遊休地がお金を生む!? 条件別活用方法12選

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遊休地がお金を生む!? 条件別活用方法12選

長い期間、何にも使われていない空き地。活用方法が見つからずただ放置していたり、先祖代々受け継いできたはいいけど、特に何に使うでもなく所有しているといったような土地を、あなたもお持ちではないでしょうか。

土地は、所有しているだけで固定資産税がかかるものですが、活用すれば、実は固定資産税や相続税の節税効果が期待できたり、大きな収益を得られる可能性もあります。

「土地活用なんて難しそう」と思われる方も多いかもしれませんが、しっかりと運営や管理をサポートしてくれる専門会社などの心強い存在もあるので、任せてみるのもひとつの手です。

遊休地、せっかくなので活用してみませんか?

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1. まずは遊休地活用のゴールを描いてみましょう

一般的に、遊休地の土地活用の目的は大きく次の3つに分けることができます。

  • 活用するならば、せっかくだからできるだけ着実に収益を得たい
  • 手間をかけずにとりあえず活用してみたい
  • 建物を建てて、今より固定資産税や相続税を安くしたい

今ある遊休地をどのように活用したいのか、まずは目的を明確にしてみてください。あなたの所有している土地は、どんなふうに活用してみたいですか?

その上で、たくさんある土地活用の方法の中から、土地の立地や条件が適しているかどうかを判断します。土地活用の方法と、それがどんな土地で実現可能かを次の章で詳しく解説いたします。

2. 【目的別】遊休地の活用方法12選!

遊休地の活用方法は12種類に大別できますが、立地条件や目的によって出来ることと出来ないことが分かれます。この章では、1章で取り上げた目的別に、活用方法と実際の土地の向き不向きをご紹介します。

2-1. 活用するならば、せっかくだからできるだけ着実に収益を得たい

土地活用の収益といえば、ほとんどの場合「賃貸収入」があてはまります。なかでも、「賃貸住宅経営」は、一般的に収益性が高いため、多くの方が検討される土地活用方法のひとつです。

賃貸住宅の形式は、「戸建て」から「アパート・マンション」などの集合住宅まで、広さや大きさは様々です。戸建て賃貸なら、100平米 (約30坪)前後、アパート・マンションには、330平米(約100坪)程度の土地が適しています。

さらに大きな収入を得たいという方には、「オフィスビル」や「福祉・医療施設」という方法も。

用途地域など、建てられる高さや建ぺい率が定められていることもあるため、賃貸経営を検討する際は、建てる建物の種類をその土地の条件に合わせる必要があります。

アパート・マンション賃貸

アパート・マンション経営賃貸住宅経営の王道といえば、「アパート」そして「マンション」です。集合住宅は駐車場より節税効果が高く、高い賃料収入を得られるため、多く選択される土地活用方法の一つです。

アパートとマンションの違いは、構造と必要とされる敷地面積です。

アパート
2~3階建ての集合住宅。木造か軽量鉄骨造。敷地面積は165平米(約50坪)以上が目安です。
マンション
3階建て以上の集合住宅を指します。鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造で建てられるのが一般的です。敷地面積は330平米(約100坪)以上が目安になります。

賃貸住宅経営は、立地に左右されやすい事業です。立地が最寄り駅から徒歩10分圏内かどうかが目安と言われていますが、人口が減っていたり、都市中心部へのアクセスが悪いと、その分、空室リスクも高くなります。

しかし賃貸住宅は築年数の古いものも数多く存在するため、立地が多少悪くても、工夫次第で満室維持ができる余地が残されている点は、メリットといえます。

設備が周辺物件よりも充実していたり、その他「ガレージ付き」「友人を呼びたくなるようなおしゃれな内装」「DIYができてしまう」といった差別化ができれば、人気物件に仕立てることができます。

