まだ間に合う!? 消費税8%でのアパート建築はいつまでか?

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まだ間に合う!? 消費税8%でのアパート建築はいつまでか?

2019年10月1日より消費税は10%に増税されます。

8%から10%への増税は、元々は2015年10月に行う予定であったものが延期され、その後2017年4月に行う予定も延期されてきたという経緯があります。2度に渡り延期されてきた増税ですが、3度目の正直ということで、今度は本当に10%に上がることになりました。

かつて、日本では何回か消費税の増税を経験しています。消費税増税の直前には、様々なものに駆け込み需要が発生しました。これからアパート建築を考えている人の中には、増税前になんとか着工できないものか気にしている人も多いのではないでしょうか。

アパート建築は、まだ消費税8%の状態で建築することは間に合います。建築請負工事に関しては、消費税増税時は経過措置があるため、まずは経過措置のルールを知っておくことが重要です。

また、増税前は駆け込み需要となりますが、駆け込みの状態でもポイントを踏まえてきちんと検討すれば、ベストな建築プランを選ぶことが可能です。

そこでこの記事では、「消費税の増税を踏まえたアパート建築」について解説致します。消費税増税の経過措置や、増税前に着工することのメリットとデメリット、駆け込みの中でも慌てずにベストな建築プランを選ぶためのポイント等について紹介していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、増税前に賢くベストなアパート建築を実現させてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. 不動産取引と消費税の関係

消費税は2019年10月1日より、いよいよ10%に増税されます。増税されることにより、アパート建築においても、一定の駆け込み需要があることは予想されます。ただ、不動産と消費税はイレギュラーなルールが多く、まずは不動産取引と消費税の関係を理解しておくことが重要です。

不動産売買では、土地については消費税が発生しませんが、建物については消費税が発生します。賃料に関しては、住宅の家賃については消費税が発生しません。それに対して、事務所や店舗等の住宅以外の家賃については消費税が発生します。

アパート経営を行うと、住宅部分の入居者からもらう家賃については、消費税はかからないことになりますが、仮に1階に店舗を入居させるようなアパートとすると、店舗部分の家賃だけは消費税がかかります。

2. いつまでに行動すれば8%で済む!? 消費税経過措置の考え方

アパートの建築工事は工期が長いため、請負工事契約時と竣工引渡時に数ヶ月以上に渡る時間差が生じます。

そのため、消費税増税時には、いつ契約したものが8%で、いつ契約したものが10%となるか、前もってルールが定められることが通常です。このルールを経過措置と呼びます。

この章では消費税増税時の経過措置の考え方について紹介します。

2-1. 消費税8%で済ませるなら、請負契約は2019年3月31日までが確実!

消費税8%で済ませるなら、請負契約は2019年3月31日までが確実!まず、消費税は竣工引渡がいつかで10%か8%かが決まるというのが原則です。2019年9月30日以前に竣工引渡があれば8%、2019年10月1日以降なら10%となるのが基本ルールになります。

「今からじゃ2019年9月30日には間に合わなさそう…」と思っている皆さん!ご心配なく!2019年3月31日までに請負契約すれば、引き渡しが10月1日以降になっても8%で大丈夫です!

実は、建物建築では、消費税増税時は毎回経過措置が設けられるのが慣例となっており、今回も経過措置があるのです。具体的にご説明すると、大型の建築物になると工期が1年以上にもわたるような工事も数多くありますよね。

1年以上前に契約しているにも関わらず、竣工引渡が2019年10月1日以降になってしまったからと言って、10%の課税が行われるのはさすがに不合理です。そのため、2019年10月1日以降に竣工引渡がなされる建築工事であっても、「2019年3月31日までに契約を締結していれば、消費税は8%とする」ように、経過措置が定められています。

ですので、まずは「2019年3月31日までに請負工事契約を締結する」方向で動いてみてください。

2-2. 竣工引渡が2019年9月30日までならセーフ!

請負契約の締結が2019年4月1日以降となってしまっても、まだチャンスはあります!

