【完全版】工事費から税金まで、アパート建築にかかる費用を全網羅!

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「アパート経営」は毎月の安定した家賃収入が期待できる、王道の土地活用法です。
アパート建築を検討している方にとって、建築費用が実際にどのくらいかかるのかは気になるところでしょう。当然ながら土地の広さなどは条件によって建築可能なアパートの規模が異なるため、建築費用も規模に比例して変化します。

この記事では「アパートの建築の時に必要な総費用」と「収益を上げる建築費用プランを見つける方法」 について説明します。

また建物本体以外に掛かる費用 についても紹介しますので、アパート建築にかかわる費用全体を把握したい方はぜひお読みくださり、収益性の高いアパート経営を実現させてくださいね。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.  アパートの建築費用はどれくらい必要なのか?

アパートを建てる時の費用は、建物本体の建築費用付帯する設備にかかる費用税金など諸費用に分けることができます。
それぞれの費用の内訳と相場について、順に説明していきます。

1-1. 同じ規模でも構造で費用は大きく変わる

同じ規模でも構造で費用相場は大きく変わるアパートの建築費用の比較は「1坪当たりの金額」で行われることが多くなっています。全体の建築費用で比べるよりも、1坪あたりどれくらい建築費用がかかるのか比較すると差が見えやすいためです。

たとえば「59坪で4,720万円」「73坪で6,205万円」のふたつの物件のどちらが安く建てられているか、瞬時に計算するのは難しいでしょう。

これを坪単価に換算すればそれぞれ「約80万円」「約85万円」となり、前者のほうが安く建てられていることがわかるのです。このように坪単価で建築費用を比べると、相場価格も把握しやすくなります

続いてアパートの構造によって費用相場がどのように変化するのかをチェックしましょう。アパートの構造は、大きく「木造」「軽量鉄骨」「鉄筋コンクリート」 の3種類に分けることができます。

構造の違いによって費用相場は大きく変わってきますので、一覧表で比較します。

 坪単価
木造 77~97万円
鉄骨造 84~104万円
鉄筋コンクリート造 92~120万円

このように一般的に一番費用が安いのは木造で、その次に軽量鉄骨、鉄筋コンクリートの順に費用が高くなります。

1-2. 土地の広さ別に建築費用をシミュレーション

坪単価が分かると、おおよその建築費用を簡単に計算することができるようになります。

建築費用の見積もりで特に重要になるのが容積率 です。容積率は土地の広さに対して建物全体の床面積がどのくらいの割合であるかを示す値 です。

ちなみに容積率は行政が定めた地域ごとに異なる数値が設定されており、どの土地にでも大規模な建物が建てられるというわけではありません。

予算などもありますので必ずしも法律の制限いっぱいに建築するわけではありませんが、ここではおおよその建築費用をわかりやすくするために土地面積と容積率を用いて建築費用のシミュレーションをしています。

坪単価80万円のアパート建築費用
  容積率80% 容積率100% 容積率150% 容積率200%
30坪     3,600万円 4,800万円
50坪 3,200万円 4,000万円 6,000万円 8,000万円
70坪 4,480万円 5,600万円 8,400万円 1億1,200万円
100坪 6,400万円 8,000万円 1億2,000万円 1億6,000万円
坪単価100万円のアパート建築費用
  容積率80% 容積率100% 容積率150% 容積率200%
30坪     4,500万円 6,000万円
50坪 4,000万円 5,000万円 7,500万円 1億万円
70坪 5,600万円 7,000万円 1億500万円 1億4,000万円
100坪 8,000万円 1億万円 1億5,000万円 2億万円

