【大阪の土地活用ベスト15】収益性の高い活用方法を教えます

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【大阪の土地活用ベスト15】収益性の高い活用方法を教えます

西日本最大の都市といえば、大阪ですね。行政や経済の中心地であり、観光地や商業施設も多く、今後も発展していく都市のひとつでしょう。

そんな大阪府の土地をどうやって活用しようかな…と悩んでいませんか?

いざ土地活用を始めようと思っても、土地が狭い、法律が分からない、借入が怖い…など、さまざまな理由から、二の足を踏まれている方も多いでしょう。

でも、全国3位の人口を誇る大阪府なら、賃貸住宅の需要も多く、様々な土地の条件に合わせた土地活用が可能です。

狭い土地や変わった形の土地でも、意外な高収益を稼ぎ出すことがあります。あなたが持っている大阪の土地は、もしかしたら今すぐにでも誰かが借りたい土地かも知れません。

この記事では、大阪でおすすめの土地活用を「商業地や住宅地におすすめ」「狭小地や変形地におすすめ」「郊外におすすめ」の3つのジャンルに分けてご紹介します。さらに、大阪の土地活用でよくある5つの疑問をスッキリ解決します!

ぜひ最後まで読んでいただき、大阪の土地活用を成功させるコツを押さえて、あなたにぴったりの選択肢を見つけてくださいね。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
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Contents

1. 大阪府の商業地や住宅地におすすめの土地活用ベスト6

大阪府の商業地や住宅地などでは、次の6つの土地活用がおすすめです。

  • 「貸店舗・貸事務所」
  • 「アパート、マンション経営」
  • 「戸建賃貸経営」
  • 「賃貸併用住宅」
  • 「高齢者向け住宅」
  • 「定期借地」

それでは順番に解説していきます。

1-1.  高収益も夢じゃない!「貸店舗・貸事務所」

貸店舗・貸事務所を建築して賃貸する方法は、居住用の賃貸物件よりも高い家賃を設定できることが多いので、高収益が期待できます。

キタやミナミの繁華街、御堂筋沿いや梅田のオフィス街に限らず、貸店舗や貸事務所が向いている土地はたくさんあります。周辺に店舗や事務所が見られる立地なら、積極的に検討してみましょう。

場所によっては、1階を店舗や事務所とし、上層階を居住用マンションにするのもおすすめです。1階に誘致するテナントは、居住者の利便性が高まるコンビニやコインランドリーなども良いでしょう。

通常のマンション1階の賃料は高層階と比べて低くなってしまいますが、1階を店舗等にすれば逆に居住部分よりも高めの賃料収入が見込めます。

1-2. 多くの人が選択している「アパート、マンション経営」

アパート・マンション経営は、長期的な安定収入を得たい方に最も多く選ばれています。安定した家賃収入に加えて、相続税・固定資産税の節税効果も見逃せません。

不動産管理会社に管理を委託すれば専門知識がなくても経営が可能ですし、それほど手間をかけずに経営することができます。

人口の多い大阪府は、単身赴任や長期出張などで訪れる人も多く、賃貸需要が旺盛なので、安定した稼働率が期待できます。

ただし、需要が多い場所では競合物件も多いので、周辺エリアの賃貸ニーズを徹底リサーチした上で、競争力の高い建物プランを提案してくれるハウスメーカーを選ぶことが最も重要です。

ハウスメーカーは20~30年の長期的な収支計画も作ってくれるので、賃料収入と借入金返済額のバランスをチェックし、長期的に収益性の高いプランを選びましょう。

アパート経営・マンション経営については、こちらの記事「しっかりやればきっちり儲かる!アパート経営の始め方」で詳しくご紹介しています。

しっかりやればきっちり儲かる!アパート経営の始め方

1-3. 希少性が高くて有利!「戸建賃貸」

戸建賃貸経営戸建賃貸は近年増加傾向にありますが、まだまだ希少性が高く人気があることをご存じでしょうか?