竣工引渡を2019年9月30日までに行えれば、請負契約締結日がいつであっても原則通り消費税は8%のままとなります。例えば、請負契約の締結日が2019年6月10日であっても、竣工引渡が2019年9月30日以前であれば、消費税は8%です

消費税増税時の経過措置

大手ハウスメーカーなら、2階建てアパートの工期は3ヶ月程度で済むケースも多くあるので、2019年3月31日を過ぎて請負契約を締結したとしても、2019年9月30日までに竣工する可能性は十分残されています

3. アパート建築の工期の目安

現在、ハウスメーカーは部材をあらかじめ工場で作り、現場でプラモデルのように組み立てていくため、工期は昔よりはるかに短縮されています。

ハウスメーカーによるアパートの工期は、「階数+1ヶ月」程度がおおよその目安で、2階建てなら3ヶ月、3階建てなら4ヶ月程度くらいの期間です。

2階建てには木造も鉄骨造もありますが、工期にはほとんど差がありません。3階建てとなると鉄骨造になり、工期はおおむね4ヶ月程度です。ちなみに3階建ての場合、着工前に行う建築確認申請の期間を1ヶ月ほど余分に見ておくのが無難です。

消費税を8%に抑えようとすると、「2019年3月31日までに請負契約を締結する」、もしくは「2019年9月30日までに竣工引渡を行う」かの選択となります。確実に消費税8%に抑えたいという希望があるようでしたら、2019年3月31日までに請負契約を締結してください。

若干、タイトなスケジュールではありますが、今から急いで検討すれば不可能ではありません。まだ本格的な検討を始めていない人であれば、急ぎベストなハウスメーカーを探すことから始めてください!

4. 効率的なハウスメーカーの見つけ方

アパート建築をスムーズに行うためには、効率的に最良のハウスメーカーを見つけなくてはなりません。そんな時に便利なのが、「HOME4U(ホームフォーユー) 土地活用」です。

HOME4U土地活用

HOME4U 土地活用」は、アパートを建てる予定の土地の住所や大まかな広さなど、簡単な項目を入力するだけで、複数のハウスメーカーの建築プランや収支計画を一度にまとめて請求することができます。

サイトはNTTデータグループが運営しており、提携しているのは豊富な実績を誇る大手ハウスメーカーばかりなので、立地にあわせた提案を幅広く安心して受けられます。

もちろん、ハウスメーカーにより得意な工法・構造や収支計画等には違いがありますので、まずはできるだけ多くの企業の提案を早い段階で見比べて、その中から建築費、収益性、コンセプト、営業担当者の対応力などをもとに企業を絞り込んで行くのが、「ベストなハウスメーカーを見つけるための最短距離の動線」です。

アパート建築を検討している方は、今すぐプラン請求を済ませてしまい、ハウスメーカー・建築プランを比較検討するために間を費やせるよう準備されることをおススメします。

5. 上手な建築プランの選び方

複数のハウスメーカーから様々な建築プランを取り寄せたら、次はプランの絞り込みです。最良のプランを選ぶためには、「工期」「利回り」「収支」「ローン」に関する4つのポイントがあります。この章で一つずつ解説していきます。

5-1. 最初に工期を確認する

アパート建築の工期を確認しよう各ハウスメーカーから提案を受けたら、最初に工期を確認してください。そして、2019年9月30日まで竣工したい旨も、必ず伝えるようにしてください。

アパート建築のおおよその工期は2階建てなら3ヶ月、3階建てなら4ヶ月が目安です。ただ、消費税増税前は駆け込み需要により、大手であっても職人が確保できないことで工期が普段よりも長めになる可能性があります。

5ヶ月程度かかるような場合、消費税を8%に抑えるなら、少なくとも2019年5月頭に着工しなければなりません。工期次第によっては、着工までのスケジュールを前倒しにしていく必要性もでてきます。また、工期は施工条件やプランによっても異なります

軟弱地盤の場合には、地盤改良工事や杭工事も発生する可能性があります。事前の地盤調査にも時間を要し、工期も長引く原因となります。

地盤に関しては、ハウスメーカーが周辺の地盤調査履歴を役所にヒアリングしてくれます。周辺の状況から対象地の地盤の強度をある程度推定することができるため、本格調査の前にハウスメーカーから地盤についてのアドバイスを受けることもできます。

建築プランに関しては、整形でシンプルなプランが工期は最も短く、費用も安いです。しかしながら、敷地が不整形な場合には、シンプルなプランでは適応できないこともあります。

選択するプランによっては標準的な工期よりも長くなる可能性があるため、工期については最初の段階で確認することが重要です。工期を確認したら、着工時期の目標を定め、詳細をどんどん詰めるようにしてください。

