失敗しないアパートの建て方とは?投資の前に知っておきたい全知識

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これからアパートを建てる人は、何をどうすれば良いのか分からない人も多いと思います。
アパート投資は、まわりに経験者が少ないと、経験談すら聞く機会がほとんどありません。

何も分からないのに、大きな投資を伴うアパート建築は誰しも不安です。できれば、詳しい人に代わってもらいたいとすら思っている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

ただ、アパート建築は、広い意味では注文住宅と同じです。
注文住宅は、専門的な知識のない人でも立派な家を建てることができます。
同様に、アパートも、知識がなくても立派なアパートを建てることは可能なのです。

一方で、投資の観点から、より収益性の高いアパートを建てるには一定の知識が必要となってくるのも事実です。

ハウスメーカーの提案は、各社が同じことをいうとは限らないため、知識がないと混乱することもあります。

そこでこの記事では、これからアパートを建てて「アパート投資」をしたい方向けに、基礎的な知識を解説します。
アパート建築の流れや、提案を受ける前に知っておくべきこと、成功の秘訣等についてもご紹介いたします。

最後までお読みいただき、アパート建築の理解を深め、理想のアパート投資をぜひ実現させてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.アパート投資の流れ

この章ではアパートを建てて投資をはじめるための6つの流れについて解説します。

1-1.ハウスメーカーを探す(設計プランの比較)

アパート建築は、注文住宅の建築とプロセスが非常によく似ています。
最初に行うことはハウスメーカー探しです。

ハウスメーカーを探す際、注文住宅の建築では、色々なハウスメーカーの設計プランを比較することが通常ですが、アパート建築も第一ステップは設計プランの比較となります。

近年は、インターネット上で一括無料相談サービスが利用できるようになりました。

一括無料相談サービスは、簡単な入力で複数のハウスメーカーから無料で土地活用提案を受け、プラン比較ができる便利なサービスです。

一括無料相談サービスについては「2-2.複数のハウスメーカーから提案を受け比較検討する」にて詳しくご紹介します。

1-2.ハウスメーカーを決める

一括無料相談サービスを利用して、ベストな設計プランを見つけることができたら、そのハウスメーカーに決めることになります。

無料相談の段階で、概算見積りが出てきますが、建築費についてはこの概算見積りでほぼ決まります。後で大きく減額することは難しいと考えてください。

そのため、建築費を安くするには、ハウスメーカー決定までが勝負となります。
一度で決めることはまれであり、ハウスメーカー決定までに、何度もプラン変更を依頼してもかまいません。

ハウスメーカーには手弁当でプラン変更してもらうため、申し訳ないと思う気持ちも芽生えてしまうかもしれませんが、ハウスメーカーの決定は重要な局面ですので妥協せず、良いプランを何度も練り直してもらうようにして下さい。

土地所有者の中には、半年以上かけて、何度もプランを描き直させる人もいますので、遠慮せず、納得いくまで検討していただいて大丈夫です。
ハウスメーカーも何回も打合せすることは慣れています。

例えば、最初は3LDKの2階建てアパートで検討していたものの、やはり2DKの3階建てアパートで各社をもう一度比較してみたいと思うことがあります。

2DKの3階建てアパートなら、結局、どこが一番安いのかということになれば、再度、各社に提案を依頼することになります。

ハウスメーカーの決定までは、時間がかかるのが普通です。
土地所有者の仕事の90%は、ハウスメーカーの決定までといえます。

逆に、土地所有者が一番充実して楽しいのは、このハウスメーカーの決定までといっても過言ではありません。ここが勝負と思って頑張りましょう。

1-3.設計を詰める

設計プラン提案時点での設計は、概算設計であり、詳細部分はまだ決まっていません。

ハウスメーカー決定後、詳細な設計に取り掛かります。
例えば、外壁やフローリングの色、キッチンやバスに使う水栓金物等は品番までは決まっていないので、詳細を詰めていきます。

