【東京でおすすめの土地活用15種類】不安解消する5つのコツ

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【東京でおすすめの土地活用15種類】不安解消する5つのコツ

東京都の土地をもっとうまく活用したい、と悩んでいませんか?

土地は、立地や環境によって活用方法が様々です。そのため、その土地にピッタリの活用方法を選ぶことが大切です。

ところが、いざ土地活用を検討してみても、狭すぎたり、使いにくい形の土地だったりすると、ますます悩んでしまいますね。あるいは、アパートや駐車場の需要が少ないなど、郊外ならではのお悩みもあります。

でも、東京都なら、様々な土地の条件にあわせた土地活用が可能です。

東京都の土地活用の利点は、「収益性が高いこと」と「狭小地や変形地でも有効活用できること」です。東京都は賃貸需要が多いので、安定稼働・高い賃料水準によって、高い利回りが期待できます。

そして、狭小地や変形地でも、多様な土地活用が可能で、意外な高収益が得られることも珍しくありません。東京都なら、40坪前後の土地でもマンション等を建てられる可能性が十分にあります。

地方と比べて東京都は地価が高く、税金も高いので、都心ならではのポイントを押さえて上手に活用しましょう。

この記事では、東京都でおすすめの土地活用を次の3つのジャンルに分けてご紹介します。

  • 商業地や住宅地で可能な土地活用6種類
  • 狭小地・変形地でもOKの土地活用6種類
  • 郊外におすすめの土地活用3種類

たくさんの土地活用方法の中から、どうやって納得のいく方法を選べばいいのか?さらに、様々な土地活用が可能なことはわかっても、土地活用を始めるときには不安があって当然です。

そこで、東京の土地活用で皆さんが抱くことの多い5つの不安を解消するコツについてもお教えします。

「たくさんの土地活用方法の中から、どうやって納得のいく方法を選べばいいのか?」

東京都の土地活用で成功するポイントをお伝えするので、ぜひ最後まで読んでいただき、納得のいく土地活用を見つけてくださいね。

1. 東京都の商業地や住宅地で可能な土地活用6種類

それでは、早速、商業地や住宅地でできる活用方法からご紹介していきます!
次の6つがおすすめの活用方法です。

  • 貸店舗・貸事務所
  • アパート、マンション
  • 戸建賃貸
  • 賃貸併用
  • 高齢者向け住宅、老人ホーム
  • 定期借地

それでは、ひとつひとつ見ていきましょう。

1-1.貸店舗・貸事務所

商業地や住宅地で可能な土地活用最も高い収益性が期待できる土地活用の一つが、貸店舗・貸事務所を建築して賃貸する方法です。

事業用の賃貸物件は、居住用の賃貸物件と比べて高い家賃を設定できることが多いので、高収益が期待できます

ただし、貸店舗や貸事務所が向いている土地は、ある程度限られるので、周辺エリアのニーズと賃料水準の調査が必須です。

また、立地によっては、1階を店舗や事務所とし、2階以上を居住用の賃貸物件とするのもおすすめです。居住用の場合は1階の賃料は高層階と比べて低くなってしまいますが、1階を店舗等にすれば逆に居住部分よりも高めの賃料設定が可能となります。

居住者の利便性が高まるようなテナントを1階に誘致できれば、マンションとしての魅力がアップする相乗効果も期待できます。

1-2.アパート、マンション

土地活用プラス マンション長期的な安定収益を得たい方に最も多く選ばれているのが、アパート経営・マンション経営です。

賃料収入に加えて、相続税・固定資産税の節税効果が魅力です。東京都内は賃貸需要が多いので、安定した稼働率と高水準の賃料収入が見込めます。

とはいえ、「需要も多いけれど、競合も多いのでは?」と心配に思うかもしれませんね。

アパート・マンション経営の成功ポイントは、周辺エリアの賃貸ニーズを徹底リサーチすることです。賃貸ニーズを徹底調査した上で、競争力の高い建物プランを提案してくれるハウスメーカーを選ぶことが最も重要です。

建設費用の調達にはアパートローンを利用するのが一般的ですが、融資の審査では、アパート等の収益性が重視されます。ハウスメーカーは、建物設計プランだけではなく、20~30年の長期的な収支計画も作ってくれるので、収益性の高いプランを選びましょう。

