【保存版】コインパーキング経営の成功マニュアル

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駐車場経営

様々な場所でよく見かけるコインパーキングは、定番の土地活用ですね。集金をしたり、機械のトラブルに対応したり…手間がかかりそうなイメージをお持ちかもしれません。

実は、コインパーキング経営には、自分で機械を設置して運営する方法と、コインパーキング専門会社に全ておまかせする方法があります。

そして、世の中のコインパーキングの多くは、専門会社におまかせで運営しているので、まさに不労所得といえる土地活用を実現しています。

要するに、ほぼ手間もかからず、専門知識がなくても始めることができる土地活用の代表格なのです。

そこで今回は、とっても身近だけれど意外と仕組みが知られていない、コインパーキング経営について徹底解説していきます。

ぜひ最後まで読んでいただき、コインパーキング経営の第一歩を踏み出してください!

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1. コインパーキングの2つの経営方式

コインパーキングには2つの経営方式があります。

自営

自費で機械を設置して運営します。集金やトラブル対応などの運営管理をコインパーキング専門会社に委託することも可能です。

一括借り上げ

コインパーキング専門会社に土地を貸して運営してもらいます。

違いを比較してみましょう。

   自営  一括借り上げ
初期費用 オーナー負担 運営会社が全て負担orアスファルト舗装費用だけオーナー負担
収入 売上に応じて変動(一括借り上げより収益性が高くなる可能性がある)  固定賃料
開業後の費用  オーナー負担  運営会社の負担
管理  オーナーがすべて行うor 運営管理を委託する  運営会社がすべて行う
初期費用
「自営」の場合、アスファルト舗装、精算機、ロック装置、看板等の設備の設置費用が自己負担となります。
「一括借り上げ」では、運営会社がすべて負担する場合もありますが、アスファルト舗装費用(平米あたり5,000円前後)だけ土地オーナーの負担となる場合もあります。
収入
「自営」は売り上げしだいで収益性が変動します。運営会社の取り分がないので、「自営」のほうが「一括借り上げ」よりも収益性は高くなる可能性があります。
ただし、売上が増えればメリットとなりますが、ライバルの出現などによって売り上げが落ち込むと打撃になります。
「一括借り上げ」は固定賃料で土地を貸すので、売り上げが変動しても収益性は変わりません。
開業後の費用
「自営」では、電気代、機械のメンテナンス費、管理委託する場合の委託料などが自己負担です。「一括借り上げ」では、運営会社が運営費用を負担してくれます。
管理
「自営」は基本的にオーナーがすべて管理運営を行う必要がありますが、管理だけ委託できる会社もあります。コインパーキングの運営を具体的に言うと、集金、つり銭の補充、レシート用紙の補充、清掃、問い合わせ対応などが必要です。
専門会社に管理を委託する場合、定期的な巡回、24時間コールセンターなどのサービスも利用できますが、手厚くなればなるほど当然、管理委託費用がかさみます。
管理業務自体は自宅から近ければ難しいものではないので誰でもできますが、適切に管理しないとクレームが発生したり利用者離れにつながるかもしれません。
「一括貸し」は専門会社が運営管理をすべておこなってくれるので、賃料の振込を待つのみです。
コインパーキングの費用と収入の事例
例えば、30坪で4台の駐車が可能なコインパーキングを例に、費用と収入の事例を見てみましょう。

自営
初期投資:2,000,000円
1時間200円×24時間×30日×稼働率40%×4台=230,400円(月額売上)
管理委託費・電気代等30,000円
収益=230,400-30,000=200,400円
一括借り上げ
初期投資:アスファルト舗装16,000円×30坪=480,000円(運営会社負担の場合もあり)
固定賃料:40,000円×4台=160,000円

もちろん、1時間あたりの賃料や固定賃料をいくらに設定するのかにより収益は変わってきますので、上記の例だけで自営と一括借り上げのどちらが良いとは判断できません。
一例として参考にするようにしてください。

2. コインパーキング経営のメリット・デメリット

では、コインパーキング経営にはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

2-1. メリットは6つ

コインパーキング経営のメリットは次の6つです。

  • 初期費用が少ない
  • 狭小地、変形地でもOK
  • 準備期間が短い
  • 経営の手間がかからない
  • 他の用途に転用しやすい
  • 維持管理費用が小さい