戸建賃貸の入居者は、子どもの足音や騒ぐ声などに気兼ねしないで快適に暮らすことができ、代替物件も少ないため、高稼働が期待できます。

アパートやマンションの様な集合型の賃貸住宅を建てるには面積の足りない土地や、変わった形の土地でも設計しやすいのでおすすめです。

利便性が高くファミリー層に人気のエリアだけれど、アパートやマンションの競合物件が多すぎる場合には、戸建賃貸が有利です。

また、駅から遠くても、学校・公園・スーパーが近くにあって子育て環境の良好な住宅地などにも向いています。

戸建賃貸は、賃貸物件としてではなく、中古の一戸建てとして売ることもできるので、売却しやすいのもメリットです。敷地内に複数棟を建築し、時期をずらして一棟ずつ売却することも可能です。

1-4. 理想の住まいと副収入を実現!「賃貸併用住宅」

賃貸併用住宅は、オーナーの自宅と賃貸住宅を併設した住宅です。賃貸部分から得た家賃収入を、ローンの返済に充てることができるので、理想の住まいを実現しながら家計に余裕が生まれます。

また、賃貸併用住宅は、ライフスタイルに合わせて、柔軟な使い方ができるのもメリットです。当面は賃貸住宅として貸し出し、将来的には二世帯住宅として利用するなど、選択肢が広がります。

賃貸併用住宅の成功のポイントは、賃貸部分の安定稼働です。周辺エリアの賃貸需要にピッタリ合った建築プランを選び、オーナーと入居者が共に快適に暮らせる建物設計を工夫しましょう

賃貸併用住宅については、こちらの記事「大注目の賃貸併用住宅!成功者が実践する必勝ノウハウ」で詳しくご紹介しています。

大注目の賃貸併用住宅!成功者が実践する必勝ノウハウ

1-5. ニーズが高まっている「高齢者向け住宅」

高齢者向け住宅シニア向けの住宅は、高齢化社会でますますニーズが高まっています。

特に大阪市内の高齢者向け住宅は、面会に来る家族の利便性が高いため人気です。一般的なアパート・マンションの供給が過剰になっているエリアにもおすすめです。

一方で、高齢者向け住宅は通勤の利便性が重視されないので、郊外でも十分に経営可能です。一般的なアパート等の需要が少ない地域でも、近隣の中高齢層が多い地域なら、潜在的な入居対象が多いといえます。

オーナーは自ら介護施設等を経営するわけではないので、介護業界の知識がなくても心配いりません。建物を建築したら、介護サービス事業会社に一括で賃貸するか、不動産会社等が間に入って一括借り上げする形態が一般的なので、安定収入が見込めます。

高齢者向けの住宅や介護施設は種類が多く、入居対象者やサービスの違いなどにより、「有料老人ホーム」「グループホーム」「特別養護老人ホーム」などに分類されます。なかでも、最も参入しやすいのは、「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付住宅)です。

「サ高住」は、介護サービス付きのバリアフリー賃貸住宅です。主な入居者ターゲットは、独立した生活を送ることができる高齢者層です。「サ高住」は国が普及促進に力を入れているため、次のようなメリットがあります。

  • 建築費の10%の補助金が受けられる(1戸あたりの限度額あり)
  • 所得税や固定資産税の減額制度がある

1-6. 長期安定性は抜群!「定期借地」

長期安定性は抜群!「定期借地」土地を貸し出すだけなので、手間なく安定収入が得られる土地活用です。

土地の借り手が、住宅や店舗などの建物を建てて土地を有効利用するので、土地オーナーが建設費の負担をせずに安定収入を得られるのが魅力です。

土地を貸すときには、「定期借地権」で契約を締結するのがポイントです。『土地を貸したら、戻ってこないものと思え』などという格言は、「普通借地権」の場合です。

「定期借地権」は、平成4年に施行された「新借地借家法」により誕生した制度です。それ以前は「定期借地権」の制度がなく、普通借地権で土地を貸すしかありませんでした。

「普通借地権」では正当事由がないと契約が更新されるため、なかなか土地が返してもらえないリスクがありますが、定期借地権」は、契約期間満了後に確実に土地が返還される ので安心です。定期借地契約が終了した際は、更地が戻ってきますので、安心して長期的に活用することができますね。

定期借地権は利用目的によって種類が分かれ、契約期間が異なります。住宅の場合は、「一般定期借地権」です。契約期間は50年以上で設定します。店舗等の事業用の場合は、「事業用定期借地権」となります。契約期間は10年以上50年未満で設定できます。

2. 狭小地や変形地におすすめの土地活用ベスト6

狭小地や変形地におすすめの土地活用狭い敷地や、変わった形の土地でも、様々な土地活用が可能です。特に大阪市内や駅周辺エリアでは、狭い土地でも高収益を上げられることが多いので、複数の活用方法を組み合わせて土地の隅から隅まで無駄なく利用しましょう。