アパート経営・マンション経営については、「しっかりやればきっちり儲かる!アパート経営の始め方」や「マンションを建てるメリットは?建築費と成功のコツのすべて」の記事でもしっかりご紹介していますので、ぜひご覧ください。

1-3.戸建賃貸

戸建賃貸戸建賃貸は近年増えていますが、まだまだ希少性のある土地活用方法です。アパートやマンションを建てるだけの広さがない、狭い土地でも活用できます。

また、アパートやマンションが供給過剰となっている地域においても、おすすめの方法です。駅から遠いエリアでも、学校・公園・スーパーが近くにあると生活しやすいため、ファミリー層を中心にニーズがあります。

戸建賃貸の入居者は、ピアノや子どもの騒ぐ声などに気兼ねしないで住むことができます。また、ガーデニングを楽しむ、駐車場代がかからないなど、持ち家感覚で暮らす魅力があり、安定した稼働率と高水準の家賃収入が見込めます

戸建賃貸は、賃貸経営をやめた後の現金化も比較的容易です。戸建賃貸の売却先は不動産投資家に限らず、中古の一戸建てとして一般消費者に売ることもできるので、売却しやすいメリットがあるからです。

また、敷地内に戸建賃貸を数棟保有している場合は、一棟だけを売却することもできます。

1-4.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、マイホーム部分と賃貸部分の二種類で構成される住宅です。

賃貸併用住宅では、賃貸部分から収入を得て、家賃をローンの返済に充てることができます。賃貸部分があることによってローンの負担が軽減されれば、家計の収支も改善されますね。

メリットを生かすためには、安定した賃料収入が重要です。周辺エリアの賃貸需要にピッタリ合った建築プランを選びましょう。オーナーと入居者が共に快適に暮らせる建物設計も大切なポイントになります。

賃貸併用住宅は、柔軟な使い方ができる住宅です。将来的には二世帯住宅として利用するもよし、子どもの受験期には勉強部屋として使うなど、オーナーのライフスタイルに寄り添った住まいにすることが可能です。

賃貸併用住宅については、「大注目の賃貸併用住宅!成功者が実践する必勝ノウハウ」の記事もぜひご覧ください。

大注目の賃貸併用住宅!成功者が実践する必勝ノウハウ

1-5.高齢者向け住宅

土地活用 高齢者向け住宅高齢化社会でますますニーズが高まっているのが、シニア向けの住宅です。東京都でも高齢者人口は増えており、面会に来る家族の利便性も高いことから、都内の高齢者向け住宅の需要は旺盛です。

建物を建築し、介護サービス事会社等に一括で賃貸すれば、安定した賃料収入が見込めます。土地のオーナーは自らシニア向け住宅を経営する必要はないので、介護の知識がなくても心配はいりません。

シニア向けの住宅や介護施設には「有料老人ホーム」「グループホーム」「特別養護老人ホーム」などの様々な種類がありますが、最も参入しやすいのが「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付住宅)」です。

「サ高住」は、独立した生活を送れる高齢者層を主なターゲットとした、介護サービス付きのバリアフリー賃貸住宅です。「サ高住」は国が普及促進に力を入れているため、建築費の10%(1戸あたり100万円まで)の補助金が受けられるほか、所得税や固定資産税の優遇制度があるのもメリットです。

1-6.定期借地

定期借地土地を貸し出すだけなので、手間もかからず低リスクな土地活用です。

土地の借り手が、住宅や店舗などの建物を建てて土地を有効利用します。土地オーナーにとっては、建物建設費の負担をせずに安定収入を得ることができるのがメリットです。

土地を貸すときには、「定期借地権」で契約を締結しましょう。定期借地権は、契約期間満了後に確実に土地が還ってくるのが特徴です。

『土地を貸したら、戻ってこないものと思え』という格言を聞いたことがあるかもしれませんが、これは「普通借地権」の場合です。昔は定期借地権の制度がなく、普通借地権で土地を貸すしかありませんでした。

普通借地権では、正当事由がないと契約が更新されるため、なかなか土地が返してもらえないリスクがあるので注意しましょう。

定期借地権は利用目的によって種類が分かれます。住宅の場合は、期間50年以上の「一般定期借地権」となります。店舗等の事業用の場合は、「事業用定期借地権」とし、契約期間は10年以上50年未満で設定できます。

