょう。

あなたの空き地をプラスの資産生まれ変わらせてくださいね。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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