【必見】マンション建築を検討中の方が知って得する基礎知識

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【必見】マンション建築を検討中の方が知って得する基礎知識

土地活用の選択肢の一つにマンション建築があります。

マンション建築を経験したことのある人は、ほとんどおらず、また金額も大きいため不安に感じている人もいらっしゃると思います。

マンション建築は、基本的に設計者や建築会社が進めていきますが、発注者である土地所有者の仕事もゼロではありません。

マンション建築における土地所有者の重要な仕事は、竣工までに都度発生する「判断業務」です。

土地所有者は、「建築会社をどこにすべきか」、「どのような間取りにすべきか」、「仕様をどこまで落とすか」等々の判断を迫られることがあります。

適切な判断を行っていくためには、あらかじめ一通りの知識を身に着けておく必要があります。

そこでこの記事では、マンション建築について、建築費相場や建築費を下げる方法、投資利回りを上げる方法、建築の流れ等々について解説します。

この記事をお読みいただくことで、はじめてマンション建築を行う人でも、今後、どのような対応をしていけば良いかわかるようになります。

最後までお読みいただき、マンション建築の一助にしていただけると幸いです。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. マンションの建築費

1-1. およその相場・坪単価

賃貸マンションの延床面積に対する建築単価は、鉄筋コンクリートの場合、ここ数年は以下のような水準になっています。(2018年8月現在)

ワンルームマンション 坪100万円~坪110万円
ファミリータイプ 坪80万円~坪90万円

建築費単価は坪単価で表現されることが多いため、坪単価で記載します。坪とは、約3.3058平米です。

建物の建築費は、仕様が良くなると金額が上がります。機関投資家が売買しているワンルームマンションのような物件では、建築費が坪125万円前後にまでなることもあります。

ワンルームマンションとファミリータイプのマンションを比較すると、ワンルームマンションの方が単価は高くなります

同じ面積であれば、ファミリータイプよりもワンルームの方が多くの部屋を作ることができます。その分、トイレやバス、キッチンといった住宅設備が増え、面積当たりの工事費単価は上がります。

また、マンションは、通常、鉄筋コンクリート造で建てられますが、5階建てまでであれば、鉄骨造や壁式工法の鉄筋コンクリート造でも建築することができます。

高層のマンションは建てられませんが、鉄骨造や壁式工法の鉄筋コンクリート造の方が、通常の鉄筋コンクリート造よりは安いです。

鉄筋コンクリート造 坪100万円前後
鉄骨造 坪80万円前後
壁式工法の鉄筋コンクリート造 坪65面円前後

5階建て以下の低層のマンションであれば、構造を変えて建築費を下げる検証をすることも可能です。

尚、建築費は近年、高騰傾向が続いています。高齢化や廃業により建設業の就労者が減っていることが原因です。

今のところ、建築費を下げる根本的な対策は無く、建築費は今後も上昇していくことが予想されます

1-2. 建築費の内訳

相場は全体の工事費を建物の延床面積で割って求めたものですが、実際の建築費の中身は、大項目だけでも以下のような内訳となっています。

  • 総合仮設工事
  • 建築工事
  • 電気設備
  • 空調設備
  • 衛生設備
  • 昇降機設備
  • 外構
  • 諸経費

大項目の中では建築工事が一番大きな額を占めます。建築工事は、さらに以下のような中項目の内訳に分かれます。

  • 直接仮設
  • 土工
  • 地業
  • 鉄筋
  • コンクリート
  • 型枠
  • 鉄骨
  • 既製コンクリート
  • 防水
  • タイル
  • 木工
  • 屋根及びとい
  • 金属
  • 左官
  • 建具
  • カーテンウォール
  • 塗装
  • 内外装
  • ユニット及びその他

実際の見積は、中項目がさらに小項目に分けられて提示されます。最終的な見積は数百ページにも及ぶ分厚い書類となります。

建築費は各部材の積み上げで構成されているため、高い場合には、本来はその内訳を一つ一つ確認していかなければなりません。しかしながら、内訳を一つずつ精査するのは、一般の人にとっては極めて難解な作業となります。