定期借地権を活用すれば、土地を手放すことなく、安心して長期的に活用することができますね。

2. 狭小地・変形地でもOKの土地活用6種類

敷地がかなり狭い場合(狭小地)や、長方形ではなく使いにくい形の土地(変形地)でも、様々な土地活用が可能です。特に東京都内では、狭い土地でも高収益を上げられることも珍しくないので、土地を隅々まで利用できるといいですね。

狭小地や変形地におすすめの土地活用は、次の6つです。いくつかの土地活用を組み合わせるのもおすすめです。

  • 月極駐車場
  • コインパーキング
  • 自動販売機
  • コインランドリー
  • バイク置場、駐輪場、コインロッカー
  • 屋外型トランクルーム

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

2-1.月極駐車場

月極駐車場狭小地や変形地でも可能な土地活用の代表格は、駐車場です。1区画の面積は、幅2.5メートル、縦5メートルが目安です。

月極駐車場は初期投資が少なく、将来、別の用途に土地を使いたいときにも転用しやすいのがメリットです。

すべての運営管理を自分で行うこともできますが、手間をかけたくなければ、利用者募集から賃料の回収まで不動産会社等に委託するのがおすすめです。

2-2.コインパーキング

土地のオーナーが精算機やロック板などの機械を設置して運営することも可能ですが、専門会社に土地を貸して運営してもらう方式が一般的です。

専門会社に土地を貸す場合、設備投資費用を負担してもらえますし、運営管理の手間もかからず、固定賃料が得られます。

駐車場経営については、「プロが解説!駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで」の記事もぜひご覧ください。

プロが解説!駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで

2-3.自動販売機

省スペースでも土地活用をすることができるのが、自動販売機の設置です。

駅前や商業地、公園の近隣など、人通りが多い場所で需要があります。敷地を隅々まで利用するために、アパートや駐車場、バイク置場などの他の活用方法と組み合わせるのもおすすめです。

自動販売機の運営方法には2つあります。

1つ目は、運営会社に販売機設置や補充などの全てを委託する方法です。よく選ばれるこの方法では、売り上げの20%前後がメーカーから支払われます。自動販売機の電気代はおよそ月々2,000円~5,000円ですが、こちらは自己負担になります。

2つ目は、自動販売機を買い取る方法で、商品の仕入れ・補充・空き缶回収・メンテナンスなどをすべて自分で行うことになります。手間はかかりますが、収益は全てオーナーのものになります。

2-4.コインランドリー

土地活用プラス コインランドリー学生・ビジネスマンなどの単身層だけでなく、忙しい共働き家庭なども顧客層にして、東京都内のコインランドリーは増加傾向にあります。

土地活用としてコインランドリーを経営するメリットはいくつかあります。

設備さえ導入すれば、あとは利用者によるセルフサービスなので、従業員を配置する必要がありません。仕入れや在庫管理の必要もありません。

洗濯ニーズは生活に欠かせないので、固定客を獲得すれば、安定的な売上が見込めます

近くにライバル店があると売り上げが伸び悩むこともありますが、需要が多い証拠ともいえるので、まずはコインランドリー設置会社にマーケット分析をしてもらいましょう

2-5. バイク置場、駐輪場、コインロッカー

駅の近くや繁華街には、バイク置場や駐輪場、コインロッカーのニーズがありますが、実は活用できるエリアはそれだけではありません。

東京都では、アパートやマンションにバイク置場がなかったり、不足していることも珍しくありません。そのため、住宅街でのバイク置場のニーズもあります

防犯カメラを設置する、屋根付きやコンテナタイプにする、などの安心感を与える工夫をすると需要アップが見込めます

2-6. 屋外型トランクルーム

普段使わないものを収納しておけるトランクルームの利用者は増加傾向にあります。東京都は特に、狭小な住宅が多いので、収納ニーズは底堅いものがあります。

コンテナを利用した屋外型のトランクルームは、初期投資が抑えられるのがメリットです。自分で管理運営をすることも可能ですが、一定のノウハウが必要なので、フランチャイズ方式や一括借り上げ方式が安心です。