概算設計時の概算見積りは、あくまでも「この程度の仕様のアパートだろう」という想定のもと、予算取りをしているような感じです。詳細を詰めることによって、最終的な見積りを作り上げていきます。

この詳細設計の段階で、設計者が登場します。
設計者はハウスメーカーに勤務する理系の技術者で、文系の営業マンとはノリが違いますが、真面目で信頼できる人が多いのが特徴です。外装や内装の仕上材を選ぶときなど、専門的なアドバイスをくれます。

技術的なことで分からないことがあれば、遠慮なくどんどん聞くようにしましょう。

尚、見積りでは、土地所有者としては当然見込んでいるであろうと思っていた項目が抜けていることもあります。

例えば、

  • 玄関の鍵がよくあるプッシュプル式のダブルロック錠だと思っていたら、レバーハンドル式のシングル錠だった。
  • 玄関にシューズボックスがなかった。
  • バルコニーがなかった。
  • 自転車置き場に屋根がなかった。
  • キッチンが食洗機を置けるサイズ(ワイド型)ではなかった。コンセントもなかった。
  • インターフォンがモニター付きではなかった。
  • 浴室乾燥機がなかった。

といったものです。

見積りの中で「項目の有り無し」はよくあることです。詳細設計の段階で、十分に見積りを再精査するようにしてください。
項目が抜けたまま契約してしまうと、後から追加したときに追加工事費用が発生します

土地所有者が要求を伝えていたのにもかかわらず、見積りに入っていない場合には、ハウスメーカー側の見積り漏れになります。お互いの認識がズレないように、設計者に打合せ記録(議事録)を残してもらい、トラブルを回避しましょう。

ちなみに、何も言わないと設計者は議事録を残してくれません。土地所有者から議事録を要求してください。 議事録はハウスメーカー側の見積り漏れのリスクヘッジにもなるため、お願いすれば、普通に作成してくれるでしょう。

1-4.請負工事契約を締結する

詳細設計が完了して正式な見積りができたら、請負工事契約の締結です。

この段階まで来ると、土地所有者はほとんどやることはありません。
あとは現場監督が取り仕切ってくれますので、お任せする体制となります。
現場監督は、その現場の予算を管理する総責任者です。

現場で不測のトラブルが発生した場合でも、臨機応変に対応してくれるのは現場監督になります。
そのため、特に現場監督とは仲良くなっておくことをおススメします

また、着工前は、現場監督と一緒に近隣にあいさつ回りをしておくことも大切です。
アパートの新築工事は昔ほどの騒音や振動はありませんが、近隣には一定の迷惑をかけるため、事前に新築工事のアナウンスをしておくことが良い対応といえます。

現場監督に対して「近隣に十分配慮」するよう注意喚起をすることも、土地所有者の大切な仕事の一つです。

1-5.管理方式(管理会社)を決定する

ハウスメーカーと請負工事契約をしたら、竣工後のアパートの管理方式(管理会社)の決定も行います。
方式は、自主管理委託管理の2種類ありますが、アパート投資の場合、委託管理が選択されることがほとんどです。

管理会社は、通常、ハウスメーカーの子会社が紹介されます。
ハウスメーカーの子会社を管理会社にすることに問題がなければ、そのまま管理会社と竣工後の管理契約を行います。

1-6.アパート工事着工~竣工

請負工事契約が締結されると、その後、すぐに着工となります。
アパートの工期は、2階建てなら3ヶ月程度、3階建てなら4ヶ月程度で竣工します。

着工までこぎつければ、アパートはあっという間に建ちます。
土地所有者としては、ほとんどやることはありませんが、たまに現場を見に行き現場監督と話すことをおススメします。

