気軽に始められる土地活用!失敗例から学ぶ駐車場経営のコツ

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気軽に始められる土地活用!失敗例から学ぶ駐車場経営のコツ

駐車場経営は少額な資金で始めることができ、手間もかからない、人気の土地活用です。

駐車場経営は気軽に始めることができるので、「とりあえず駐車場にでもしておくか」という土地オーナーさんが多いのも事実です。

ところが、充分な事前調査もせずに開業すると、あまり儲からなくて失敗してしまう例もあります。

そこでこの記事では、身近だけれど誤解も多い、駐車場による土地活用について徹底的に解説していきます。

ポイント この記事でわかること

  • 月極駐車場とコインパーキングの経営のしくみ
  • コインパーキング経営の2つの運営方法「一括借り上げ方式」「自営方式」
  • 駐車場による土地活用のメリット、デメリット
  • 駐車場経営の失敗例と、失敗から学ぶ対策
  • 駐車場経営の成功のコツ

ぜひ最後まで読んでいただき、あなたにピッタリの方法を見つけて、安心して駐車場経営をスタートしてくださいね。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. 駐車場経営の種類としくみ

駐車場には「月極駐車場」と「コインパーキング」がありますが、違いは料金が「月単か」「時間単位か」だけではありません。

その土地の立地によって、向いている駐車場形態は違います。また、経営方法も異なります。それぞれの違いを詳しく見てみましょう。

1-1. 月極駐車場

月極駐車場は、利用者と月単位の契約を結び、駐車場区画を貸し出す方法です。月極駐車場に向いている土地は、駅の近くや住宅街などです。

月極駐車場は、自分で管理することも可能ですが、利用者の募集・契約・賃料回収などの管理業務を不動産会社や専門会社に委託することもできます。

また、駐車場全体を不動産会社や専門会社が固定賃料で借り上げて、利用者に貸し出す方式もあります。

1-2. コインパーキング

コインパーキング(時間貸し駐車場)は、駐車場の利用時間に応じて利用料金を徴収する方法です。

コインパーキングに向いている土地は、駅の近く、商業地、オフィス街、観光地や病院の近くなどです。月極駐車場の空き区画部分や、マンションの敷地内の来客者向けなど、コインパーキングのニーズは様々な場所にあります。

コインパーキングの運営方法には、「一括借り上げ方式」と「自営方式」があります。

一括借り上げ方式

コインパーキング経営では、こちらの一括借り上げ方式で運営されているものが多数派です。一括借り上げ方式では、コインパーキングの運営会社に土地を貸して、経営してもらいます。

賃料は固定賃料で契約することがほとんどです。駐車場の稼働率に関わらず、賃料は一定なので、安定した収益性が見込めます

コインパーキングの開業に必要な、ロック装置、精算機、看板などの初期費用は、コインパーキングの運営会社が負担してくれるのが一般的です。

開業後のメンテナンス費用や管理費用なども、運営会社が負担します。契約にもよりますが、土地オーナーが負担するのは、開業時のアスファルト舗装代(1平米あたり5,000円前後)だけというケースが多くなります。

集金、清掃、問い合わせ対応などのコインパーキングの管理業務から定期的な機械のメンテナンスまで、運営会社に全ておまかせできるので、まったく手間がかかりません。

固定賃料が毎月振り込まれるのを待つだけなので、まさに不労所得が実現できる経営方法といえます。

自営方式

自営方式は、開業時の設備投資から開業後の管理費用まで、自己負担になります。

収益は、実際の売り上げに応じて変動します。運営会社の取り分がないので、場合によっては一括借り上げ方式よりも高い収益性が見込めますが、ライバル駐車場が増えたりして利用者が減るとそれだけ売り上げが落ち込んでしまいます。

料金設定などは自分の判断で自由に変えることができるので、高い収益性を目指したい人や、自分の力で積極的に駐車場経営に挑戦してみたい人に向いています。逆に、売り上げの増減を心配して胃が痛くなってしまうような人には向いていません。

