親名義の土地をどう活用するかで変わる!資産の守り方を伝授

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不動産を保有している人の中には、親はたくさんお金を持っていても、子供はお金をほとんど持っていないケースがあります。親が親の土地を活用すると、親にはどんどんお金が貯まりますが、子供には1円もお金が入ってきません。

相続税対策として良かれと思って実施したアパートでも、お金を持っていない子供にとっては、相続税を払うことができず、売却することも良くあります。

また相続税は名義変更の仕方次第で、子供の相続税の負担感も異なります。相続税は現金で納めなければいけないというルールがあるため、資産を守るためには節税対策だけではなく、納税対策も必要となるのです。

納税対策のキーとなるのは「親名義の土地の活用」です

親名義の土地を、誰がどのように活用するかによって、相続税の納税対策は可能になります。相続税対策として、親が自分名義の土地でアパート経営などの土地活用をしているケースが見られます。

ところが、 相続税は現金で納めなければならないというルールがあるため、もしも子供に納税する資金がなければ、売却せざるをえないという事も起こります。

つまり、「資産を守る」という観点から考えると、節税対策だけでなく、納税対策も必要です。納税対策のキーとなるのは、「親名義の土地を誰がどう活用するか」です。

そこでこの記事では、どういった活用方法があるのか、それらのメリット・デメリットにはどんな点があるのかついて解説します。

まずは、相続の際の名義変更の仕方で異なる相続人の負担感や、不動産を相続した場合に起こりうる売却から順に触れていきますので、ぜひ最後までお読みいただき、どのような活用方法が自分たちにとってベストかを、相続が発生する前に知っていただければと思います。

親名義の土地を活用されたい方は、ぜひご参考頂ければと思います。

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1. 名義変更で異なる相続人の負担感

相続が発生すると、相続財産は共有状態で引き継がれます。例えば、相続人にAとBの2人がいて、相続財産は不動産が50、現金が50だったとし、相続税を納税しなければならないケースを考えます。

相続時は共有状態ですが、そのままでは使いにくいため、AとBとの間で遺産分割協議を行い、その後、名義変更を行います。名義変更は遺産分割協議書を作成し、遺産分割協議書を法務局や銀行に提示することで名義変更手続きを行います。

ここで、納税前に相続財産について、不動産50をAに、現金50をBに分けたとします。一見すると、このような分け方は平等であり、完璧のような気がします。

しかしながら、相続税は現金で納税しなければならないため、実はAとBでは納税の負担感が異なります。

Bは現金を受領したため、納税資金はそこから捻出することができます。最終的にもらえる現金は減ってしまいますが、納税そのものに苦労することはありません。

一方で、全部不動産で受け取ってしまったAは大変です。Aは納税をするためには、Aが自分で貯金してきたお金の中から支払うことになります。

一見平等に分けたような感じに見えますが、実は納税の負担感は不動産を相続したAの方が重いのです。

このように、財産をどのように名義変更していくかによって、税の負担感は相続人の間で異なってきます。特に、不動産を多く受け取った相続人は納税がきつくなるということを知っておきましょう。

2. 相続後に起こりうる売却

子供に納税資金が無ければ、アパート等を売却することに相続税法は上手くできています。相続税の究極の目的は、資産の再配分であるため、放っておくと相続によって不動産は売却される方向に向かいます。

相続人が不動産を売却する理由の一つに、納税がきついということがあります。

節税対策でアパート等の建築をしても、子供に納税資金が無ければ、アパート等を売却することになります。結局のところ、節税対策によって税額だけを減らしたとしても資産を守り切れないということです。

相続後の売却を防ぐには、子供に納税資金がなければなりません。親の名義の土地は、単純に親が土地活用しただけでは節税対策にはなっても納税対策とはなりません。

生前から子供に納税資金用の資金を移す対策を納税対策と呼びます。相続対策は、納税対策まで深く考えて実行する必要があります。

因みに、仮に現状で相続税の支払いが厳しい人は、「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」を使って売却という方法も検討をしてみましょう。

3. 相続で資産を失わないための納税対策

納税対策には「親名義の土地を子供が活用する方法」と「親名義の土地を法人で活用する方法」の2つがあります。この章では、それぞれの方法について解説します。

3-1. 親名義の土地を子供が活用する

3-1-1. 子供が親名義の土地活用をする全体図式

親子であっても、財産は親子でそれぞれ別物です。親の土地は、親が活用すれば親にお金が入ります。

子供に資金が生まれるようにするには、親名義の土地を子供名義で活用する必要があります。つまり、建物投資は子供のお金で行い、建物所有者を子供とすることで子供が賃料収入を得ることができます。

