本当はいくらなの?アパート建築の坪単価を徹底解説!

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本当はいくらなの?アパート建築の坪単価を徹底解説!

これからアパートを建てたい人は、利回りや収益をシミュレーションするためにも、ざっくりした建築費の坪単価を知りたいと思っている人も多いのではないでしょうか。

アパート建築の坪単価は、鉄骨造なら「坪90万円」程度が目安です。しかし、実際に土地活用を検討し始めると、建築費が統計上現れてくる数値よりも高くなるケースが良くあります。特に昨今は、建築費が緩やかに上昇し続けており、過去の統計に基づく坪単価よりも高くなりがちです。アパート建築をするのであれば、坪単価を知ると同時に、適正な建築費の見積りを得る方法についても知っておく必要があります。

そこで、この記事ではアパート建築の坪単価について詳しく解説します。最後までお読みいただき、予算に合う良質なアパート建築を実現させてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
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1. アパート建築費の坪単価と構造・工法について

政府統計の総合窓口「e-Stat」における「アパート等を含む共同住宅の建築費」(2018)を基に坪単価を計算すると、以下のようになります。坪は「1平米÷0.3025」で計算しています。

新築住宅

構造 面積 万円 坪単価
木造 715,982坪 39,968,627万円 55.82万円/坪
鉄骨造 1,151,317坪 87,205,526万円 75.74万円/坪
CB造 1,067坪 64,299万円 60.25万円/坪

出典:e-Stat 建築着工統計調査 / 住宅着工統計 第34表(新築住宅)

プレハブ住宅

構造 面積 万円 坪単価
木造 15,683坪 1,150,383万円 73.35万円/坪
鉄骨造 844,102坪 64,295,597万円 76.17万円/坪

出典:e-Stat 建築着工統計調査 / 住宅着工統計 第36表(プレハブ新築住宅)

ツーバイフォー

構造 面積 万円 坪単価
木造 184,784坪 10,834,045万円 58.63万円/坪

出典:e-Stat 建築着工統計調査 / 住宅着工統計 第45表(ツーバイフォー新築住宅)

プレハブ住宅について

典型的なアパートである鉄骨造のプレハブ工法での建築であれば、平均坪単価は76.17万円です。

「プレハブ住宅」は、工場で事前(プレ)製作(ファブリケーション)して現場で組み立てる工法の住宅を指します。一般的にハウスメーカーが建てるアパートの主流は鉄骨のプレハブ工法であるため、「プレハブ工法の鉄骨」がアパートの建築坪単価に最も近いものになります。

ツーバイフォーについて

ツーバイフォーであれば、平均坪単価は58.63万円です。

ツーバイフォーとは、壁によって建物を支えていく木造の工法です。2階建てアパートであれば、ツーバイフォーで建てるケースもあり、木造の坪単価として参考とすることができます。

CB造について

CB(コンクリートブロック)造であれば、平均坪単価は60.25万円です。

CB造は、コンクリート壁で建物を支えていく工法です。ツーバイフォーが木造の壁で支えるのに対し、CB造はコンクリートの壁で建物を支えています。アパート建築では、コンクリート壁をあらかじめ工場で生産し、現場で組み立てていく工法(壁式プレキャスト造)を採用しているハウスメーカーもあります。

なお、上記の平均坪単価はあくまでも参考値であり、地域差等もあることを念頭に置いておくとよいでしょう。

参考までに、大手ハウスメーカー・建築会社の成約価格帯を提示します。

建物構造別の坪単価 目安
建物構造 坪単価(目安)
木造 77~97万円
鉄骨 84~104万円

アパートの建築費は、工法や構造によって、バラつきがあるということを知っておきましょう。

2.アパート建築費の主な内訳

「坪単価」という数字はざっくりとした表現ですが、その中身は複数の工事の内訳で構成されています。坪単価の内訳は、主に「躯体工事」、「仕上工事」、「設備工事」の3つです。

アパートのような共同住宅の場合、「躯体工事」と「仕上工事」、「設備工事」の工事が、4:4:2くらいの割合で構成されています。

  • 「躯体工事」
    建物本体に関する工事を指します。
  • 「仕上工事」
    壁クロスや床材などの内装部分やボードやタイルなどの外装部分を指します。
  • 「設備工事」
    キッチンやコンセント、エアコンなどの設備部分を指しており、「電気工事」、「給排水工事」、「空調工事」に分別されます。

「仕上工事」や「設備工事」に関しては、どのような構造や工法を選んでも、基本的に同じです。全体の4割を占める「躯体工事」部分が、構造や工法によって大きく差が出る部分であり、坪単価に影響を与えています。

3.戸数も建築費を決めるポイントとなる

アパート建築の坪単価は、構造や工法だけでなく、戸数も影響します。

アパートなどの集合住宅の坪単価は、3LDKよりも2DK、さらにそれよりもワンルームと、一戸あたりの広さを小さくするほど高くなります。なぜなら、同じ延床面積なら3LDKよりもワンルームの方が戸数は多くなるからです。戸数が多ければ、キッチンやコンセント、エアコンなどの数が戸数分増え、設備工事部分の費用も増えるため、面積当たりの坪単価は高くなります。

ただし、建築費の坪単価は上がっても、戸数を増やすと賃料収入も上がっていくのが一般的です。そのため、投資に対する利回りは小さい居室を多く作る方が高くなるケースが多いです。

