【保存版】コインパーキング経営の成功マニュアル

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駐車場経営

様々な場所でよく見かけるコインパーキングは、初心者にも比較的参入しやすいとされる定番の土地活用方法です。しかし土地オーナーの方の中には
「コインパーキング経営に自分の土地が向いているかどうかわからない」
「集金や機械のトラブル対応で手間がかかりそうだけど、本当に初心者でもできるのか?」
と迷っている人もいるかもしれません。

実は、コインパーキング経営には、「自分で機械を設置して運営する方法」と、「コインパーキング専門会社に運営を任せる方法」があります。一般的には専門会社に任せていることが多く、この方法では土地の所有者の手間はほぼ不要です。専門知識がなくても始められることから、初心者にもおすすめできる土地活用の代表格とされています

この記事では、土地活用でコインパーキング経営を検討している方に向けて、コインパーキング経営について運営方法ごとの収益の目安や、メリット・デメリット、リスクと対策方法、コインパーキング開設の流れを具体的に解説します。ぜひ最後まで読んでいただき、コインパーキング経営の第一歩を踏み出してください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
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1. コインパーキングの2つの経営方式

冒頭で紹介したとおり、コインパーキングには2つの経営方式があります。

自営

自費で機械を設置して運営します。集金やトラブル対応などの運営管理をコインパーキング専門会社に委託することも可能です。

一括借り上げ

コインパーキング専門会社に土地を貸して運営してもらいます。

経営方式の違いを比較してみましょう。

   自営  一括借り上げ
初期費用 オーナー負担 運営会社が全て負担orアスファルト舗装費用だけオーナー負担
収入 売上に応じて変動(一括借り上げより収益性が高くなる可能性がある)  固定賃料
開業後の費用  オーナー負担  運営会社の負担
管理方式  オーナーがすべて行うor 運営管理を委託する  運営会社がすべて行う
初期費用
「自営」の場合、アスファルト舗装、精算機、ロック装置、看板等の設備の設置費用が自己負担となります。
「一括借り上げ」では、運営会社がすべて負担する場合もありますが、アスファルト舗装費用(平米あたり5,000円前後)だけ土地オーナーの負担となる場合もあります。
収入
「自営」は売り上げしだいで収益性が変動します。運営会社の取り分がないので、「自営」のほうが「一括借り上げ」よりも収益性は高くなる可能性があります。ただし、売上が増えればメリットとなりますが、ライバルの出現などによって売り上げが落ち込むと打撃になります。
「一括借り上げ」は固定賃料で土地を貸すので、売り上げが変動しても収益性は変わりません。
開業後の費用
「自営」では、電気代、機械のメンテナンス費、管理委託する場合の委託料などが自己負担です。「一括借り上げ」では、運営会社が運営費用を負担してくれます。
管理
「自営」方式では、基本的にオーナーがすべての管理運営を行う必要があります。コインパーキングの運営において、オーナーが担う具体的な業務内容は主に、「集金」「つり銭の補充」「レシート用紙の補充」「清掃」「問い合わせ対応」などです。
管理業務自体は難しいものではありませんが、適切に管理しないとクレームが発生する場合もあり、利用者離れにつながる可能性も考えられます。
「一括借り上げ」方式では、専門会社に駐車場の運営管理を委託します。こちらはさらに2つの方法があります。
「一括貸し」は専門会社が運営管理をすべて行ってくれるので、オーナーは特に何もする必要はありません。ただし、専門会社に管理を委託する場合は当然、管理委託費用がかかります。さらに定期的な巡回、24時間コールセンターなどの手厚いサービスを受ければ受けるほど、費用はかさみます。
一括貸しではなく「管理だけを委託」できる専門会社もあります。こちらはオーナー自身がいくつかの管理業務を行わなければなりませんが、管理委託料は軽減できます。
どちらの方法を選ぶかは、オーナーの都合や委託費用、収支の兼ね合いで選ぶとよいでしょう。

2. コインパーキング経営の「収入例」と「利回り」

コインパーキング経営の収入源は、駐車料金です。そのため、料金設定や駐車台数、稼働率によってオーナーの収入が決まります。ここでは具体例をまじえて、どれくらいの収益性があるのかを見ていきます。