自営方式の場合、集金、つり銭の補充、清掃、問い合わせ対応などの管理業務も自分で行うことになります。管理業務は駐車場が自宅から近い場所にあれば難しくはありませんが、ある程度手間がかかり、適切に管理しないと利用者離れにつながります

コインパーキング運営会社によっては、管理業務だけを委託することもできますが、手厚いサービスを選ぶと管理費用がかさみます。

コインパーキング経営については、こちらの記事「プロが解説!駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで」で詳しく解説していますのでぜひご覧ください。

プロが解説!駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで

2. 駐車場による土地活用のメリット・デメリット

次に、駐車場による土地活用のメリット・デメリットについて見てみましょう。

2-1. メリット

駐車場経営のメリットは次の4つです。

  • 初期投資が少ない
  • 狭小地や変形地でも可能
  • 短期の土地活用が可能で転用しやすい
  • 経営の手間がかからない

それでは、詳しく見てみましょう。

初期投資が少ない

駐車場経営は、スタートする際の初期投資が少額で済むのが魅力です。

コインパーキングで一括借り上げ方式を選択すれば、初期費用はゼロか、アスファルト舗装費用だけです。月極駐車場の場合、アスファルト舗装しなくてもいいので、さらに少額で開業することができます。

狭小地や変形地でも可能

駐車場経営は、建物を建てにくい形状の土地や、かなり狭い土地でも可能です。

駐車場の1区画は、横幅2.5メートル×縦5メートル程度が最低限必要です。駐車場の需要さえあれば、様々な土地で運営可能なのがメリットです。

短期の土地活用が可能で転用しやすい

駐車場経営は、短期間の土地活用も可能です。スタートするまでの期間は月極駐車場なら1週間、コインパーキングなら2週間から1ヶ月程度なので、他の土地活用に比べると圧倒的に短期間で経営をスタートできます。

また、コインパーキングの一括借り上げ方式では、半年程度の契約から可能な会社もあります。短期間の土地活用の可能性があれば、契約期間と途中解約の契約条項に注意してください。

また、建物取り壊し費用などがかからず、他の用途に転用しやすいのもメリットです。コインパーキングの場合でも、ロック板などの設備の撤去は数日で可能です。月極駐車場の場合、契約解除の予告をすれば1ヶ月前後で退去してもらうことができます。

経営の手間がかからない

自分で経営・管理する場合であっても、アパート経営等に比べると、駐車場経営はあまり手間のかからない土地活用です。

月極駐車場の管理を不動産会社に委託したり、コインパーキングの一括借り上げ方式を選んで運営会社に全ておまかせすれば、手間をかけずに収益が得られます。

2-2. デメリット

駐車場経営のデメリットは次の2つです。

  • アパート経営のような固定資産税の節税効果がない
  • アパート経営等に比べると収益性が低い場合がある

具体的に解説していきます。

アパート経営のような固定資産税の節税効果がない

駐車場経営では、アパートやマンション経営のような税制優遇が受けられないので、地価の高い場所では税負担が大きくなることに注意が必要です。

アパートやマンション経営では、毎年発生する固定資産税・都市計画税の節税効果があります。住宅の敷地となっている土地は、それ以外の土地に比べて固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になる優遇制度があるからです。

アパート経営等に比べると収益性が低い場合がある

アパート等の建物を建てる土地活用では、建物建築費用がかかりますが、その代わりに高い収益性が期待できます。それに比べると、駐車場経営では初期投資が少ない代わりに、それほど高い収益性が期待できないのがデメリットです。

特に、都心や駅の近くなどの立地条件が良好な土地の場合は、高い建物が建てられるような法規制になっていることが多いので、建物を建てる活用方法のほうが土地を効率的に利用できます。