※30坪の容積率100%以下は賃貸物件としてあまり現実的ではないため省略しています。

上の一覧表を見ていただくと、坪単価で建築費用が大きく変わるのに加え、容積率でもずいぶんと差がつくことがお分かりいただけると思います。

必ずしも容積率いっぱいに建築する必要はありませんので、予算と収益のバランスをみながら、最適なプランを検討するようにしましょう

ちなみに30坪の土地はアパートを建てるには狭小すぎるイメージかもしれませんが、都市部を中心に30坪程度のアパートは実際に建てられています。

1-3.アパート建築の総費用(本体工事費+付帯工事費+諸費用)

アパートの建設費用には、アパート本体の工事費(本体工事費に加え、建物に付帯した設備の費用(付帯工事費と、建築費以外に発生する諸費用 があります。諸費用については3章で詳しく述べますので、そちらを参考にしてくださいね。

付帯工事費には、以下のようなものが挙げられます。

  • 解体工事費
    建て替えの場合に古い建物を解体して廃材を撤去します。
  • 基礎補強工事費
    地盤の強度が不足している土地に必要となってきます。
  • 造成工事費
    敷地に高低差がある場合、擁壁(ようへき)や整地をするための費用が発生します。 
  • エクステリア関連工事費
    駐車場、庭、門柱・門扉、塀などに関する費用です。
  • ガス・電気関連設備費
    空調・換気設備、給排水衛生設備、ガス設備、電気設備、エレベーターなどの設備費です。

1-3-1.本体工事費とその他の費用の割合は7:3

付帯工事費の中で特に高額となってくるものに、解体工事、基礎補強工事費、エクステリア工事関連費があります。

アパート建築費の割合はおおよそ、本体工事費が総費用の70%付帯工事費20%諸費用10%だといわれます。 本体工事以外にかかる費用は30%とかなりの割合を占めます。

付帯工事費は、敷地の状態やオーナーの意向によって異なってきます。アパートの建築費の中に、付帯工事費のどこまでを含むかはハウスメーカーによって異なるので、建築費用の見積もりを出してもらう際に確認するようにしてください。

アパート建築費は建物を中心に考えがちですが、それ以外の部分にどれくらいの費用が必要かを想定し、予算オーバーにならないように注意しましょう。

2. 収益最大化を実現する建築プランを見つけるには?

収益最大化を実現するための建築プランを見つけるには?賃貸経営の中でもアパート経営は、マンションに比べ建築費が安いことが魅力のひとつです。しかし、建築費を節約しすぎた結果、建築後に十分な収益を得られない場合もあります。

最安値の建築プランが、必ずしも最良の選択肢とはいえない面もあることを頭に置いてください。

2-1.安いだけではない、収益を見据えたアパート建築とは?

アパート経営において長期的に収益を得るには、空室を出さないことが重要です。 集客のノウハウとして、住居者目線による、実際に住みたいと思ってもらえるような魅力的なアパートかどうかを考える。つまり建築費の安さだけに偏らず、収益という目的に基づいた建築プランを考える必要があります。

例えば、建築コストをしっかりかけると良質な物件となるため人気が出やすく、家賃も高めに維持しやすくなります。 反対に安く仕上げると、近隣物件より見劣りしたり、傷みやすくなることから、家賃を抑えないと満室にするのは難しくなってしまう場合もあります。
見た目の高級感はやはり重要で、物件の人気を大きく左右します。わずかなコストを節約したがために、空室率の高さに長年悩まされることにもなりかねないので、安さにこだわりすぎるのは危険です。

一般的に駅から遠いアパートは、入居者を見つけにくいハンディがありますが、例えば女性の入居者をターゲットにするなら、水回りを充実させたデザインや洗濯機を室内に置ける間取り、セキュリティー性の高さを考慮する。音楽大学が近くにあるなら、音大生用に防音装備が施されたアパートを建てるのもいいでしょう。
まわりの環境をリサーチして、競合にはない独自性のある建築にすることで収益を上げることが大切です。