2-1. 収入と費用のシミュレーション

コインパーキングの費用と収入の事例

コインパーキング経営の収入は、次の式で計算できます。

収入=駐車料金× 駐車時間(24h) × 駐車スペース× 稼働率

4台の駐車が可能な30坪の土地でコインパーキングを経営する場合の収入と、かかる費用の例を見てみましょう。

自営の場合
  • 初期投資:2,000,000円
  • 1時間200円×24時間×30日×稼働率40%×4台=230,400円(月額売上)
  • 管理委託費・電気代等30,000円
  • 月あたりの収益=230,400-30,000=200,400円
一括借り上げ(すべて委託)の場合
  • 初期投資:アスファルト舗装16,000円×30坪=480,000円(運営会社負担の場合もあり)
  • 固定賃料(月あたりの収益):40,000円×4台=160,000円

もちろん、1時間あたりの賃料や固定賃料をいくらに設定するのかにより、収益は変わってきます。上記の例だけで自営と一括借り上げのどちらが良いとは判断できません。あくまで一例として参考にしてください。

2-2. コインパーキング経営の利回り計算方法

実質利回りとは、初期費用や手数料などの「すべての支出」を考慮した利回りを指します。大まかな指標である「表面利回り」よりも、さらに正確な収益性を確認できるのが実質利回りです。駐車場経営における実質利回りは以下の算式で求められます。

実質利回り(%)=(年間収益 - ランニングコスト )÷( 土地価格 + 初期費用 )× 100

実質利回りを高めるコツは、5章「コインパーキング経営成功のための3つの秘訣」で後述しています。

3. コインパーキング経営のメリット、デメリット、リスクと対策

駐車施策の最近の動向(p4,コイン式駐車場の車室数の推移)

ここではコインパーキング経営を始める前に知っておきたい、メリットとデメリットをご紹介します。

3-1. コインパーキング経営の7つのメリット

コインパーキング経営のメリットは次の7つです。

  • 初期費用が少ない
  • 狭小地、変形地でもOK
  • 準備期間が短い
  • 経営の手間がかからない
  • 他の用途に転用しやすい
  • 維持管理費用が小さい
  • 需要が高まっている

それぞれ詳しく見てみましょう。

【メリット1】初期費用が少ない
アパートなどの建物を建てる土地活用と比較すると、コインパーキングの初期費用は少額です。特に、「一括借り上げ」方式では、初期費用はゼロか、アスファルト舗装費用だけです。
【メリット2】狭小地、変形地でもOK
コインパーキング経営は、狭い土地や三角形の土地など、使いにくい形状の土地でも経営可能です。1台あたり2.5×5メートル程度のスペースと、精算機を置くスペースさえあれば大丈夫です。
【メリット3】準備期間が短い
コインパーキングは契約から2週間~1ヶ月程度の準備期間で開業できます。
【メリット4】経営の手間がかからない
「一括借り上げ」では専門会社にすべておまかせなので、全く手間がかかりません。
「自営」の場合、管理を専門会社に委託しないと手間はかかりますが、アパート等の賃貸管理と比較すると、それほど時間を要しません。
【メリット5】他の用途に転用しやすい
建物の取り壊しと比べると、コインパーキングの撤去は簡単なので、経営をやめたあとに別の土地活用に転用するのも簡単です。
「自営」で機械を購入している場合には、初期投資を回収するまで辞めにくいですが、一括借り上げ方式の場合は半年程度の契約から用途転用OKとしている会社もあります。
【メリット6】維持管理費用が小さい
アパートなどの建物を建てる土地活用と比べると、コインパーキング経営の維持管理費用はわずかです。特に「一括借り上げ」では、オーナーが直接負担するのは税金くらいで、機械のメンテナンスや管理費用などはすべてコインパーキング専門会社が負担してくれます。
【メリット7】需要が高まっている
コインパーキング事業は、成長しています。国土交通省より発表された「駐車施策の最近の動向」によると、年8%ほど伸びています。
伸びている理由としては「駐車違反」の取り締まりが厳しくなったためと考えられます。違法駐車することができなくなったことから、必然的にコインパーキングの需要が増えています。

〔参考〕国土交通省 都市局 街路交通施設課:「駐車施策の最近の動向(p4,コイン式駐車場の車室数の推移)

