「土地活用した方がいいのはわかっているけど、踏ん切りがつかない…」

そんなときには、信頼できる誰かに相談できたらいいですね。自分一人で判断して土地活用を始めるのは簡単ではありません。

それもそのはず、土地活用の選択肢はとても多いですし、土地の利用方法を制限する法律など、なじみがない場合がほとんどだからです。

土地活用には「アパート・マンション経営」「駐車場経営」「商業施設経営」など色々ありますが、初期投資も収益性もそれぞれ大きく違います。しかも、いったん始めたら、簡単に変更できないものがほとんどです。どれがよいのか判断は難しいですよね。

これだけ情報が豊富な現代でも、「ズバリ、最高の土地活用はコレ」という情報は探せませんね。なぜかというと、土地それぞれの置かれた条件によって、最高の選択肢は違うからです。

「立地」「法律上の制限」「周辺の賃貸需要」「土地の面積・形」などの条件を踏まえないと、どれが一番いいのか判断することはできません。

「自分の土地にピッタリのオーダーメイドの土地活用を誰かが考えてくれたらいいのにな」と思いませんか？実は、土地活用で成功した人の多くは、専門家のアドバイスを受けてから土地活用をスタートしていることがほとんどです。

土地活用するときには、考慮しなければならない法律がたくさんありますし、実践的なノウハウが収益性を左右するので、プロの知識を利用しない手はありません。まずは、不動産のプロの意見を聞いて、判断ミスを回避しましょう。

そこで今回は、土地活用の相談先にはどのような種類があるかについて、ご紹介します。また、どこがベストなのかもお伝えしますので、賢くプロの知識を利用して、最高の土地活用方法を選びましょう！

1. 相談先の種類

土地活用の相談先には、実は色々な職業や窓口があります。いくつかは皆さんも想像しているものではないでしょうか？

すでに相談した先はありますか？
相談先には色々ありますが、実はそれぞれ得意分野が違うので、何を相談したいかによっておすすめの相談先は違います。

あまり得意でない分野を相談された場合でも、各専門家は知恵を絞って答えてくれるかもしれません。でも、本当に知りたい情報が得られずに余計に混乱してしまうケースがあるので、相談内容に応じて相談先を選ぶように注意しましょう。

2. 相談先のメリット・デメリット

それでは、各相談先でどんな相談が可能なのか、メリットとデメリットをみてみましょう。

2-1.「ファイナンシャルプランナー」

ファイナンシャルプランナー（FP）は、不動産・税金・金融・相続・保険など、資産に関する幅広い知識を有する専門家です。

FPには、不動産だけでなく、他の金融資産を含めた長期的な資産設計について相談することができます。例えば、老後の生活設計や資産運用についてなど、長期的な視点でのアドバイスが得意です。

メリット

不動産だけでなく、他の資産も合わせて総合的に相談できます。

デメリット

不動産に関する法規制や、需給動向については専門外なので、具体的にどのような土地活用がベストかというアドバイスは受けられない可能性が高いです。

2-2.「土地活用プランナー」

土地活用プランナーは、その名の通り、土地活用の専門資格です。賃貸管理や建築、税務などの知識を生かして適切な提案をしてくれます。

メリット

最適な土地活用について提案するのが主な業務なので、どの土地活用を選ぶか迷っている人にはピッタリです。

デメリット

ハウスメーカーや不動産会社等に所属して土地活用の相談業務を担当している人がほとんどなので、土地活用プランナーとして独立開業している人を見つけて相談するのは難しいでしょう。

2-3.「街の不動産屋さん（宅地建物取引士）」

宅地建物取引士というと聞き慣れないかもしれませんが、以前は宅地建物取引主任者という名称だったので、宅建主任者という呼び方の方が馴染みがあるかもしれません。いわゆる不動産会社で働いている人の多くが取得している資格です。

メリット

不動産に関する法律に詳しいですし、その地域のアパート需要などにも当然、精通しています。土地活用について相談するだけなら無料と考えていいでしょう。

デメリット

もともと懇意にしている地元の不動産会社がなければ、いきなり訪問して相談するのは気が引けるかもしれません。また、不動産会社の多くは、賃貸や売買の契約を成立させて、仲介手数料を得るビジネスです。そのため、自分で土地を利用する予定がない場合には、土地活用よりも売却を積極的に勧められる可能性があります。