狭小地や変形地におすすめの土地活用ベスト6は以下のとおりです。

  • 月極駐車場
  • コインパーキング
  • 自動販売機
  • コインランドリー
  • バイク置場、駐輪場、コインロッカー
  • 屋外型トランクルーム

それでは、順番に見ていきましょう。

2-1. 気軽にスタート!「月極駐車場」

狭小地や変形地におすすめの活用方法の中でも、最もメジャーなのが駐車場です。1区画の面積は、幅2.5メートル×縦5メートルくらい必要です。

月極駐車場は初期投資が少なく、短期間で開業できます。また、将来、別の用途に土地を転用するのが簡単なので、気軽に始めることができます。

月極駐車場の運営管理は、すべて自分で行うこともそれほど難しくありません。手間をかけたくなければ、利用者募集から賃料の回収まで不動産会社等に委託しましょう。

2-2. 意外と簡単に経営できる!「コインパーキング」

コインパーキングは、専門会社に固定賃料で土地を貸して運営してもらう方式が一般的で、精算機やロック板などの設備投資費用を負担してもらえ、運営管理の手間もかかりません

土地のオーナーが自費で機械を設置して自営する場合にも、建物を建てる土地活用に比べると初期投資は低額です。月極駐車場と同じく、将来、他の用途に転用しやすいのもメリットです。

料金設定は近隣の競合パーキングを十分に調査して決めることが大切です。例えばJR難波駅周辺では、1時間あたり600円程度ですが、少し離れるだけで300円程度になるので、相場を読み間違えないようにしましょう。

駐車場経営については、こちらの記事「プロが解説!駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで」で詳しくご紹介しています。

プロが解説!駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで

2-3. わずかなスペースも見逃さない!「自動販売機」

余ったスペースを有効活用する自動販売機駅前や商業地、公園の近隣など、人通りが多い場所なら、自動販売機の設置を検討してみましょう。アパートや駐車場、バイク置場などの他の活用方法で余ったスペースを有効活用して設置するのもおすすめです。

自動販売機の運営方法には2種類あります。

1つ目は、 運営会社に設置費用を負担してもらって、補充・メンテナンス・釣銭管理・故障時対応等々も全て依頼する方法。何もしなくてよいというのが最大のメリットです。

よく選ばれるこの方法では、売り上げの20%前後がメーカーから支払われますが、およそ月々2,000円~5,000円の電気代はオーナーの負担となります。

2つ目は、自動販売機を買い取る方法です。商品の仕入れ・補充・空き缶回収などを自分で行うので手間はかかりますが、収益は全てオーナーのものになります。

2-4. 生活に密着して安定収入!「コインランドリー」

コインランドリーの顧客層は単身層だけでなく、忙しい共働き家庭などにも広がっており、大阪府のコインランドリーは増加傾向にあります。

コインランドリー経営の最大のメリットは、最初に設備さえ導入すれば、あとは利用者によるセルフサービスなので、人件費はほとんどかからず、仕入れや在庫管理の必要が無いということ。また、洗濯・乾燥は生活に欠かせないので、固定客をつかめれば、安定収入が見込めます。

コインランドリー経営は立地の分析が重要です。近くにライバル店があると不利な場合もありますが、需要が多い証拠ともいえます。まずはコインランドリー設置会社に依頼し、マーケット分析をしてもらいましょう。

2-5. 実はニーズが多い「バイク置場、駐輪場、コインロッカー」

バイク置場や駐輪場、コインロッカーのニーズは、実は繁華街や駅の近くだけとは限りません。

特に大阪市内などでは、アパートやマンションにバイク置場が不足していることも珍しくないので、住宅街でのバイク置場・駐輪場のニーズも見逃さないようにしたいものです。

また、月極駐車場の四隅の駐車しにくい区画や、出入り口付近に電柱があって車の入出庫がしづらい土地なども、バイク置場・駐輪場に向いている可能性があります。

2-6. 利用者が急増している「屋外型トランクルーム」

トランクルームは、普段使わないものを収納しておけるサービスで、利用者は増加傾向にあります。大阪市内は特に、収納の不足しているマンション等も多いので、潜在的な収納ニーズが期待できます。

コンテナを利用した屋外型のトランクルームは、建物を建てる土地活用と比べると初期投資が低額なのがメリットです。1帖~8帖程度と大きさも様々で、土地に合わせたサイズで経営できます。

