土地の有効活用7つのステップと収益を上げる5つのポイント

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アパートやコンビニ、老人ホーム等々、土地には様々な有効活用があります。土地は有効活用をしなければ何も生み出しません。維持費なども発生して、勿体ない状態になります。

土地活用には様々な用途があるため、できるだけ多くのプランの中から選ぶことがポイントです。一般的に、一番人気があるのはアパートとなっています。

最近はインターネットサービスを通じ、無料で複数の土地活用プランの提案を受けられる時代になりました。

ただ、土地所有者としては、「なぜこのような提案になるのか」、「もっと収益性を上げるにはどうしたら良いのか」等の知識を持っていた方が、望ましいことに違いはありません。

そこで、この記事では土地活用について必要な基礎知識や各ステップ、収益を上げるポイントについて詳しくご紹介いたします。

最適な土地活用を決定していく上で、ぜひご参考にしてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
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1. 土地活用に必要な基礎知識

1-1. 土地の用途規制を理解しよう

土地活用を考えるうえで、必ず知らなければいけない知識があります。
それは、土地には用途規制があるということです。

自分の土地は、どんな建物も建てられるわけではありません。土地にはエリアによって建てられる建物の用途が定められています。

逆に言えば、土地の活用方法も用途規制によって、選択肢は既に絞り込まれています。

土地は都市計画法に定められる用途地域と呼ばれるもので建築可能な用途の制限を受けています。

用途地域には、住居系、商業系、工業系の12種類があります。

住居系

(1) 第一種低層住居専用地域 低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域
(2) 第二種低層住居専用地域 主として低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域
(3) 第一種中高層住居専用地域 中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
(4) 第二種中高層住居専用地域 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
(5) 第一種住居地域 住居の環境を保護するための地域
(6) 第二種住居地域  主として住居の環境を保護するための地域
(7) 準住居地域 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利用増進を図りつつ、これと調和した住居の環境

商業系

(8) 近隣商業地域 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域
(9) 商業地域  主として商業その他の業務の利便を増進するための地域

工業系

(10) 準工業地域 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域
(11) 工業地域 主として工業の利便を増進するための地域
(12) 工業専用地域 工業の利便を増進するための地域

また、土地には容積率というものが定められています。容積率とは、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合です。

容積率が大きいほど、高い建物を建築することが可能です。容積率に関しても用途地域ごとに定められています。

土地には用途地域と容積率が定められています。つまり、土地は「建築可能な用途」と「建築可能な大きさ」は、あらかじめ決まっています。

土地活用とは、決められた用途地域と容積率の中で、最善な有効活用を見つけるということになります。

土地活用提案を受けるにあたり、必ず用途地域と容積率の話が登場してきます。必須知識ですので、知っておきましょう。

1-2. 賃貸需要を知ろう

土地活用は、どんな賃貸需要があるのかを考えることでもあります。

例えば、用途地域で店舗が建築できる場所であっても、店舗を出さないような土地であれば、店舗の有効活用は無いということになります。

アパートの他に老人ホームも出店したいという土地であれば、老人ホームとアパートの2つの賃貸需要を比較することになります。

このように土地活用では「どんな建物が建築できるか」に加え、「どんな賃貸需要があるか」を追求することで答えにたどり着きます。

賃貸需要は立地や土地の広さで決まります。国道沿いの土地であっても、土地が狭ければ、ロードサイド型の店舗の賃貸需要はありません。

賃貸需要は、個人では判断することは難しいです。専門家からのプラン提案を受けることによって、はじめてどのような賃貸需要があるのかが分かります。

それでは次に土地活用にはどのような専門家が関わるのかをご紹介します。

1-3. 土地活用に関わる専門家はこんな人

土地活用には、主に以下のようなメンバーが関わります。

  1. 設計者
  2. 請負工事会社
  3. テナント誘致担当者

まず設計者がその土地でどのような建物を建てるのかを設計します。設計者は、土地活用のキーマンです。ハウスメーカーであれば、社内に設計者がいます。

建物を建てるのは請負工事会社です。ハウスメーカーも請負工事会社に該当します。請負工事会社とは、設計者が描いた設計図面をもとに、その通りに建物を建てる役割を担う人たちです。