この場合、建物所有者は子供となり、土地所有者は親のままとなります。つまり、子供が親から土地を借地し、その上に子供が建物を建てます

通常、第三者から借地をして建物を建てる場合、地主に対して地代の支払を行います。親子の場合であっても、本来なら地代を支払うべきですが、親子の場合では地代を無償または著しく低い地代で借地するような場合も多いです。

地代を安く抑えて土地活用できるという意味では、子供が親の土地で活用を行うメリットはあります。

地代を無償、または著しく低く設定した場合、このような借地は使用貸借権として扱われます。使用貸借権とは、地代が無償の場合だけが該当するとは限りません。タダ同然の地代であっても、使用貸借権になります。

借地権と使用貸借権の違い借地権と使用貸借権の違いは権利の強さの違いです。

きちんと地代を支払い、借地権が認められれば、土地を借りている借地人は守られるべき権利として認められます。借地権が発生していれば、例えば地主から出ていって欲しいと言われても、簡単に追い出されることはありません。

地主が借地を解除するには、立退きに必要なきちんとした理由(正当事由)と立退料が必要となってきます。つまり、土地を借りている人は、立退きの申出があった場合、地主から立退料をもらえる権利があるということです。

それに対し、使用貸借では借主の権利は守られません。地主が出ていってほしいという話になれば、出ていかざるを得ないのが、使用貸借による借地です。

使用貸借は、借主の立場が非常に不安定になるため、親子のような信頼関係が無い限り、使用貸借によって土地の上に建物を建てるようなことはできません。

親子では土地の地代を無償にすることはできますが、その場合は使用貸借扱いとなります。使用貸借では、親が子供を立退かせるようなことをしないという信頼関係が前提となっています。

他に、使用貸借によって建物を建てる例としては、社長が個人で持っている土地の上に、社長が経営している会社が土地を借りて建物を建てるようなケースがあります。

この場合も、地主である社長が、会社に出ていけとは言わないことが通常であり、信頼関係があるため使用貸借が成立していることが多いです。

尚、固定資産税の負担については、土地については引き続き親が負担します。建物については子供が負担することになります。

3-1-2. 子供が親名義の土地を活用した場合のメリット

子供が親名義の土地を子供名義で活用した場合には、以下のようなメリットがあります。

① 子供に収入が入る
② 若くして不動産経営者に成れる
③ 築古物件を相続しなくて済む

① 子供に収入が入る

老老相続子供が親名義の土地を活用した場合、最大のメリットは子供に収入が入るという点です。投資は子供が行うため、アパート等の建物所有権は子供のものとなり、賃料収入も子供に入ってきます。

最近では、超高齢化社会のため老々介護ならぬ老々相続が散見されています。親が100歳で亡くなり、子供が75歳で資産を引き継ぐようなことがあります。

超高齢化社会で親が土地活用を行うと、親の手元に資金がずっと貯まり続けます。せっかく土地活用で財産評価額を減らしたとしても、親の方に現金が増えてしまうため、結局は、土地活用をする前よりも財産評価額が増えた形で資産を渡すことがあります。

一方で、子供がサラリーマンで定年を迎えているようなケースでは、子供にほとんどお金がありません。不動産だけをもらっても、高齢の子供には納税できる資金力がないため、結局のところ売却することになります。

親が土地活用することで、親は裕福なのに、子供は苦しい生活を送っているというようなことは良くあります。世代間における所得格差が話題となることは多いですが、資産家の場合には、特に世代間所得格差が顕著に表れやすいという特徴があります。

子供が親の土地で活用を行えば、とりあえず子供の方に資金が貯まっていくため、親子の間で世代間所得格差は生まれにくくなります。

賃料収入は子供に入るため、ある意味、親から子への資金移動を行っていることになります。親から子への資金移動は、他に暦年贈与などの方法が考えられますが、贈与税を非課税で行うためには、年間110万円までの資金移動しかすることはできません。

子供が土地活用をすれば、贈与ではなくなるため、110万円の縛りもなくなります。相続前に納税資金を子供にストックさせることができるという点が、親名義の土地を子供が活用する最大のメリットになります。

② 若くして不動産経営者に成れる

老々相続では、親はアパート経営30年のベテランだったのに、高齢で初心者の子供が急にアパート経営を引き継ぐということがよくあります。

高齢者の相続人は、「今更アパート経営なんて」と思われる方が多いです。空室対策等も億劫に感じ、特に何もしない方も多く、面倒な修繕対応をするよりは、売却して現金を手にする方もいらっしゃいます。

