アパート経営は初期費用が安いと損する?高収益のコツを伝授

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アパート経営を始めるには、まずアパートを建築するための初期費用が必要ですね。

土地をお持ちでない方は、土地の取得から必要となりますが、いずれにしても、初期費用はなるべく抑えたほうが、アパート経営の収益性、すなわち「利回り」は良くなります。

ところが、「初期費用は、安ければ安いほどいい」と考えるのは危険です。

実は、初期費用が安すぎると、高収益のアパート経営ができない場合がある ので注意が必要です。初期費用はなるべく抑えつつ、同時に、長期の収支計画が有利になる、「最適な初期費用」を投資することが大切です。

最適な初期費用はどれくらいなのか、検討するために活用するのが「事業計画書」です。無理のない資金計画で高収益のアパート経営を始めるためのポイントは、失敗しない「事業計画書」を作ることです。 これができれば、もうアパート経営は怖くありません。

この記事では、アパート経営の初期費用の具体的な項目から、事業計画書の作り方まで解説していきます。ぜひ最後まで読み進めていただき、最適な初期費用を投資して、安定したアパート経営を始めてくださいね。

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1. アパート経営の初期費用とは?

アパート経営の初期費用は、大きく3つです。

  • 建物建築費用
  • 建物建築の諸費用
  • 土地購入費用

それぞれ詳しくみていきましょう。

1-1. 建物建築費用

建物建築費用は、「本体工事費」と「別途工事費」に分けられます。

1-1-1. 本体工事費

まず、建物本体の値段(本体工事・設備費)について見てみましょう。

建物の建築費用は、主に構造によって大きく変わります。
2階建てアパートの建築費相場は、次の通りです。

構造 建築費単価
木造 坪40~50万円程度
鉄骨造 坪50~70万円程度

構造以外にも、様々な要素が建築費を左右します。

  • 外壁の素材や、内装のグレード
  • 建物の形状:建物が複雑な形状になると、シンプルな長方形の建物に比べて建築費は高くなります。
  • 立地:工事トラックの横づけ駐車が可能かどうかによって、建築費が異なります。郊外よりも住宅密集地のほうが建築費は割高になります。

このように、具体的な建築費の総額はケースバイケースです。ハウスメーカーや建築会社の具体的な建築プランを請求してみないと正確な費用は把握できません

1-1-2. 別途工事費

本体工事費以外にかかる別途工事費は、具体的に次のようなものです。別途工事費は、本体工事費の20%程度かかるのが一般的です。

  • 屋外給排水、電気、ガス工事費
  • 外構工事費
  • 地盤改良工事費
  • 付帯工事費(空調設備など)
  • 地方自治体で決められた負担金(上下水道負担金など)

1-2. 建物建築の諸費用

建物建築に際しては、次のような諸費用が必要となります。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 建築確認申請等の手数料
  • 司法書士に支払う手数料
  • 火災保険料
  • アパートローンを利用する場合は融資手数料

8世帯のアパートで100~200万円程度かかるのが一般的です。これらの諸費用については、アパートローンで借りることができませんので注意してください。

1-3. 土地購入費用

土地購入費用としては、土地そのものの代金のほかに、以下の諸費用がかかります。

  • 仲介手数料(400万円を超える場合、物件価格×3%+6万円+消費税)
  • 登録免許税
  • 司法書士に支払う報酬
  • 印紙税など

初期費用を押さえて、アパートの利回りを上げるために、土地購入費用はできるだけ安く抑えるのが理想です。

ところが、いくら土地の値段が安くても、入居者が集まらなかったり、低い賃料しか期待できなければ、高収益のアパート経営が成り立ちません。

ですから、アパート用地としての条件が良い土地を、安く購入することを目指してください。

アパート建築用地を選ぶポイントは「立地」と「法令上の制限」です。

まず「立地」は、言うまでもなく、アパートの家賃と稼働率に直結します。その地域の賃貸マーケットを徹底的に分析してからアパート用地を決めることが大切です。

「法令上の制限」は、どのくらいの規模のアパートを建築できるかどうかに関わってきます。具体的には、地方自治体が決めている「用途地域」「容積率」「建ぺい率」などの法規制です。その土地が接している道路の幅員も、建てられるアパートの規模に関わってきます。

