【40坪におすすめの土地活用】13の活用法を徹底解説

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【40坪におすすめの土地活用】13の活用法を徹底解説

「40坪の土地を活用したいけれど、どうするのが一番いいんだろう」とお悩みですか?今回は、40坪の土地におすすめの活用方法とその特徴を徹底解説します。

特に使う予定がなくても、相続した実家の土地などの思い入れのある土地は、できれば売らずに活用出来たらいいですね。とはいえ、どんな土地活用が一番いいのか、迷ってしまっても当然です。

40坪でアパート経営は無理だと思いますか?
答えは、「充分に可能なケースもある。オススメできないケースもある。」です。

土地は1つ1つ違うので、「40坪の土地活用なら、どこでもこの活用方法がベスト!」とは言えません。地域の特性や法規制、土地の形によっても違います。あなたが優先するものが、高収益なのか?手間がかからないことなのか?によっても、ベストな活用方法は違います。

40坪の土地は、大きな可能性を秘めています

土地を有効活用せずに放置しておくのは、とてももったいないことです。ぜひ最後まで読んでいただき、あなたの所有する40坪の土地の可能性を知って、土地活用の最初の一歩を踏み出しましょう。

1. 都市部、駅前、住宅地の40坪の土地活用

まず、都市部・駅前・住宅地などの40坪の土地には、どのような土地活用が向いているのか、10個ご紹介します。

  • アパート・マンション
  • 戸建賃貸
  • 賃貸併用住宅
  • 駐車場
  • トランクルーム
  • バイク置場、駐輪場
  • 自動販売機、コインロッカーなど
  • 貸店舗経営
  • 看板設置
  • 土地を貸す

1-1. アパート・マンション

最初に、最もメジャーな土地活用である、アパート経営・マンション経営について解説します。

40坪の土地でも、法規制をクリアすれば、アパートやマンションを建てることは可能です。法規制というのは、都市計画法や建築基準法など。その土地に建てられる建物の大きさの上限を決める「建ぺい率・容積率」が有名ですね。

用語解説
  1. 都市計画法:住みやすい街づくりのために、土地の使い方を定める法律です。
  2. 建築基準法:建物の敷地や構造についての基準を定める法律です。
  3. 建ぺい率・容積率:ともに、その土地に建てられる建物の大きさの上限を定めたもので、都市計画法や建築基準法の中で決められています。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(真上から見た面積)の割合です。容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合です。

もう一つ重要な観点は、その土地にアパート等の賃貸物件を建てたときに、どれだけの賃貸需要があるかということです。アパートを建てることが物理的・法律的に可能であっても、借りる人がいなければ賃貸経営は成り立ちません。

土地活用アパート経営建物が小さい場合には、坪あたりの建築コストは割高になりやすいので、坪あたりの賃料が高いエリアでないと、高収益が期待できません。ですので、40坪の土地にアパート等を建築するのであれば、おすすめの立地は限られます。

最寄り駅から近いエリアや、人気の住宅地、地価が高い都心など、高めの賃料が期待できる場所に向いています。地方都市で、最寄り駅からも遠いエリアなどでは、建築コストに見合うだけの収益性の高い賃貸経営は難しいでしょう。

マンションを建てるメリットは?建築費と成功のコツのすべてマンションはアパートよりも建築費は高めになります。でも、建物の性能の高さで差別化できるので、アパートよりも賃料を高めに設定できますし、高稼働が見込めます。周辺エリアの賃貸ニーズに応じて、アパートとマンションどちらにするか決めましょう。

1-1-1. 40坪の土地にアパート等を建てる場合の注意点

土地活用プラス  敷地が狭く、エントランスを広く確保するのは難しいので、オートロックを備えるのは難しいでしょう。デザイン性や居室の設備など、他の部分で競争力のある賃貸物件を計画する必要があります。

土地活用プラス  正方形か長方形の土地でないと、建築費が割高になります。

土地活用プラス  単身向けのほうが、坪あたりの賃料単価が高くなりやすいので、基本的には2LDK以上ではなく1Kや1Rの間取りが向いています。

土地活用プラス  ファミリー向けの需要が多いエリアなら、メゾネットタイプにすると、40坪の土地でも設計しやすくなります。

1-1-2. 節税効果が高い!