実は被相続人の中にも、自分のアパート経営を誰にも引き継がせることができないと心配する方もいらっしゃいます。自分と残された家族との間で、不動産に関する知識に大きな差が発生してしまっているため、「ちゃんと不動産経営を引き継いでいけるだろうか」と心配される方は多いです。

アパート等の空室対策にも、流行があるため、賃貸経営も情報感度の高い若いオーナーの方が積極的という傾向はあります。

現役世代である子供が、最初から賃貸経営者になれば、今のトレンドにマッチした経営をすることが可能であり、ノウハウも子供に蓄積されていくというメリットがあります。

アパート経営も長年行うと、実はかなりのノウハウが貯まります。例えば、不動産会社の2~3年目の社員とアパート経営歴10年の賃貸経営者を比較しても、賃貸経営者の方が知識量は圧倒的に多いというようなことが良くあります。

一見すると、賃貸経営は簡単なように見えますが、実際に行ってみると色々な問題に直面することが多く、「やったことのある人」と「やったことのない人」との間では知識に大きな差が生じます。

子供が親の土地で土地活用をした場合、このような貴重な経験も子供に積ませることができるというメリットがあります。また、ノウハウも子供にしっかりと貯まるため、賃貸経営の引継ぎも心配することなく、任せることができます。

財産の承継だけでなく、経営の承継もできるという点で、子供が親の土地で活用することにはメリットがあります。

③ 築古物件を相続しなくて済む

築古物件を引き継ぐという問題点相続では、子供は往々にしてどうにもならない築古物件を引き継ぐという問題点があります。

親の時代は新築で良かったかもしれませんが、子供の代となると既に築30年以上経っているようなケースがあり、手の施しようがなく売却してしまうということがあります。

子供は、築古物件を引き継いだ時にも現金で相続税を納めます。そのタイミングで手持ちの現金が激減してしまうため、築古物件を引き継いでも取り壊しやリフォーム等の対策が取れません。

賃貸経営の知識や手持ち現金が無いことに加え、いきなり難易度の高い物件を渡されるため、手の施しようがないのです。親としては、相続税を節税するために良かれと思って行った対策でも、子供に渡す時点では問題物件となっていることが多いです。

例えば、隣地境界で崩れかけたブロック塀を修繕しないまま子供に相続し、何も知らなかった子供が隣地所有者とのトラブルを解決しなければならないようなこともあります。

実際、相続人の方は、親から引き継いだ財産の敗戦処理に追われる方もいらっしゃいます。親は賃料収入を得て豊かな生活をしていたにも関わらず、子供の方は敗戦処理の苦労だけを背負わされて終わるという例もあります。

もし、子供が親名義の土地で活用をすることができれば、子供が新築物件を扱うことが可能になります。

子供名義の物件であれば、問題が生じれば子供の責任で解決していくことになります。相続で問題物件をいきなり渡されるということもなくなります。

手の施しようのない物件をいきなり引き継ぐこともないため、資産を守ることにもつながります。

3-1-3. 子供が親名義の土地を活用した場合のデメリット

子供が親名義の土地を子供名義で活用した場合には、以下のようなデメリットがあります。

① 相続の節税対策にならない
② 相続するより高くなる
③ 権利が複雑になる

① 相続の節税対策にならない

親が土地活用をすれば節税対策となりますが、子供が土地活用をしてしまうと節税対策にはなりません

土地活用では借入金を用いることが多いですが、この借入金が相続対策に大きな役割を担います。借入金は、その残債をそのまま資産の評価額からマイナスしてくれるため、全体の資産を圧縮してくれます。

またアパートのような収益物件を建てると建物には借家権割合による評価減、土地については貸家建付地評価減という評価減が適用され相続税評価額が下がります。

しかしながら、仮に親子間で、タダで土地を借りているような場合には、土地に関して貸家建付地評価減は適用されません。子供が親の土地でアパート経営をしていたとしても、相続する土地は評価減のない更地評価となります

尚、子供が親にどの程度の地代を払えば良いかというのは、税務署の判断によります。

一般的に、住宅を建てる借地の地代は、土地の固定資産税の3倍程度が一般的です。子が親に払う地代が、土地の固定資産税の1倍程度だと使用貸借としてみなされてしまいます。

税務署の判断にもよりますが、貸家建付地評価減を得るには、少なくとも固定資産税の2倍以上は地代を支払う必要があると言われることが多いです。

② 相続するより支払う金額が高くなる

子供が自分でアパート投資を行うのと、子供が親からアパートを譲り受けるのを比較すると、子供が支払う金額は子供が自分でアパート投資をする方が高くなります。

経済的には、相続税を支払ってでも子供は親からアパートを相続した方が絶対に安いです。

そのため、子供が親の土地で土地活用をするのは相続税対策にもならず、かつ子供が負担する金額も増えることから、資産の購入という点に関してはメリットが1つもありません。