駐車場の場合は、立体駐車場にする場合を除けば、土地を平面的に利用することになるので、効率的に土地を利用しにくいのが難点です。

3. 駐車場経営の失敗例

様々なメリットの多い駐車場経営ですが、実は思ったほど儲からなくて早期撤退を余儀なくされることもあります。

これから、いくつかの失敗例をご紹介しますので、原因と対策を把握して同じ失敗を回避しましょう。

【失敗ケ-ス1】需要が少なくて儲からなかった

Aさんは、「周辺に駐車場が多いから需要はあるだろう。とりあえず駐車場にすれば税金分くらい稼げるだろう。」と思って月極駐車場をスタートしました。

ところが、利用者があまり集まらず、結局、税金の分は赤字になってしまいました。コインパーキング運営会社に相談したところ、納得のいく固定賃料を提案され、今はコインパーキングで安定した収益を得ています。

駐車場経営 対策原因と対策

原因は、開業前のマーケット調査不足にあります。いくら気軽に始められるとはいっても、どこでも駐車場の需要が多いとは限らず、すでに市場が飽和状態というケースもあります。

駐車場経営を始める際は、駐車場のマーケット調査をしっかり行った上で、月極かコインパーキングか検討することが大切です。

また、Aさんの所有する土地は地価が高く、税金の負担額が大きかったため、トータルで赤字になってしまいました。土地活用を始める際には、税負担も含めた収支計算をしっかり行いましょう。

【失敗ケース2】区画割を狭くしすぎて使いにくい駐車場になった

Bさんは、たまたま見つけたコインパーキング運営会社に運営を依頼し、コインパーキング経営を始めました。区画レイアウトは運営会社にお任せしましたが、駐車区画が小さめで、やや駐車しにくい駐車場になってしまい、リピーターが定着しませんでした。

運悪く、近くにゆったりとした区画レイアウトのコインパーキングが開業し、Bさんのコインパーキングは利用率が激減しました。運営会社から固定賃料の値下げを迫られてしまいましたが、Bさんは賃料の改定の可能性があると思っていなかったので大きなショックを受けました。

駐車場経営 対策原因と対策

駐車場経営で最大の収益を上げるためには、駐車場台数をできるだけ増やすことが基本です。とはいえ、区画を狭くしすぎて使いにくい駐車場になってしまうと利用者が集まりません。

コインパーキング経営のスタート時には、運営会社が区画レイアウトの提案をしてくれますが、実は会社によって差が出るポイントです。いくつかの会社に駐車場プラン作成を依頼し、無駄のない、最適な提案内容かどうか比較検討することをおすすめします。

また、固定賃料であっても「市場の動向によっては賃料が減額される可能性がある」という規定があるのが一般的です。契約内容をよく確認するとともに、リスクについても明確に説明してくれるコインパーキング運営会社を選びましょう。

【失敗ケース3】管理状態が悪くてクレーム

Cさんは、自営方式でコインパーキングをスタートしましたが、サービス内容をよく確認せずに、管理委託費の安いコインパーキング運営会社に管理委託しました。その結果、精算機のトラブルが起こったけれどコールセンターの対応時間外ということが続き、利用者に不便をかけてしまいました。

また、照明の電球切れや、ゴミの投棄被害があったときにも、定期巡回の頻度が少なかったため気づくのが遅くなり、駐車場が荒れた雰囲気になってしまいました。あっというまに利用者が離れ、売り上げが落ち込んで困っています。

駐車場経営 対策原因と対策

管理を委託するときには、管理費用の安さだけで決めるのではなく、しっかり管理してくれる会社を選ぶことが大切です。その会社が管理している他の駐車場が適切に管理されているか、下見するのが理想的です。