40坪の土地はそれほど広く感じないかもしれませんが、駅の近くや人気の住宅地では、地価が高いので税金も高くなります。

賃貸アパート・マンション経営は、大きな節税効果が期待できるのがメリットです。建物が建っていない土地と比べると、住宅の敷地は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になります。

さらに、相続税の節税効果も無視できません。賃貸用の住宅の敷地は、相続税評価額が約20%減額されます。さらに、要件を満たせば200平米まで50%減額される制度もあります。

賃貸アパート・マンション経営のメリット・デメリット 
メリット
他の土地活用よりも高収益が見込める。固定資産税や相続税の節税効果が大きい。
デメリット
ある程度の初期投資が必要。
向いている土地
駅から近いエリア、人気の住宅地、地価が高い都心など。

1-2. 戸建賃貸

賃貸用の戸建住宅は、近年増えてきた土地活用です。まだまだ数が少なく、希少価値があります。エリアにもよりますが、競合が少ないのが魅力です。

特にファミリー層にとって、戸建賃貸は子どもの声や足音を気にせずに暮らせるので、人気があります。ガーデニングが楽しめて、持ち家感覚で快適に暮らせる魅力もあります。

アパートやマンションが供給過剰になっているエリアでは、特に検討したい活用方法です。また、駅から遠くてアパート経営に向いていない土地でも、学校・公園・スーパーが近いなど子育て環境が良好なエリアでは、戸建賃貸経営が成り立ちます。

戸建賃貸は、40坪の敷地でも十分に建築が可能です。また、手放したくなったときには、中古の一戸建てとして売却すればいいので、需要者の間口が広く、売却しやすいのもメリットです。

戸建賃貸のメリット・デメリット
メリット
エリアによっては供給が少ないので競合が少なく、高稼働・高い賃料が見込める。敷地の形状に合わせて設計しやすい。普通の中古一戸建てとして売ることができるので、売却しやすい。
デメリット
場所によっては、アパート・マンションのほうが高収益を期待できる。
向いている土地
利便性の高いエリア、駅から遠くても人気の住宅地など。

1-3. 賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、マイホーム部分と賃貸部分を併設した物件です。家賃収入をローン返済に充当できるのが魅力です。

計画によっては、家賃収入だけでローンを返済することも夢ではありません。また、ローン返済が終われば、家賃収入の使い道は自由ですから、ゆとりある生活ができますね。

賃貸併用住宅は様々な間取りが可能なので、ライフステージの変化に応じて住宅の使い方を柔軟に変化させられるのが魅力です。例えば、当面は賃貸併用住宅として利用し、将来は二世帯住宅や、お子様の受験期の勉強部屋として利用するなどの応用も利きます。

賃貸併用住宅も借りる人がいなければメリットが生かせませんので、アパートと同様に、賃貸需要があるエリアに建てることが重要です。また、オーナーと入居者の両者が快適に暮らせる間取りの工夫がポイントになります。

賃貸併用住宅のメリット・デメリット
メリット
住宅ローンの負担を軽くできる。ライフスタイルに合わせて変化させやすい。
デメリット
入居者と快適に共生するためには、設計上の工夫が必要。
向いている土地
駅から近いエリア、人気の住宅地、地価が高い都心など

賃貸併用住宅については、こちらの記事「大注目の賃貸併用住宅!成功者が実践する必勝ノウハウ」で詳しくご紹介しています。

大注目の賃貸併用住宅!成功者が実践する必勝ノウハウ

1-4. 駐車場

アパート等が建てにくい形状の土地でも、駐車場は検討しやすい活用方法です。1区画の面積は、最低でも2.5×5メートルくらい必要です。

3×5.5メートルくらい確保できれば、余裕があって使いやすい駐車場になります。土地の形状・道路との接し方によって違いますが、40坪の土地なら4、5台程度の区画が作れるはずです。