自営も可能ですが、防犯対策等一定のノウハウが必要なので、フランチャイズ方式や一括借り上げ方式が安心です。トランクルーム専門会社に相談すれば、周辺の収納ニーズを調査し、コンテナの配置などを提案してもらえます。

3. 郊外におすすめの土地活用ベスト3

大阪市外などの郊外の場合には、次の3つの土地活用がおすすめです。南河内地域などには、建物が建てられない「市街化調整区域」も多いですが、そのようなエリアでも可能なので検討してみてください。

郊外におすすめの土地活用ベスト3は次の通りです。

  • 太陽光発電
  • 資材置場
  • 貸農園

3-1. 手間なく長期安定収入!「太陽光発電」

「野立て」太陽光発電屋根の上ではなく、地面に発電設備を敷き詰める方式の「野立て」太陽光発電は、郊外の土地に向いています。

日当たり良好で、電柱が近くにある土地ならば、どこでも可能です。アパートや駐車場の利用客が見込めないエリアなら、太陽光発電を積極的に検討してみましょう。

太陽さえ輝いてくれれば何もしなくても売電収入を得続けることができるので、「アパートや駐車場より収益性が低くてもいいから、とにかく手間のかからない土地活用がしたい」という人にもおすすめです。

国の政策により、発電した電気は長期的に固定価格で買い取りしてもらえます。初期投資を回収するまで、10年程度かかるので、土地活用の期間は20年くらいが目安です。

また、100坪以上の大規模な土地を保有しているなら、太陽光発電事業会社に土地を貸して、設置から運営まで任せるのもおすすめです。

3-2. 郊外ならでは!「資材置場」

郊外の土地にピッタリなのが、工事用の資材置場や重機の保管場所として土地を貸す方法です。土地を現状のまま賃貸することができるので、初期費用がかからないのがメリットです。

ただし、どこでも需要があるとは限りません。近くで建築工事が行われていたり、周辺に工場や作業場が多い場合には借り手が見つかりやすいでしょう。

資材置場として向いている土地は、全面道路の幅員が4~5m以上あり、間口が広い土地です。幹線道路や高速道路が近ければ、最適です。

広い土地が好まれますが、100坪未満のニーズもありますので、まずは資材置場として募集してみましょう。

3-3. 意外とニーズがある!「貸農園」

近年、だれでも気軽に野菜づくりを楽しむことができる貸農園は需要が高まっています。マンションやアパートに住んでいて庭を持てないため近隣の貸農園で土いじりをしたい、というニーズは少なからずあります。

他の活用方法に転用するのは簡単なので、いずれ親族が家を建てるかもしれない土地などにも向いています。

それほど高収益は望めませんが、未利用の土地は草刈りの手間がかかったり不法投棄などの被害に遭いやすいので、維持管理の手間を減らすという意味でも貸農園は有益です。

収益性を上げたい場合には、敷地を一括して貸すのではなく、小さく区画割をして複数の人に貸すとよいでしょう。

4. 大阪の土地活用5つの疑問をスッキリ解決!

それでは最後に、大阪の土地活用を検討するときによくある5つの疑問にお答えしていきます。

4-1. 最も収益性の高い活用方法はどうやって選べばいい?

大阪は土地活用の選択肢が多いので、最良の土地活用を選ぶのは容易なことではありません。

ベストの選択を見極めるための近道は、複数の会社から土地活用の提案をもらって比較することです。複数の活用プランを比較すると、それぞれの建築費の違いや収益性の違いなどがハッキリしてきます。

とはいえ、どこの会社に相談すればいいのか、まずはそこから迷ってしまうかもしれません。そんなときには、あなたの土地に適した優良な会社から提案を受けることができる、便利なサービスがあります。

NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」の一括プラン請求を利用すれば、簡単な項目を入力するだけで、業界大手7社から土地活用プランをまとめて取り寄せることができます。

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不動産について特別な知識がなくても、複数のプラン提案を見比べてみると、建築費や収益性の差がはっきりとわかり、それぞれの会社の特色が見えてきます

土地活用を1社だけに相談すると、その会社が得意とする活用方法を勧められることになりがちですが、それがあなたにとってベストな選択肢とは限りません。また、コストダウンのためにも、複数の会社に見積もりを作成してもらうのは有効です。

優良な会社の提案をじっくり比較すれば、あなたの求める答えが出るはずです。

4-2.大きな借入をするのは怖くない?

