店舗付き住宅で夢を実現!新築前に知っておきたい3つのコツ

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店舗付き住宅で夢を実現!新築前に知っておきたい3つのコツ

店舗付き住宅は、その名の通り、住宅部分と店舗部分が一つになっている建物です。
「店舗併用住宅」や「店舗兼住宅」とも呼ばれますが、借りるよりもオトクに自分の店を持てる賢い選択肢です。

美容室やクリニック、カフェ、エステサロン、事務所など、業種は無制限。
家賃ゼロで自分のお店を持つことができますし、通勤時間ゼロで仕事ができ、日々の限られた時間を有効に使えるようになる点は、なんといっても魅力的ですよね。

状況によっては、自分でお店を経営するのではなく、貸店舗にして家賃収入を得ることもできますから、人生設計に合わせて柔軟に活用できるという強みもあります。

そこでこの記事では、店舗付き住宅の「メリット・デメリット」と、「店舗付き住宅を新築する際、成功させるための3つのコツ」を解説していきます。
ぜひ最後までお読みいただき、理想の店舗付き住宅を建てて夢をかなえてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
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1. 店舗付き住宅のメリット・デメリット

店舗付き住宅には、一般住宅とは違った特徴があります。
まずは7つのメリットと3つのデメリットについて解説します。

1-1.どれもこれも魅力的!7つのメリットとは

店舗付き住宅のメリットは次の7つです。

  • 家賃無しで店を持てる
  • 通勤時間ゼロで仕事できる
  • 低金利の住宅ローンを利用できる場合がある
  • 建築費の一部を経費に計上して節税できる
  • 住宅部分はローン減税が受けられる
  • 固定資産税、都市計画税の優遇が受けられる
  • 貸すこともできる

いずれも魅力的ですよね。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

【メリット1】家賃無しでお店を持てる

お店を経営する上で、大きな負担となるのが家賃です。
でも、自分の家に店舗を併設すれば、家賃無しでお店を構えることができます。
貸店舗を借りる場合には、家賃の負担だけでなく、契約時にまとまった保証金等も必要となりますが、これらの費用をかけずに開業できることで余裕を持って経営できます。

もちろん店舗付き住宅の建築費は必要になりますが、店の家賃と自宅の家賃を二重に支払うよりも、ローンを支払ったほうが安く済むケースがほとんどです。

【メリット2】通勤時間ゼロで仕事ができる

自分の家に店舗を併設すれば、通勤時間のロスがありません。
通勤時間がなくなることで、不要なストレスもなくなり、プライベートに費やす時間を増やすことができます。
店舗付き住宅は、子育てや介護との両立にも向いています。

【メリット3】低金利の住宅ローンを利用できる場合がある

金融機関によっても違いますが、店舗付き住宅の全体について、金利の低い住宅ローンを利用できる可能性があります。
「建物の床面積の50%以上が住宅の場合に住宅ローンが使える」という条件がある場合がほとんどですので、金融機関に確認してみましょう。
金融機関によっては、住宅部分は住宅ローン、店舗部分は事業用ローン、という2本立ての融資になり、その場合には事業用ローンの金利は住宅ローンよりも高めになります。
融資については複数の金融機関で相談して、条件を比較することが大切です。

【メリット4】建築費の一部を経費に計上して節税できる

「店舗付き住宅で店を経営したら、家賃を経費に計上できないから節税できないのかな?」と思うかもしれませんが、店舗付き住宅の建築費のうち、店舗に相当する部分は減価償却費として毎年計上することができます。
減価償却費は、資産の価値が毎年少しずつ減っていくものとみなして、費用計上することです。
それに加えて、店舗部分に相当するローンの利息も費用に含めることができます。

【メリット5】住宅部分はローン減税が受けられる

店舗付き住宅について住宅ローンを借り入れた場合、住宅部分の割合に応じて「住宅借入金等特別控除(ローン減税・ローン控除)」を受けることができます。
「ローン減税」とは、借入金の償還期間が10年以上であるなどの一定の要件を満たせば、所得税の還付を受けられる制度です。
店舗付き住宅でも、マイホームを持つ人を支えるお得な制度をしっかり利用できます。

ただし、ローン減税は店舗付き住宅の床面積の50%以上が自宅の場合にしか使えませんので、注意が必要です。

参考:国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/22.htm

【メリット6】固定資産税、都市計画税の優遇が受けられる

土地や建物には、毎年固定資産税や都市計画税が課税されますが、住宅の敷地については特例措置があります。
住宅の敷地のうち200平米までの部分(小規模住宅用地)は、建物が建っていない土地と比べて固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されます。
店舗付き住宅の場合にも、市区町村が定めた一定の要件を満たせば、税率軽減を受けることが可能です。

参考:東京都主税局ホームページ
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shokibo/general_01.html