5-2. 利回りを重視する

利回りを重視する複数の企業のプランを比べる際は、建築費だけではなく利回りにも注目することが重要です。

利回りとは、投資額に対する純収益の割合を表した数字です。利回りが高いほど、効率の良い投資を行っていることになります。相見積りを取った際、たとえ建築費が安くても利回りが低ければ意味がありません。最終的に決め手となる要素は、高い利回りかどうかです。

例えば、アパート建築では、利回りはファミリータイプよりもワンルームタイプの方が高くなりますが、建築費もファミリータイプよりワンルームタイプの方が高くなります。

なぜワンルームタイプの方が建築費が高くなるかというと、同じ延床面積のファミリータイプとワンルームタイプのアパートであれば、ワンルームタイプの方が戸数は多くなります。戸数が多いと、その分、キッチンやトイレ、バス等の住宅設備の数が増えます。その結果、建築費が高くなるのです。

でも、建築費が高くなっても、基本的に選択すべきなのは、利回りが高いワンルームタイプです。ワンルームタイプは一戸当たりの面積が小さいため、賃料単価を高く取ることができます。例えば18平米のワンルームタイプなら月5万円取れても、72平米のファミリータイプでは4倍の月20万円は取れず、せいぜい2倍の10万円くらいまでしか取れないといった感じです。

ワンルームタイプは建築費が上がるものの、それ以上に賃料単価を上げることができるため、結果的にファミリータイプよりも利回りが良くなります。土地活用では、高い利回りのプランを採用するのが基本です。建築費だけでは決めず、利回りの高さも考慮してプランを選ぶのがアパート経営の成功のコツです。

なお、ワンルームの利回りが計算上良かったとしても、周辺エリアの賃貸ニーズが明らかにワンルーム以外の間取りである場合は、ハウスメーカーにしっかり相談し、どのような間取りが最適か十分に検討するようにしてください。

5-3. 増税後の収支シミュレーションを確認する

これからアパート建築を検討する人は、必ず消費税を加味した増税後の実質シミュレーションを確認するようにしてください。理由としては、アパート経営は増税の影響が大きいためです。

アパートのような住宅は、家賃に消費税が発生しません。一方で、不動産会社へ支払う管理料や修繕費、入居者募集のための仲介手数料等に関しては消費税が発生します。入金側で消費税が受け取れず、支出側のみ消費税の負担が増えるため、増税の影響がとても大きくなります。

アパート経営の支出の中には、消費税が発生するものと発生しないものがあります。消費税の課税の有無に関しては、以下の通りです。

消費税が発生するもの
  • 管理会社に支払う管理料
  • 入居者募集のための仲介手数料
  • 修繕費
  • 清掃費や保守メンテナンスなどの建物維持費用
  • クロスの貼替等の退去時のリフォーム費用

消費税が発生しないもの

  • 土地建物の固定資産税及び都市計画税
  • 建物の保険料

基本的には、「固定資産税及び都市計画税」と「建物の保険料」以外は消費税が発生するものと考えて構いません。ほとんどの支出で消費税がかかるため、増税が収支に与える影響は大きくなります。ハウスメーカーが提案で持ってくるシミュレーションには支出の消費税が計上されていないのが通常です。

借入金の返済は、収入から増税後の支出を差し引いたキャッシュフロー(手元に残る利益)の中から行います。
そのため、借入金をしっかり返済できるかどうか、増税後の支出を加味した状態で確認する必要があります。

ハウスメーカーには消費税を加えた金額のシミュレーションを作成してもらい、増税後の手残りもしっかりと確認するようにしましょう。

5-4. 耐用年数とローン期間を確認する

アパート建築の提案を受けたら、構造と耐用年数を確認するようにしてください。地銀などは、アパートローンの借入期間を耐用年数までとしている銀行がほとんどです。ローンが組める期間にも関係するため、耐用年数の確認は重要となります。

ちなみに、アパートの構造は木造と鉄骨造がメインですが、鉄骨造は鉄骨の厚みによって耐用年数が異なるため、ハウスメーカーに鉄骨の厚みも確認してください。建物の構造と耐用年数の関係は以下の通りです。