一般の人であれば、まずはざっくりとした建築費単価を把握し、相見積を行うことで、適正な工事費にたどり着くというアプローチがおススメです。

2. 建築工事発注のパターン

マンション建築では、設計者と施工者が存在します。

建築工事の発注では、設計者と施工者の会社を別にする設計施工分離方式と、設計者と施工者を同じにする設計施工一貫方式があります。

この章では、それぞれの方式について解説します。

2-1. 設計施工分離方式

設計者と施工者の会社を別会社にして発注する方式を設計施工分離方式と呼びます

設計者とは一級建築士を抱えている設計事務所のことを指します。施工者とは、ゼネコンやハウスメーカーなどの工事請負業者のことを指します。

設計施工分離方式とは、設計事務所に設計を依頼し、後から建築会社を決める発注方式です。

設計施工分離方式はオフィスビルの建築で採用されていることが多く、どちらかというとプロ向けの発注スタイルです。

設計施工分離方式のメリットは、設計と施工が分かれているため、先に設計だけを固め、その図面をもとに建築会社から見積を取り、一番安い建築会社を選ぶことができるという点です。

設計会社は設計だけを専門に行っていますので、設計も総じてセンスが良く、デザイン性が高いマンションを設計してもらえるというメリットもあります。

但し、設計会社へ支払う設計料が高くなってしまうことや、建築会社の各社が得意とする工法を反映した設計が行われるとは限らないというデメリットがあります。

設計会社がデザインにこだわり過ぎると、建築会社の相見積をとってもなかなか安くならないという場合もあります。

2-2. 設計施工一貫方式

設計施工一貫方式とは、設計を建築会社の設計部門に依頼し、設計と施工を同じ会社に依頼するという発注方式です。

個人がアパートやマンションを建築する場合は、設計施工一貫方式の方が多く採用されます。

設計施工一貫方式は、総じて設計料が安くなり、また設計と施工の発注も一回で済むため手間がかからないというメリットがあります。

また、各社が自分たちのコストが一番安くなる方法で設計を行ってくるため、設計施工分離方式よりも建築コストが安くなることもあります。

一方で、設計と施工がセットになってしまっていることから、設計だけA社、施工はB社のような選び方をすることができません。

A社は設計が良いけれどもコストが高く、B社は設計がイマイチだけどもコストが安いという場合は、どちら選ぶべきか判断しにくいというデメリットがあります。

設計施工一貫方式では、コストだけを重視して建築会社を選ぶことがベストチョイスとは限りません

長期的な賃貸経営を考えると、多少高くても良い設計を行う建築会社を選択した方が適切な場合もあるということを知っておきましょう。

3. 建築費を下げる方法

この章では、マンションの建築費を下げるための具体的な方法について解説します。

3-1. 相見積を取る

3-1-1. 相見積の効果

相見積の効果マンション建築において、発注者が最も労力を要することは、建築費の削減です。

専門家以外の人が、コスト削減できる最も効果的な方法は複数の建築会社から相見積を取ることですので、相見積は是非、実践するようにして下さい。

マンション建築の最終的な見積書は、非常に分厚く、専門家以外の人には正直、何が書かれているか分かりません。

見積書は、工事の内訳と個々の単価や数量が書かれていますが、果たして一つ一つが正しいのか、金額も適正なのか、見当もつかないのです。

発注側としては、個々の単価や数量が正しいのかどうか分からないため、見積書を受け取っても、「ここが違うのではないか」、「ここはもっと安くなるのではないか」というような交渉はほぼ不可能となります。

そのため、一般の人が建築会社と価格交渉をしていくには、複数の会社から見積を取り、「総額」で交渉していく方法が適切です。

例えば、A社が3憶円という見積を出しているのに対し、B社が2.5憶円、C社が2.6憶円というような金額を出していれば、A社の3憶円は高過ぎるということになります。