【メリット7】貸すこともできる

もし何らかの事情で店舗の経営をやめたとしても、店舗部分は人に貸すことができます。
その際、一般的に、同じ地域のアパート賃料相場に比べて、貸店舗の賃料相場は1坪あたりの単価を高く設定できるので有利です。
ある程度の年齢までは自分の店を経営し、老後は引退して店舗部分の家賃収入を得る・・・そんなライフスタイルも可能となります。

1-2.予め気をつけておきたい3つのデメリット

店舗付き住宅のデメリットは次の3つです。

  • 普通の一戸建てよりも売りにくい可能性がある
  • 自分が店をやめたらどうするか考えておかないと困る
  • 建築費が一般住宅よりも割高になる可能性がある

少し心配になるところですが、予め心づもりをしておけばリスク回避にも繋がりますので、詳しく見ていきましょう。

【デメリット1】一般住宅よりも売りにくい可能性がある

売却したいと思った場合、普通の一戸建てと比べると、店舗付き住宅は需要者が限られるので売却に時間がかかる可能性があります。
ただし、集客性のある立地ならば、店舗付き住宅の需要はありますので、商売に向いた立地で店舗付き住宅を建築する場合にはそれほど心配はいりません。

【デメリット2】自分がお店をやめたらどうするか考えておかないと困る

自分がお店をやめたくなった場合や、お店が大繁盛して別の場所に拡張移転することになったら、店舗部分が空いてしまいますね。
そうなったら、店舗付き住宅全体を売却して一般住宅に住み替えるか、住み替えないで店舗部分だけを人に貸すという選択肢となります。
いずれの場合も、集客力のある立地で店舗付き住宅を建築すれば、売却も可能ですし、貸店舗として借り手を募集するのもスムーズです。
隠れ家的な立地でも業種によっては経営可能かもしれませんが、将来売ったり貸したりする可能性を考えると、一般的には店舗需要の多い立地を選んで建てるのが安心です。

【デメリット3】建築費が一般住宅よりも割高になる可能性がある

店舗付き住宅の建築費は、店舗の内装や設備にどれくらい投資するかによっても違いますが、一般住宅よりも高くなるのが一般的です。
ただし、貸店舗にする場合、オーナーは内装を施工しない「スケルトン」状態にすれば、店舗の借主が費用負担することになるので、建築費が割高になるとは限りません。

ちなみに、店舗付き住宅のローンの借り入れ審査は、普通の住宅ローンのように年収や勤続年数などの属性情報だけが考慮されるのではなく、これから始める事業の収支や土地の担保価値も考慮されます。
そのため、しっかりとした事業計画を立てて金融機関に提出する必要があるので、収支計画書の作成についても建築を依頼するハウスメーカーに相談することをおススメします。

2. 店舗付き住宅を成功に導く「3つのコツ」

店舗付き住宅は、一般住宅とそれほど変わらないだろうと思っていると失敗してしまいます。
3つのコツをしっかり押さえて、理想の店舗付き住宅を建ててください。
コツは次のとおりです。

  • 【コツ1】店舗付き住宅に慣れたハウスメーカーに依頼すること
  • 【コツ2】設計を見極めること
  • 【コツ3】立地の適性を見極めること

詳しくみていきましょう。

2-1.【コツ1】店舗付き住宅に慣れたハウスメーカーに依頼すること

最も大切なことは、店舗付き住宅の建築実績が多く、高いノウハウを持ったハウスメーカーに依頼することです。

店舗付き住宅には、一般の住宅とは異なった独自のノウハウと高度な設計力が求められます。
働きやすくて住みやすい、ベストな設計プランを提案してもらうことが大切です。

でも、どのハウスメーカーが自分にとってベストな設計プランを出してくれるのか、最初は見当もつきませんよね。
なんとなく良さそうな企業に提案してもらっても、「その間取りが本当に最適なのか?」「デザインはベストなのか?」「建築費は妥当なのか?」などを初めて建てる人が見極めるのはかなり難しいです。

そこで、必ずやっていただきたいのが、複数のハウスメーカーの設計プランを比較するということ。
複数の企業の提案を比較すれば、おのずと違いが見えてきます。

店舗付き住宅に強い複数の企業の設計プランを比較する際に便利なのが、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」の一括プラン請求です。

HOME4U土地活用

HOME4U土地活用を利用すると、建築したい土地の所在地などを簡単に入力するだけで、店舗付き住宅を得意とする複数の大手ハウスメーカーに、まとめてプランを請求することができます。

複数の企業の設計プランを比較すれば、設計力や建築費の違いが見えるだけでなく、親身に相談に乗ってくれて経験豊富な担当者を選べます。
あとから後悔することのないよう、最初の段階でできるだけ多くの企業をしっかり比べて、最良の選択をすることが重要です。