子供が親の土地を活用する例は少ないですが、活用事例が少ないのは、「結局、高くなる」という理由がほとんどです。せっかく相続というシステムがあるにも関わらず、あえて子供が自分で投資を行うというのは、実はかなりもったいない話です。

財産を人から手に入れる方法としては、相続が一番安いのですが、子供が親名義の土地を活用するには、子供に十分な経済力がある場合に限られます

③ 権利が複雑になる

土地と建物で所有者が分かれると、権利が複雑化します。

子供がアパート等の建築資金を借入する場合、抵当権を設定することになりますが、その抵当権は通常、土地と建物に設定されます。つまり親の土地に対しても子供の借入金の抵当権が設定されます

また、万が一、親が生存中に売却を売るようなことがあった場合、売却もしにくくなります。土地だけならすぐ売れたのに、子供がアパートを建ててしまったがために、その土地が売りにくくなってしまいます。

もし、売却するなら、親と子供が同時に売却することが一番高く売却できます。権利が複雑となることから、途中で売却しにくくなるというのがデメリットです。

3-2. 親名義の土地を法人で活用する

3-2-1. 法人投資の全体図式

親名義の土地を活用する場合、新たな法人を作ってその法人で建物を建てる方式があります。

子供が個人で親の土地を活用したとしても、資金移転等のメリットを享受できるのは、子供本人の代だけです。孫や曾孫の代のことを考えれば、資金移転に関しては結局あまりメリットがありません。

そこで、子供が個人で土地活用するよりも、法人で行うことの方が個人では得られないメリットまで受けることができます。

法人で投資を行う場合、まず新たに法人を設立します。法人の出資者は親でも子供でも構いませんが、親が出資した方が相続で株を安く譲り受けることができるため、コスト的にメリットがあります。また借入も法人で行います。

アパート等の建物は法人で投資を行い、法人が賃料収入を得る形にします。

ここで、ポイントとしては子供を法人の役員にするという点です。子供を法人の役員にしておくと、役員報酬という形で子供に資金を移転することができます。資金移転に関しては、子供が土地活用するのと同じ効果を得ることができます。

また法人は親から借地をすることになります。地代はタダ同然で使用貸借権とするか、しっかりと地代を支払い借地権とさせるかは、自分たちで選択することになります。

法人がしっかりと地代を支払えば、親の土地に貸家建付地評価減が発生し相続税を節税できます

3-2-2. 法人投資のメリット

親名義の土地を法人で投資する場合、以下のようなメリットがあります。

① 所得の移転ができる
② 節税対策ができる
③ 分割がしやすい
④ 経費の範囲が広い
⑤ 税率が個人よりも低い

① 所得の移転ができる

役員報酬の形とすることで、親の土地を活用しても子供に資金を移転することができます。納税対策になるという点では、子供が個人で投資を行う場合と同じ効果があります。

但し、役員報酬という形で受け取ってしまうと、子供が務めている会社によっては副業規定に違反してしまう場合があります。

法人を使った相続対策は、最近では広く認知されていることから、副業とはみなさない会社も増えていますが、念のため会社には事前に確認してから行うようにして下さい。

② 節税対策ができる

株式を相続親が法人の出資者となる場合には、株式を相続することになります。法人の資産として、アパート等の収益物件の建物を保有します。

個人ではアパート等の建物については、借家権割合による評価減を受けることができますが、法人においても建物に同じ評価減を受けることができ、この評価減は3年を経過した時点に株価へ反映されます

また、株価の計算においては、借入金のマイナスも加味されます。つまり、親から相続する株式に関しては、借家権割合による評価減と借入金のマイナスも反映されるため、かなり安い株価で相続することになります。

これは個人としての親から建物を直接相続する場合と同様の節税効果があります。法人の経営者と出資者は基本的には異なるため、親が100%出資していたとしても、子供が代表取締役の役員となっても構いません。

個人だと投資する人と収益を受ける人を分けることができませんが、法人では出資者と給料をもらう人を分けることが可能です。しかも親が出資した株も節税対策ができるようになっています。

③ 分割がしやすい

株式は相続の際に分割しやすい法人とすると、相続対象が不動産ではなく株式に変わるため、分割しやすいというメリットがあります。法人による相続税対策が注目されている大きな理由の1つは、この分割性に優れているといいう点です。