建築費は土地活用の最大の投資部分になるため、どこの請負工事会社を選ぶかはとても重要になります。

またテナントを探索してくれるテナント誘致担当者も必要になります。いわゆる賃貸仲介ですので、この部分は不動産会社が担うこともあります。

土地活用は色々な専門家が関わり、最終的な活用方法が決定していきます。

次に土地活用の種類についてご紹介します。

1-4. 土地活用の種類とは

土地活用は、建物を誰かに貸すことができれば、土地活用になります。土地活用としては以下のようなものが考えられます。

  1. アパート
  2. マンション
  3. 老人ホーム、介護施設
  4. 保育園
  5. コンビニ、店舗(物販、飲食店)、ロードサイド型店舗等の商業施設
  6. オフィスビル
  7. ホテル
  8. 駐車場
  9. 太陽光発電
  10. トランクルーム置場

また土地活用の中には借地もあります。借地の場合、土地を貸すだけなので、土地所有者は建物投資を行いません。

駐車場については、収益性が低いため、あくまでも暫定的な土地活用の位置づけです。都心部では、駐車場を行っても土地の固定資産税を賄いきれない場合もあります。

土地活用で収益性が最も高いのは、土地所有者が自分で建物を建て、建物を貸すパターンになります。

では土地活用は具体的にどのように進めて行けば良いのでしょう。そこで次に土地活用の7つのステップについてご紹介します。

2. 土地活用の7つのステップ

土地活用は全7ステップです。

土地活用の7つのステップ

2-1. 一括プラン請求

土地活用の7つのステップ−一括プラン請求

土地活用を考える際は、まず一括プラン請求を使って土地活用のアイディアを集めることがスタートになります。

土地活用とは、「どのような建物を建て」、「どのようなテナントを誘致し」、「いくらで建物を建築するか」を決定していくことです。ベストなプランは、複数の企業のプラン提案の中から選択することで決まります。

複数の企業にプラン提案を受けるには、「HOME4U土地活用(ホームフォーユー)」を利用するのが便利です。

HOME4U土地活用

HOME4U土地活用を使えば、簡単な入力作業だけで業界大手各社に土地活用のプランを無料で請求することができます。

つまり最大7つのアイディアを簡単に集めることができるのでとても便利です。現時点で土地活用のアイディアが7つ以上思い浮かばない人は、HOME4U土地活用を利用することに全く損はありません。

普通、7つ以上も土地活用のアイディアは浮かびませんよね。土地活用は選択肢が多いほど、良いプランが見つかります。

自分であれこれ悩むより、HOME4U土地活用を使えば、「なるほど、こんな土地活用があったか」と発見することができ、さらに専門的な知識がなくても、土地の用途規制や賃貸需要を踏まえたプランを得ることができます。

まずは、HOME4U土地活用で一括プラン請求を行いましょう。

2-2. 土地活用プランの決定

土地活用の7つのステップ−土地活用プランの決定

通常は、土地活用のプランをあれこれ考えるのに膨大な時間を要します。従来は土地活用のアイディアを集めることに多大な労力を要していました。

ところが、HOME4U土地活用を使った人であれば、「土地活用プランの決定」のステップにすぐに移行できます。

業界大手各社に、一括プラン請求をして提案を見比べて最適なプランを探してみましょう。資金や希望なども相談して最良の選択肢を選んでください。

プランを比較検討する場合は、投資に対する利回りを比較することがポイントです。利回りの高さは、「建築費の安さ」と「賃料の高さ」の2つの要素を反映したものです。

利回りが最も高いプランが、良い土地活用と言えます。

2-3. 建物の基本設計

土地活用の7つのステップ−建物の基本設計

どのような土地活用をするか決めた後は、建物の設計に移ります。プラン請求の段階では、ざっくりとした設計ですので、詳細の設計はプランを決定した後に行います。

尚、コンビニや店舗の一棟貸の場合は、事業者であるテナント側が設計を行いますので、土地所有者は特に何もする必要はありません。

アパートやマンションの場合には、土地所有者が設計者とプランを詰めていきます。建物の設計段階では、過剰な要求をしてしまうと、後々建築コストが跳ね上がってしまいます。