巡回の有無と頻度、コールセンターの受付時間なども確認し、複数の会社のサービス内容を比較して決めましょう。

4. 駐車場経営で成功するためのコツ

駐車場経営は気軽に始められるとはいえ、どこでも経営が成り立つわけではありません。

また、3章で見たように、最適な運営形態、最適なパートナーを選ばないとあまり儲からなくて失敗する可能性もあります。

そこで、駐車場経営を検討するときに考えるべき3つの視点と、成功のコツについてお話していきます。

4-1. 駐車場経営スタート時に考える3つの視点

駐車場経営を始める前に考えるべきことは「駐車場の需要と供給バランス」「月極とコインパーキングの選択」「会社選び」の3つです。

【視点1】駐車場の需要と供給バランス

当然ですが、そもそも駐車場需要がなければ経営が成り立ちません。また、需要は多いけれど、すでに既存の駐車場が多く、供給過剰になっているという場合もあります。

「周辺に駐車場が多いから、駐車場を始めてみよう」と安易に考えてしまうのは危険です。既存の月極駐車場やコインパーキングの稼働状況までしっかり調査することが大切です。

【視点2】月極とコインパーキングの選択

月極駐車場とコインパーキングどちらにするかの決め手は、やはり立地です。

両方の需要がある場合には、それぞれ開業した場合に予想される収支を試算した上で、収益性の高いものを選ぶとよいでしょう。

場合によっては、月極駐車場とコインパーキング部分を併設するという選択肢もあります。

【視点3】会社選び

月極駐車場の管理を不動産会社に委託する際には、管理委託費用だけでなく、集客力の差も意識して選びましょう

コインパーキングの場合は、料金設定、区画レイアウト、管理のノウハウ、利用者の利便性を高める付加サービスなどが集客力に直結します。

また、コインパーキング運営会社は数が多く競争が激しいので、大手のコインパーキング運営会社が最も有利な条件を提示してくれるとは限りません。会社の知名度だけで選ばずに、複数の会社から提示される条件を比較して選びましょう

4-2. 手間をかけずに駐車場経営を成功させるコツ

「駐車場の需要と供給バランス」と「月極とコインパーキングの選択」を検討するため、ある程度は自分で調査することも可能でしょう。

とはいえ、駐車場の稼働状況や料金設定などを徹底的にマーケット調査し、収支計算を行ってみることは自力では大変な労力がかかります。

そこで、駐車場経営を考えたら、コインパーキング運営会社などに依頼して、周辺のマーケット調査、あなたの土地への駐車場レイアウト、売り上げ予測を提示してもらうのが最も簡単で近道です。

そして、最終的に駐車場経営の成否を分ける「会社選びについては、できるだけ多くの会社を比較して決めることが大切です。

とはいえ、複数の会社をひとつずつ探すのは、手間も時間もかかってしまいますよね。そんなときに便利なのが、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。

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最初から1社だけに絞って相談すると、賃料や初期費用が適正かどうか、収支の想定が甘すぎないか、提案された区画割りは最適なのかなど、判断することは難しいと思います。

複数の会社の提案内容をじっくり比較することによって、会社による違いがはっきりとわかり、自分にぴったりの選択肢が見えてくるはずです。

また、駐車場以外の他の活用方法と迷っている場合には、他の土地活用プランについても同時に請求することができるのが人気の秘密です。厳しい審査を通り抜けた優良な会社に相談しながら、最適な経営形態を見つけていただきたいと思います。

まとめ

いかがでしたか?
一口に駐車場といっても「月極駐車場」と「コインパーキング」があり、さらに、コインパーキングには「一括借り上げ方式」と「自営方式」の2つの運営方法があります。成功するためには、あなたの土地にピッタリの駐車場形態を選ぶことが大切です。

駐車場経営は、初期投資も少なく気軽に始められる活用方法ですが、まれに失敗してしまう例もあるので、良質な会社に相談してから決断しましょう。

ぜひHOME4U土地活用を利用していただき、プロのアドバイスを賢く活用して、あなたにとってのベストな駐車場経営の形を見つけてくださいね。

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