空室だらけの老朽化アパートに残された3つの選択肢とは

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空室だらけの老朽化アパートに残された3つの選択肢とは

木造や軽量鉄骨造のアパートは、築30年を超えると相当に老朽化が進みます。老朽化したアパートは、収益性が著しく低くなるため、対策に困っている方も多いのではないでしょうか。

老朽化アパートには、主に以下の3つの対策があります。

  1. 継続利用
  2. 買い替え
  3. 建て替え

どれを選択するかは、残っている入居者の数等を勘案し、状況に応じて決定します。

そこで今回の記事では、老朽化アパートに残された3つの対策について解説します。それぞれの対策の特徴を掴んで頂き、ぜひ老朽化アパートの対策に役立ててください。

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1. 継続利用

「継続利用」は、老朽化は進んでいるものの、入居率がまだ5~6割くらいあるようなアパートにお勧めです。

有効な空室対策を施すことで、入居率を上げ、今の建物をできるだけ長く活かします

継続利用は最もコストがかからず、リスクも低いというメリットがあります。

1-1. 管理会社の切替

継続利用の場合、まず試してみたいのが管理会社の切替です。実際、管理会社を切り替えることで収益が改善することは良くあります。

管理会社の切替は、コストもかからず、効果が発揮されるのも早いです。老境化アパートを相続した人が、実践する一番多い対策がこの管理会社の切替です。

管理会社を切り替えるには、まず切り替えたらどのようになるのか情報を集めることから始めるのが良いでしょう。

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1-2. 募集条件の緩和

既にやっているかもしれませんが、老朽化アパートでお金をかけずに空室対策をするには、募集条件の緩和があります。

募集条件の緩和には、「人の要件を緩和する」と「お金の要件を緩和する」という2つの方向性があります。老朽化アパートは、空室対策の効果がなかなか出ないため、2つの対策をミックスし、できるだけ多く盛り込んで実行します。

「人の要件緩和」とは、入居する人の条件を緩和することです。例えば、「ペット可能」、「事務所利用可能」、「ルームシェア可能」、「単身高齢者可能」、「DIY可能(Do It Yourself 日曜大工による内装変更可能)」、「楽器可能」等です。但し、「楽器可能」に関しては防音施設がないとリスクがあるため、優先順位としては低いです。

次に「お金の要件緩和」とは、一時金の免除や支払い方法の緩和等です。例えば、「敷金・礼金なし」「更新料なし」「管理費・共益費込み」「駐車場代込み」「クレジットカード決済可」「フリーレント」等があります。

収入は減る方向の対策ばかりですが、ずっと空室よりはマシです。「お金の要件緩和」は、すぐに実行できるものばかりですので、早速試してみましょう。

2. 買い替え

「買い替え」については、30年前とは周辺環境が変わり、もうアパート経営には無理があると考えられるエリアの人にお勧めです。

環境変化としては、周辺人口の減少や競合アパートの乱立等があります。10年後はさらに厳しい環境が予想されるエリアであれば、無理にその土地で建て替える必要はありません。都心部の物件に買い替える方が有効な対策となります。

2-1. 都心部の収益物件への買い替え

正直、「空室対策をしてもどうにもならない」、「建て替えても非常に苦しい」と思っている方もいらっしゃると思います。そのような方は、無理に今の場所で賃貸経営を継続する必要はありません。都内の物件などへ買い替えることをお勧めします。

都心部の物件であれば、空室リスクも低く、賃料も高いです。また賃貸物件である以上、相続税の節税効果も見込めます。土地や建物に適用される評価減のルールは、都心部でも地方でも同じです。

実際、アパートのような事業用資産は買い替える方も多い状況です。国の方も買い替えをしやすくするために、「特定事業用資産の買換え特例」とうい税制制度を設けています。税法上、買い替えは「買換え」と表記します。

特定事業用資産の買換え特例特定事業用資産の買換え特例とは、平たく言うと、老朽化したアパートを売却したときに発生する税金を抑えてくれる特例です。

要件としては、個人が事業用の土地や建物を譲渡して、原則として、譲渡した年またはその前年もしくは翌年に事業用資産を取得し、取得の日から1年以内に事業の用に供することが必要になります。

買い替えは、一度、保有している物件を売却し、新たな不動産を購入することです。保有している物件を売却した際、多額の税金が発生してしまうと、売却しにくくなるため、売却時の税金を抑えることで買い替えをしやすくしています。

