安いだけではダメ!適切なアパート建築費用の見つけ方

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安いだけではダメ!適切なアパート建築費用の見つけ方

「アパート経営」は毎月の安定した家賃収入が期待できる土地活用方法として、古くから人気があります。

アパート建築を検討している方にとって、建築費用が実際にどのくらいかかるのかは気になるところでしょう。当然ながら土地の広さなどは条件によって建築可能なアパートの規模が異なるため、建築費用も規模に比例して変化します。

この記事では「一般的にアパートの建築費用がどの程度かかるものなのか」と「適切な建築費用プランを見つける方法」について説明します。

また建物建築以外に掛かる費用についても紹介しますので、アパート建築にかかわる費用全体を把握したい方はぜひご覧ください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
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1.  アパート建築費用は実際にどれくらい必要なのか?

1-1. 同じ規模でも構造で費用相場は大きく変わる

同じ規模でも構造で費用相場は大きく変わるアパートの建築費用の比較は「1坪当たりの金額」で行われることが多くなっています。全体の建築費用で比べるよりも、1坪あたりどれくらい建築費用が掛かるのか比較すると差が見えやすいためです。

たとえば「59坪で2,960万円」「73坪で4,100万円」のふたつの物件のどちらが安く建てられているか、瞬時に計算するのは難しいでしょう。

これを坪単価に換算すればそれぞれ「約50万円」「約56万円」となり、前者のほうが安く建てられていることがわかるのです。このように坪単価で建築費用を比べると、相場価格も把握しやすくなります。

続いてパートの構造によって費用相場がどのように変化するのかをチェックしましょう。アパートの構造としては「木造」「軽量鉄骨」「鉄筋コンクリート」の3種類に大きく分けることができます。

構造の違いによって費用相場は大きく変わってきますので、一覧表で比較しておくといいですよ。

 坪単価
木造 40~60万円
鉄骨造 50~70万円
鉄筋コンクリート造 70万円~

このように、一般的には一番費用が安いのは木造で、その次に軽量鉄骨、鉄筋コンクリートの順に費用が高くなります。

1-2. 土地の広さ別!建築費用をシミュレーション

坪単価が分かると、おおよその建築費用を簡単に計算することができるようになります。でも所有されている土地によって建築可能な建物の大きさが異なるため注意をしましょう。

特に重要になるのが「容積率」です。これは土地の広さに対して建物全体の床面積がどのくらいの割合であるかを示しています。

ちなみに容積率は行政が定めた地域ごとに異なる数値が設定されており、どの土地にでも大規模な建物が建てられるというわけではありません。

予算などもありますので必ずしも法律の制限いっぱいに建築するわけではありませんが、こちらではおおよその建築費用をわかりやすくするために土地面積と容積率を用いて建築費用のシミュレーションをしています。

坪単価50万円のアパート建築費用
  容積率80% 容積率100% 容積率150% 容積率200%
30坪      2,250万円  3,000万円
50坪  2,000万円  2,500万円  3,750万円  5,000万円
70坪  2,800万円  3,500万円  5,250万円  7,000万円
100坪  4,000万円  5,000万円  7,500万円  1億円
坪単価70万円のアパート建築費用
  容積率80% 容積率100% 容積率150% 容積率200%
30坪     3,150万円 4,200万円
50坪 2,800万円  3,500万円  5,250万円  7,000万円
70坪 3,920万円  4,900万円  7,350万円  9,800万円
100坪  5,600万円  7,000万円 1億500万円 1億4,000万円

※30坪の容積率100%以下は賃貸物件としてあまり現実的ではないため省略しています。

一覧表を見ていただくと、坪単価で建築費用が大きく変わるのに加え、容積率でもずいぶんと差がつくことがお分かりいただけると思います。

必ずしも容積率いっぱいに建築する必要はありませんので、予算と収益のバランスをみながら、最適なプランを検討するようにしましょう。

ちなみに30坪の土地はアパートを建てるには狭小すぎるイメージかもしれませんが、都市部を中心に30坪程度のアパートは実際に建てられています。

2. 収益最大化を実現するための建築プランを見つけるには?

