介護施設で土地活用!安定収入と社会貢献が両立する成功ポイント

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
介護施設で土地活用!安定収入と社会貢献が両立する成功ポイント

超高齢化社会に向けて突き進んでいる日本。すでに総人口の約4分の1が65歳以上です。そんな時代にピッタリの土地活用として、介護施設が注目を集めています。

「介護施設といえば、老人ホーム…?」というイメージがあるかもしれませんが、一口に介護施設といっても非常に多くの種類があります。

また、「老人ホームといえば入居待ち」のイメージもあるかもしれませんが、全ての介護施設にあてはまるわけではありません。

全国的に介護施設が不足している一方で、実は、介護施設の種類によっては、一部のエリアでは供給過剰となっているのです。

そのため、介護施設による土地活用で失敗しないためには、事前の市場調査を十分に行い、立地に応じて、最適な介護施設を選ぶことが大切です。

この記事では、介護施設による土地活用のメリット・デメリットから、介護施設の種類についての基本知識、そして成功するためのコツについて徹底解説していきます。

ぜひ最後まで読んでいただき、介護施設による土地活用を成功させてくださいね!

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1. 介護施設による土地活用とは?

介護施設による土地活用は、高齢者向けの様々な施設を建築し、建物を貸し出す土地活用です。介護サービス事業者の希望する仕様の建物を建築し、事業者に賃貸する形式が基本です。

土地活用にあたって、介護事業についての専門知識はなくてもかまいません。土地オーナーが自分で介護サービス事業を運営するわけではなく、介護サービス事業者に建物を貸し出すだけだからです。

介護施設には様々な種類があるので、100坪前後の土地でも建てられるものもあります。また、400~500坪以上の敷地が必要とされる、大規模な施設もありますので、使い道に困ってしまう広大な土地の有効活用にも向いています。

2. 介護施設による土地活用のメリット・デメリット

それでは、介護施設による土地活用のメリット・デメリットを見てみましょう。

2-1. メリット

メリットは次の6つです。

  • 様々な立地で運営可能
  • 長期一括貸しで安定収益が得られる
  • 固定資産税、相続税の節税
  • 高齢化社会のため将来性がある
  • 社会貢献性が高い
  • 種類によっては、建築費の補助や各種の税制優遇がある

それぞれ詳しく解説していきます。

2-1-1. 様々な立地で運営可能

介護施設は様々なエリアで必要とされています。交通の便の良い場所の介護施設は、家族が面会に来る際の利便性が高く、希少性があります。

介護施設は様々なエリアで経営可能一方で、介護施設は通勤通学の利便性を考える必要がなく、車を利用して面会に来る家族も多いので、駅から遠くても十分に経営可能です。

介護施設といっても様々な種類があるので、むしろ郊外の自然豊かで静かな環境の方が好まれる場合もあります。

また、アパート経営に向いていない土地を活用する新たな選択肢としても、介護施設は有望です。土地活用の王道であるアパートやマンションの供給が過剰なエリアや、賃貸住宅のニーズが少ないエリアでも介護施設経営は成り立ちます。

2-1-2. 長期一括貸しで安定収益が得られる

オーナーが建てた建物は、長期契約、一括貸しで介護事業者に貸し出すのが一般的です。場合によっては、専門会社が一括借り上げした上で、介護事業者に転貸する形式(サブリース)をとる場合もあります。

いずれにしても、アパート経営のように空室の心配がなく、長期安定収入が得られるのが魅力です。

2-1-3. 固定資産税、相続税の節税

介護施設の中でも、住居系の施設の場合には、固定資産税や相続税の節税効果が大きいのもメリットです。住宅の敷地は、建物が建っていない更地と比べて、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になります。

また、賃貸用の住宅の敷地の相続税評価額は、マイホーム等の敷地よりも約20%減額されます。

2-1-4. 高齢化社会のため将来性がある

日本の高齢者人口の割合は、今後も上昇し続けることが予測されています。介護施設経営は今後も大きな需要が見込めるため、将来性のある土地活用方法です。

2-1-5. 社会貢献性が高い

介護施設経営は地域コミュニティのニーズに応える事業です。土地活用として収益を得るだけでなく、地域社会に貢献することで、満足度が感じられるのもメリットです。

2-1-6. 種類によっては、建築費の補助や各種の税制優遇がある

介護施設の不足解消のため、国や地方自治体が様々な優遇制度を設けています。介護施設の種類にもよりますが、建築費の補助が受けられたり、各種の税制優遇が受けられたりするのも大きなメリットです。

ただし、介護施設の数が増えるにしたがって、これらの補助金等の制度は縮小したり終了する可能性もあるので、これらの利用を考える場合には早めに検討することが必要です。

ポイント2018年8月現在、東京都の場合、「定員30人以上の特別養護老人ホームであること」など一定の条件を満たせば、補助を受けることができます。

[例] 台東区で定員100人の特養(看護小規模多機能型居宅介護と認知症高齢者グループホームを併設)を整備する場合

((基準単価500万円 + 併設加算50万円) × 促進係数1.5 + 高騰加算100万円 )× 100人=9億2500万円
東京都ホームページより

2-2. デメリット

介護施設経営のデメリットは次の2つです。

  • 建物が特殊なため転用しにくい場合が多い
  • 介護事業者を探す必要がある

2-2-1.建物が特殊なため転用しにくい場合が多い

介護施設の種類によっても異なりますが、介護施設は間取りや設備が特殊です。万が一、借主の介護事業者が廃業して撤退してしまうと、他の用途に施設を転用するのは簡単ではありません。