2-4.「不動産鑑定事務所（不動産鑑定士）」

不動産鑑定士は、土地や建物などの価値を評価する専門家です。不動産の価格を鑑定するのが主な業務ですが、不動産コンサルティングも行っている事務所がほとんどです。

メリット

不動産に関する法規制に詳しく、需給動向なども調査できるので、その土地におすすめの活用方法を中立な立場で答えてくれるはずです。個別の相談は有料の場合もありますが、市役所等で定期的に無料相談会が開催されています。

デメリット

不動産鑑定士は設計する仕事ではないので、具体的な設計プランは作成してもらえません。また、そもそも不動産鑑定士は数が少ないので、あなたの街の不動産鑑定士を見つけること自体が大変です。

2-5.「設計事務所（建築士）」

不動産に関する法規制に精通している、建物設計のプロです。

メリット

建築基準法などの法規制に詳しく、実際に建物を設計してもらうことができます。ただし、設計するのが建築士の業務ですから、具体的な設計プランを作ってもらうのは有料と考えたほうがいいでしょう。

デメリット

そのエリアの賃貸市場の需要動向などには精通していない可能性があります。また、駐車場など、建物を建てない土地活用についてのアドバイスはあまり期待できません。アパート経営、駐車場など幅広い選択肢の中から総合的にどの土地活用がベストか、相談できる設計事務所はごく少数派です。

2-6.「銀行」

ほとんどの銀行は、本店などに、土地活用や相続対策について相談できるコンサルティング部署を設けています。支店の担当者は不動産について詳しくないので、専門部署を紹介してもらうように注意しましょう。

メリット

活用方法を決めたあとの融資の相談まで、ワンストップでフォローしてもらえます。

デメリット

ご存知の通り、銀行は貸付をして金利収入を得るのがメイン業務です。ですので、借入してほしいのが本心ですから、初期投資の少ない活用方法ではなく、大きな借入を伴う土地活用を積極的に勧める傾向があります。つまり、本当にあなたにぴったりではない提案を受ける可能性があるということです。

2-7.「税理士」

ご存知の通り、税金の専門家です。

メリット

その土地にアパートやマンションを建てたときの節税効果などを具体的に相談できます。現在所有している不動産や金融資産、相続人の人数などを考慮した上で、どれくらい相続税がかかりそうか、どのような節税対策があるかといった相談ができます。

デメリット

税理士にも得意分野があります。相続対策に特化している事務所などもあるので、事務所を選んで相談するように注意しましょう。また、あくまでも税金の専門家なので、不動産に関する法律には精通していない場合がほとんどです。その土地に具体的に建てられる建物の種類や、アパートの需給動向や家賃相場などは相談できないと思っておきましょう。

2-8.「自治体の建築課」

市区町村役場には、まちづくりを決める部署や、建物を建てるときに許可を出す部署があります。そのような部署で問い合わせれば、「このエリアでアパートを建てることは可能か」といった法律制限を教えてもらえます。

メリット

実際に法規制を定めたり、建築の許可を出したりする部署なので、法規制について詳しいのは間違いありません。

デメリット

建築の許可を出す部署では、立場上、『この建物は建てられるかどうか』は言えますが、『どれが一番いい』とは答えてくれません。また、この地域のマンション需要が多いかどうかといった需給動向や家賃相場などは把握していないと思ってください。

2-9.「ハウスメーカー・専門会社」

アパートやマンションの建築を手掛けているハウスメーカーや、コインパーキング運営会社、コインランドリー運営会社などに相談すれば、具体的な提案が得られます。

メリット

不動産に関する法規制、需給動向や家賃相場を熟知しているので、アパートとマンションどちらが向いているかといった具体的なアドバイスも受けられます。宅地建物取引士、建築士、税理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者も社内にいるので、節税対策などの専門的な相談も可能です。

デメリット

それぞれのハウスメーカーや専門会社が得意としている種類の土地活用を積極的におすすめされるかもしれません。

2-10. 結論！まずは複数のハウスメーカー・専門会社に相談しよう

では、結局、どこに相談するのがベストなのでしょう？
答えは、「ハウスメーカーまたは専門会社」です。

なぜなら「ハウスメーカー・専門会社」には、「宅地建物取引士」「建築士」「土地活用プランナー」「ファイナンシャルプランナー」などの様々な有資格者も在籍しているので、法規制・需給動向を踏まえたベストな提案をしてもらうことができます。