特定事業用資産の買換え特例では、適用するために譲渡資産と買換え資産の組合せが決まっています。

中でも一番活用しやすい組み合わせは、以下の組み合わせです。10種類ある組み合わせの中で9番目の組み合わせであるため、通称、9号買換えと呼ばれています。

譲渡資産
所有期間が10年を超える土地、建物
買換え資産
国内にある面積300㎡以上の土地等で、特定施設(福利厚生施設を除く、事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅等)の敷地の用に供されているもの、および建物

老朽化アパートの所有期間が10年超であれば、譲渡資産としての要件を満たします。譲渡資産の要件として緩いため、この9号買換えが良く使われます。

購入する資産は、福利厚生施設は除いて、事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅等です。つまりほとんどの収益物件を購入することができます。

通常、個人が不動産を売却した際、譲渡所得が発生すると所得税が発生します。譲渡所得とは以下の計算式で表される所得です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは、老朽化アパートを売却したときの価格です。取得費とは、老朽化アパートを取得したときの昔の価格になります。譲渡費用とは売却に要した仲介手数料等の費用です。

譲渡した資産の譲渡価額が買換え資産の取得価格以下である場合、特定事業用資産の買換え特例を適用すると、譲渡所得は以下のようになります。

譲渡所得 =( 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 ) × 課税割合

ここで、課税割合とは、譲渡資産と買換え資産の場所によって以下のように定義されます。

(1) 地方(東京23区及び首都圏近郊整備地帯等を除いた地域)から東京23区への買換え 30%
(2) 地方(東京23区及び首都圏近郊整備地帯等を除いた地域)から首都圏近郊整備地帯等(東京23区を除く首都圏既成市街地、首都圏金庫整備地域、近畿圏既成都市区域、名古屋市の一部)への買換え 25%
(3) 上記(1)及び(2)以外の買換え 20%

例えば、地方の老朽化アパートを東京23区内のワンルームマンションへ買い替えたとします。この場合、課税割合は30%です。
譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = ( 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 ) × 課税割合
     = ( 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 ) × 30%

特定事業用資産の買換え特例を使えば、譲渡所得が発生したとしても、所得税は通常の売却の30%で良いことになります。

また、譲渡した資産の譲渡価額が買換え資産の取得価格を超える場合は、少々複雑ですが譲渡所得は以下のようになります。

(1) 課税される収入金額
= ( 譲渡した資産の譲渡価額 - 買換え資産の取得価格 ) + 買換え資産の取得価額 × 課税割合
課税される収入金額に対応する取得費と譲渡費用
= ( 譲渡した資産の取得費+譲渡費用 ) × (1) の収入金額 ÷ 譲渡した資産の譲渡価額
課税譲渡所得
= 課税される収入金額 - 課税される収入金額に対応する取得費と譲渡費用
= (1) - (2)

ここでも「課税される収入金額」を計算する上で、課税割合が登場します。ここで使う課税割合も、上述した譲渡資産と買換え資産の場所で決まる数値と同じです。

買い替えを検討するのであれば、特定事業用資産の買換え特例を上手く活用しながら買い替えをするのが良いでしょう。

2-2. 老朽化アパートを高く売却するポイント

老朽化アパートを高く売却するポイント買い替えでは、まず現在保有している老朽化アパートを売却しなければなりません。そこで次に老朽化パートを高く売却するためのポイントについて見ていきます。

老朽化アパートを高く売る方向性としては、2つです。1つは入居者を埋める、もう1つは逆に入居者を空にするという方向です。

収益物件として売却するには、空室が多過ぎると高く売却することはできません。例えば、現在5~6割埋まっているのであれば、もう少し頑張って7~8割入居させてから売却した方が、価格は高くなります。

しかしながら、なかなかそれができないのが現実です。そもそも簡単に埋まらないから買い替えを検討しているわけです。

そこで、もう一つの方向性としては、入居者を空にするという方法があります。老朽化したアパートでも、購入者がすぐに取り壊せるような状態であれば、高く売却することは可能です。

但し、入居者を空にするといっても立退きをする必要はありません。1つの方法として、現在入居している入居者の賃貸借契約を定期借家契約に切り替えておくという方法があります。

定期借家契約とは、契約期間満了時に入居者か必ず退去しなければならない賃貸借契約です。更新できないという特徴があります。

入居者の賃貸借契約が、全て定期借家に切り替わっていれば、買主は購入後、しばらくしたら建物を取り壊すことができます。

例えば、現在の入居率が1~2割程度だったとします。1~2程の入居率を7~8割の入居率へ上げることは至難の業です。

それであれば、1~2割の残っている入居者を全て定期借家契約に切り替える対策の方が良いです。定期借家契約に切り替える際は、家賃を安くしてあげる等の交換条件も必要となります。