経営が成り立つかどうかは収納ニーズしだいなので、トランクルーム専門会社に相談して、市場調査してもらいましょう

3. 市街化調整区域でもOK!郊外におすすめの土地活用3種類

東京都の中でも、郊外の場合には、次の3つの土地活用がおすすめです。多摩地域などには、建物が建てられない「市街化調整区域」もありますが、そのようなエリアでも可能ですので、あきらめずに、検討してみましょう。

郊外におすすめの土地活用は次の3つです。

  • 太陽光発電
  • 資材置場
  • 貸農園

3-1. 太陽光発電

「野立て」太陽光発電日当たり良好で、電柱が近くにある土地ならば、どこでも可能な活用方法が「野立て」太陽光発電です。屋根の上ではなく、地面に発電設備を敷き詰める方法のことをいいます。

短期間の土地活用には向きませんが、駐車場の利用客が見込めない郊外の土地などに向いています。「アパートや駐車場より収益性が低くてもいいから、とにかく手間のかからない土地活用をしたい」という人にもピッタリです。

再生可能エネルギーの導入は国が推進しているので、発電した電気は長期的に固定価格で買い取りしてもらえます。初期投資を回収するまで、10年程度かかるので、土地活用の期間は20年くらい見込んでおきましょう

また、100坪以上のまとまった規模の土地を保有しているなら、太陽光発電事会社に土地を貸して、設置から運営まで任せるのもおすすめです。

3-2. 資材置場

郊外の土地に向いているのが、資材置場や重機の駐車場として土地を貸す方法です。

資材置場ならば、初期費用は不要で、土地を現状のまま賃貸することができます。どこでも需要があるとは限りませんが、近くで建築工事が行われていたり、近くに工場や作業場が多い場合には借り手が見つかりやすいといえます。

郊外の土地では使い道がないとあきらめて長期間放置していることも珍しくありませんが、まずは資材置場として募集してみるとニーズがあるかもしれません。

3-3. 貸農園

おすすめ土地活用 貸農園マンションやアパートに住んでいて庭を持てず、近隣エリアの貸農園で土いじりをしたい住人からのニーズがあります。

他の活用方法に転用するのが簡単なので、いずれ親族が家を建てるかもしれない土地などにもいいですね。

それほど高収益は望めませんが、敷地を一括して貸すのではなく、小さく区画割をして複数の人に貸すことにより、収益率がアップします。

4. 東京の土地活用で抱くことの多い5つの不安と解消するコツ

4-1.「最も収益性の高い活用方法をうまく選べるか」という不安と解消のコツ

選択肢の多い東京の土地において、決断するのは容易なことではありません。最良の土地活用をうまく選べるかどうか、不安に思って当然です。

ベストの選択を見極めるためには、複数の会社から土地活用の提案をもらって、比較するのが一番です。比較することで、初めて、建築費の違いや収益性の違いなどがハッキリしてきます。

複数の会社の提案を比較するために便利なのが、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」の一括プラン請求です。

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簡単な項目を入力するだけで、業界大手7社から土地活用プランをまとめて取り寄せることができるので、まずは比較してみましょう。複数の提案を見比べてみると、建築費や収益性、リスクの差も見えてきますし、それぞれの会社の特色が見えてきます。

HOME4U土地活用」はNTTデーターグループが運営するサービスで、実績豊富な大手優良企業が多数登録されているので、安心して利用してくださいね。

土地活用を1社だけに相談すると、その会社が得意とするタイプの活用方法をすすめられることになりがちです。それがあなたにとってベストな選択肢とは限りませんので、必ず複数の会社の提案を聞いて、じっくり比較してみてください。

4-2.「大きな借入」に対する不安と解消のコツ

土地活用プランの選択土地活用に必要な初期費用は規模によって様々ですが、大きな借入を不安に思う人は少なくありません。借入を避けたい場合には、初期投資が少なくて済む活用方法や、初期投資の不要な方法を選ぶのも一つの選択肢です。

ただし、借り入れについて知っておきたいことが2つあります。

第一に、初期投資が大きい土地活用ほど、高い収益性が期待できるということです。「初期投資をして収益性を追求するのか」はたまた「ローリスクローリターンを選ぶのか」は、自分次第です。