安定性が高いものの柔軟性に欠ける病院やクリニックと比べると、努力次第で収益性を上げられるのが賃貸住宅経営のメリットです。

また、初めての方でも管理会社に管理を依頼したり、一括借り上げ(サブリース)を利用することで、手間をかけることなく賃貸住宅経営を行うことも可能です。

向いている土地
  • 人口が増えているエリア
  • 最寄り駅から徒歩10分圏内
  • 中心部へのアクセスがよい
向いていない土地
  • 用途地域などで規制のあるエリア
  • 人口が減っているエリア
  • 最寄り駅から徒歩10分以上のエリア
メリット
  • 節税効果がある
  • 収益性が高い
  • 広大な土地でなくても可能
デメリット
  • 安定性も高いが、築年数や周辺環境の変化で空室リスクが高まることもある

アパート経営については、「しっかりやればきっちり儲かる!アパート経営の基礎知識」の記事で詳しく紹介しています。

戸建て賃貸

戸建賃貸経営同じ賃貸住宅でも、戸建て賃貸は、アパート・マンションと性質が違います。

整形地(形がきれいな土地)向きの集合住宅に対し、戸建て賃貸は変形地や狭小地でも建築しやすいことが特徴です。

アパートに必要な敷地面積は165平米(50坪)前後からになりますが、戸建て賃貸ではそれ以下の敷地面積でも建てられます。

もうひとつの特徴は、居住者のほとんどがファミリー層になることです。ファミリーは単身者と比べて、ひとつの住まいに長い期間住む傾向が強くなります。

そのため、一度住んだ後の更新率が高く、家賃収入が安定すると言われています。車を使うのが一般的なエリアであれば、駅から徒歩10分以上離れた多少不便な立地でも、賃貸需要を見込めます。

向いている土地
  • 狭小地、変形地
  • 不便立地で通用するケースも
向いていない土地
  • 用途地域などで規制のあるエリア
メリット
  • 長く住んでもらいやすいため、安定収入につながる
  • 将来的には戸建て中古物件としての売却できる可能性もある
デメリット
  • ファミリー層にほぼ限定されるため空室が長期化するリスクがある

オフィスビル

土地活用 オフィスビルオフィスビルは、居住用の建物と比べて高い賃料収入が見込めます。ただしその分、空室リスクも高くなります。空室リスクが高いのは、オフィスビルの賃貸は、極めて景気に左右されやすい性質を持っているからです。

オフィスビルを借りるのはほとんどが法人です。景気が悪くなると、法人によっては業績が悪化します。そうなると「もっと安い賃料のビルに引っ越そう」「リストラしたからワンフロア分を解約しよう」となり、そのオフィスビルの空室が増えてしまいます。仮にその企業が引っ越さなくても、売上に応じて賃料額の大小が決まる契約形式をとっていたら、ビルオーナーの賃料収入が減ります。

では景気が良くなれば「ビル経営も当分安泰!」かというと、そうとも限りません。景気がよくなると、都市中心部でビル開発が活発化します。中心地から離れたビルに契約していた企業が、業績がよくなって、中心地の新しいビルに引っ越さないとも限りらないからです。こうしたことからオフィスビルも立地選定が大事になってきます。

向いている土地
  • 200平米(約60坪)以上の敷地面積
  • 都心部に近いほど有利
向いていない土地
  • 狭小地
  • ビジネス需要に乏しいエリア
メリット
  • 節税効果がある
  • 賃料収入が賃貸住宅に比べて割高
デメリット
  • 空室リスクが高い

福祉・医療施設

介護施設で土地活用!安定収入と社会貢献が両立する成功ポイント福祉・医療施設は、病院やクリニック、老人ホームと用途が多岐に渡り、特性も様々です。戸建て住宅のようなクリニックなら、100平米(約30坪)程度の狭小地でも可能ですが、駅前の医療モールとなると、500平米(約150坪)以上の敷地面積が必要になります。