着工してから、設計段階では見落としていた内容が発覚することがあります
追加工事費として対応する場合もありますし、他の工事を削って工事費を捻出することもあります。

不測の事態に臨機応変に対応するには、現場監督とのコミュニケーションが欠かせません。
工事が始まったら、意識的に現場を見に行くようにしてください。

また、現場に差し入れを持っていき、現場監督の士気を上げるなどの取り組みをするのも良いでしょう。

アパートの工事は数ヶ月なので、着工したらすぐに竣工します。
竣工したら、いよいよアパート経営の開始となります。

アパートは、2~3月のベストな竣工時期を逃すと、満室になるまで時間がかかります
2~3月以外に竣工した場合には、管理会社を信じて満室になるのをじっくり待つようにしてください。

2.アパート投資成功の3つの秘訣

この章ではアパート投資を成功させるための3つの秘訣についてご紹介します。

2-1.立地に適したプランを最優先とする

アパート投資は、「立地に適した設計プランを最優先とする」ことが成功の秘訣です。

ひとくちにアパートと言っても、2階建てや3階建て、ワンルームや3LDK、1階店舗の有無等々、いくつかの選択肢があります。

しかし、ベストな設計プランは、その立地によって決まります。土地の持っているポテンシャルを最大限に発揮することができるプランは立地によって、必然的に異なってきます。

一般的には、ファミリー世帯よりも単身世帯の方が賃貸需要は高いですが、立地によってはファミリー向けアパートの方が良い場合もあります。単身者は駅前などの利便性の高い立地のアパートを好む傾向があるため、駅から離れた立地であればファミリータイプ向けの方が需要があるかもしれません。

例えば、「駅から10分以上離れた場所で、小学校が近い」という立地の場合、小学生の子供のいるファミリー層が賃貸需要の中心となります。

また、近くに大学がある場合には、学生向けのアパートが中心となります。学生向けなら家賃総額を抑えるため、できるだけ部屋の小さいワンルームアパートの方が適してきます。

さらに、社宅の借上げニーズがある場合には、そのニーズに即した間取のアパートを選択するのが適切です。

土地のポテンシャルを最大限に生かした土地の利用方法は「最有効使用」と呼ばれています。

土地の力を最大限に発揮できる「最有効使用」を選択することこそが、アパート経営を成功させる秘訣なのです。

たまに、土地所有者の中には、「単身者は嫌だからファミリー向けを作りたい」と自分の意思を優先させてしまう人がいます。

しかし、優先すべきは土地所有者の意思ではなく、立地のポテンシャルで決まる最有効使用です。
その立地に適したアパートは何かを最優先に考え、プランを決定するようにしましょう。

尚、ハウスメーカーの提案を受ける際、各社が同じことを言うとは限らないということを知っておく必要があります。

土地活用提案というものは、各社の提案がバラバラ(※)になるのが普通です。土地活用提案は、各社が一番得意とする商品を提案する場だからです。

例えば、木造を得意とするA社は「木造2階建アパート」を提案し、重量鉄骨を得意とするB社は「鉄骨造3階建アパート」を提案することがあります。いずれの会社も「木造の良さ」や「鉄骨造の良さ」をアピールしてくるため、どちらを選ぶべきか迷うようなこともあるでしょう。
さらに、アパート以外、戸建賃貸や老人ホーム等の土地活用プランが提案される場合もあります。

どんなに迷ったとしても、最終的に土地活用の内容を決めるのは土地所有者です。
土地所有者がいくつかの選択肢の中からベストな建物を「選んで決断する」という作業は、時代劇で、家臣が色々なことを進言してくる中から、お殿様が一つの意見を採用するのと似ています。