土地購入は、必ず、具体的なアパートの建築プランを相談してから決断しましょう。建築費はもちろんのこと、建築可能な建物の規模と、賃料相場について確認してくださいね。

2. 自己資金はどれくらい必要か

アパート経営を始めるには、自己資金がどれくらい必要なのでしょうか?
もちろん、初期費用のすべてを自己資金で準備する必要はなく、銀行や信用金庫のアパートローンを利用する人がほとんどです。

2-1. 最低限必要な自己資金

アパートローンの利用額は物件取得費用の7~8割が目安です。ですので、残りの2~3割は自己資金を準備するのが基本です。

ただし、アパートローンの条件は、金融機関によって大きく異なります。借入する人のアパート経営の実績や、物件の担保価値によってもローン条件は異なります。

アパートローンの審査の基準は、具体的には次のようなものです。

  • 事業計画・収支計画の内容(アパートの収益力)
  • 土地の担保価値
  • 資産状況(自己資金の額、他の不動産を持っているかどうか)
  • アパート経営の実績
  • 職業、収入

この中で、最も重視されるのが、アパートの収益力です。アパートの収益力を見るために、銀行に提出する必要があるのが「事業計画書」です。

「事業計画書」については、このあとの4章で詳しく説明していますので、ここでは、事業計画書はアパートローン審査においても重要ということだけ押さえておいてくださいね。

2-2. 手元に残すお金も必要

アパートローンの借入額と自己資金の割合を考えるにあたっては、手元に残すお金も必要ということを覚えておいてください。

アパート経営が軌道に乗るまでの運転資金として、ある程度、自己資金を手元に残し、余裕のある資金計画を立てるのがおすすめです。

アパート経営の運転資金は、具体的には、次のようなものです。

アパートローン支払額、固定資産税等、水道光熱費(共用部分)、管理委託費、火災保険料、修繕費

これらの運転資金は、アパート経営が軌道に乗ったら、家賃収入でカバーするのが通常です。つまり、家賃収入の中から、これらの費用を支払って、さらに余ったぶんがアパート経営の利益になります。

ところが、アパートを建築後、すぐに満室になるとは限りません。アパート新築後まもない時期の突発的な支出に備えて、ある程度は手元に自己資金を残す必要があります。

3. 初期費用は安ければいいとは限らない

アパート経営の収益性を上げるため、初期費用はなるべく抑えることが重要です。そのため、とにかく建築費を抑えよう、ということばかり考えてしまいがちです。

でも実は、建築費を抑えすぎると、逆に高収益のアパート経営ができなくなる可能性があるので注意が必要です。

その理由は2つあります。

理由1
“競争力の低いアパートで空室が多くなると、高収益が見込めない”

建築費を抑えるために、設備のグレードを落としすぎると、入居者のニーズを満たさなくて空室が埋まらない危険があります。「築年数が経過しても、なるべく賃料が下落しにくい設備や間取りを選ぶ」という視点が大切です。

重要なことは、高い競争力のアパートを建築し、安定した家賃収入を得て、コストが回収できるアパート経営を目指すことです。そのためには競合物件の設備、デザインを研究することが必須です。

アパート建築エリアの競合物件を研究した上での建築プランを提案してくれるハウスメーカーや建築会社を選びましょう。

理由2
“メンテナンス費用が高いと、高収益が見込めない”

アパート経営では、初期投資のほかに、修繕費用も考えておくことが重要です。安価な材質を選ぶより、長持ちする材質や、メンテナンス費用が安い材質を選ぶほうが得策の可能性があります。

アパート建築の際は、建築費用だけではなく、その後の修繕計画も含めた長期的な収支も考えて、最適な初期費用を投資することが大切です。

4. 高収益のアパート経営のポイントは事業計画書

4-1. 事業計画書、収支計画書とは

高収益のアパート経営のポイントは事業計画書アパート経営を始めるときには、不動産会社から事業計画の提案を受けて、具体的な建築プランを検討します。

事業計画書では、初期投資だけではなく、20~30年程度の長期の事業収支計画についても検討した上で、アパート建築を決断することになります。

事業収支計画は、収入と支出を予測し、お金の流れを明確にして、どのくらい利益が出るか検討するためのものです。

収入と支出の主な内容は次のとおりです。

  項目 内容
収入 家賃収入、駐車場収入など 周辺エリアの賃貸マーケットを分析し、予測できる家賃と空室率を考えて計上します。
支出 建物管理費、固定資産税、火災保険料、修繕費用など 毎年かかる費用のほかに、10~15年ごとにかかる大規模修繕費用を予測して計上します。