病院や医療クリニックの共通するメリットとして、通常のオフィスビル経営と比べたときに「テナントの安定性が高い」ということがあります。病院や医療クリニックのテナントは、「医院」であり「ドクター」になりますが、医院の経営は地元密着で長期間にわたり事業を続ける傾向がみられるため、景気に左右されやすいオフィスビルと比べると、オーナーとしては安定的な賃料収入を見込めます。

当然リスクもあります。万が一テナントの医院が退去した場合、次の事業主が見つかるまでに時間がかかってしまう可能性があります。

向いている土地
  • 都心部でなくとも市街地や住宅地は有利
  • 駐車場やバスの便が整っている
向いていない土地
  • 救急車が出入りできないほどの狭小地
  • バスで通えないほどの不便立地にある
メリット
  • 節税効果がある
  • 賃料収入が安定している
デメリット
  • 建設コストが割高になる

福祉・医療施設については、「介護施設で土地活用!安定収入と社会貢献が両立する成功ポイント」の記事で詳しく紹介しています。

2-2. 手間をかけずにとりあえず活用してみたい

遊休地の土地活用は、今まであまり手をかけていなかった分、いきなりがっつりと活用できるか不安という方も多いかもしれません。できるだけ少ない初期投資で始めたいという希望をお持ちの方も少なくないでしょう。そんな方には、手間をかけずに活用できる方法がお勧めです。

 駐車場

土地活用 駐車場経営駐車場経営は、賃貸住宅経営などと比べて初期投資が少なく、運営コストが割安です。

数ある土地活用の中で負担が少ない選択肢であるため、賃貸住宅などと比べると収入が低い分、「活用方法を決めるまでに時間がかかるから、その間、駐車場経営で収益を得よう」と考える土地オーナーもいるほどです。

土地の適性については、1カ月単位で賃貸される「月極駐車場」では、駅の近くや住宅地の近くが向いており、時間貸しの「コインパーキング」では駅の近く、商業地域、病院の近くなどが向いています。100平米(約30坪)の敷地面積から設置可能です。

向いている土地
  • 狭小地や変形地でも可能
  • 交通量が多いエリア
  • 商業施設や病院など人が多く集まるエリア
向いていない土地
  • 交通量が少ないエリア
メリット
  • 初期投資、運営コストが安い
  • 短期間の土地活用が可能
デメリット
  • アパートに比べ収益性が低い
  • 建物を建てる場合より節税効果が薄い

駐車場経営については、「プロが解説!駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで」の記事で詳しく紹介しています。

トランクルーム

土地活用 トランクルームトランクルームは貸し倉庫と似ていますが、物流倉庫などの大型施設でない、住宅地にポツンとあるような小型の倉庫を指します。敷地面積は150平米(約45坪)以上が目安になります。利用者からの賃料収入で成り立ちます。

小型のボックスを敷地内にいくつも建て、その中に個人事業主などが仕事の書類をしまったり、また個人がスキー板などの趣味用品を保管するといった用途で使われるタイプが主流です。

更地に小型のボックスを並べるため、敷地の形状にあまり左右されません。また建築する場合も、アパートやオフィスビルと比べて変形地や狭小地にも柔軟に対応できる可能性が高いです。アパートと比べて初期投資や運営コストが割安になることも強みとして知られています。

向いている土地
  • 変形地、狭小地の活用も可能
  • 用途によっては、住宅地でも活用可能
向いていない土地
  • 設置できないエリアである「市街化調整区域」などに含まれている土地
メリット
  • 初期投資、運営コストが安い
デメリット
  • 認知されるまでに時間がかかるため、短期間での収益化は難しい

太陽光発電

土地活用 太陽光発電太陽光発電所の経営は、更地や建物の屋根に付けたソーラーパネルを使って電力を発電し、決められた価格で電力会社に買ってもらうことで収益を得ます。

自然エネルギーを利用するため運用コストがほとんどかからない点はメリットですが、天候に左右されやすく、雨天が続くとその分売電収入が減ってしまうデメリットも同時に存在します。