それぞれ詳しく見てみましょう。

初期費用が少ない
アパートなどの建物を建てる土地活用と比較すると、コインパーキングの初期費用は少額です。
特に、「一括借り上げ」方式では、初期費用はゼロか、アスファルト舗装費用だけです。
狭小地、変形地でもOK
コインパーキング経営は、狭い土地や三角形の土地など、使いにくい形状の土地でも経営可能です。
1台あたり2.5×5メートル程度のスペースと、精算機を置くスペースさえあれば大丈夫です。
準備期間が短い
コインパーキングは契約から2週間~1ヶ月程度の準備期間で開業できます。
経営の手間がかからない
「一括借り上げ」では専門会社にすべておまかせなので、全く手間がかかりません。
「自営」の場合、管理を専門会社に委託しないと手間はかかりますが、アパート等の賃貸管理と比較すると、それほど時間を要しません。
他の用途に転用しやすい
建物の取り壊しと比べると、コインパーキングの撤去は簡単なので、経営をやめたあとに別の土地活用に転用するのも簡単です。
「自営」で機械を購入している場合には、初期投資を回収するまで辞めにくいですが、一括借り上げ方式の場合は半年程度の契約からOKとしている会社もあります。
維持管理費用が小さい
アパートなどの建物を建てる土地活用と比べると、コインパーキング経営の維持管理費用はわずかです。
特に「一括借り上げ」では、オーナーが負担するのは税金くらいのもので、機械のメンテナンスや管理費用などはすべてコインパーキング専門会社が負担してくれます。

2-2. デメリットは2つ

続いて、コインパーキング経営のデメリットをみてみましょう。デメリットは次の2つです。

  • 固定資産税が節税できない
  • アパート経営や貸店舗経営のほうが高い収益性を期待できる
固定資産税が節税できない
アパートやマンションの建っている土地は、更地に比べると、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1となる優遇制度があります。
コインパーキングではそのような優遇が受けられないので、地価が高い場所では税金の負担が大きくなります
コインパーキング経営とその他の活用方法で迷っている場合には、コストとしての税額の違いも考慮して比較検討しましょう。
アパート経営や貸店舗経営のほうが高い収益性を期待できる
駅の近くや商業エリアの場合、コインパーキング経営も向いていますが、アパートや貸店舗の立地としても向いている可能性があります
場合によっては、コインパーキングよりも、アパートや貸店舗のほうが土地を効率良く使えるので、収益性は高くなります。

3. コインパーキング経営のリスクは小さい

コインパーキングのリスクは次の3つです

  • タダで利用して逃げる不正利用
  • 放置車両
  • 事故・盗難

このようなトラブルが発生する数は決して多くはありません。とはいえ、トラブルによって収益性が低下する可能性がある「自営」に比べると、「一括借り上げ」のほうがリスクは小さいといえます。

まずは、トラブルが起こりにくいように、明るく使いやすい駐車場を計画し、防犯カメラの設置等の対策が不可欠です。また、駐車場内での事故・盗難は責任を負わない旨の注意書きをしておきましょう。

ただし、設備の故障によって損害を与えた場合には責任を問われるので、適切な維持管理が重要です。

4. 自営と一括借り上げの選び方

自営と一括借り上げの選び方世の中のコインパーキングのほとんどは、「一括借り上げ」方式です。「自営」の方が売り上げに応じて高収益も期待できるのに、なぜだろうと疑問に思うかもしれませんね。

「一括借り上げ」が多い理由は「初期費用が少額である」「収益が変動しない」「意外と収益性も高い」ことの3つです。

第1に、「自営」ではコインパーキング用の設備の購入・設置費用が必要です。

もちろん機械が壊れたら買い替えなければなりません。「一括借り上げ」では、土地オーナーの負担はゼロか、アスファルト舗装費用だけで済みます。

第2に、「自営」では、売り上げに連動して収入が変動します。

思ったよりも売り上げが伸びることもあれば、ライバルの出現などによって、売り上げが落ち込む可能性もあります。

「一括借り上げ」では固定賃料なので、毎月安定収入が見込めます。売上の増減で胃が痛くなるような人は、「一括借り上げ」で固定賃料を得るほうがいいかもしれません。

第3に、「一括借り上げ」の収益性が思ったよりも低くないということでしょう。

「一括借り上げ」では、専門会社の取り分があるので、「自営」のほうが伸びしろが大きいのも事実です。

一方で、コインパーキングは料金設定や管理のノウハウが集客に影響し、大手のコインパーキング会社ではオンラインで空き状況を確認したりできるところもあり、利用者の利便性が図られています。

専門会社は、そうした企業努力によって高い売り上げを維持し、土地のオーナーが「悪くないな」と思えるくらいの固定賃料を支払うことができるのです。

自営と一括借り上げ、それぞれに向いている人のタイプをまとめます。

自営が向いている人は
開業場所が自宅から近い人
初期投資してもいいから高い収益性を目指したい人
自分の力で経営することにやりがいを感じる人
一括借り上げが向いている人は
売上の増減を心配したくない人
手間をかけたくない人