しかし、土地活用に詳しい人間であっても、スパッと決まるものではありません。
なかなか決めることができなくて当然ですので、とにかく焦らず時間をかけて決めましょう

※近年の土地活用では、よほど良い立地でない限り「ずば抜けて良い土地活用」というのはありません。どの提案も基本的には僅差となることが多いようです。

2-2.複数のハウスメーカーから提案を受け比較検討する

アパート投資は、「複数のハウスメーカーから提案を受け比較検討する」ことが成功の秘訣です。

土地活用提案は、ハウスメーカーが自分たちの一番売り込みたい商品を土地所有者に提案する場でもあります。

たまたま、ハウスメーカーの売り込みたい商品と最有効使用が合致していれば問題ありませんが、合致していないということも多いでしょう。

例えば、よくあるのが、ハウスメーカーが提案する「ファミリータイプ」のアパートが最有効使用とは限らないケースです。

ハウスメーカーは、工場である程度建物を製造し工期を短縮することが多いため、自分たちの得意とする間取りがある程度決まっています。また、ハウスメーカーが建てるアパートは駅から離れた土地の物件も多いため、ファミリー向けアパートが一番利益の出る体制となっていることもあるようです。

どう考えても単身者向けの方が適しているような駅前の立地でも、3LDKといったファミリー向けの間取が提案されてしまうといったこともあるでしょう。

そんな場合、土地所有者としては、「本当にこの立地でファミリー向けアパートが最も収益性が高い活用方法なのだろうか」と疑問を持つことが重要です。
提案に対して、少しでも疑問を感じることがあれば、ハウスメーカーに対し提案の修正を依頼するようにしてください。

また、同じアパートでも「ワンルームタイプにしたらどうなのか」、「2DKにしたらどうなのか」という検討の余地があるはずです。

ワンルームタイプのプランも見てみたいというと、「ワンルームにすると建築費が高くなります」という返答がハウスメーカーから返ってくる可能性もありますが、臆せずにプラン変更を要求しましょう。アパートは部屋を狭くすれば戸数が増えるため、トイレやバス、キッチン等の住宅設備も増え建築費は当然に上がります。しかしながら、それ以上に賃料単価が上がり、賃貸需要も強まるので、十分検討に値します。

また、地方都市では45~55平米程度の2DKも、「広めのワンルーム」という感覚で単身者に人気があります。狭いワンルームには住みたくないという単身者も一定数いるので、家賃の安い郊外では2DKも賃貸需要が高い傾向があります。

間取りを変えると入居者のターゲットも変わるため、アパート投資においては間取りの検討は非常に重要となります。

一つが2DK、もう一つが3LDKという同時期に建った隣同士の2棟のアパートで、2DKの方は新築当初から長年堅調なのですが、3LDKの方は新築当初から長年苦戦が続いているという実例もあります。

このように同じアパートでも間取一つ違うだけで、長期に渡り命運が分かれてしまうこともあるのです。

間取りの検討はとても重要ですので、駅から10分圏内の立地であればワンルームや2DKのように狭い間取も必ず検討するようにしましょう。

1社だけの提案だと、最有効使用に合致したベストなプランが提案されるとは限りません。
最有効使用は、複数のハウスメーカーから提案を受けることではじめて見つかることも少なくないのです。

また、最有効使用が明確であったとしても、複数のハウスメーカーのプラン比較を行うことをおススメします。

ハウスメーカーは、それぞれ会社によって得意とする工法が異なります。柱と梁で建物荷重を支えるラーメン構造を得意とするハウスメーカーや、壁で建物荷重を支える壁式構造を得意とするハウスメーカーもあります。構造や工法が異なると、建築費が大きく変わることがあり、同じ間取のアパートでもハウスメーカーによって建築費が異なることもあるのです。

昨今は建築費が高騰していますが、建築費の削減で最も効果が高いのは工法の変更です。
工法はハウスメーカーによって得手不得手があるため、工法を変えるにはハウスメーカーを変えるのが効果的です。

また、工法だけでなく、木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨等、構造部材もハウスメーカーによって異なり、建築費にも影響してきます。複数のハウスメーカーから提案を受け比較検討することは、その建物にあった最適な工法や構造部材を選ぶことにつながります。

