トランクルーム経営をはじめる前に知っておきたい全知識

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トランクルーム経営が気になるけど、「自分の土地に合うかどうか?」「郊外でも成り立つかどうか?」など、悩んだり迷ったりしていませんか?

トランクルーム経営についてネット検索すると「初期費用が安い」「高利回り」という甘い文句が飛び交っています。これを見てトランクルーム経営が気になった方も多いことでしょう。

実際のリスクは何?」「どういうことに気を付ければいいの?」といった事情を知りたい方のために、この記事では、トランクルーム経営の全体像をご説明します。

型式・運営形態から事業リスクと対策についてもご紹介するので、ぜひトランクルーム経営で土地活用を始める足掛かりにしてみてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. トランクルーム経営とは

トランクルーム経営とは、他人に物置きを使わせて賃料収入を得るビジネスを指します。運営方式や契約形態の在り方によって仕組みと捉え方が大きく違ってくるものの、土地活用の王道といわれるアパート経営と比べて「ローリスク、ローリターン」との認識が一般的です。

ここでは、トランクルーム経営のメリットとデメリット、それぞれの運営方式など説明します。トランクルーム経営を検討されている方は参考にしてください。

1-1. レンタル収納ビジネスとの違い

トランクルーム経営とレンタル収納ビジネスはしばしば混同されますが、似て非なるものです。倉庫事業者として契約し、保管している荷物を保証するかしないかという利用形態に大きな違いがあります。

トランクルーム = 倉庫業者(倉庫を貸す、運営する)
レンタル収納スペース = 不動産賃貸業者(場所を貸す)

端的に言うと、「倉庫を貸す」か「場所を貸す」かの違いです。

前者のトランクルーム経営では、利用者に倉庫を貸すときに「寄託契約」を結び、物品の保管・保証義務を負います。そのため、単に場所を貸すレンタル収納スペースと比べて、防犯対策がしっかりしているという特徴があります。

一方レンタル収納ビジネスは、あくまでも「場所を貸す契約」にとどまります。物品の保管は利用者の自己責任で管理することになります。

1-2. トランクルーム経営のメリットとデメリット

トランクルームには「屋外型」「屋内型」の2つの型式があり、それぞれ特徴が違います。それぞれの特徴とメリット・デメリットを紹介します。

「屋外型」「屋内型」の違い

「屋外型」「屋内型」は、それぞれ「コンテナ型」「ルーム型」とも呼ばれ、違いは明確です。

屋外型(コンテナ型) = 更地にコンテナを置く、建てる
屋内型(ルーム型) = 建物内の各室に倉庫を割り当てる

更地にコンテナを設置する「屋外型」は、主に郊外に多いと言われています。一方、建物内の各室に倉庫を割り当てる「屋内型」は、市中心部で見られる傾向があります。賃貸マンションの1階部分を改修して倉庫として貸し出すケースが多いようです。

メリットとデメリット

同じトランクルーム経営でも、屋外型(コンテナ型)か屋内型(ルーム型)かで、メリット・デメリットが大きく変わってきます。

違いは、

  • 初期投資額の大小
  • 温度・湿度調整の難易度

の2つに大別できます。

屋外型(コンテナ型)

メリット:コンテナを設置するだけなので、新築するよりも初期投資を抑えられる。
デメリット:屋外にコンテナを積むため、温度・湿度調整が難しい。

屋内型(ルーム型)

メリット:建物内で保管するため、温度・湿度管理が用意、多種多様な収納ニーズに応じられる
デメリット:新築だと初期投資額がかさんでしまう。

なお、屋外型のコンテナは、観光地や住宅などでは景観を損なう恐れがあり、クレームにつながることもあるため、周辺エリアに合わせた選択が求められます

1-3. トランクルーム経営の3つの運営方式

トランクルームに「屋外型(コンテナ型)」「屋内型(ルーム型)」の2つの型式があることは前述の通りですが、さらにそこから3つの運営方式にそれぞれ枝分かれします。

  • 事業用定期借地方式
  • リースバック方式
  • 業務委託方式

運営方式によって運営・管理方法、契約形態、収益の仕組みが大きく変わります。個々の事情に合った選択が必要になります。それぞれの特徴を下記の通り説明します。

事業用定期借地方式

「事業用定期借地方式」とは、自分の土地をあらかじめ定めた期間だけトランクルーム事業者に貸し、そこから地代を得る方式です。上物(トランクルーム)の経営主体はトランクルーム事業者になるので、地主の懐に入ってくるのは「地代」のみです。トランクルームの賃料収入は入りません。