コストが膨らまないような設計を心がけることがポイントになります。

2-4. 請負工事金額の決定

土地活用の7つのステップ−請負工事金額の決定

建物の基本設計が決まったら、請負工事金額の決定に移ります。工事費の決定は土地活用の最大の山場になります。

工事費の圧縮では、請負工事会社の相見積を取ることが重要です。この段階で請負工事会社を1社だけに限定してしまうと、工事費が高止まりしてしまいます。

請負工事会社との交渉はとてもハードなものになりますが、ここは腰を据えて頑張って下さい。

2-5.着工

土地活用の7つのステップ−着工

請負工事会社と請負工事契約を締結した後は、いよいよ建物の着工です。建物が着工してしまえば、あとはほとんどやることはありません。

たまに現場を見に行き、職人さんたちにお茶やスポーツドリンクといったペットボトルなどの差し入れしてあげると喜ばれます。

また、現場の工事長とは仲良くした方が良いです。工事長には一定の敬意を払い接することをお勧めします。

工事長が良い方だと、もし最後の方で追加工事が発生してしまった場合、追加工事費無しでなんとか対応してくれる場合もあります。

工事現場が進んでいくと、「あそこはこうした方が良かった」と言う部分が出てきます。設計段階ではなかなか分からなかったことというのが必ず生じるものです。

工事現場で臨機応変に対応していくためにも、現場の工事長とは緊密に連絡を取り合える関係を築くことが重要になります。

2-6. 出店希望者との賃貸借契約

土地活用の7つのステップ−出店希望者との賃貸借契約

竣工に近くなったら、テナント(出店希望者)と賃貸借契約書を締結します。一棟貸などの場合は、テナントに逃げられないようにするため、着工前に予約契約を結ぶことも良くあります。

竣工前に締結する契約は、本契約になります。

店舗や老人ホーム、保育園などの一棟貸をする場合には、どちらが何の修理を行うか、修繕区分を決めることもあります。後々問題とならないよう、テナントとは十分に話し合いましょう。

2-7. 竣工引渡

土地活用の7つのステップ−竣工引渡

建物が完成したら、竣工引渡となります。土地活用としては、これからが本番です。

竣工時には建物代金の残金支払や、建物登記などの作業があります。また竣工から半年後くらいに建物の不動産取得税の支払いがあります。

3. 収益性を上げる5つのポイント

土地活用は、工夫次第では収益性を上げることができます。そこで次に収益性を上げる5つのポイントについて紹介します。

“土地活用で収益性を上げる5つのポイント”

  1. 賃貸面積の最大化
  2. 店舗の誘致
  3. 建築費の圧縮
  4. 賃料単価の向上
  5. 維持費の圧縮

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

3-1. 賃貸面積の最大化

土地活用で収益を上げるポイントで最も需要なのが賃貸面積の最大化です。お金を生み出す「稼ぐ床」をいかに増やすかという点がプランのポイントです。

建物のプランニングを行うと、様々な床面積が登場します。「施工床面積」、「延床面積」、「賃貸面積」等々の「○○面積」と呼ばれる面積です。

それぞれの面積の定義は以下のようになります。

(1) 施工床面積 実際に工事で手が加えられる面積になります。屋根のないバルコニーや地下室も含まれます。
(2) 延床面積 建築物の各階の床面積を合計した面積を言います。屋根のないバルコニーや住宅の地下室や車庫の一部は除かれます。
(3) 賃貸面積 実際に借主に貸す面積です。賃貸借契約書に記載する面積になります。専有面積や貸床面積とも呼ばれます。