全て定期借家に切り替わっているアパートであれば、買主にとっては空のアパートとほぼ同じです。入居の状況に応じて、さらに埋めるか、定期借家に切替えるか等の対策を取るようにしましょう。

また売却においては、まずは査定を行うことから始めます。

アパートの売却査定をするのであれば、「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」が便利です。不動産売却HOME4Uではアパート一棟も査定依頼をすることが可能です。

査定システムでは、物件の種類でアパート一棟を選ぶと、あなたに合ったアパート一棟の売却の実績豊富な不動産会社が抽出され、最適な不動産会社を自動で選ぶことができます。

自分でアパートの売却に強い不動産会社を探す手間も省け、なおかつ、複数の不動産会社に査定を依頼することができるため便利です。

一括査定システムででは、老朽化しているアパートでも高く売却できる不動産会社を効率よく探すことができます

尚、せっかく複数の不動産会社へ売却依頼を行うため、購入資産で良い収益物件がないかどうかもヒアリングしてみましょう。

不動産会社にとっても、購入の仕事ももらえれば新たな収益機会となるため、悪い話ではありません。新たな収益物件も喜んで探してくれます。

一括査定システムで出会えた不動産会社は、購入の場面でも有効に活用しましょう。

3. 建て替え

それでは最後に3つ目の対策としての建て替えについて解説します。「建て替え」については、入居者が数戸たらずで、かつ資金的に余力のある人にお勧めです。

建て替えには入居者の立退きや取壊しといったコストも発生します。但し、今の土地を守ることもできますし、収益性も改善する等のメリットがあります。

3-1. 建て替え後のプラン検討

建て替えには大きな投資が伴います。そのため、建て替えに着手する前に、建て替え後のプランをしっかりと検討することが重要です。

建て替え後のプランが、投資採算性が合うのであれば、建て替えを実行できますし、投資採算性が合わなければ断念せざるを得ません。

30年前とは建築費も、周辺の競合物件の状況も異なります。経験や直感だけに頼らず、改めて建て替え後のプランがどのようなものになるのか、収支計画を立てることが重要です。

30年以上前にアパートの建築を経験した人は、特に建築費には要注意です。30年前の建築費と今の建築費では単価が大きく異なります。利回りは昔よりも感覚的に低くなっています

建て替えの場合、今のアパートの元施工のハウスメーカーに声をかける方も多いと思います。修繕などで元施工のハウスメーカーとは、長年信頼関係ができています。元施工のハウスメーカーに声をかけるのは、自然な流れです。

しかしながら、建築費を抑えていくには、請負工事業者を最初から一社に絞り込んでしまうことはリスクがあります。

一社に絞って工事を発注することを特命発注と呼びますが、特命発注は建築費が高止まりしがちです。特命発注は、請負う工事業者側に価格競争原理が働かず、コストコントロールが難しくなります。

そのため、建て替えにおいては、請負工事業者を最初から一社に絞り込むことはせず、複数のハウスメーカー等に声をかけながら進めることを優先すべきです。

そこで、建て替え後のプランを検討するのであれば「HOME4U土地活用」がお勧めです。

HOME4U土地活用

HOME4U土地活用」では、1回の請求するだけで、大手企業最大7社から土地活用のプラン提案を受け取ることが可能です。土地活用を提案してくれる会社を自分で7社も探すのは、とても大変なことです。

また「HOME4U土地活用」なら、教育移設や病院、老人ホーム、ロードサイド店舗など、アパート以外のプラン提案もできる体制が整っています。

土地の用途規制でアパート以外の建築物を建てることのできるエリアであれば、アパート以外の可能性も是非検討してみてください

保育園などは、手間のかからない一棟貸ができ、なおかつ退去リスクも低いテナントです。アパート経営にはもう懲りた人でも新たな可能性を広げることができます。

請負工事業者間に緊張感を持たせるためにも、ぜひ一括プラン請求を利用してみましょう。

尚、建て替えを決めたら、現在のアパートの空室部分の募集は止めてください。新たな入居者を入れてしまうと、立退きの問題が増えてしまいます。

空室部分は空室のままにしておくのが、建て替えの第一ステップになります。

3-2. 建て替えの資金計画を立てよう

土地活用資金建て替え後のプラン検討と同時に必要となるのは建て替えの資金計画です。そこで次に建て替えの資金計画について解説します。

建て替えにおいては、今のアパートを取壊して更地にするまでにお金がかかります。更地化するまでに必要な大きな支出は「立退料」と「建物取壊し費用」です。

立退き料」と「建物取壊し費用」については、ローンを組むことはできません。自己資金で対応する必要があり、そのお金を用意しておく必要があります。

また、最近は新築工事のアパートローンを組む際も、頭金を求められることが多くなりました。銀行が求めてくる頭金は、最低でも新築工事費の10%程度です。アパートローンもフルローンで借りることは難しくなってきています。