借り入れ土地活用を始めるにあたって、大きな借入をするのは怖い、と思うかもしれません。その場合は、初期投資が少ない活用方法を選ぶのも一つの選択肢です。

ただし、初期投資が大きい土地活用ほど、高い収益性が期待できるのも事実です。また、西日本最大の都市である大阪府は人口が多く、賃貸需要が旺盛です。

初期投資をしても、確実にコストを回収できる競争力の高い建物プランを選べば、借り入れをむやみに怖がる必要はありません。

4-3. 賃貸経営について何も知らないけど大丈夫?

賃貸経営アパート経営などが初めてで、賃貸経営の知識がなくても問題ありません。アパート等の建築後は、管理会社と契約し、入居者の募集や家賃回収などを委託するのが一般的です。

また、大手のハウスメーカーの多くは、賃貸管理専門の部署があるので、建築から賃貸経営までをワンストップで任せることもできます。

賃貸経営にはノウハウが必要です。もちろん、こうしたノウハウを個人で勉強しようとする姿勢も大切ですが、個人では集約しきれない豊富なノウハウを持った会社に任せるのも賢い方法です。

4-4. 空室や賃料下落が不安なんだけどどうしたらいい?

収益の減少想定外の空室や賃料下落が起こる原因は、周辺地域の人口減少等の外部的な要因よりも、事前の市場分析が不十分なために需要に合わない物件を建築してしまうことが大きな原因です。

需要を満たした競争力の高い物件を建築するためには、複数のハウスメーカーから、よりよい間取りやデザインの提案を受けて決めましょう

どうしても不安な場合には、空室に関わらず不動産会社から固定賃料が支払われる、一括借り上げ制度を利用するのも選択肢の一つです。

4-5. 確定申告が大変なのでは?

確定申告賃貸マンション・アパートを経営するオーナーなど、不動産所得が発生したら確定申告を行なう必要があります。

賃貸経営が初めての場合、不動産収入に関する確定申告なんて大変そうで気が重いかもしれませんね。時間のない人は、税理士報酬も経費として割り切って、税理士に依頼してしまうのもいいでしょう。

ただし、賃貸経営が初めてでも、自分で確定申告を行うのはそれほど難しくありません。賃貸物件の管理を専門会社に委託している場合、定期的に報告書が送られてくるので、簡単に収支を把握することができます。

また、土地活用に関する入出金は、家計口座とは別の専用口座にまとめておくのがコツです。簿記の知識がなくても簡単に申告書類が作成できる、クラウド会計サービスや会計ソフトを利用するのもおすすめです。

5. 大阪の土地活用を成功させるコツ

土地活用を成功させるコツ大阪といっても広いので、キタやミナミなどの繁華街、御堂筋沿いや梅田のビジネス街、高層マンションが立ち並ぶエリアや下町の風情あふれる住宅地もあれば、農地が多く残る郊外まで様々ですね。

それぞれの土地の立地条件や法規制によって、最適な活用方法は異なります。大阪府の土地であれば、土地活用の選択肢は複数あることがほとんどなので、まずは土地活用の可能性を余すことなく知ることが大切です。

ぜひ「HOME4U土地活用」を利用して、一社に偏らない意見を聞いてみてください。プロの提案する選択肢の中から、あなたの好みの土地活用を選べば、有利な選択肢を見逃して後悔するおそれはありません。

「高収益を追求したい」「手間がかからないのがイチバン!」「長期的に安定運用したい」「短期でも辞められるものにしておきたい」など、土地活用の目的は人それぞれ。

活用プランをじっくり比較すれば、あなたにとって理想の土地活用が見つかるはずです。まずは活用プランの請求から始めてみてください。

まとめ

いかがでしたか?
今回は、大阪府におすすめの土地活用の方法をご紹介しました。

立地条件や土地の面積、形状などの条件によってベストな方法は異なります

複数のプラン提案をじっくり比較して、納得のいく活用方法を見つけてくださいね。

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土地活用の相談先は「建築会社」「ハウスメーカー」「専門会社」など色々あって、どこに相談したら良いか、迷うものです。
それに、あなたの土地にはどんな活用法が向いているのかも、自分ではなかなかわからないですよね。
わからないからといって、もしも一社にしか相談しなかったら…

  • 他社ではもっと高収益なプランがあるかもしれないのに、見落としてしまうかもしれません
  • その土地に適していないプランで活用を始めてしまうリスクがあり、後になって失敗してしまう可能性があります。

 

つまり失敗しないためには、できるだけ多くの相談先を見つけ、たくさんのプランを比較してから決めることがとても重要です!

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