駐車場経営には、月極駐車場コインパーキング(時間貸し駐車場)の2通りがあります。地域の特性によって、どちらがいいか選びましょう

1-4-1. 月極駐車場

土地オーナーの自営方式が一般的ですが、不動産会社等に管理運営を委託することもできます。

月極駐車場のメリット・デメリット
メリット
初期投資が少なくてすむ。短期間の土地活用も可能。将来、他の用途に転用しやすい。
デメリット
アパートほど高い収益性は見込めない。駐車場代の滞納、契約していない車の不正利用のリスクがある。
向いている土地
駅の近く、住宅地の近くなど。

1-4-2. コインパーキング

専門会社に土地を貸して賃料を得る方式が一般的ですが、土地のオーナーが機械を設置して運営することも可能です。

コインパーキングのメリット・デメリット
メリット
専門会社に固定賃料で土地を貸せば、安定収益が得られる。設備投資・管理・苦情対応も運営会社に任せられるので安心。
デメリット
アパートほど高い収益性は見込めない。舗装費用は一般的に、オーナー負担になる。
向いている土地
駅の近く、商業エリア、病院の近く、観光地の近くなど。

なお、駐車場経営については、「プロが解説!駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで」の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

プロが解説!駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで

1-5.トランクルーム

コンテナを利用して設置できるので、アパートや戸建賃貸などを建てるのと比べると、初期投資が少ないのが魅力です。

アパートなどが建てにくい変形地でも活用可能です。自営も可能ですが、トランクルーム専門会社のフランチャイズ方式や一括借り上げ方式にすると手間がかかりません。

周辺に住宅地が多く、収納の需要がある土地なら向いています。トランクルーム経営が成り立つかどうか、専門会社に依頼して、充分に事前調査しましょう。

なお、トランクルームとして利用するコンテナは「建築物」とみなされます。コンテナを設置するためには、建築確認が必要となることに注意しましょう。

トランクルームのメリット・デメリット
メリット
住宅を建てるのと比べると初期投資が少なくて済む。変形地でも可能。
デメリット
収納ニーズが多くなければ収益性が期待できない。
向いている土地
住宅地の近く、オフィス街の近くなど。

1-6. バイク置場、駐輪場

駅前やオフィス街近くには、バイク置場や駐輪場の需要があります

駐車場経営に向いていない、車が通りにくい立地などにもおすすめです。防犯性が高く、雨風を防ぐことができるコンテナタイプで差別化するのもおすすめです。

盗難や、倒れて故障した場合などに、オーナーが責任を負わないことを契約書に明記しておきましょう。

バイク置場、駐輪場のメリット・デメリット
メリット
初期投資が少ない
デメリット
アパートほど高い収益性は見込めない。盗難、倒れて故障したなどの苦情の可能性。利用料の滞納、契約者以外の利用などのリスクがある。
向いている土地
駅の近く、オフィス街の近くなど

1-7. 自動販売機、コインロッカーなど

特に駅前で需要があります。変形地もうまく活用できる活用方法です。アパートや駐車場、バイク置場などの他の活用方法と組み合わせれば、敷地を隅々まで利用することができます。

自動販売機は手間がかかりそうなイメージがありますが、運営会社に設置から集金・補充・空き缶回収まで任せる方式が一般的です。

この場合、設置費用等は運営会社が負担してくれるので、オーナーが負担するのは月々2,000円~5,000円前後の電気代だけです。

収益は販売本数しだいで変動し、売り上げの20%前後の収入が得られます一日に10本以上は売れる立地でないと、あまりメリットがないでしょう。

自動販売機、コインロッカーなどのメリット・デメリット
メリット
変形地でも可能。初期投資、手間がかからない。
デメリット
売れる見込みのない立地では利益が出ない。
向いている土地
駅の近く。人通り、車通りが多い立地など。