どちらにするか決めるには、まずは専門会社に調査を依頼し、両方の収支を見てから判断しましょう。

5. 成功のための3つの秘訣

コインパーキングの成功の秘訣は、「立地」「料金設定」「パートナー選び」です。

5-1. 立地を見極める

立地を見極めるコインパーキング経営を始めるには、立地の見極めが重要です。

コインパーキングに向いている立地は限られます。具体的には、駅から近いエリア、商業エリア、オフィス街、観光地や病院の近くなどが向いています。

意外と需要があるのは、短時間でも路上駐車がしにくい、都心の住宅地です。来客者や、工事車両、宅配便の配達などに定期的に利用してもらえる場合もあります。

月極駐車場の空き区画やマンションの敷地の一部など、実は様々な場所にコインパーキングのニーズが隠れています。

うまく活用できていない土地があったら、コインパーキング専門会社の意見を聞いてみるといいですね。

5-2. 料金設定が売り上げを左右する

「一括借り上げ」の場合は、適切な料金設定は専門会社にお任せできるので心配いりません。ところが「自営」では、オーナーが自分で適切な料金を決めなければなりません。

コインパーキング経営のスタート時には、専門会社が周辺相場を調査した結果を提示してくれますが、自分でもしっかりと周辺状況を把握しておきましょう

料金の単価は、周辺の相場に合わせるのが無難です。むやみに値下げ競争を引き起こすのは得策ではありません。

ライバルと差別化するなら、料金の詳細な設定(1時間200円とするのか、30分100円とするのか)や、1日最大料金の設定で工夫するのがおすすめです。

そして、経営スタート後も料金が最適かどうか、常に見直しすることが重要です。

ライバルパーキングの動向を定期的にチェックし、価格変更がないか、新規のパーキングが開業していないか把握しましょう。

5-3. 最も重要な「成功の秘訣」はパートナー選び

コインパーキング経営でまず大切なのは、立地の見極めと料金設定でしたね。でももう一つ、外せない成功の秘訣は、パートナー選びです。

コインパーキング経営の成功は、パートナー選びにかかっています。「自営」でも「一括借り上げ」でも、複数のコインパーキング専門会社の提案を比較してから決めましょう。

比較するときの注意点は3つあります。

  1. 「一括借り上げ」しか対応しない会社もあるので、「自営」と比較する場合は「自営」にも対応している会社の提案も取り寄せる。
  2. 「自営」なら、機械の購入・設置費用だけでなく、管理サービスを委託する場合のサービス内容と委託費用も比較する。
  3. 「一括借り上げ」は賃料の違いだけでなく、アスファルト舗装の費用負担、契約期間、賃料改定、解約などの契約内容も比較する。

コインパーキング専門会社は数が多く競争が激しいので、最も有利な条件を提示してくれるのが大手の会社とは限りません。知名度だけで選ばずに、できるだけ多くの会社を比較して決めることが大切です。

とはいえ、一社ずつ探してコンタクトを取る作業は手間も時間も要してしまいます。手軽な土地活用方法なのに、会社を探すところで手間と時間がかかってしまってはもったいないですよね。

そこで便利なのが、NTTデータグループが運営するHOME4U土地活用」です。

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効率的に最良のパートナーにたどりつくことが、最も重要な「成功の秘訣」なので、ぜひ上手に活用してくださいね。

6. コインパーキング経営をスタートするまでの流れ

それでは、改めて「コインパーキング経営をスタートするまでの流れ」を整理します。

(1)駐車場プランの提案を依頼

HOME4U土地活用」で複数の専門会社にコインパーキングの経営プランを請求します。

複数の会社を比較した方が、あとで「違う会社にしておけば良かった!」と後悔しなくて済むので、この時点で絞りすぎないようにしましょう。

(2)駐車場プランの提示

専門会社が予定地周辺のコインパーキング相場を調査した上で、あなたの土地に何台分の区画が作れるか検討し、配置プランや売り上げ予測を提示します。

「自営」の場合は設備見積、「一括借り上げ」の場合は土地の賃料が提示されるので、それぞれの会社の提案内容をじっくり比較しましょう。

(3)契約、工事

契約する専門会社を決め、契約します。規模にもよりますが、契約から開業までは、2週間~1ヶ月程度が一般的です。

まとめ

コインパーキング経営成功の秘訣はパートナー選びそれではおさらいです。

コインパーキング経営は、建物を建てる土地活用と比べると初期費用が少なく、狭い土地などでも可能で、手間もかからない魅力的な土地活用です。

コインパーキングの経営方式は「自営」と「一括借り上げ」の2種類。

「自営」では、機械の設備投資が必要で、管理の手間がかかりますが、収入が売り上げに応じて変動するので高収益を追求できます。

「一括借り上げ」では、初期投資がほとんどかからず、手間をかけずに固定賃料が得られます。

設備投資や賃料の見積もりを見て、自分に合った経営方式を選びましょう

コインパーキング経営の最も大きな成功の秘訣は、パートナー選びです。「HOME4U土地活用」を利用して、複数の会社の提案をしっかり比較し、有利な条件を提示してくれるパートナーを見つけてくださいね。

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