このため、賃貸借契約を結ぶ際には、なるべく長期契約とし、中途解約の際の違約金などのペナルティ条項を定めておくことが重要です。

2-2-2.介護事業者を探す必要がある

アパート・マンション経営等であれば、土地オーナーと建築会社との打ち合わせで建物を計画すれば済みます。

介護施設経営の場合は、計画段階で介護サービス事業者を探し、事業者が望む設備を考慮して設計する必要があります。

そのため、介護施設による土地活用は、介護サービス事業者と強力なネットワークを持ち、介護施設に関する高いノウハウを持った専門会社に依頼することが重要です。

3. 介護施設の種類

次に、主な介護施設の種類と、土地活用で人気の介護施設について解説していきます。

3-1. 介護施設には様々な種類がある

介護施設には種類が非常に多く、それぞれ特徴が異なります。地域のニーズを調査した上で、立地・敷地規模に合わせたものを選ぶことが大切です。主な介護施設について、概要を知っておきましょう。

介護施設は「民間が運営する高齢者向け住宅」「住居系以外の介護施設」「公的施設」の3つのグループに分けられます。

3-1-1. 民間が運営する高齢者向け住宅

介護付き有料老人ホーム
スタッフが24時間常駐し、介護サービスを受けながら生活できる施設。
住宅型有料老人ホーム
介護度の軽い人や、自立した生活を送れる高齢者のための施設。介護が必要になった場合に外部の介護サービスを受けることができる。
健康型有料老人ホーム
介護の必要のない自立した生活を送れる高齢者のための施設。要介護状態になったら退去しなければならない。
サービス付高齢者向け住宅(サ高住、サ付き住宅)
バリアフリー対応で、安否確認や生活相談サービスなどを受けることができ、高齢者が安心して自立した生活を送ることができる住宅。
グループホーム
主に認知症の高齢者が、日常生活についてスタッフのサポートを受けながら少人数で共同生活を送る施設。

3-1-2. 住居系以外の介護施設

デイサービス
日帰りで通って、食事・入浴・レクリエーションなどを行う施設。
デイケア
主にリハビリサービスを提供する施設。
ショートステイ
要介護の高齢者が短期間宿泊する施設。

これらは在宅介護をサポートするサービスを提供します。小さな土地でも運営でき、利用者を車で送迎するので、郊外のやや不便な場所でも開設されています。

3-1-3. 公的施設

特別養護老人ホーム(特養)
要介護の高齢者向け施設。民間の有料老人ホームよりも入居費用が安いため人気がある。
介護老人保健施設(老健)
病院を退院後、在宅復帰を目指すために入居する施設。医療ケアやリハビリなどが受けられるが、一定期間で退去しなければならない。

これらの公的施設は基本的に、社会福祉法人や自治体でないと建築できません。そのため、社会福祉法人などに土地を貸して建築してもらう方法がメインとなります。

建物を建てて貸す場合に比べると、土地貸しの収益性は低くなります。ただし、規制緩和により、都市部では、借りた建物で特別養護老人ホームを経営することができるようになりました。

つまり、土地オーナーが建物を建てて、特別養護老人ホームを経営する社会福祉法人に貸し出す方式が可能な場合があります。

経営基盤の確かな社会福祉法人へ賃貸することで、安定した収入が見込めますので、各自治体の制度を調査して検討するとよいでしょう。

3-2. 総量規制とは

介護施設の中には、都道府県や市区町村が建設を制限しているものがあり、この制限を「総量規制」といいます。総量規制の対象となる介護施設は、自治体が募集しているタイミングで応募して選ばれなければ建設することができません

総量規制があるのは、特別養護老人ホーム、介護老人保健施設、介護付き有料老人ホーム、小規模デイサービス、グループホームなどです。

募集の頻度や条件については、地方自治体によって判断が分かれています。自治体が総量規制を行う理由は、経営悪化による施設の撤退を防ぐためと、自治体が負担する介護報酬の増加を制限するためです。

総量規制のある施設は、自由に建築できないのでハードルが高く、デメリットと思われがちです。でも逆にいえば、ライバルの増加が制限されており、経営が安定するので高めの賃料が設定しやすいメリットでもあります。

3-3. 最も参入しやすいのは「サ高住」

介護施設の中でも、土地活用の選択肢として最も人気なのは「サービス付高齢者向け住宅(サ高住、サ付き住宅)」です。サ高住は、国が普及に力を入れているので、様々な優遇制度が受けられるのが魅力です。