事業収支計画では、できるだけ正確に予測して計上することが重要です。良い事業計画書を作るためには、ハウスメーカーや建築会社と綿密に相談しながら作成 していきましょう。

4-2. 安心してアパート経営を始めるための「失敗しない事業計画書」とは?

事業計画書を作成する際には、ローン借入額と手元に残す資金のバランスを考えて、無理のない資金計画を作成しましょう。

事業計画書は、収益性の高いアパート経営を実現するために作成するものですから、利回りの良い建築プランを選ぶことを重視します。アパートローンの審査でも、事業計画書は重視されますので、収益性の高いプランを選ぶことがより重要です。

ですが、安心してアパート経営をスタートするため、事業計画書では、将来のリスクをしっかり織り込んでおくことも重要です。

具体的なポイントは、「大規模修繕費」と「家賃の想定」です。
それぞれ見ていきましょう。

4-2-1. 大規模修繕費の想定のポイント

アパート建築後、10~15年ごとに、大規模修繕が必要になります。具体的には、屋上防水工事、外壁塗装、排水管のメンテナンス等です。計画的に修繕を行って、建物の品質を維持することが、家賃水準の下落を防ぐことになります。

また、アパートを将来売却する可能性も考え、資産価値の下落を防ぐためにも、適切な修繕計画を立てることが重要です。将来の大規模修繕費をきちんと見込んで、長期の事業収支計画を立てましょう

4-2-2. 家賃の想定のポイント

アパート経営で誰もが不安に思うのは、賃料下落と空室リスクですね。アパート建築時の事業計画書は、計画時点での賃貸マーケットを前提としたものです。

ところが、年月が経てば家賃の想定も変わります。新築時の高い家賃水準は、もちろんいつまでも続くわけではありません。

築年数の経過によって、少しずつ家賃が下落する前提で収支計画を立てておくことが大切です。甘すぎない収支計画を作成することで、余計な不安を抱えなくてすみます。

なお、大規模修繕は家賃の下落をなるべく抑えることはできますが、よほどの大規模リノベーションをしない限り、賃料を上げることは難しいといえます。

4-3. 良質な事業計画書、収支計画書を作る方法

良質な事業計画書を作るためには、信頼できるハウスメーカーや建築会社と綿密に相談しながら作成することがポイントになります。

事業計画で大切な視点は2つです。

  • 周辺物件と同等の設備はきちんとあつらえつつ、余計な初期費用を抑えること
  • 長期的な収支計画で利益を最大化すること

余計な初期費用を抑えながら収益力の高いアパートを建築するためには、複数のハウスメーカーの建築プラン・収支プランを比較することが最も有効です。複数の会社のプランを見比べてみると、建築費が違うだけではなく、収支の予想も違っていることに気づくと思います。

チェックポイントは、

  • 周辺エリアの賃貸マーケットを徹底的に分析した上で、家賃を想定しているか
  • 賃料が下落しにくい間取りや設備を提案してくれるか
  • 長期的な大規模修繕費について、どのくらい計上しているか

複数の会社のプランを見比べ、担当者の説明を聞いた上で、納得できる事業計画を選びましょう。

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まとめ

それではおさらいです。

アパート経営の初期費用は、大きく3つありました。

  • 建物建築費用
  • 建物建築の諸費用
  • 土地購入費用

アパートローンの利用額は、様々な条件によって変わりますが、物件取得費用の7~8割が目安です。手元に残すお金も考えて、余裕のある資金計画を検討しましょう。

アパート経営の収益性を上げるためには、周辺物件と同等の設備をつけた上で余計な初期投資を抑えると同時に、長期的に見て利益が最大化する事業計画を立てることが大切です。

不動産会社のプランを比較して納得できる事業計画を選び、安定したアパート経営をスタートさせてくださいね。

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