第二に、初期投資をしても、確実にコストを回収できる魅力的な建物プランを選べば、借り入れをむやみに怖がる必要はないということです。

人口が減少傾向にある地方にアパートを建てるのとは違って、東京都は賃貸需要が旺盛です。エリアに応じて競争力の高い物件を建築することで、借入金返済の不安はなくなります。

4-3.「賃貸経営などの専門知識がない」ことへの不安と解消のコツ

アパート経営などが初めての場合には、賃貸経営の知識がなくて不安に思うかもしれません。でも、建物を建てたら、あとは自分で全部考えなければならないわけではありません。

建物を建てたら、管理会社と契約し、入居者の募集や家賃回収などを委託するのが一般的です。また、大手のハウスメーカーの多くは、賃貸管理の専門部署や関連会社があるので、建築から賃貸経営までをスムーズに任せることができます

4-4.「空室や賃料下落」に対する不安と解消のコツ

空室や賃料下落リスクに備える最もいい方法は、競争力の高い物件を建築することです。複数のハウスメーカーから、よりよい間取りやデザインの提案を受けて、近隣物件よりも高い需要を得られるような建物になるよう工夫しましょう。

どうしても不安な場合には、空き部屋が生じても不動産会社から家賃が支払われる、一括借り上げのシステムを利用するのも選択肢の一つです。

4-5.「確定申告が大変そう」なことへの不安と解消のコツ

アパート経営などで不動産所得が発生すると、確定申告の必要があります。

賃貸経営が初めての場合、経理や税金の処理などが大変そうなイメージがありますね。他に仕事を持っている場合は特に、不動産収入まで管理するのは気が重いと思うかもしれません。

ですが、賃貸物件の管理を専門会社に委託すれば、定期的に報告書を作成してもらえるので、収支の把握は難しくありません。また、アパート経営に関する入出金は、家計口座とは別の専用口座にまとめるようにするとわかりやすくなります。

確定申告は、税理士に依頼すると安心で手間がかからないのはいうまでもありませんね。税理士に依頼する費用を節約したい場合には、クラウド会計サービスや会計ソフトを利用すれば、簿記の知識がなくても、自分で書類作成することが可能です。

5. 東京都の土地活用で成功するためのポイント

土地活用プラス東京都といっても広いので、商業地や住宅地もあれば、建物の建てられないエリアまであります。

土地の活用にあたっては、その土地に対する法的な利用制限があるので、まずは所有の土地に可能な土地活用の方法を知ることが必要です。

東京都の土地であれば、ほとんどの場合、複数の土地活用の選択肢があるはずです。土地活用の可能性を余すことなく知るために、ぜひ「HOME4U土地活用」を利用して、土地活用のプロの提案を聞いてみてくださいね。

その上で、あなたの好みの土地活用を選べば、有利な選択肢を見逃すおそれはありません。

土地活用プラス 高収益を追求するのか?
土地活用プラス 手間のかからない土地活用を選ぶのか?
土地活用プラス 長期的に安定運用するのか?
土地活用プラス 短期でやめられるものを選ぶのか?

活用プランを比較して、初めてあなたの求める「理想の土地活用」が見えてくるはずです。

まとめ

いかがでしたか?
今回は、東京都におすすめの土地活用の方法をご紹介しました。

日本屈指の賃貸需要が高いエリアですので、
土地を持っているなら活かさない手はありません!

ただ、都心から郊外まで、ベストな活用方法は違います。たとえ狭小地や変形地であっても、土地の条件とエリアにあわせた、様々な土地活用方法があります。

ぜひHOME4U土地活用を利用して、最適で納得のいく活用方法を見つけてくださいね。

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それに、あなたの土地にはどんな活用法が向いているのかも、自分ではなかなかわからないですよね。
わからないからといって、もしも一社にしか相談しなかったら…

  • 他社ではもっと高収益なプランがあるかもしれないのに、見落としてしまうかもしれません
  • その土地に適していないプランで活用を始めてしまうリスクがあり、後になって失敗してしまう可能性があります。

 

つまり失敗しないためには、できるだけ多くの相談先を見つけ、たくさんのプランを比較してから決めることがとても重要です!

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