1-8. 貸店舗経営

40坪の土地であれば、貸店舗を建築して賃貸経営する土地活用方法が考えられます。

小さな店舗で営業できる業種は、例えば、ラーメン屋などの飲食店、物販業、クリーニングなどです。駅の近くなど、人通りが多く、店舗需要の旺盛な場所に向いています。

店舗を建築しても、借り手が見つからないリスクがありますので、事前の賃貸市場調査は充分に行いましょう

貸店舗経営のメリット・デメリット
メリット
賃貸住宅よりも高い賃料が期待できる。地価の高い商業地を有効利用できる。繁華性が高く、騒音が心配で住宅に向いていない場所も活用できる。
デメリット
借り手がすぐに見つかるとは限らない。
向いている土地
駅から近い場所、商業エリア、車両通行量の多い場所など。

1-9. 看板設置

人や車の通行量が多い立地なら、駐車場や貸店舗経営などと組み合わせて、広告看板を設置できるスペースがあるかどうか検討してみましょう。

広告看板は、いったん契約してしまえば、長期間利用されることが多いのが魅力です。

看板設置のメリット・デメリット
メリット
手間や維持費用がかからない。
デメリット
借主がすぐに見つかるとは限らない。
向いている土地
駅前、交通量の多い幹線道路沿いや交差点近くなど

1-10. 土地を貸す

土地を貸して、借主が建物を建てて活用する方法です。土地の立地に応じて、住宅、店舗など、用途の可能性は様々です。手間がかからず、長期間運用できて、ローリスク・ローリターンです。

契約は、「定期借地権」にするのがポイントです。「定期借地権」は、契約期間が終了したら、建物を取り壊した上で、確実に土地が返還されるので安心です。

住宅の場合は存続期間50年以上の「一般定期借地権」とします。店舗等の事業用の場合は、「事業用定期借地権」として、10年以上50年未満で設定できます。

更新のある「普通借地権」にすると、借主が強く保護されます。いったん貸したら正当事由がないと契約が更新されてしまい、なかなか土地が返ってこない可能性があるので避けたほうが賢明です。

土地を貸すメリット・デメリット
メリット
長期間の安定した収入になる。初期投資が不要。
デメリット
短期間の土地活用には向いていない。自分で建物を建てて活用するのに比べると、高い収益性は期待できない。
向いている土地
住宅地、幹線道路沿い、商業地、駅の近くなど。

2. 郊外の40坪の土地活用

郊外の40坪の土地に向いている活用方法についてお話します。

建物を建てられない「市街化調整区域」などのエリアでも、様々な活用方法があります。ここでは代表例を3つ紹介します。

  • 太陽光発電
  • 貸農園
  • コイン精米機、自動販売機

2-1. 太陽光発電

野立て太陽光発電屋根の上ではなく、地面に発電設備を敷き詰める方法が、野立て」太陽光発電です。

日当たりがあって、近くに電柱があれば、どこでも可能な活用方法です。初期投資を回収するまでに10~15年程度かかりますが、安定収入が見込めます

太陽光パネルをできるだけたくさん設置すると、費用も増えますが収入も増えます。売電収入は、発電量(kWh)に応じて決まるので、天候によって変動します。

ただし、「1kWhあたり●円」の固定価格で買い取りされるので、よほどの気候変動がない限り、毎年同じくらいの収入が見込めます。

設置容量が10kW未満の場合は、買取価格は10年間の固定価格です。設置容量が10kW以上の場合、産業用となり、買取価格は20年間固定されます

40坪の土地の場合、10kWの容量を設置できるかどうか、ギリギリのラインです。土地の形状や傾斜、パネルの設置角度によって違うので、専門会社の見積もりを取得して検討するといいでしょう。