A社の見積だけを見ていると、高いのか安いのか判断できませんが、他に見積を取ることで初めてA社の価格水準が高いのか安いのかが判断できるようになります。

一般の人が工事金額を一番下げられることができるのは、業者選定前の相見積の段階ですので、しっかりと相見積を取るようにして下さい。

尚、見積が高くても、A社は指示された部分を漏れなく見積をしており、B社やC社が見積漏れをしているということもあり得ます。

見積漏れとは、例えば外構工事が抜けていたとか、指示された工事の内容が漏れていた等により、工事の内容が見積金額に正確に反映されていないことを指します。

見積は人間が行うことですので、見積漏れは建築の世界では良くあります。見積漏れは、発注後、発覚するとトラブルになることも多いです。

発注者からすると「これは見積漏れだ!」と主張しても、建築会社からすると、「ちゃんとご確認されなかったのですか?」と返されて、揉めるようなこともあります。

見積漏れを早期発見するためにも、相見積は発注者として取るべきなのです。

3-1-2. 相見積を取る良い方法

相見積は、土地活用を考え始めた時に、最初に取ることが肝心です。

マンション建築ができるような広い土地では、ハウスメーカーやゼネコンの営業マンが足しげく土地所有者の元に通い建築を受注することが良くあります。

最初は営業マンのことを門前払いしていた土地所有者も、次第に営業マンの話に耳を貸すようになり、土地活用の話を詰めるようになっていきます。

すると、土地所有者と建築会社1社だけの関係が構築されると、土地所有者としてはだんだんと「他社に見積を取って比較するのは悪い気がする」という心理状態になってきます。

営業マンのことを気に入ってしまうと、結局、最後まで相見積を取ることをせず、金額が高いのか安いのか分からないまま契約してしまうことも多いです。

土地所有者も営業マンも人間ですので、お互い信頼を築くことは、決して悪いことではありません。ただ、マンション建築は一生に一度あるかどうかの大きな投資ですので、最後まで冷静な判断をすることが必要です。

そこで、土地活用をしたいと思ったら、最初の段階で相見積を取り、最終決定するまで複数の建築会社の話を聞ける体制を作っておくことが重要です。

複数の建築会社とのコンタクトを取るには、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用 」を使って、最初に建築費や収支計画をまとめた経営プランの提案を請求することをおススメします。

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一括プラン請求システムでは、無料で最大7社からのプラン提案を受けることができます。建築会社に人脈が無くても、簡単な入力だけで複数の企業からプラン提案を受けることができます。

一括プラン請求システムの良いところは、提案する会社が最初から自分たちは競争関係の中にあるということが分かっているという点です。

提案する会社としては、プランや金額も良いものを提案しないと受注が取れないことを理解しているため、最初から全力でベストプランを提示してきます

土地所有者も相見積で比較することに関し悪びれることもありません。発注者側の「申し訳ない」と思う心理的負担も軽くなるため、一括プラン請求システムはぜひおススメです。

尚、既に1社の建築会社との関係ができてしまった後でも、「HOME4U土地活用」のご利用をおススメします。

営業マンに対しても、「やっぱり他社に見積を取った後に決めたい」と仁義を切れば、普通は了解してくれます。

建築会社側からすると、相見積を取られることは慣れていますので、遠慮せずしっかりと相見積を取るようにしましょう。

3-2. VE・CD提案を受ける

コスト削減建築会社が決まっても、まだ工事費を下げることは可能です。それは、建築会社や設計者からVE・CD提案と呼ばれる減額提案を受けるという方法です。

VEは「ブイイー」、CDは「シーディー」と呼びます。VEはValue Engineeringの略で、本質的な価値や機能を落とさずにコストを削減することを言います。

例えば、マンションのエントランスの床材を「大理石」から「大判タイル」に変更するなどがVEに該当します。「大理石」と「大判タイル」では、見た目や質は違うという主張はあるかもしれませんが、床の機能を落としているわけではありません。