トランクルームの賃料収入が入らない代わりに、地主は土地を貸すだけなので、「土地活用に時間と労力を費やしたくない」という人に向いているといえます。

リースバック方式(一括借り上げ方式)

「リースバック方式(一括借り上げ方式)」とは、自分のトランクルームを専門企業に借り上げてもらうことで安定収入を図る方式です。先の「事業用定期借地方式」と異なり、土地を貸すのではなく、自分の土地に自分で設備投資してトランクルームを借り上げてもらうことで、稼動の有無にかかわらず賃料収入を得ることができます。土地・建物はオーナー名義ですが、経営主体は専門企業になります。

リスクを吸収してくれる分、一室あたりの手数料が割高になりため、その分収益が目減りします。賃料収入は多少目減りしてもリスクは極力避けたい」といった方におすすめできる運営方式です。

業務委託方式

「業務委託方式」は、集金や清掃など最低限の業務のみを事業者に委託するやり方です。経営主体は土地オーナーになります。リースバック方式と比べて事業者に払う手数料は安くなる代わりに、オーナーは空室リスクを負うことになります。自分で経営したい」「リスクを負ってなるべく多くの収入がほしい」といった方におすすめできるといえます。

2.トランクルームはどうして儲かるの?

トランクルーム市場が沸いている背景には、日本の住まい事情とライフスタイルの変化が関係しています。下記の通り、トランクルーム市場の規模と理由、その詳細を説明していきます。

2-1.市場規模は右肩上がり

トランクルームの市場規模は右肩上がりです。

トランクルーム大手のキュラーズ(東京都品川区)が2017年2月に公開した「市場規模調査」によると、トランクルームの国内店舗数は約8000(16年時点)です。市場規模は約510億円といわれ、08年の約3500店(約250億円)と比べて倍増しています。東京五輪が始まる20年までには約12,000店まで増えると予想しています。

これだけ店舗数が増えた理由は、市中心部への人口流入が加速したことが原因と考えられています。東京なら都心部へ人口が集中したことにより、新築されるマンションの戸当たりスペースが狭くなりました。収納スペースを満足に確保できない住民が、次第にトランクルームを使うようになりました。

2-2.誰が何を預けているの?

さて、底堅い需要に支えられているトランクルーム市場ですが、具体的に誰がどんな目的で利用しているのでしょうか。

不動産情報サイト HOME’S トランクルームが2015年に公開した「インターネット調査」によると、有効回答数480サンプルのうち40.8%が「家具」と回答しています。続いて、「書籍類」(36.3%)、「アウトドア・レジャー用品」(34.8%)と続きます。

多くの人が身の回りの日用品を預けていることがわかります。

トランクルームを使う理由に至っては、「荷物が入りきらなくなった」(39.8%)が最多でした。都心部の居住スペースが狭小化したことが、一つの要因と言えそうです。

2-3.どんな場所だと有利なの?

トランクルームの商圏は比較的広いと言われています。

郊外 コンテナ型で、利用者の居住エリアから車で5~10分程度の場所
都市 ルーム型で、利用者の居住エリアから徒歩で5~10分程度の場所

が目安になります。

後は需要と供給のバランス次第です。競合が少なければ少ないほど、またマンション戸当たりの居住スペースが小さいエリアであるほど商機が高まります。

ただし、トランクルームはどこでも始められるわけではないため、注意が必要です。用途地域によって、「可能なエリア」「不可能なエリア」が存在します。これは都市計画法で定められています。

ちなみにトランクルーム経営が「不可」の地域は、

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域(2階以下は可)

です。自分の土地がどの用途地域に当てはまるか、事前に調べておきましょう。

市役所や区役所などの自治体の窓口で照会できますが、自治体によってはウェブサイト上で検索サービスを実施しているケースも見られます。

2-4.どうやって集客するの?

トランクルームの集客にあたっては、ネットと紙が使われます。多くは運営会社が代行してくれますが、「念のため知っておきたい」という方のためにご提示します。

  1. 自社サイト・広告(チラシ配布など)
  2. 看板

周辺住民に認知してもらうためには、「チラシ」「看板」といった古典的な集客も奏功します。

2-5.収益化までどのくらいかかるの?