質の高い建物を作るために、ぜひ、一括無料相談サービスを使って複数のハウスメーカーから提案されるプランを比較検討してみてください。

一括無料相談サービスを使うのなら、NTTデータグループが運営している「HOME4U(ホームフォーユー) 土地活用」がオススメです。

HOME4U土地活用

HOME4U 土地活用」は、アパート建築を得意とする国内の有力ハウスメーカーが参画しています。アパート投資をするなら、この会社には相談してみたいと思える会社が一通り参画していて、最大7社のプランを比較検討することができます。

アパートの建築で建築費を大きく下げるには、ハウスメーカーを決めるまでのプラン比較が勝負となります。

「HOME4U土地活用」に参画している企業は、実績豊富な一流のハウスメーカーが多く、見積り比較しても「安かろう、悪かろう」にはなりません。施工品質の高いハウスメーカーを選ぶことができます。

また、「HOME4U土地活用」ならいろいろな工法や構造部材を得意としているハウスメーカーが幅広く参画しているので、一括無料相談サービスを利用するだけで最適なプランを選択できるようになっています。

アパート投資はプラン比較から始まります。まずは複数のハウスメーカーから提案を受け、どのようなアパートを建てることができるのか探ってみましょう。

2-3.目先のリスクにおびえない

アパート投資では、「目先のリスクにおびえず、適切なリスクは取る」ことも成功の秘訣です。
リスクとリターンは表裏一体ですので、一定のリスクを取れば収益性が上がります。

リスクの一つに、空室リスクがあります。空室リスクの取り方は、具体的には管理方式の選択で変わってきます

アパート投資の場合、管理方式の選択肢には、通常の管理委託家賃保証型サブリースの2つがあります。

通常の管理委託は、管理会社に管理を委託する方式です。
管理委託料は賃料の5%程度で、満室であれば、アパートオーナーに満室賃料の95%の家賃が振り込まれます。

一方で、家賃保証型サブリースは、管理会社がアパート一棟を借上げ、空室状況に関わらず一定の家賃を払い続けるという管理方式です。
家賃保証型サブリースは、満室時の賃料の83%程度の家賃がアパートオーナーに振り込まれます。
収益性は低くなりますが、空室によって家賃が変動することがないため、空室リスクを抑えてアパート経営をすることが可能です。

ハウスメーカーは家賃保証型サブリースをセット提案してきますが、家賃保証型サブリースが最適とは限らないと知っておく必要があります。

もちろん、保守的に考えることは重要ですが、リスクを取らなさ過ぎる対応をすると、いたずらに収益性が低くなってしまいます。

例えば、駅から徒歩10分圏内の物件では、通常の管理委託を選択することも十分に可能です。最有効使用のアパートを建築している限り、空室リスクは最小限に抑えられているはずなので、家賃保証型サブリースまでは選択する必要はありません。立地に適した最有効使用のアパートなら、空室リスクを最小にしていますので、管理委託方式を採用することも適切な判断といえるのです。

アパート投資は投資である以上、適度なリスクを負わないと収益性が上がりません。過度なリスクを取る必要はありませんが、一定のリスクを取ることは成功の秘訣でもあります。

最終的に決めるのは、ハウスメーカーではなく土地所有者です。バランスを考えながら、程よくリスクを取ってアパート投資を成功させましょう。

まとめ

いかがでしたか。
アパート投資について見てきました。

アパートは様々な専門家と協力しながら建てていきます。
基本的には注文住宅と同じですので、誰でも建てることは可能です。

アパート建築の流れは、「HOME4U 土地活用」で無料相談をすることから始まります。
建築コストは、ハウスメーカーを決めるまでのタイミングでほぼ決まってしまうため、見積りを十分に比較検討することがポイントです。

ハウスメーカーの提案を受ける際は、各社がバラバラの内容で提案してくる可能性もあることを考慮しておいてください。

複数のハウスメーカーの提案から、立地に適したプランを選び、適度なリスクを取ることがアパート投資を成功させる秘訣となります。

ぜひこの記事でご紹介したアパート建築の流れを参考に、アパート投資を成功させてください。早速「HOME4U 土地活用」の無料相談から始めてみましょう。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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