タイルの中でも、比較的、見栄えの良い大判タイルを使うことで、本質的な価値や機能を落とさずにコストを削減することが可能です。

CDはCost Downの略で、要はコストの削減です。例えば、マンションで全室設置していたウォシュレットを取り止める等がCDに該当します。

実際にVEやCDの境界は明確ではありませんが、コスト削減を総称してVE・CDと呼ぶことが多いです。

VEやCDは建築の専門用語ですので、設計者に対して「VE(ブイ・イー)提案してください」と依頼すればVE案とCD案の両方を持ってきます。

設計者や建築会社はVE・CD提案を日常的に行っていますので、VE・CD提案は無料で対応してくれます。

但し、VE・CD提案を了承するには、マンションオーナーとしての判断が必要となります。

例えば、全室ウォシュレットを取り止めることで、入居者募集に悪影響を及ぼすようであれば、そのVE・CD提案は却下すべきです。

また、お風呂の追い炊き機能のように、無くても入居者募集に影響を与えないようなものであれば、そのVE・CD提案は了承することになります。

VE・CDを判断するサジ加減は少し難しいです。VE・CDをやり過ぎれば、質の低い賃貸マンションとなり、今後の賃貸経営に悪影響を及ぼします

もし、管理会社が決まっているようであれば、管理会社の意見も取り入れながら仕様を決めていくのが一番良いです。

HOME4U土地活用」であれば、管理までプラン提案できる企業が多く参画しています。

管理も提案できるような会社であれば、管理会社も設計段階から参画させ、意見を聞くようにしましょう。

4. 投資利回りを上げる方法

マンション建築では、建築費を下げると同時に、収益性を上げて利回りを向上させることが重要です。この章では、収益性を向上させ、投資利回りを上げる方法について解説します。

4-1. 貸床面積を最大化する

投資利回りを上げるには、賃床面積を最大化させることがポイントです。

マンションの中には、賃貸に貸すことができる専有部分と、廊下や階段、エレベーターのように貸すことができない共用部分が存在します。

専有部分の面積のことを、貸せる床という意味で貸床面積と呼びます。同じ大きさの建物でも、貸床面積を最大化すれば稼げるマンションとすることができます。

貸床面積を最大化するには、階段やエレベーターの配置が特に重要となってきます。設計プランを何パターンか描いてもらい、最も良いプランを選ぶようにしましょう。

4-2. ファミリータイプは上層階に配置する

賃貸マンションは、ワンルームマンションが賃料単価も高く、賃貸需要も強いため、収益性はワンルームマンションが一番良くなります

マンション計画では、原則として全ての住戸をワンルームとすることが望ましいですが、条例で一部にファミリータイプの部屋を作らなければならない市区町村も存在します。

ファミリータイプは部屋が広いことにより賃料単価も低く、賃貸需要も弱いため、収益性を下げる原因になります。そのため、ファミリータイプの部屋の配置次第では、マンションの収益性が変わってきます。

おすすめの賃貸マンション構造マンション全体の収益性を上げるためには、ファミリータイプの部屋は最上階などの上の方の層に配置することがセオリーになります。

賃貸マンションは、一般的に階数が高いほど賃料を高く設定することが可能です。上階ほど眺望や日照の条件が良いため、部屋も貸しやすくなることが理由です。

ファミリータイプの部屋を上層階に配置すると、賃料も若干上げることができ、また貸しにくさも改善することができます。ファミリータイプを低層階に配置してしまうと、常時空室となってしまうリスクがありますので、注意が必要です。

条例上、作らなければならないファミリータイプは、なるべく上階に配置し、全体の賃料を底上げするようにしましょう。

4-3. 店舗の誘致を検討する

下駄ばきマンション 店舗誘致賃貸マンションの収益性を向上させるためには、1階に店舗を誘致できないかどうかを検討することが重要です。

賃料単価は、一般的に住居よりも店舗の方が高いです。また、住居の場合、1階は賃料も低く、防犯面からも貸しにくい部屋となりがちです。そのため、もし1階に店舗を誘致できるような立地であれば、1階を店舗とすることをおススメします。

1階が店舗で、上層階が賃貸マンションとなっているようなマンションのことを、通称、下駄ばきマンションと呼んでいます。下駄ばきマンションの中でも、特に1階にコンビニが入っているようなマンションは、便利なため2階以上の入居も良くなります。

店舗区画を入れるかどうかについては、設計の初期段階で検討を行います。事前に市場調査を行い、店舗の出店可能性がある場所であれば、店舗側と出店条件を固めた上で、建物設計に反映していきます。