構造 耐用年数
木造 22年
鉄骨造(厚さ3㎜以下)  19年
鉄骨造(厚さ3㎜超4㎜以下) 27年
鉄骨造(厚さ4㎜超) 34年

アパートローンは、原則として耐用年数以内でローンを組むことが望ましいです。耐用年数は、減価償却費が計上できる期間です。

減価償却費とは、資産の額を減少させていくために、毎年決められた計算方法で発生する会計上の費用のことをいいます。実際に支出されるお金ではありませんが、会計上の費用となるため、減価償却費が計上されている間は、利益が小さくなり、税金が少なくなります。

つまり、耐用年数の間は税金の負担が軽いため、手元にお金も多く残ります。その間に、借入金の返済も終えておくと、資金を楽に回せるというわけです。

ただ、耐用年数の満了後は税金の負担が重くなるため、手元に残る利益は減ります。耐用年数満了後に借入金の返済が残っていると、資金的に苦しくなってしまう場合もあります。そのため、アパートローンの返済は耐用年数以内で終了することが望ましいのです。

複数のハウスメーカーから提案を受けると、木造や鉄骨造など異なる構造の案が色々と出てきます。建築費が多少高くても、耐用年数が長く、借入期間が長ければ、毎月の返済額が少なくなるため、手残りが良くなる場合もあります。

ハウスメーカーには借入金の返済シミュレーションを“耐用年数で返済すること”を前提に計算してもらうと、比較しやすくなるのでおススメです。

単純に建築費の総額だけで決めるのではなく、耐用年数とアパートローンの返済期間も考慮した上で建築プランを選ぶことがアパート経営の成功に向けたポイントとなります。

6. 増税前に着工するメリット

消費税増税前の着工には、「コストを抑える」「決断のしやすさ」「利上げ前の着工が可能」といった3つのメリットがあります。ひとつずつ解説していきます。

6-1. 消費税増価部分のコストを抑えることができる

増税前に着工する最大のメリットは、消費税増価部分のコストを抑えることができるという点です。

2019年10月1日を境に消費税が2%上昇しますが、少なくともその上昇分を削減できることは確実です。特に、建物投資や、住宅や車の購入など、消費税額が大きくなる買物は増税前に行うのがセオリーといえます。

アパート建築のように金額が大きなものは優先的に進めた方が、増税後に「やっておけば良かった」と後悔せずに済みます。

6-2. 決断しやすい

消費税増税は、アパート建築を決断しやすくしてくれる契機となります。

最終的なアパート建築の「やる・やらない」の判断は、オーナー次第です。実際には「やった方が良い理由」や「やらない方が良い理由」も併存するため、判断は容易ではありません。

しかし、消費税増税は「やっておいた方が良い」と考えることのできる大きな理由の一つとなり、自分自身が納得できるだけでなく、家族を説得する要素にもなります。

今まで土地活用になかなか踏み切れなかった方にも、「やる」判断を後押しする大きなきっかけになるでしょう。

6-3. 本格的な利上げ前に着工できる

消費税増税とは直接関係ありませんが、今すぐ着工すればアパートローンも本格的に利上げされる前に借りることができます。

アパートローンは徐々に借りにくくなっていますが、それでも総じて低金利状態であることは間違いないでしょう。日銀も消費税増税による景気の減退を懸念して、今すぐ金利を上げることはないと見立てる専門家も多くいます。

でも、この状況がいつまで続くかは分かりません。将来的に金利が上がる可能性も考慮すると、消費税が8%で、なおかつ低金利の状況である現在は、コストが最も抑えられる環境にあるというメリットがあります。

7. 増税前に着工するデメリット

次に消費税増税する前に着工するデメリットを3つ、ご紹介します。

7-1. ベストな竣工時期を選べない

消費増税前に着工するデメリット消費税の増税前に竣工引渡を合わせると、ベストな竣工時期を選べないというデメリットがあります。

アパートなどの賃貸住宅のベストな竣工時期は、2~3月にかけてです。2~3月に竣工すると、新年度に向けた引っ越しシーズンのピークを捉えることができるため、空室が早く埋まります。スタートダッシュを良くするためにも、賃貸住宅は2~3月を狙って竣工させるのが、本来はセオリーです。

しかしながら、消費税増税前のタイミングに合わせると、竣工は秋から冬にかけてになると予想されます。ベストな竣工時期ではないため、もしかしたら入居の立ち上がりが若干悪くなるかもしれません。また、増税を見越して同じタイミングで竣工するアパートが近隣にもある場合、一瞬、新築物件が供給過剰となる可能性もあります。

スタートダッシュが若干悪くなる可能性があることを頭の隅に置き、もしそうなったとしても「想定内」と気持ちに余裕が持てるよう準備しておくと良いでしょう。

7-2. 駆け込み需要で建築費が上がることも?