太陽光発電経営は、人口が少ない地域でも経営できるため、一見どこでもできると思われがちですが、実はそうではありません。日照時間が短かったり、降水量が多いエリアは不利になります。

必要な土地面積は、パネル容量が10kwだと150平米(45坪)以上が必要になります。50kwだと750平米(226坪)以上が目安です。

向いている土地
  • 日照条件がよい
  • 野立てなら300平米(約90坪)以上の敷地面積
向いていない土地
  • 日照条件が悪い
  • 降水量が多い
メリット/デメリット
  • 管理の手間がかからない
メリット/デメリット
  • 買取価格の変動

太陽光発電については、「太陽光発電は活用しにくい土地の救世主!その理由とは?」の記事で詳しく紹介しています。

定期借地

定期借地定期借地とは、土地を事業者に貸して地代を得る活用方法です。契約期間は30年、50年と長期に渡るケースが一般的です。契約満了とともに、更地で返還されます。貸すだけなので、手間はかかりません。

ただし、基本的な知識がないとトラブルになることもあるので、定期借地を選択する場合は、最低限の知識を身に着けてから検討してみてください。

定期借地には現在おもに、

  • 一般定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権
  • 事業用定期借地権

の3つがあります。これらは主に、権利の存続期間と利用用途とが異なります。

一般定期借地権

利用用途はマンションなど。借地の存続期間は50年以上。

建物譲渡特約付借地権

利用用途は倉庫・工場など。借地の存続期間は10年以上30年未満。

事業用定期借地権

利用用途はコンビニ、飲食店、家電量販店などの商業施設。借地の存続期間は30年以上50年未満。

収入は、年額で更地価格の6%が基準といわれています。地主の費用負担は固定資産税と都市計画税のみです。

向いている土地
  • 上記いずれかの利用用途に適する土地
向いていない土地
  • 上記のどの利用用途にも適さない土地
メリット
  • 手間がかからない
  • 長期的安定収入が見込める
  • 契約満了と同時に土地が確実に返還される
デメリット
  • アパート・マンション経営のような高収益が見込めない

定期借地については、「事業用定期借地権の契約前に土地オーナーが知るべき大切な事」の記事で詳しく紹介しています。

2-3. 建物を建てて、今より固定資産税や相続税を安くしたい

建物を建てることで、固定資産税や相続税の節税効果を見込むことができます。遊休地に建物を建てて活用する方法は、おもに3つあります。

  • 事業用定期借地
  • 建物を建ててから貸し出す(建物賃貸方式)
  • 建物を建てて自分で経営する

この章では、おもに店舗や施設などの建物を建ててから貸し出す方法(建物賃貸方式)を選択した場合について、建物の用途別にご紹介します。

コインランドリー

おすすめ土地活用 コインランドリーコインランドリーは、洗濯機器や乾燥機器を使ってもらって利用料を得る事業です。コインランドリーの立地は住宅地が向いていますが、近くに競合があると、その分収入が目減りします。

その需給さえ問題なければ、マンションの1階部分など比較的狭い敷地から建築可能と柔軟性が高いのも特徴です。一番有利なのは、コンビニやスーパーの近くと言われています。

なお、車でのアクセスを見込む場合、駐車スペースが必要になります。また、初期投資が少ない代わりに、アパートと比べて賃料収入が少ないのも特徴です。

向いている土地
  • 住宅地
  • コンビニやスーパーが近くにある
向いていない土地
  • 競合が多いエリア
  • 人通りが少ない(視認性が悪い)
メリット
  • 初期投資が比較的少ない
デメリット
  • アパートと比べて賃料収入が少ない

貸倉庫・貸工場

貸し倉庫・貸し工場は、敷地に大きな建物をつくり、中身をいじらずに賃料収入を得られる土地活用方法です。貸すときに、リフォームをしなくていいので(する場合は、賃借人が負担)、原状回復して次の入居者に貸す賃貸住宅と比べてコストが低く、勝手がいいと言われています。