よって新築工事費の「頭金」に関しても、資金を用意しておく必要があります。

アパートの立退料と建物取壊し費用の目安は以下のようになります。

立退料の目安

一戸当たり高くても100万円弱のイメージです。内訳としては、「引越代、新しい入居先の敷金・礼金+アルファ」程度のお金になります。

取壊し費用の目安

解体工事費としては、木造アパートなら坪4~5万円、鉄骨造のアパートなら坪6~7万円が一つの目安です。

建て替えでは、更地にするまで結構な費用がかかります。資金を十分に貯めてから取り掛かるようにして下さい。

3-3. 立退きの手順

今のアパートに入居者が残っている場合には、入居者の立退きが必要になります。そこで次に立ち退きの手順について解説します。

アパートでは、入居者と普通借家契約を締結している場合には、入居者を退去させるために立退きが必要となります。

普通借家契約とは、「更新」のある契約形態です。過去に一度でも更新をしているようであれば、それは普通借家契約になります。アパートの賃貸借契約では、多くの場合、普通借家契約が採用されています。

普通借家契約の立退きに関しては、借地借家法第28条にルールが規定されています。賃貸人(建物所有者)から契約を一方的に解除するには、正当事由と立ち退き料が必要となります。

借地借家法第28条

(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
第28条 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

条文の中の財産上の給付とは、いわゆる立退料のことです。まず、原則的には立退料は必要となるのが法律上のルールです。但し、立退料には金額に明確なルールがなく、あくまでも本人同士の話し合いによります

借地借家法では借主の立場が強く守られています。そのため借主が強烈に抵抗すると立退料は高くなりますが、借主があっさりと立ち退きに応じれば、立退料は全く発生しない場合もあります。

立退きは、結果がどうなるか分からないため、できるだけ入居者が減った段階で着手するのが理想的です。戸数が10戸前後のアパートであれば、あと1~2戸程度になった段階から始めるようにしましょう。

立退きに関しては、弁護士法により弁護士以外の第三者に代理で行ってもらうことはできません。弁護士以外の第三者が代理を行うと、「非弁行為」という行為となり、弁護士法に違反してしまうことになります。

そのため、管理会社や不動産会社等へは立退きを依頼することができないため注意が必要です。弁護士に依頼すると高くなるため、基本的には多くのオーナーさんは自分で立退きを行っています。

借地借家法と立ち退き立退きにあたっては、まず賃貸借契約書の見直しから行います。更新拒絶や契約解除の規定がある場合には、その規定に従い書面にて申出をします。

賃貸人からの解除規定がない場合、通常は契約期間満了の半年前から更新拒絶通知を出すことになります。次の更新がいつかを確認するようにして下さい。

尚、更新時期が先過ぎて待てない場合は、期間内解約の申入れをすることになります。期間内解約も半年以上先に解約したい旨を書面にて通知します。

立退きは、時間に余裕をもって行うことが重要です。最低でも6ヶ月以上前に通知を行い、その間に交渉を妥結して退去してもらいます。

また、立退きには「正当事由」と呼ばれる正当な理由が必要です。単純に「古くなったから建替えたい」という理由だけでは正当事由として認められません。

「古くなったから建替えたい」という理由は、退去させるには弱いため、それを補う形で立ち退き料を支払います。「古くなったから建替えたい」という理由に「立退料」が加わって、はじめて確固たる正当事由になります。

交渉をまとめるには、フェイストゥフェイスで話し合うことがポイントです。

もし立退きで揉めてしまったら、早めに弁護士に相談するようにして下さい。裁判にしてしまうと非常に長期化するため、まずは裁判に持ち込まない形で解決するにはどうしたら良いかを相談することをお勧めします。

立退料を多少上積みしてでも、話し合いで解決してしまった方が得という判断もあります。借地借家法は借手の立場を守る法律のため、裁判をすると賃貸人(建物オーナー)が不利になりやすいということを知っておきましょう。