例えば、アパートやマンションの場合、賃貸面積は住戸部分となります。廊下や階段は賃貸面積にはなりません。

当り前ですが、廊下や階段を広く作ったところで、収益は上がりません。廊下や階段、エントランス、郵便受け、管理人室、ゴミ置き場等の共用部分の面積は、なるべく最小限に留め、賃貸面積を広く確保する計画にすることがポイントです。

建物の大きさは土地の容積率で決まります。そのため、建物を最大化するには、容積率を目一杯消化しきることになります。

容積率を消化しきった建物の中で、できるだけ廊下や階段といった共用部分を最小限とし、賃貸部分を最大化するプランにします。

例えば、容積率が200%の土地で、150%の容積しか消化していないような建物は、もったいない使い方をしていることになります。賃貸面積を最大化するには、その土地で定められる容積率を目一杯消化することが原則です。

都心部でマンションやオフィスビルのような土地活用をする場合には、賃貸面積を最大化させるために容積を消化しきるという考え方が基本になります。

但し、郊外でロードサイド型の大型店舗を誘致する場合、必ずしも容積率を消化しきることがベストではない場合もあるので要注意です。

郊外の商業施設の場合、例えば3階建てを建てられるような土地であっても、3階建ての建物を建ててしまうと2階や3階のテナントが誘致できないというような現象が発生します。2階や3階はお客様が来店しにくいため、商業テナントは入居したがらないことが理由です。

そのため、このような郊外の場合は3階建ての建物を建ててしまうと「大きく作り過ぎ」という結果になってしまい、無駄になります。このような郊外型の店舗は、事前に市場調査を十分に行い、2階や3階のテナント誘致が難しそうな場所であれば、わざと容積率を余らせるという考えを取ります。

郊外の商業施設の土地活用をする場合、テナント需要の十分な調査が必要になります。

土地活用を考えるうえで、収益を上げるには賃料単価の高い貸し先をみつけるもポイントとなります。

3-2. 店舗の誘致

用途別の賃料単価を考えた場合、賃料単価は「住宅」、「事務所」、「店舗」の順番で高くなります。そのため、店舗が誘致できると、土地活用としての収益性は高くなります

例えば、ワンルームマンションの1階にコンビニが入っているようなマンションを見かけます。このように1階部分に店舗が入っているマンションを「下駄履きマンション」と呼びます。

下駄履きマンションは、全部住宅のマンションよりも収益性が高いです。1階に賃料単価の高い店舗区画が入っていることで、全体の賃料単価を底上げされ、収益が上がります。

土地活用においては、店舗を誘致できるかどうかを優先的に考えるということがポイントです。

但し、店舗が誘致できる面積は、用途地域ごとによって決まっています。

例えば、第一種低層住居専用地域においては、店舗区画を作ることすらできません。第二種低層住居専用地域であれば、150㎡までであれば、店舗区画を作ることができます。

店舗の建てられない用途地域は面積によって異なります。

ここで、全国的に面積の大きい第一種低層住居専用地域と第一種住居地域に絞って解説いたします。第一種低層住居専用地域と第一種住居地域の土地所有者は多いため、この2つの用途地域を考えます。

まず第一種低層住居専用地域では、店舗は基本的に建てることができません。店舗は建てることはできませんが、事業系のテナントであれば保育園や老人ホームを建築することが可能です。

第一種低層住居専用地域は建物の用途規制が最も難しく、土地活用となるとアパートくらいしか建てられないという実態があります。

そのような中、保育園や老人ホームは保育園や老人ホームは、事業系テナントの数少ない選択肢になります。

保育園については、賃料はそれほど高くはありませんが、撤退リスクの低いテナントです。一棟貸で貸すことができれば、空室を心配することなく安定した収益を期待することができます。

第一種低層住居専用地域でも諦めずに、保育園や老人ホームの事業系テナントの誘致の可能性を探るようにして下さい。

次に第一種住居地域について解説します。

第一種住居地域では、3,000㎡以内であれば店舗や飲食店の建築が可能です。3,000㎡となると、907.5坪ですので、それなりに大きなテナントを誘致することができます。