店舗に関しては、通常、土地活用を提案する企業が調査をしてくれます。提案企業に対して、店舗の需要がないかどうかを調査してもらうようにして下さい。

尚、店舗区画については、基本的には1階のみで留めるべきです。店舗は2階以上になると、途端に賃貸需要が弱くなります。

2階まで店舗としてしまうと、2階の部分の入居者獲得が、後に大苦戦してしまうリスクがあります。2階以上に店舗区画を作ることは、後々、後悔をしかねませんので、よほどの好立地でない限り、避けるのが基本です。

店舗区画は1階のみが原則であり、もし1階に店舗需要がなければ、オール住宅とすることになります。

5. マンション建築工事の流れ

この章ではマンション建築では、どのようなことをすべきか、土地所有者の目線で流れを解説していきます。

5-1. プラン検討

マンション経営を成功させるためには、複数社のプランを比較して、納得できる良いプランを選択することが最も重要です。

プラン検討は一社のみならず、「HOME4U土地活用」を使い、なるべく複数の会社に依頼し、土地活用の可能性を広げるようにして下さい。

一括プラン請求システムなら、設計プランの他、建築費の概算見積や収支計画の比較ができます。

5-2. 現況測量

現況測量とは、土地の広さを実測する測量です。建築の高さの基点などを決めるために必要な測量となります。

敷地は、平坦に見えても、なだらかに傾斜していることがあります。傾斜している場合には、建築工事の中で平地に整地する工事も行われます。

5-3. ボーリング調査

ボーリング調査とは、地盤調査のことです。ボーリング調査費用は土地所有者が負担します。

マンションのような大型建築物は、杭工事を行いますので、支持地盤が地下何メートルのところにあるのか知る必要があります。

支持地盤の深さによって、杭の長さも決まり、工事費の中の杭工事の金額が決まります。ボーリング調査は、最終的な建築工事費を確定するために、必ず必要となる調査です。

5-4. 基本設計

基本設計とは、プラン提案から一段進んだ本格的な設計のことを指します。基本設計は土地所有者と打合せを行いながら、プランの詳細を決めていきます。

照明はLEDにするのか、空調は全室つけるのか、インターフォンはカラーモニターにするのか等々、細かい仕様もこの段階で決めていきます。

プラン提案時に、建築会社が想定していなかったスペックを盛り込んでしまうと、価格が上がる原因になります。

過度な要求をせず、プラン提案時はどのような前提のスペックだったかを確認しながら設計をすることが重要です。

5-5. 詳細設計

詳細設計は、基本設計を元に設計者が行う設計です。床下の排水管や、天井裏の換気扇のダクト(通風管)、電気の配線等の目に見えない部分の設計を行います。

見積には、排水管等の長さも必要となってくるため、最終的な見積は詳細設計が終わった後に行われます。

5-6. 見積取得

詳細設計が終わると、最終的な見積が行われます。提案時には概算見積でしたので、その後、設計内容が変われば、金額も変わります。

金額が当初の予算をオーバーしてしまった場合、このタイミングでVE・CDをすることで最終的に価格を調整していきます。

5-7. 請負契約

最終的に金額が合意に至ったら、建築会社と請負契約を締結します。土地所有者としては、ここまでが山場です。

請負工事を締結したら、あとは、基本的には建築会社の仕事になります。

5-8. 確認申請

マンション工事を着工するには、建築確認申請が必要です。建築確認申請とは、これから建てるマンションが建築基準法や各種条例等に則った合法的な建物であるかどうか図面による審査を受ける手続きを言います。

建築確認申請は、基本的には設計者が主体となって行います。土地所有者には、建築主として申請書類にハンコを押す作業が発生しますので、設計者の指示に従い手続きを進めるようにして下さい。

建築確認申請が無事通ると、建築確認済証を受領します。建築確認申請書や建築確認済証は重要な書類ですので、しっかり保管するようにして下さい。

5-9. 近隣説明

マンションのような大型建築物の場合、市区町村によっては着工前に近隣説明が義務付けられることがあります。近隣説明に関しては、設計者と施工者の協力を仰ぎながら進めるようにして下さい。