建築地のニーズを見極めた建築プランを立てることで、アパートの収益性を上げることについては、以下の記事を参考にしてください。

失敗しないアパートの建て方とは?投資の前に知っておきたい全知識

また、独自性のあるアパートの建築で競合と差をつけたいと考えている方は、以下のデザイナーズアパートの建築についての記事もご覧ください。

デザイナーズアパートってやっぱり有利?建築費と成功のための注意点を解説

2-2.建築プランは複数社のものを比較する

「建築コスト」と「期待される収益」のバランスは、可能な限り多くの建築プランを比較することで見えやすくなってきます。

なぜなら、ホームメーカーといっても工法も得意分野も色々ありますし、複数社から提案を受けることで、ただ安いだけではなく、収益性もきちんと見据えた建築プランに出会いやすくなるのです。

つまり、建築プランは1社だけではなく、必ず複数社に依頼して、比べられるようにするのが賢明です。

しかし、実際にいくつもの建築会社を訪問して建築プランの提案を集めるのは時間も手間もかかります。そこで便利なのが、簡単なデータの入力で複数の会社に建築プランの請求ができるHOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。

「HOME4U土地活用」は、NTTデータグループが運営しており、厳しい審査をくぐりぬけた実績豊富な大手建築会社が多数参画。各社があなたに最適なアパート建築プランを練り上げて提案してくれます。

当然、建築費だけでなく、収益性についても相談できるので、収益を最大化するためにはどのプランがベストなのか、各社としっかり話をしながら絞り込んでいくことが可能です。

3. 諸費用にはどんなものがある?

実際にアパートを建築する場合には、建物の本体工事費や付帯工事費以外にも、以下のような諸費用がかかります。

  • 「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」などの税金
  • 司法書士に払う報酬
  • 火災保険料
銀行融資を利用する場合

  • 抵当権設定費用
    ローンを利用する際に、銀行が土地建物に抵当権を設定します。その際に登録免許税が原則借入金額の0.4%課せられます。(軽減措置適用の場合は0.1%)
  • 事務手数料
    銀行に支払う事務手数料で、おおむね3万円~5万円程度となっています。
  • 保証料
    「アパートローン」を利用する際には原則として保証会社の保証を受ける必要があります。保証料は借入期間と借入金額によって計算されます。(保証会社を利用せず直接銀行からお金を借りる場合は保証料不要)

これら諸費用は、物件の規模や融資利用の有無などで金額は変わってきますが、おおむね建築費用の1割程度は見ておく必要があります。

ちなみに銀行によって若干の取り扱いの差はありますが、これらの必要経費についても融資対象です。自己資金で必要経費を支払えない場合や、手持ち資金を減らしたくないような場合には必要経費を含めて融資相談をするといいでしょう。

具体的な諸費用については、土地や建物の規模などに応じて大きく異なりますが、賃貸経営プランを煮詰めていく段階ではっきりとさせていく必要があります。既述したように、建物本体の建築費用ばかりに目を取られてしまい、諸費用の存在を忘れてしまうと思わぬ収益の見込み違いとなりかねません。

このあたりの正確な数値を、個人で正確に把握するのはとても難しいため、建築プランを固める前にしっかりとプロのアドバイスも受けておきたいところです。

諸費用については、契約を取り付けるのを優先して、あまり詳しく提示してくれないハウスメーカーも中には存在しますが、逆にしっかりと提示して説明してくれる会社は信頼でき、安心してアパート建築を任せられるでしょう。そういった信頼できるハウスメーカーを見つけるために、複数の会社の建築プランを比較できる無料の一括プラン請求システム「HOMEU土地活用」をご活用ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか?
最後にもう一度ポイントを振り返ってみましょう。

  • アパート建築費用は坪単価によって比較できる
  • 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造の違いによって建築費用は大幅に違ってくる
  • 建築プランは複数社のプランを比較し、建築費用が安いだけでなく、収益性も考慮することが大切

アパート建築を検討中の方は、複数の建築プランをじっくり比較して、あなたが安心してアパート建築を任せられる頼もしいパートナー(会社)をみつけることで、アパート経営を成功させてくださいね。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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