収益化までの期間は、一概に言えませんが、一般的に、満室稼動までには一定の時間がかかると言われています。トランクルームを収益化するためにはいち早く稼働率を高めなければいけませんが、稼働率を上げるためには周辺住民に認知してもらう必要があり、その認知にタイムラグが生じます。

今でこそトランクルームの認知度は高まりつつあるものの、郊外ではまだ低い傾向にあります。あるトランクルーム事業者は「満室稼動までに要する期間は1年ほど。それまではサブリースで賃料を保証する」と謳っていたほどです。

その代わり、一度使ってもらうと長きに渡り契約が続きます。認知してもらいさえすれば、安定経営が望めるところがトランクルームのメリットと言えるでしょう。

3.初心者が見落としやすいトラブル

アパマン経営と比べて「ローリスク」と言われるトランクルーム経営にも、少なからずリスクはつきまといます。代表的な失敗例を下記の通りご説明します。

3-1.賃料設定を見誤る

賃料設定を見誤ると、稼働率が低くなり、利回りに影響します。賃料設定は慎重に行いましょう。

特に注意が必要なのは、エリアの料金相場が「月2万円」だからといって、安易に合わせないことです。月2万円のトランクルームが多くても、もし空室が多ければ、その2万円は「需要を満たしていない」と考えられるからです。これがわかれば「安くしようか」「設備を追加投資してグレードアップしようか」といった戦略が立てられます。

3-2.温度や湿度の調整で用途が制限される

トランクルームの設備仕様によっては、利用用途が限られてしまいます。特に空調設備をつけにくい「屋外型(コンテナ型)」の場合、温度・湿度調整が大変難しいため、季節によっては預けられない物品がでてきます。

利用者がどんな物を預けようとしているのか、需要をきちんと見極める必要があります。

特に日当たりのよいコンテナ型の場合、書籍・衣服の保管に湿度管理がかかせません。温度で質が左右されるワインも、コンテナ型には不向きと言えるでしょう。

3-3.集客に時間がかかる

一概に言えまませんが、トランクルームそのものの認知度が高くない郊外の場合、新設したトランクルームの認知に多少のタイムラグが生じると言われています。

チラシ配布や看板、ネットを使って周知したものの「満室までに半年かかった」としたら、その間の賃料は入って来ません。運営会社にサブリースしてもらうことで、その間のリスクを軽減するのも一つのやり方です。

専門企業によって集客の仕方は若干の差がありますので、気になる方は複数の専門企業に聞いてみるといいでしょう。

3-4.盗難・破損・災害のリスクを軽視する

「倉庫事業者」としての登録を以て行うトランクルーム経営では、オーナーは利用者の物品の保管・保全に責任を持たなければなりません。これが無策だと、盗難、破損、災害の際に争いに発展したり、セキュリティが万全でないことが露呈した場合、周辺住民に敬遠されやすくなります。利回りの高低に直結する要素なので、軽視せず、対策を練りましょう。

盗難のリスク トランクルームが物品を預けるスペースである以上、盗難のリスクは常につきまといます。セキュリティ設備を備え、必要最低限の投資を行うことが必要です。また「利用者の責任で管理してください」と注意書きを記すのも一案です。ひとつのリスクヘッジになるでしょう。
破損のリスク 高温多湿による物品の劣化、災害による破損などのリスクがあることも、契約時に利用者に説明しておきましょう。物品を預かる以上、外部要因による悪影響がないとも言い切れないからです。事前に注意喚起をすれば、万が一のトラブル抑止が期待できます。
災害のリスク 災害による建物損壊リスクも念頭におきましょう。災害が多いエリアなら、地震や台風に強い屈強なコンテナを使うなど事前に出来ることをしておきましょう。

4.トランクルーム経営をはじめるなら 

利用ニーズが底堅いトランクルーム経営ですが、何も考えなくても稼げるビジネスというわけではありません。エリアごとの詳しいニーズや、土地にあった型式・設備・仕様を見誤らないよう、まずは複数の専門企業に相談することをおすすめします

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まとめ

いかがでしたでしょうか。

アパマン経営と比べて「ローリスク、ローリターン」を言われるトランクルーム経営は、その中にも複数の型式、運営方法があり、選び方次第で成否が左右されます。

自分の土地に合うか合わないかを照らし合わせ、さらに運営リスクを考慮しながら、専門企業と一緒に組み立てることが成功の近道と言えるでしょう。

土地活用も「彼を知り己を知れば百戦危うからず」です。自分の土地・エリアを知り、トランクルーム経営をよく勉強すれば、失敗のリスクは自然と低くなります。この記事が、成功への第一歩となることを願っています。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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