小さい倉庫なら100平米(約30坪)前後から建てることが可能です。また最寄り駅から離れた場所でも需要があれば経営が成り立つ一方、借り手を探す難易度が高いということと、用途地域の制限で建てられるエリアに限りがあるというデメリットがあります。

向いている土地
  • 工業地域、工業専用地域
  • 都心部でなくてもよい
向いていない土地
  • 住居専用地域、商業地域
メリット/デメリット
  • 運営コストが安い
メリット/デメリット
  • 借り手を探す難易度が高い

商業施設(貸店舗)

商業施設(貸店舗)商業施設と一口にいってもコンビニや飲食店、さらにはマッサージ店やスポーツショップなど土地の規模に応じて色々な業態があります。

土地所有者は土地の上に建物を建築して、それを借りた店舗事業者から毎月家賃を得る収益モデルが一般的ですが、大規模商業施設の場合は、事業用定期借地権を利用されることもあります。

建物賃貸方式の場合の収入は、売上に応じて家賃を得る変動型と、店舗ごと借り上げてもらって毎月決まった家賃を収めてもらうリースバック型(一括借り上げ方式)の二通りあります。

商業施設の難しいところは、賃料水準がアパートより高い代わりに、店舗の売上が世の中の流行や競争環境に左右されやすいところにあります。

建物を建てる前から、その地域のニーズや適した業種などに精通したプロに相談して、テナントに入ってもらいやすい貸店舗を建てましょう。

向いている土地
  • 人通りの多いエリア
  • 車などでのアクセスを見込めるエリア
向いていない土地
  • 競合店の数が多いエリア
  • 用途地域などで規制のあるエリア
メリット/デメリット
  • 節税効果がある
  • 賃料水準がアパートより高い
メリット/デメリット
  • 店舗選びの専門性が高い

ホテル・旅館

ホテル・旅館経営も、前述の商業施設のように顧客ターゲットによって出店そのものの判断が大きく左右されます。例えば出張のビジネスマンを狙うなら、都市の中心部や駅近のビジネスホテルが有利になります。

一方、訪日外国人や日本人観光客を狙うなら、必ずしも駅近という条件が必須になるとは限らず、多少不便でも観光地の近くが有利に働く場面もあります。

ホテルや旅館向けの建物を建ててから貸し出す場合は、初期費用が高額になる可能性があります。水回り設備の完備だけでなく、避難経路の確保やスプリンクラーの設置まで求められます。

アパートやコインランドリーと比べて初期投資額は割高になりますが、その分、月額の賃料収入を多く見込めます。昨今の訪日観光客のニーズの高まりから宿泊料が相対的に高くなっているからです。

ホテル・旅館という選択肢は一件簡単そうに見えますが、こちらも専門性が極めて高い分野です。まずは専門家に相談してください。

向いている土地
  • 駅から近い
  • 高速道路のインターから近い
  • 大通りに面している
  • 買物できる施設が近場にある
  • 都市中心部にある
向いていない土地
  • 近くに観光地がない
  • 自治体によって制限がある
メリット/デメリット
  • 需給の見極めが難しい
メリット/デメリット
  • 初期費用が高額になる可能性がある

3. 売却という選択肢も

土地活用の用途に乏しかったり、相続でもめ事を回避したい場合、「売却」も立派な選択肢です。固定資産税の支払いがもったいないと感じ、売却する人も最近は増えています。

しかし買ってくれる人がいないと、土地は売却できません。不便立地や人口減(過疎化)のエリアでは、売れにくい傾向があります。必ずしも売れるわけではないのが、売却の難しいところです。