収益最大化を実現するための建築プランを見つけるには?建築費の安いプランは魅力を感じやすいですが、建築後に十分な収益を得られない場合もあります。最安値の建築プランが必ずしも最良の選択肢とはいえない面もあるのです。

建築コストをしっかりかけると良質な物件となるため人気が出やすく、家賃も高めに維持しやすくなります。

反対に安く仕上げると、近隣物件より見劣りしたり、傷みやすくなることから、家賃を抑えないと満室にするのは難しくなってしまう場合もあるのです。

見た目の高級感はやはり重要で、物件の人気を大きく左右します。わずかなコストを節約したがために、空室率の高さに長年悩まされることにもなりかねないので、安さにこだわりすぎるのは危険です。

建築コスト」と「期待される収益」のバランスは、可能な限り多くの建築プランを比較することで見えやすくなってきます。

なぜなら、建築会社により工法も色々ありますし、複数社から提案を受けることで、ただ安いだけではなく、収益性もきちんと見据えた建築プランに出会いやすくなるのです。

つまり、建築プランは1社だけではなく、必ず複数社に依頼して、比べられるようにするのが賢明です。

でも実際にいくつもの建築会社を訪問して建築プランの提案を集めるのは時間も手間もかかります。そこで便利なのが、簡単に複数の会社に建築プランの請求ができるHOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。

NTTデータグループが運営しており、厳しい審査をくぐりぬけた実績豊富な大手建築会社が多数参画。各社があなたに最適なアパート建築プランを練り上げて提案してくれます。

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当然、建築費だけでなく、収益性についても相談できるので、収益を最大化するためにはどのプランがベストなのか、各社としっかり話をしながら絞り込んでいくことが可能です。

3. 建築費用以外にはどのような費用が掛かる?

実際に建築する場合には、建築費用以外にも以下のような費用がかかります。

  • 「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」などの税金
  • 司法書士に払う報酬
  • 外溝工事費、地盤改良工事費
  • 火災保険料
銀行融資を利用する場合

  • 抵当権設定費用
    ローンを利用する際に、銀行が土地建物に抵当権を設定します。その際に登録免許税が原則借入金額の0.4%課せられます。(軽減措置適用の場合は0.1%)
  • 事務手数料
    銀行に支払う事務手数料で、おおむね3万円~5万円程度となっています。
  • 保証料
    「アパートローン」を利用する際には原則として保証会社の保証を受ける必要があります。保証料は借入期間と借入金額によって計算されます。(保証会社を利用せず直接銀行からお金を借りる場合は保証料不要)

これらの費用は、物件の規模や融資利用の有無などで金額は変わってくるのですが、おおむね建築費用の1割程度は見ておく必要があります。

ちなみに銀行によって若干の取り扱いの差はありますが、これらの必要経費についても融資対象です。自己資金で必要経費を支払えない場合や、手持ち資金を減らしたくないような場合には必要経費を含めて融資相談をするといいでしょう。

具体的な諸費用については、土地や建物の規模などに応じて大きく異なりますが、賃貸経営プランを煮詰めていく段階ではっきりとさせていく必要があります。建物本体の建築費用ばかりに目を取られてしまい、諸費用の存在を忘れてしまいますと思わぬ収益の見込み違いとなりかねません。

このあたりの正確な数値を、個人で正確に把握するのはとても難しいため、建築プランを固める前にしっかりとプロのアドバイスも受けておきたいところです。

諸費用については、契約を取り付けるのを優先して、あまり詳しく提示してくれない不動産会社も中には存在しますが、逆にしっかりと提示して説明してくれる会社はとても信頼でき、安心してアパート建築を任せられるでしょう。

なお、プラン請求を利用して複数のプランを入手する場合も、諸費用に漏れがないかのチェックが可能です。

まとめ

いかがでしたでしょうか?
最後にもう一度ポイントを振り返ってみましょう。

  • アパート建築費用は坪単価によって簡単に比較できる
  • 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造の違いによって建築費用は大幅に違ってくる
  • 建築プランは複数社のプランを比較し、建築費用が安いだけでなく、収益性も考慮することが大切

アパート建築を検討中の方は、ぜひ「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」で、複数の大手企業から提案を受け、じっくり比較してベストな建築プランを選択してください。

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