平成30年度の制度内容は次のとおりです。

  • 工事費の10%までの建築費補助を受けられる(1戸あたりの限度額あり)
  • 固定資産税について、5年間、市町村が条例で定める割合で軽減される

4. 介護施設による土地活用で失敗しないための2つのポイント

メリットの非常に多い、介護施設による土地活用ですが、全国的に需要が高まっているとはいえ、失敗しないためにはポイントがあります。

契約の安定性を心掛けること」「最適な介護施設をプロに相談することという2つのポイントを押さえてください。

それぞれ詳しく解説していきます。

4-1. 契約の安定性を心掛ける

介護施設は間取りや設備が特殊な場合が多く、他の用途への転用が簡単ではありません。そのため、契約の安定性を心掛けることが非常に重要です。

土地活用をスタートするにあたって賃貸借契約を締結する際には、できるだけ長期契約を結ぶように努めます。そして必ず、中途解約についてのペナルティ条項を定めましょう

4-2. 最適な介護施設をプロに相談する

介護施設は全国的に不足しているとはいえ、建築に際しては入念な市場調査が不可欠です。介護施設には様々な種類があることをご説明しましたが、地域性に合わせた施設を計画することが大切です。

もちろん、どの介護施設を選ぶかは、土地オーナーの自由です。ですが、所有する土地に合わない介護施設を建築し、利用者が集まらずに経営が行き詰まり、介護事業者が撤退してしまったら元も子もありません。

最適な介護施設を選び出すには、介護施設による土地活用に精通した専門会社に市場調査してもらった上で提案してもらうのが安全です。

介護施設選びに必要なことは、3つあります。

ポイント

  •  そのエリアの介護施設の需給バランスを調査し、ニーズを把握すること
  •  各施設に必要な大きさの建物が建てられるか検討すること
  •  総量規制の対象施設の募集状況を調べること

介護施設による土地活用は、特に専門性が求められる分野ですので、相談できる専門会社は限られています

介護施設についてしっかりとマーケット調査を行うことができ、介護サービス事業者と強力なネットワークを持っている会社であること。

そして、認可を受けるために一定の要件を満たした建物を計画したり、自治体への届出や補助金の申請など、介護施設開設についてノウハウを持っている会社を探す必要があります。

とはいえ、「どこの専門会社に相談すればいいのかわからない」という方がほとんどではないでしょうか。

高いノウハウと実績を持った会社と出会うために、ぜひ活用していただきたいのが「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」の活用プラン請求サービスです。

土地活用・不動産投資|土地活用の一括プラン請求サイトHOME4U

簡単な情報を入力するだけで、介護施設での土地活用に強い会社がピックアップされ、最大7社にまとめて活用プランを請求でき、様々な提案を受けることが可能です。

複数の会社の提案を聞くことで、「どんな施設を建てるのが良いか」「初期費用はどのくらいか」「収支計画はどうなるのか」など、じっくり比較してから決断できるのが最大のメリットです。

ぜひ上手に利用して、あなたにとってどのような介護施設が最適なのか、見極める手段にしてください。

まとめ

それではおさらいです。高齢化社会による需要の高まりで、注目を集めている介護施設経営。

介護施設による土地活用は、様々な立地で経営可能で、長期安定収益が得られ、社会貢献性が高い活用方法です。種類によっては、各種の補助金や税制優遇が受けられるのも魅力です。

一方で、建物の転用は簡単ではないので、市場調査を入念に行った上で介護施設の種類を選び出し、安定した契約を結ぶことも大切です。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を利用して、介護施設に精通した会社を見つけていただき、地域社会に喜ばれる魅力的な介護施設経営をスタートしてくださいね。

土地活用の相談先を探すなら
複数の大手企業へ一括プラン請求

土地活用の相談先は「建築会社」「ハウスメーカー」「専門会社」など色々あって、どこに相談したら良いか、迷うものです。
それに、あなたの土地にはどんな活用法が向いているのかも、自分ではなかなかわからないですよね。
わからないからといって、もしも一社にしか相談しなかったら…

  • 他社ではもっと高収益なプランがあるかもしれないのに、見落としてしまうかもしれません
  • その土地に適していないプランで活用を始めてしまうリスクがあり、後になって失敗してしまう可能性があります。

 

つまり失敗しないためには、できるだけ多くの相談先を見つけ、たくさんのプランを比較してから決めることがとても重要です!

「HOME4U土地活用」なら、土地活用したいエリアなど簡単な項目を入力するだけで、複数の大手企業へまとめてプラン請求ができるので、各社の提案を比べながら、収益を最大化するためのプランを見つけることができます。

しかも「HOME4U土地活用」は

  • 信頼できる業界大手企業が勢ぞろい!この顔ぶれはHOME4Uならではのラインアップ!
  • NTTデータグループが運営。17年の実績があるので、安心してご利用いただけます

 

ぜひ大手企業に一括相談して、成功への足掛かりをつかんでください!


無料で土地活用の相談をしてみる

SNSでもご購読できます

コメントを残す

*

土地活用をお考えですか?
あなたの土地の収益最大化プランを大手企業最大7社がご提案!

無料で一括プラン請求