また近隣説明が義務付けられていなくても、工事中は騒音や振動で近隣に迷惑をかけることになります。着工前はマナーとして、挨拶回り程度はすべきです。

発注者としても、施工者に対して近隣に迷惑をかけないよう、注意喚起しておくことが重要です。現場の工事長に対し、近隣のケアをしっかり行うよう伝えおくことがポイントです。

5-10. 着工

近隣への説明や挨拶が終われば、いよいよ着工です。着工時には、工事の安全を祈願して、地鎮祭が行われます。

地鎮祭では奉献酒と呼ばれるお酒を準備しておきます。また鍬入れの儀(くわいれのぎ)と呼ばれる儀式を行います。

鍬入れの儀では、発注者は「エイ、エイ、エイ」と3回掛け声をかけながら、土に鍬を入れるセレモニーを行います。

5-11. 製品の決定

着工すると、基本的にはほとんどやることはありません。

ただ、見積段階では決めきらなかった製品については、着工後、順次決定していく作業があります。この作業は、建築用語で「モノ決め」と呼ばれています。

モノ決めでは、例えばトイレのペーパーホルダーや、キッチン下の包丁差し、クロスや巾木の色味等々、細かい部分を決定していきます。

このような細かいモノについては、見積段階では、予算取りをしているだけですので、具体的にどのような製品を使うかは決まっていません。細かいモノについては、着工後、現場で取り付けるまでの間に具体的にモノを決定していきます。

5-12. 管理委託等の契約

マンションの場合、多くの人が竣工後管理会社に管理委託もしくはサブリースを依頼します。通常、竣工前に契約を済ませておきます

5-13. 竣工検査

建物が実質的に完成したら、竣工検査を行います。竣工検査とは、確認申請で申請された内容通りにきちんと建物が建っているかどうかを行政または確認検査機関にチェックしてもらうことを指します。

竣工検査に合格すると、「検査済証」という書類を受領します。検査済証は、合法的な建物が建っていることの証ですので、建築関係の書類の中で最も重要な書類になります。

確認申請書類や確認済証とともに、検査済証もしっかりと保管しておくようにしましょう。

5-14. 竣工・引渡

建物検査で無事、検査済証を受領できたら、いよいよ竣工・引渡になります。引渡を受けると、マンションが建築会社の手から離れ、建物の所有権を取得することになります。

引渡を受けたら、管理委託やサブリースをスタートさせ、マンション経営の開始となります。

5-15. 建物登記

建築会社から建物の引渡を受けたら、すぐに建物登記を行います。

登記は義務ではありませんが、ローンを組んでマンションを建てる場合、マンションの土地と建物に抵当権を設定しますので、登記は必須になります。

登記には登録免許税が必要になりますので、竣工までに登録免許税の準備をしておきましょう。

5-16. 不動産取得税の支払い

建物竣工後、半年ほど経つと、物件が所在する都道府県から不動産取得税の納税通知書が届きます

不動産取得税は、既に賃料入金が開始されてからの納税のため、登録免許税ほどの負担感はありません。

但し、忘れた頃に納税の通知が来ますので、最初に入ってくる賃料は不動産取得税のために使わずに貯めておくことをおススメします。

不動産取得税の支払いまで終われば、マンション建築でオーナーがやるべき仕事は、完了となります。

まとめ

いかがでしたか?
マンション建築について見てきました。

マンションの建築費は、構造や間取り、耐震性等により若干異なります。

建築費を下げる方法には、相見積を取る方法や、VE・CD提案を受けるといった方法がありました。

相見積は建築費を下げる最も効果的な方法です。「HOME4U土地活用」を使って、適切な建築費の建築会社を見つけましょう。

また、投資利回りを上げる方法としては、貸床面積を最大化する、ファミリータイプは上層階に配置する、店舗の誘致を検討する等々の方法がありました。企画の段階で、十分に検討するようにして下さい。

さらに、建築工事の流れについては16の項目がありました。発注者の仕事としては、請負契約までが勝負です。

見積金額や建物設計は、あせらず十分に検討した上で、最適なプランを選択しましょう。

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