第一種住居地域は、周辺にも住宅地が多いため、鉄骨平家建のスーパーなどの活用も多いです。鉄骨平家建のスーパーは建築コストも安く、賃料も高いため、投資効率は高まります。

第一種住居地域の広い土地を持っている場合には、スーパーの誘致可能性がないか、必ず検討してください。

土地活用で収益を上げるには、まずは店舗の誘致を優先的に考えます。店舗の誘致が難しいとなった段階で、次に住宅の検討に移ります。

HOME4U土地活用で無料相談した際は、店舗の可能性も確認するようにして下さい。

土地活用で収益性を上げるには、投資コストである建築費も圧縮する必要があります。そこで次に建築費の圧縮について見ていきます。

3-3. 建築費の圧縮

建築費の圧縮については、建物に関する高いレベルの専門知識を有するため、個人にとっては一番難しい部分です。そのため、一般の方が建築費を圧縮する方法としては、「相見積」を取るということが最も効果的です。

相見積とは、同じような建物の工事見積を何社からも取り、比較する方法になります。ハウスメーカーや請負工事会社を競争させるというのが、一番重要です。

例えば、アパートを建築すると決めたら、再度、複数のハウスメーカーに声をかけ、建築コストを提示してもらうようにして下さい。ハウスメーカーや請負工事会社を比較する場合、少なくとも3~4社は必要です。

請負工事会社同士も相見積を取られることに慣れていますので、他者にも見積を取っていると言っても構いません。但し、どこの会社に見積を取っているとまでは言う必要がありません。

他社に見積を取っていると言えば、請負工事会社にも緊張感が生まれますし、また断るときも断りやすくなります。地道な作業ですが、この相見積を取るということが、建築費を下げるためには一番有効です。

金額的に、どの会社も似たりよったりであれば、設計プランが最も良い計画を選んでください。

尚、建築工事費は構造によって大きく金額が異なってきます。構造としては、木造が一番安く、次に軽量鉄骨、重量鉄骨、鉄筋コンクリート造、鉄筋鉄骨コンクリート造の順番で高くなっていきます。

アパートであれば木造か軽量鉄骨、重量鉄骨の中から構造を選ぶことができます。ハウスメーカー各社で得意な構造がありますので、必ず相見積を取るようにして下さい。

店舗に関しては、ほとんどの場合が鉄骨造です。鉄骨造は柱と柱の間に横たわる梁(ハリ)を太くすることで広い空間を作ることが可能です。木造や鉄筋コンクリート造は広い空間を作ることを苦手としているため、店舗には向きません。

またマンションなどの構想の共同住宅の場合、4階程度であれば重量鉄骨が可能です。5階以上となると、強度的に鉄筋コンクリートを選択することになります。

構造は建物用途によっても決まってきます。アパートのように構造にいくつかの選択肢を持っている場合には、構造を変えることによって、建築費を比較するのも一つです。

請負工事会社を1社に絞った後は、仕様変更等を繰り返して、徐々に金額を落としていきます。

1社に決めた後、落とせる金額は、せいぜい1割程度になります。構造や仕上げ、設備等の細かい部分を削っていき、コスタダウンを図ります。

建物の仕様を落とすことは、専門知識がないと難しいです。そのため、請負工事会社を1社に決めた後は、請負工事会社から減額提案を出してもらうことをお勧めします。

減額提案とは、例えば「石貼りの仕上げをタイル貼りに替えたら○○円減額できます」とか、「リビング以外の空調設置を止めたら○○円減額できます」、「ワンルームのお風呂の追い焚き機能を止めたら○○円減額できます。」というようなコストダウン案です。

減額提案は全てを受け入れる必要はありません。請負工事会社から出てきた提案について、良いと思われるものだけを採用してください。

減額提案を依頼すると、請負工事会社側で過剰なスペックと見込んでいたことが分かる場合があります。減額提案を受けることは決して無駄にはならない作業ですので、最終的な請負契約をする前に、必ず実施するようにして下さい。