もし相続人が複数いる場合、不動産だと平等に分けることがしにくいですが、法人であれば株式という形で分けることができますので、分割しやすいというメリットがあります。

仮に子供が複数人いた場合、1人の子供が親名義の土地を子供の個人名義で活用した場合、その土地を相続するのは実質的に土地活用した子供で決まりとなってしまいます。

残りの子供には、その土地以外の財産を渡すことになりますが、その配分が平等になることは滅多にありません。株という形であれば、財産を簡単に平等に分けることができます

また、役員報酬は株の所有割合とは無関係に決めることができます。資産の所有割合に関わらず、役員報酬の配分を後から自由に変更できることも法人による不動産投資のメリットです。

④ 経費の範囲が広い

法人は経費の認められる範囲が広いため、節税しやすいというメリットがあります。

個人で不動産賃貸業を行った場合、そこで経費として認められる費用項目は厳しい制限を受けます。個人は生活と一体となっているため、支出した費用が本当に不動産賃貸業に関連したものかどうかが厳しくチェックされます。

例えば、個人の不動産賃貸業でも電話代は通信費として費用計上することが可能です。しかしながら、その電話は、例えば管理会社に連絡したときの電話代や、入居者と話したときの電話代等、不動産賃貸業に関連したものに限られます。

現実的にはこのように電話代を分けることはできないため、通信費を計上することはとても難しいです。

一方で、法人であれば、営業に関わるものであれば、通信費や交通費、交際費等を広く経費計上することができます。電話も法人で別契約をしていれば、経費区分が明確ですので、費用計上しやすいです。

支出したお金を費用として計上できるのは、法人の方が自由度は高いと言えます。

⑤ 税率が個人よりも低い

法人税の実効税率は、所得が800万円超であれば約35%、800万円以下であれば約25%です。それに対して個人の場合、最高税率は55%です。

富裕層の場合、税率は個人よりも法人の方が低いため、一族でお金を貯める場合には、法人の方が貯めやすくなります。

将来の修繕費等の発生に対処するため、法人で得た収入を全て役員報酬とするわけではありません。お金の一部は修繕費等のために会社に残しておくことになりますが、法人の方が税率は低いため、個人で貯金するよりも法人で貯金をした方が、早くお金が貯まります

お金を早く貯めるには、税率の低い法人の方が有利です。

3-2-3. 法人投資のデメリット

親名義の土地を法人で投資する場合、以下のようなデメリットがあります。

① 権利が複雑になる
② 設立に手間がかかる

① 権利が複雑になる

法人の場合も、借地となるため、権利が複雑となるというデメリットは子供が借地をしたときと同じです。

権利が不雑になる場合のデメリットは売却です。万が一の場合は売却しにくいです。また土地もいずれ相続が発生するため、注意をしないと相続時にさらに権利が複雑となる場合があります。

権利の複雑化を防ぐ最も良い方法は、法人が後から親名義の土地を購入することです。何年かして法人にお金が貯まってきたら、法人が親から土地を購入してしまうという方法があります。

法人が土地と建物を所有すれば、相続の対象が株式だけとなり、権利の複雑化を防ぐことができます。

② 設立に手間がかかる

法人で投資を行う場合、どうしても最初だけ設立の手間が発生します。

法人の設立には定款の作成と法人の登記、実印が必要となります。登記等をするためにも、法人の商号や、目的、所在地、取締役、資本金、営業年度などは決めなければなりません。

また登記費用は資本金の額に対して1,000分の7を乗じたものが発生します。その額が15万円に満たないときは、15万円となるため、登記費用は最低でも15万円はかかります。

その他、実印の購入費用や定款の作成費用等々がかかり、法人設立には最低でも30万円程度は発生すると考えておいた方が良いでしょう。

4. 土地活用の始め方

親名義の土地を活用する場合、子供が個人で行うか、法人で行うかの2種類がありました。節税や分割のメリットまで含めると、親名義の土地活用は法人の方に軍配が上がるため、法人を作って土地活用をする人の方が多いです。

どちらかのスタイルで土地活用をすることを決めた後は、いよいよその土地で何をするかを決めていきます。

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まとめ

いかがでしたか?
納税対策のための「親名義の土地活用」について見てきました。

相続では子供の納税できる現金があってこそ、子供の代でも資産を守ることができます。子供に納税資金を蓄えさせるためには、今の親名義の土地をどのように活用するかが鍵となります。

親名義の土地活用方法には、子供が個人で行う場合と法人で行う場合の2種類がありました。いずれも納税対策としては有効ですが、節税対策や分割対策まで含めると、法人による土地活用の方に軍配は上がります

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