コラム:店舗付き住宅に慣れていない工務店に頼みたいという場合は?
「気に入った工務店があるけれど、店舗付き住宅の実績がない」という場合には、店舗部分は箱物だけを建築してもらって、内装は別の会社に依頼するという方法もあります。
ただし、その場合は、店舗と住宅部分を最適な配置に計画したり、店舗付き住宅の外観デザインに関するノウハウを持ち合わせていないケースが多く、集客力の高い店づくりと快適な住まいづくりの両方を実現できるとは限りません。
また、打ち合わせの手間が増え、建築費も割高になってしまうリスクがある点を踏まえておくことが大切です。

2-2.【コツ2】設計を見極めること

次に店舗付き住宅の成功のカギを握るのが「設計」です。
【コツ1】を実践して、店舗付き住宅のノウハウを持った企業を見つければ心配はいりませんが、店舗付き住宅の設計は一般住宅とは大きく異なるということを意識しておきましょう。

まず、店舗と住宅の入り口の動線を分けるのは基本ですが、敷地条件によって様々な分け方があります。
住宅部分については、プライバシーを守る工夫など、店舗向きの人通りの多い立地でも快適に暮らせるような設計をしてもらうことが必要です。
また、店舗部分は内外装のデザイン性が集客力に直結するだけでなく、働きやすく機能的であることも重要となります。
建物全体の外装デザインについても、店舗が目立つような仕上げや、店舗と住宅を区分けする工夫が大切です。

住宅と店舗の配置は、上下に配置するパターンと、縦割りで配置するパターンがあります。
1階が店舗で2階以上が住宅というように上下に配置するのが一般的ですが、敷地条件によっても最適な配置は変わります。

あなたの希望をしっかりヒアリングした上で、業種や立地に応じた最適な設計プランを提案してくれるハウスメーカーを選ぶ 、ということを意識しましょう。

2-3.【コツ3】立地の適性を見極めること

店舗付き住宅の成功のカギを握るもう1つの要素は「立地」です。
店舗付き住宅の土地選びで大切なのは、「法規制」「店舗需要」「住宅と店舗どちらに向いている土地にするか」という3点です。

法規制はクリアできるか

市街地のほとんどの場所には、都市計画法で「用途地域」が定められています。
「用途地域」は、計画的な街づくりのため、エリアごとに建築可能な建物の種類や面積などを制限するものです。
例えば「商業地域」と「近隣商業地域」は、駅の近くや大通り沿いなどに指定されていて、最も店舗に向いているエリアです。
店舗付き住宅は、「工業専用地域」以外の用途地域ならば建築可能ですが、業種や面積の制限が決められているエリアもありますので注意しましょう。

ちなみに、最も規制が厳しいのが「第一種低層住居専用地域」です。
「第一種低層住居専用地域」でも店舗付き住宅は建築可能ですが、店舗の種類は事務所・日用品の販売・喫茶店・美容院・学習塾などに限られ、面積は50平米以下、かつ店舗面積は総床面積の2分の1未満という制限があります。

参考:東京都都市整備局ホームページ「用途地域による建築物の用途制限の概要」
PDFhttp://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf

 

店舗需要はどれだけあるか

この記事を読んでくださっている方の中には、「隠れ家的なお店をやりたいなぁ」とイメージしている方もいらっしゃるかもしれません。
近年ではインターネットの情報網が発達していますし、業種によっては必ずしも目立つ場所になくても経営は可能です。
でも、将来売却したり貸店舗にする可能性があるのなら、ある程度は繁華性が高くて人通りが多く、店舗需要の多い立地を選んでおくと安心です。
閑静な住宅地に店舗付き住宅を建てるときは、慎重に判断することをおススメします。

住宅向きの土地か店舗向きの土地か

店舗経営が可能で、かつ住宅としても快適に住めるようなバランスを意識しましょう。
店舗に向いている繁華性の高い立地は、住宅の立地としてはベストとはいえないかもしれません。
逆に閑静な住宅街で人通りが少ない立地は、基本的に店舗の経営には向いていないことがほとんどです。
店舗と住宅の両方に向いている土地を探すと考えると難しいようですが、基本的には店舗の集客性を優先した立地を選び、住居部分は幹線道路の背面にするなど、暮らしやすいように設計してもらうのがおすすめです。

すでに土地を持っている場合や、建て替えを検討している場合にも、希望の規模の店舗付き住宅の建設が可能かどうか注意してください。

まとめ

それではおさらいです。
店舗付き住宅には、「家賃無しでお店を持てる」「通勤時間ゼロで仕事ができる」「低金利の住宅ローンを利用できる場合がある」「建築費の一部を経費に計上して節税できる」「住宅部分はローン減税が受けられる」「固定資産税等の優遇が受けられる」「貸し店舗として家賃収入を得られる」など、たくさんの魅力的なメリットがありましたね。

店舗付き住宅を新築する際、成功に導く3つのコツは、

  • 店舗付き住宅に慣れたハウスメーカーに依頼すること
  • 設計を見極めること
  • 立地の適性を見極めること

です。

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本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
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