下記の場合、売却も検討してみる価値があるかもしれません 。

  • 利用用途が少なからず見込める土地
  • 遺産分割のもめ事を回避したい
  • 税金を払いたくない

4. 遊休地の活用で失敗しない3つの行動

遊休地の活用はあまりに専門性が高いため、一人の力で出来ることは限られています。そのため活用を考えている方は、シンプルに次の3つを意識するとよいでしょう。

  • 土地活用の目的を明確にする
  • 法令条件と地域制を分析する
  • 土地活用の専門家に相談する

それぞれ詳細を説明します。

4-1. 土地活用の目的を明確にする

遊休地活用の選択肢を絞り込むため、活用を検討されている方は、まずはゴールを明確にしましょう。

活用するならば、せっかくだからできるだけ着実に収益を得たい
アパート・マンションなどの賃貸住宅、オフィスビル賃貸、福祉・医療施設など
手間をかけずにとりあえず活用してみたい
駐車場、トランクルーム、太陽光発電、定期借地、売却など
建物を建てて、今より固定資産税や相続税を安くしたい
(アパート・マンションなどの賃貸住宅)コインランドリー、貸倉庫・貸工場、商業施設(貸店舗)、ホテル・旅館など

目的によって適する活用方法が左右されます。

4-2. 法令条件と地域性を分析する

目的を明確にしたら、所有立地の「法令条件」「地域性」を調べましょう。建てられる建物とそうでない建物がわかれます。建てられたとしても、供給過剰で経営が成り立たなくなるリスクもあります。

例えばアパートを建てたくても、そのエリアが「商業地域」の場合、アパートは建てられません。さらに建てられたとしても、市内中心地から遠く離れた、最寄り駅から徒歩15分以上の不便立地は、アパート経営に不利な確率が高くなります。

エリア分析は欠かせません

4-3. 土地活用の専門会社に相談する

目的を明確にして、所有立地の分析をするといったことは、自力ですべてできることではないかもしれません。そんな時こそ、プロにまかせましょう!ぜひ、土地活用の専門会社に相談してみてください。

専門会社に相談すれば、

  • その活用方法が本当に適しているか
  • 需給は適正か
  • どの程度節税効果があるか
  • どの程度収益が見込めるか

をより正確に教えてもらえます。

とはいえ、土地活用の専門会社はどこで探せばみつかるのでしょうか?地元の企業でしょうか?広告でよく見かける大手でしょうか?各企業にも得意分野があります。遊休地の土地活用を得意とする企業は、お近くにあるでしょうか?

特に今まで不動産の運用経験がない方の場合、いきなり当たりをつけて直接相談というと、少しハードルが高いかもしれません。インターネットで調べても、その企業や営業担当者が本当に信頼できるかどうかの判断は、すぐにはつきにくいでしょう。

そんな時には、一社ですぐに決めるのではなく、複数企業から幅広く土地活用のプランを提案してもらってから判断するほうが賢明です。

まず、遊休地の土地活用について考え始めた段階で、必要項目を入力すれば複数の土地活用の専門会社に一括で相談できる便利なウェブサイトを利用することをお勧めします。

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テレビコマーシャルでもおなじみの企業が勢ぞろいしており、豊富な実績をもとにあなたの所有する土地の条件やあなたのニーズにきちんと応えてくれる土地活用の専門家がきっと見つかります。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

遊休地の活用は、立地、法律、需給、地域性…複数の要素が複雑に絡み合っています。専門性が高いことから、一人の情報収集では限界があります。

遊休地の活用を検討したいという方は、

  • 活用の目的を明確にする
  • 法令条件、地域性を分析する
  • 専門家に相談する

上記3ステップを実行に移してください。自分でできるところは行動し、できないところは「HOME4U 土地活用」を利用して、複数の専門会社に相談するのが賢明です。

ご自身のニーズに合わせて、最適な遊休地の土地活用方法を比較検討してみてください。

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それに、あなたの土地にはどんな活用法が向いているのかも、自分ではなかなかわからないですよね。
わからないからといって、もしも一社にしか相談しなかったら…

  • 他社ではもっと高収益なプランがあるかもしれないのに、見落としてしまうかもしれません
  • その土地に適していないプランで活用を始めてしまうリスクがあり、後になって失敗してしまう可能性があります。

 

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