3-2. コインパーキング経営の2つのデメリットと対策

コインパーキング経営のデメリットは次の2つです。

  • 固定資産税が節税できない
  • アパート経営や貸店舗経営のほうが高い収益性を期待できる
【デメリット1】固定資産税が節税できない
アパートやマンションなど居住用物件の建っている土地は、更地に比べると固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1となる優遇制度があります。しかしコインパーキングは人が住む場所ではないので、そのような優遇が受けられません。そのため、地価が高い場所では固定資産税の負担が大きくなります。
【デメリット2】アパート経営や貸店舗経営のほうが高い収益性を期待できる
駅の近くや商業エリアの場合、コインパーキング経営も向いていますが、アパートや貸店舗の立地としても向いている可能性があります。場合によっては、コインパーキングよりも、アパートや貸店舗のほうが土地を効率良く使えるので、収益性は高くなります。
・対策
コインパーキング経営とその他の活用方法で迷っている場合には、コストとしての税額の違いも考慮して比較検討しましょう。

3-3. コインパーキング経営の3つのリスクと対策

コインパーキング経営のリスクは次の3つです。

  • タダで利用して逃げる不正利用
  • 放置車両
  • 事故・盗難

このようなトラブルが発生する数は決して多くはありません。とはいえ、トラブルによって収益性が低下する可能性がある「自営」に比べると、「一括借り上げ」のほうがリスクは小さいといえます。

・対策
まずは、トラブルが起こりにくいように、明るく使いやすい駐車場を計画し、防犯カメラの設置等の対策が不可欠です。また、駐車場内での事故・盗難は責任を負わない旨の注意書きをしておきましょう。
ただし、設備の故障によって損害を与えた場合には責任を問われるので、適切な維持管理が重要です。

このようにコインパーキング経営にもデメリットやリスクはある程度伴うものの、土地活用の中では比較的少ないと言えます。

4. どちらが向いている?自営と一括借り上げの選び方

自営と一括借り上げの選び方

コインパーキングのほとんどは、「一括借り上げ」方式です。「自営」の方が売り上げに応じて高収益も期待できるのに、なぜだろうと疑問に思うかもしれませんね。

「一括借り上げ」が多い理由は「初期費用が少額である」「収益が変動しない」「意外と収益性も高い」ことの3つです。

第1に、「自営」ではコインパーキング用の設備の購入・設置費用が必要です。もちろん機械が壊れたら買い替えなければなりません。
一方、「一括借り上げ」では、土地オーナーの負担はゼロか、アスファルト舗装費用だけで済みます。

第2に、「自営」では、売り上げに連動して収入が変動します。思ったよりも売り上げが伸びることもあれば、ライバルの出現などによって、売り上げが落ち込む可能性もあります。
「一括借り上げ」では固定賃料なので、毎月安定収入が見込めます。売上の増減で胃が痛くなるような人は、「一括借り上げ」で固定賃料を得るほうがいいかもしれません。

第3に、「一括借り上げ」の収益性が比較的低くないということでしょう。

「一括借り上げ」では、専門会社の取り分があるので、その分オーナーの収入は減ります。「自営」のほうが伸びしろが大きいのも事実です。
一方で、コインパーキングは料金設定や管理のノウハウが集客に影響することから、大手のコインパーキング会社では積極的に改善を図っています。最近ではオンラインで空き状況を確認できるところもあり、利用者の利便性が図られています。専門会社は、そうした企業努力によって高い売り上げを維持し、土地のオーナーが「悪くない」と思えるくらいの固定賃料を支払うことができるのです。

以上をふまえて、自営と一括借り上げ、それぞれに向いている人のタイプをまとめると、以下のようになります。

自営が向いている人は
  • 開業場所が自宅から近く運営管理がしやすい(目が届きやすい)人
  • 初期投資してもいいから高い収益性を目指したい人
  • 自分の力で経営することにやりがいを感じる人
一括借り上げが向いている人は
  • 売上の増減を心配したくない人
  • 手間をかけたくない人

どちらにするか決めるには、まずは専門会社に調査を依頼し、両方の収支を見てから判断しましょう。

5. コインパーキング経営成功のための3つの秘訣

コインパーキング経営成功のための3つの秘訣

コインパーキングの成功の秘訣は、「立地」「料金設定」「パートナー選び」です。ここではそれぞれの見極めと成功の秘訣について説明します。

5-1. 「立地」を見極める

コインパーキング経営を始めるには、立地の見極めが重要です。コインパーキングに向いている立地は限られます具体的には、駅から近いエリア、商業エリア、オフィス街、観光地や病院の近くなどが向いています。

意外と需要があるのは、短時間でも路上駐車がしにくい、都心の住宅地です。来客者や、工事車両、宅配便の配達などに定期的に利用してもらえる場合もあります。

そのほかにも、月極駐車場の空き区画やマンションの敷地の一部など、実は様々な場所にコインパーキングのニーズが隠れています。うまく活用できていない土地があったら、コインパーキングに適しているかどうか、コインパーキング専門会社の意見を聞いてみるのも一つの方法です。