消費税増税前に着工すれば、消費税分の増税を抑えることはできますが、その一方で駆け込み需要によって建築費そのものが上がってしまう可能性もあります。

建物投資は、なにもアパートだけではありません。個人の住宅建築も消費税増税前に集中します。すると、瞬間的に需要過多となり、建築費が全体的に上がってしまう可能性があります。

建築費が上がる主な原因としては、職人不足です。現在、建築業界では職人が慢性的に不足している状態です。そこで、さらに駆け込み需要が重なると、需要がひっ迫して職人不足に拍車がかかる可能性があるのです。

職人不足への懸念についても各ハウスメーカーに確認しながら、各社の建築費を比較することをおススメします。

7-3. 各社の建築プランを検討できる時間が少ない

2019年9月30日までに竣工させようとすると、建築プランをじっくり検討する時間はあまりありません。土地活用は着工する前のプラン検討が最も重要ですが、そこが駆け足となってしまうのは若干リスクがあります。

アパートと一口に言っても様々な工法がありますが、あまりにも性急に決めてしまうと後悔のもとになりかねません。間取りや構造についても「ワンルームが良いのか、ファミリー向けが良いのか」「2階建てで良いのか、3階建てにすべきか」など検討すべき点があります。

できるだけ検討に時間を費やせるよう、まず最初に「HOME4U 土地活用」でできるだけ多くのハウスメーカーから建築プランを一気に取り寄せてしまいましょう。最初に不要な時間をかけないことが、検討する時間を創出しつつ最短ステップでベストな建築プランにたどり着くための成功の秘訣です。

土地活用プラス コラム“消費税の“還付”について”

アパート建築と消費税のことになると、必ず消費税還付のことが話題となります。消費税還付とは、消費税の課税事業者が後から消費税の還付を受けることができるという制度です。

消費税は、課税事業者と呼ばれる事業者が顧客から預かった「預り消費税」と、自らが仕入等で支払った「支払消費税」との差額を納める税金です。

アパート建築は総額が大きいため、建築を行った年だけ支払う「支払消費税」の金額が極端に大きくなるという現象が生じます。「支払消費税」の金額が非常に大きくなり、「預り消費税」よりも高くなると、今度はそのマイナス差額を国から取り戻すことができるというのが消費税還付の仕組みです。

消費税還付を受けるには、これからアパート建築をする人が課税事業者となっていることが要件です。 課税事業者とは法人だけに限らず、既に他に店舗やオフィスビルなどを有しており、消費税の課税事業者となっている個人事業者も該当します。

尚、消費税の還付は、年々要件が厳しくなっているため、還付を受けるには専門の税理士に相談することをおススメします。現時点で消費税の課税事業者になっている人は、消費税還付を検討してみるのが良いでしょう。

まとめ

いかがでしたか。
アパート建築と消費税について見てきました。

消費税は2019年10月1日より10%に増税されます。消費税8%のうちに確実にアパート建築をするなら、2019年3月31日までに請負契約を締結するのが確実です。

もし2019年3月31日までに請負契約が間に合わなかったとしても、竣工引渡が2019年9月30日までに行われれば大丈夫です。

あまり潤沢な時間はありませんが、限られた時間の中でも最良のアパート建築プランをしっかり見つけるなら、まずは「HOME4U土地活用」で複数のハウスメーカーの建築プランを効率的に比較することから始めてください。

そして各社の提案が出揃ったら、次の4つのポイントを比べながらプランを絞り込んでいきましょう。

  • 工期を確認して着工までのスケジュールがどうなるか
  • 建築費総額だけでなく利回りが良いか
  • 増税後の費用を加味した上での借入金の返済シミュレーションがどうなるか
  • 耐用年数とローン期間を考慮した借入金の返済シミュレーションがどうなるか

ポイントをしっかりおさえて比較検討すれば、駆け込みであってもプラン選びに失敗することはありません。落ち着いてベストプランを選択し、増税前のアパート建築をぜひ成功させてください。

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