太陽光発電のメリット・デメリット
メリット
20年程度の長期の安定的な活用方法。建物が建てられない「市街化調整区域」でも設置できる。
デメリット
短期間の土地活用には向いていない。風水害、盗難のリスク、固定期間終了後の売電価格の下落リスクがある。
向いている土地
郊外で日当たりが良い土地。近くに電柱があり、地盤が固い土地。

2-2. 貸農園

貸農園はどこでも営むことができるので、アパートや駐車場のニーズが少ない郊外エリアにおすすめです。敷地を一括して1人の人に貸すよりも、10坪以下の小さな区画に区切って複数の人に貸すほうが、収益性が高くなります。

ただし、そのぶん契約の手間が増えますし、水道・柵等の初期投資が必要になることにも注意が必要です。1人の人に貸す場合には、管理も楽で、初期投資もほとんどいらない手軽な土地活用です。

貸農園のメリット・デメリット
メリット
他の活用方法に簡単に転用できる。需要があればどこでも可能。
デメリット
高収益は望めない。
向いている土地
地価が安く、周辺に住宅が多いエリアの土地。

2-3. コイン精米機、自動販売機

郊外でも、視認性がよく、人通りや車の通りの多い場所なら検討したい活用方法です。

スーパーの近くなど、人が集まる場所が有利です。40坪の土地であれば、精米機と自動販売機を置いた上で、駐車スペースも確保できます。

土地を借りてくれる専門会社が見つかれば、精米機を置く場所を貸して地代収入が得られます。精米機を購入し、自分で運営する場合は、定期的な清掃が必要です。

コイン精米機、自動販売機のメリット・デメリット
メリット
建物を建てるのと比べると、初期投資が小さい。
デメリット
それほど高収益は期待できない。
向いている土地
人通り、交通量の多い通り、大型商業施設の近くなど

3.「40坪の土地活用」の注意点

最後に、40坪の土地活用を考えるときに特に注意したいことを2つ挙げておきます。

3-1.「40坪の土地」に建物を建てる場合の注意点

「40坪の土地」に建物を建てる場合の注意点同じ40坪の土地でも、立地によって需要は様々です。特に、建物を建てるなら、建築費が割高になりやすいので、効率の良い設計が必須です。

アパートローンを借り入れる場合には、40坪でも賃貸経営が成り立つという説得力が必要です。銀行の審査の際に、収益性の高い建築プラン・収支プランを提示することが大切です。そのためには、小規模の賃貸住宅についても高いノウハウを持った建築会社に相談することです。

3-2. どうやって土地活用を選んだらいいか

40坪の土地活用には大きな可能性があることを見てきました。結局どれを選んだらいいのか、迷ってしまうかもしれません。

土地活用は3つの視点から検討しましょう。

法規制
建ぺい率、容積率などを踏まえて、合法的な活用方法の中から選びましょう。
周辺ニーズ
法律的には建築可能であっても、需要がなければ高収益の運営方法になりません。周辺ニーズを徹底調査した上で、活用方法を選びましょう。
土地活用の目的
「高収益を追求したい、手間をかけたくない、長期間運用したい、いつでもやめられる活用方法がいい」など…自分に合った活用方法を選ぶことが一番大切です。

ベストな活用方法を選ぶためには、「法規制」「周辺ニーズ」を踏まえたオススメの活用方法を不動産のプロに提案してもらって、その中から「土地活用の目的」に合ったものを選ぶのがいいでしょう。

1社だけに相談すると、その会社が得意とする活用方法をすすめられることになりがちです。ですので、信頼できる、複数の会社から提案を受けることをお勧めします。

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まとめ

いかがでしたか?
40坪の土地には様々な活用方法があります。

土地活用といっても、収益性の高いものから、ローリスクローリターンのタイプのものまで、さまざまです。

一番大切なことは、あなたの土地の立地、目的にあった土地活用を選ぶこと

HOME4U土地活用を利用して、あなたにピッタリの土地活用を見つけてくださいね。

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