それでは次に賃料単価の向上についてご紹介します。

3-4. 賃料単価の向上

賃料アップに関しては、事業系のテナントの場合は、テナント同士を比較することによって単価をアップさせることは可能です。

例えば、土地活用でコンビニをする場合、コンビニの銘柄を1社に限定してしまう必要はありません。コンビニが出店したいという立地は、他者のコンビニも興味があることが多いです。

そのため、コンビニの出店可能性がある場合は、必ず他のコンビニも賃料提案を受けるようにして下さい。

これは保育園や老人ホームであっても同様です。保育園が出店したいという話になった場合には、複数の保育園会社から賃料の相見積を取ります。

コンビニや保育園会社を複数社見つける方法としては、まずは土地活用提案をしてきたハウスメーカーや不動産会社に複数の事業者を連れてきてもらうという方法があります。

もし、ハウスメーカーや不動産会社が他の事業者を連れてくることができない場合には、他のハウスメーカー等に依頼してください。

請負工事会社もテナントも複数社を比較検討し、一番条件の良いところを選ぶようにします。

尚、店舗系の事業者を選ぶ際、1つ注意点があります。それは撤退リスクです。

例えば、業界大手のテナントが坪1万円と言っているのに対し、あまり知られていない事業者が坪1.5万円のような高い賃料を提示してくる場合は、無理して出店しにきている可能性があります。

後発組の事業者は、事業拡大のために無理して出店するということが良くあります。このようなテナントは、すぐに撤退してしまう可能性も高いです。

テナント選びにおいては、賃料だけでなく、その事業者の規模や実績などの信頼性も加味して決定するようにして下さい。

尚、アパートやマンションなどの住宅系に関しては、賃料を上げるというのはなかなか難しいです。住宅の賃料と言うのは、相場が決まってしまっているため、相見積を取って変えることのできるものではありません。

住宅系の場合、比較するとしたらサブリース(一括借上げ)の料率です。サブリースの料率は、満室賃料の80~87%程度の幅があります。

アパートでサブリースを行う場合には、各社の料率についても必ず確認し、交渉して料率を上げるようにしましょう。

それでは次に維持費の圧縮について見ていきます。

3-5. 維持費の圧縮

建物の維持費には、清掃費用や設備の法定点検費用、機械警備費用、エレベーター保守料等があります。エレベーターのない建物は、エレベーター保守料は発生しません。

建物維持費用の中で、建物オーナーの努力で削減できる部分は、機械警備費用です。機械警備費用に関しても、警備会社に相見積をとって削減します。

警備会社は、警備の内容と警備費用をセットで提案してきます。警備会社の最初の提案は過剰スペックな場合が多いです。

警備に関しては、不安を煽られると、追加してしまう傾向にあります。しかしながら、建物警備に関しては、どんなに追及しても完璧な警備をすることはできません。

逆に警備を強化し過ぎると、使い勝手の悪い建物になってしまいます。警備に関しては、ある程度割り切り、内容もコストも削減するようにして下さい。

なお、一棟貸の土地活用の場合、建物維持費は基本的にテナントが負担をします。警備に関しても、テナント側で実施をします。一棟貸は、手間も維持コストもかからないというメリットがあります。

維持費に関しても、早い段階から提案を受けることがポイントです。設備費などは、設計を変えると維持費も下がることがあります。

最終的な土地活用を決める前に、必ず維持費のチェックも行うようにして下さい。

まとめ

いかがでしたか?
土地の有効活用について見てきました。

土地活用とは、「どのような建物を建て」、「どのようなテナントを誘致し」、「いくらで建物を建築するか」を決定していくことです。

この決定のプロセスには、複数のアイディアから有効活用を選択していく手順が欠かせません。

複数のアイディアを集めるには、HOME4U土地活用がとても便利です。

土地活用は選択肢が多いほど、良いプランが見つかります。あれこれ悩む時間をHOME4U土地活用が解決してくれます。

HOME4U土地活用を上手く活用しながら、土地の有効活用を成功させましょう。

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