ただし、それぞれの会社で力を入れている土地活用が異なるので、複数のハウスメーカーや専門会社に相談してみる必要はあるでしょう。

各社の提案の中から自分にあったものを選べば、不動産のプロの知識とノウハウを存分に活かした形で、土地活用の方法を選択できます！

3. ベストな相談方法は？

「ハウスメーカー・専門会社」に相談すれば良いことまではわかりましたが、具体的にどの会社にどうやってアプローチしたら良いのでしょうか？

「大手」と言われる会社も色々ありますが、会社のホームページを見ただけでは、各会社の特色など、細かい違いまではわかりにくく、選別は難しいですよね。

そんな方に便利なのが、「HOME4U土地活用」です。NTTデータグループが運営する「土地活用を検討している人」と「ハウスメーカー・専門会社」をマッチングするサイトです。

所有する土地の所在地や広さなど、簡単な入力をするだけで、アパート・マンション経営から大規模施設、駐車場まで、実績豊富な幅広い複数の会社に、まとめて土地活用の相談ができます。

特に建物を建てるような土地活用の場合は、各社で工法や建築費も異なります。また、それぞれのランニングコスト、将来の収支プランなどにも差がありますが、複数の会社に相談することで色々な提案を受けられるので、自分にあった土地活用を見つけやすいのがメリットです。

このとき注意するポイントは、「土地が狭いからアパートは無理かな」などと思って、最初から活用方法の選択肢を自分で絞り込まないことです。実際に納得の土地活用をスタートした人の多くは、「最初はこの選択肢は考えていなかったけれど、具体的な活用プランを比較しているうちに自分に向いていると思った」と言います。

また、名前を聞いたことがある会社だけに絞り込むのもおすすめしません。あまりCMをしていないけれど業界では有名な、実力のある会社なども多いからです。

あなたの土地にピッタリの土地活用を提案してくれる優良な会社を見逃してしまうことになると非常にもったいないので、まずは色々な会社の提案を受けて、それぞれの選択肢を見比べるのがおすすめです。

4. プラン請求後にやるべきこと

それでは、土地活用プランを請求したあとは、どのような流れになるのでしょうか？

4-1.あなたにピッタリの提案を受けるためのヒアリング

土地活用プランを請求すると、あなたの条件にぴったりのプランを作成するために、ハウスメーカーや専門業者から、細かい点についてヒアリングがあるかもしれません。

「あなたにピッタリのプランを提案しよう」という姿勢の会社は、ヒアリングしてから提案するはず、ともいえます。土地活用の目的も聞かずに提案されるより安心ですね。

例えば、こんなことを聞かれるかもしれません。

細かいことを話すのに最初は抵抗感のある方もいらっしゃるかもしれませんが、本当に最適な提案を望むなら、最初から細かく話を詰めて行った方が間違いありません。あなたの希望や考えを遠慮せず伝えてみましょう。

4-2. プランの特徴を比較する

各社から提案が出てきたら、4つのポイントについて比較すると、違いが分かりやすくなります。

比較してみると、それぞれの土地活用の特徴がハッキリと見えてきますね。実は、比較しているうちに、初めはあまり興味のなかった土地活用の魅力に気付いたり、自分に向いている活用方法に気づいたりすることがほとんどです。

選べないかも…と思っている人も、具体的な活用プランを見ているうちに心が決まってくるものなので安心してくださいね。

4-3. どのプランが自分の土地活用の目的に合っているか考える

いよいよ、どのプランがあなたの土地活用の目的に合っているか考えて選びます。土地活用についての考え方は人それぞれ。あなたの希望はどれに近いでしょうか。

不動産の専門家が徹底調査して提案したものの中から、選ぶのがあなた（土地オーナー）の仕事です。選ぶだけとも言えますが、そこが最も難しい部分。

疑問に思うことはハウスメーカー等の担当者に遠慮せず質問し、納得できる選択肢を見つけましょう。

4-4. 決断できなければ、具体的なプランを準備してから第三者に相談する

どうしても迷ってしまって選べないときには、第三者（地元の不動産屋さん、銀行、不動産鑑定士、税理士など）の意見を聞いてみてもいいですね。その際は、各社の具体的な土地活用プランを手元に準備してから相談したほうが、的確なアドバイスが受けやすくなります。

効果的なアドバイスをもらうため、相談するときには次の3点に気を付けましょう。

まとめ

それではおさらいです。

土地活用の相談先は、様々な有資格者が在籍しているハウスメーカーや専門会社がおすすめです。

HOME4U土地活用を利用して、あなたの土地にピッタリのオーダーメイドの土地活用の提案を受けてみませんか？土地活用で成功するために、プロの知識とノウハウを利用しない手はありません。

各社が自信をもって提案する複数のプランを比較して、あなたの運命の土地活用を見つけましょう。