3-4. 取壊しの注意点

立退きが終われば次は取壊しです。次に取壊しの注意点について解説します。

取壊し工事は解体現場の施工条件によって、見積もりの金額がかなり異なります。重機が入りにくい狭い土地や、頭上に架線が通っているため作業しにくいようなアパート等であれば、解体工事費は高くなります。

また工事現場に配置するガードマンの人数も解体工事費に影響します。狭い道路をクネクネと曲がった先にあるような現場であれば、ガードマンの人数が増えるため解体工事費が上がります。

新築工事業者と取壊し業者とは別ですが、管理の手間等を考えると、新築工事業者へ発注することが通常です。解体工事を安くするためには、新築工事業者に十分に相見積もりを取ってもらうことです。

新築工事業者に取壊しを依頼すると、新築工事業者のマージンが上乗せされますが、そのまま新築工事にスムーズに移行することができるというメリットもあります。管理面も考慮し、解体工事は新築工事業者へ依頼しましょう。

取壊しが終われば、新築工事の着工です。アパートの建て替えは着工までが正念場と言えます。着工してしまえば、あとは現場の方で着々と工事を進めるため、竣工を待つだけです。

大変なのは着工までということを理解しておくと、気持ちが楽になります。

3-5. 一棟貸しの注意点

では最後に、建て替え後にアパートは止めて、老人ホームや保育園等に一棟貸しをする場合の注意点について見ていきます。

老朽化アパートを建て替えると、新たな賃貸事業が始まります。注意点として、建物を取り壊す前に、新たなテナントと賃貸借の予約契約を締結しておくという点です。

例えば、一括プラン請求によって、老人ホーム等、アパート以外の別の土地活用が決まったとします。1つのテナントに建物を全て貸すような貸し方を一棟貸しと呼びます。

次の賃貸事業が一棟貸しの場合、建物を取り壊す前に新しいテナントと予約契約を結んでおくことが重要です。

建て替えの場合、建物オーナーにはこれから大きな投資が発生します。もし、アパートを取り壊した後に新しいテナントに逃げられてしまうと、全てが水の泡になります。

そこで、テナントに逃げられないようにするために、賃貸借の予約契約を締結しておきます。予約契約で重要なポイントは、竣工前に契約を解除された場合の違約条項を入れておくことです。

竣工前にテナントの一方的な都合で契約が解除された場合には、建物オーナーが今まで発生した費用をテナントに請求できるようにしておきます。

また、予約契約の中には本契約と同じ賃料や賃貸借契約期間も記載しておきます。テナントが後から「やっぱり賃料を下げてほしいです」と言ってくるのを防ぐためです。

取り壊しから建物竣工までには、1年近く時間が空きます。その間に、相手の気持ちが変わらないようにするために、取り壊し前に全ての契約条件を固め、予約契約に残しておく必要があります。建物が竣工すれば、本契約を締結します。

尚、一棟貸しでは「資産区分」と「修繕区分」をしっかりと決めておく必要があります。

資産区分とは、建物オーナーとテナントのどちらの資産かという区分です。修繕区分は、建物オーナーとテナントのどちらが修繕するかという区分になります。

一棟貸しの場合、テナントが持ち込む内装工事部分や家具等を除くと、ほとんどが建物オーナーの資産になります。しかしながら、建物はテナントが独占的に使用するため、日常的な小修繕はテナントに任せてしまった方が管理は楽になります。

一棟貸しの場合、建物オーナーの資産であっても、軽微な修繕はテナントに実施させるということは良くあります。資産区分や修繕区分は、あくまでも建物オーナーとテナントとの話し合いで決めます。

あとで資産区分と修繕区分がぐちゃぐちゃにならないよう、ルールを明確にしておくことがポイントです。

まとめ

いかがでしたか?

老朽化アパートの3つの対策について見てきました。老朽化アパートには、以下の3つの対策がありました。

  1. 継続利用
  2. 買い替え
  3. 建て替え

継続利用では管理会社の切替や募集条件の緩和が有効です。また、賃貸需要が弱いエリアでは、都心部の収益物件への買い替えも有効な選択肢でした。

さらに、建て替え後のプランの投資採算性が合うのであれば、建て替えが有効な選択肢でした。建て替えでプラン検討ではぜひ便利な「HOME4U土地活用」をご利用ください。

自分のアパートの状況に応じて、有効な対策を取りましょう。

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