5-2. 売上を決める「料金設定」を重視する

「一括借り上げ」の場合は、適切な料金設定は専門会社にお任せできるので心配いりません。ところが「自営」では、オーナーが自分で適切な料金を決めなければなりません。コインパーキング経営のスタート時には、専門会社が周辺相場を調査した結果を提示してくれますが、自分でもしっかりと周辺状況を把握しておきましょう。

料金の単価は、周辺の相場に合わせるのが無難です。むやみに値下げ競争を引き起こすのは得策ではありません。ライバルと差別化するなら、料金の詳細な設定(1時間200円とするのか、30分100円とするのか)や、1日最大料金の設定で工夫するのがおすすめです。

そして、経営スタート後も料金が最適かどうか、常に見直しすることが重要です。ライバルパーキングの動向を定期的にチェックし、価格変更がないか、新規のパーキングが開業していないか把握しましょう。

5-3. 最も重要な「成功の秘訣」はパートナー選び

コインパーキング経営でもう一つ、外せない成功の秘訣は、パートナー選びです。コインパーキング経営の成功は、パートナー選びにかかっています。「自営」でも「一括借り上げ」でも、複数のコインパーキング専門会社の提案を比較してから決めましょう。

比較するときの注意点は3つあります。

  1. 「一括借り上げ」しか対応しない会社もあるので、「自営」と比較する場合は「自営」にも対応している会社の提案も取り寄せる。
  2. 「自営」なら、機械の購入・設置費用だけでなく、管理サービスを委託する場合のサービス内容と委託費用も比較する。
  3. 「一括借り上げ」は賃料の違いだけでなく、アスファルト舗装の費用負担、契約期間、賃料改定、解約などの契約内容も比較する。

特に2と3については、実質利回りに直結します。初期投資費用や年間にかかる経費を抑えつつ、利用してもらいやすいコインパーキングにして収益を上げていくことが重要になります。

コインパーキング専門会社は数が多く競争が激しいので、最も有利な条件を提示してくれるのが大手の会社とは限りません。知名度だけで選ばずに、できるだけ多くの会社を比較して決めることが大切です。

とはいえ、一社ずつ探してコンタクトを取る作業は手間も時間も要してしまいます。手軽な土地活用方法なのに、会社を探すところで手間と時間がかかってしまってはもったいないですよね。

そこで便利なのが、NTTデータグループが運営するHOME4U 土地活用」です。

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効率的に最良のパートナーにたどりつくことが、最も重要な「成功の秘訣」なので、ぜひ上手に活用してくださいね。

6. コインパーキング経営をスタートするまでの流れ

ここでは、「コインパーキング経営をスタートするまでの流れ」を整理します。

(1)駐車場プランの提案を依頼

HOME4U土地活用」で複数の専門会社にコインパーキングの経営プランを請求します。
複数の会社に依頼した方が、費用や対応など各会社のさまざまな面を同時に比較できるので、この時点で絞りすぎないようにしましょう。

(2)駐車場プランの提示

専門会社が予定地周辺のコインパーキング相場を調査した上で、あなたの土地に何台分の区画が作れるか検討し、配置プランや売り上げ予測を提示します。
「自営」の場合は設備見積、「一括借り上げ」の場合は土地の賃料が提示されるので、それぞれの会社の提案内容をじっくり比較しましょう。

(3)契約、工事

契約する専門会社を決め、契約します。規模にもよりますが、契約から開業までは、2週間~1ヶ月程度が一般的です。

まとめ

いかがでしたか。この記事では、コインパーキング経営について解説しました。

コインパーキング経営は、建物を建てる土地活用と比べると「初期費用が少ない」「狭い土地でも可能」「手間がかからない」ため初心者にもやさしい土地活用です。
コインパーキングの経営方式は「自営」と「一括借り上げ」の2種類あります。「自営」では、機械の設備投資が必要で、管理の手間がかかりますが、収入が売り上げに応じて変動するので高収益を追求できます。「一括借り上げ」では、初期投資がほとんどかからず、手間をかけずに固定賃料が得られます。設備投資や賃料の見積もりを見て、自分に合った経営方式を選びましょう

コインパーキング経営の最も大きな成功の秘訣は、パートナー選びです。「HOME4U土地活用」を利用して、複数の会社の提案をしっかり比較し、有利な条件を提示してくれるパートナーを見つけてくださいね。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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