アパートの戸数は、建築費だけで決めてしまうのではなく、利回りも考慮して最終的に決めるようにしましょう。

4.構造や工法を比較して適正価格を追求する

アパートの建築費には、躯体工事の金額を左右する構造や工法の選択が大きく影響します。適正な価格によるアパートの建築を行うには、構造や工法を比較しながら検討していくことがセオリーです。

もちろん、「仕上工事」や「設備工事」でも工事費を下げるようなことはできます。しかしながら、仕上工事や設備工事は入居者から直接見えたり、直接使ったりする部分が多いので、削りすぎてしまうと、入居率にも悪影響を与えてしまいます。

一方で、木造や鉄骨造等の構造や、プレハブやツーバイフォー等の工法の違いは、入居率にそれほど大きな影響を与えません。例えば、「エアコンが付いていない物件には入居したくない」という人は多いですが、「ツーバイフォーには入居したくない」という人は少ないです。つまり、構造や工法を変えても入居には大きく影響しないといえます。

アパート建築は、メリハリをつけながら適正な値段としていくことがコツです。入居者から直接見えたり触れたりできる部分にはできるだけお金をかけ、見えない部分の躯体工事については、バランスを考慮しながら、工事費用の削減などを検討してみましょう。まずは構造や工法についてそれぞれの違いを理解し、比較検討することが重要です。

5.大手ハウスメーカーほど短い工期で高品質!

アパートを建築するのであれば、大手ハウスメーカーに依頼するのがおすすめです。

アパートは、中小の工務店よりもハウスメーカーに依頼した方が割安で、納期も早く、さらに品質も高くなります。一般的な商品の値段の場合は、大手よりも中小の方が安いという図式が成り立つこともあります。しかしアパート建築の場合、中小の方が安いという図式は成り立ちません。

仮に、工務店がアパートのような建築物を建てようとすると、在来工法と呼ばれる現場施工が中心となります。現場施工とは、建築現場において大工さんがコツコツと家を作り上げていくイメージの工事です。注文住宅を作る場合は、現場施工が多くなります。

現場施工は、一つ一つ、現場で建物を作り上げていくため、時間がかかります。現場で働く職人さんの数も増えますし、雨が降れば作業ができないため、建築コストは高くなり、工期も長くなります。また、現場でミリ単位の施工精度を調整していきますが、現場での調整には限界があるため、施工品質は必ずしも高くはなりません。

一方で、ハウスメーカーのアパートはプレハブ工法による工場施工が中心となります。ほとんどの建築資材を工場で作り込み、現場でプラモデルのように組み立てて終わりです。工期は2階建てのアパートなら3ヶ月程度という短期で、体感的にはあっという間に竣工してしまいます。工期が短いと現場での職人さんの雇用期間が短くなり、コストが安くなります。

また、ハウスメーカーは工場生産するため建築資材を大量発注しており、壁や床、キッチン、バス等の部材の値段が安くなっています。さらに、工場でかなりの部分を製造してくるため、施工精度が高くなります。気密性、遮音性、断熱性等の建築物に求められる品質は工場施工の方が高いです。

以上のことから、アパートは「コスト」、「納期」、「品質」のどれをとっても工務店よりもハウスメーカーの方が良くなります。ハウスメーカーと工務店では、工場施工と現場施工という根本的な違いがあることから、工務店の方が安くなるということが基本的にありません。ハウスメーカーから見積りを取った際、「地元の工務店の方が安いかな?」と思って工務店から見積りを取り直しても、無駄骨となってしまうことが多いでしょう。

適正な価格で良いアパートを建築するには、工場施工を可能としている大手ハウスメーカーを、さらに「複数」比較することが大切です。

6.複数のハウスメーカーを比較するために

アパート建築の見積りを取るなら、「コストの安さ」・「納期の早さ」・「品質の高さ」の3拍子が揃ったハウスメーカー同士を比較するのが効果的です。

ハウスメーカーを比較するには、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」がおすすめです。

アパート建築プラン請求サイトHOME4U

おすすめする理由は以下の3つです。

  1. 工場生産が可能な大手ハウスメーカー同士の比較ができる
  2. 安心施工の一流ハウスメーカー同士の比較ができる
  3. デザイン性の高い設計力のあるハウスメーカーが揃っている

1.工場生産が可能な大手ハウスメーカー同士の比較ができる

建築費のコスト削減には、工場生産のプロセスが欠かせません。工場を保有する必要があるため、大手ハウスメーカーでないとできないことになります。

HOME4U 土地活用」に参画している企業は、工場生産が可能な大手ハウスメーカーばかりですので、価格競争力のあるハウスメーカー同士を比較することが可能です。また、「納期の早さ」と「品質の高さ」の両方も得ることができるため、大手ハウスメーカーの比較は、とても価値があります。

2.安心施工の一流ハウスメーカー同士の比較ができる

HOME4U 土地活用」では、プレハブ工法のハウスメーカーの他、ツーバイフォー工法や壁式プレキャスト(PC)造を得意とするハウスメーカーも登録されています。ツーバイフォーや壁式PCは、プレハブ工法に比べるとコストパフォーマンスが高いため、比較検討する価値が十分にあります。

HOME4U 土地活用」ではツーバイフォーや壁式PCについて、国内のトップランナーのハウスメーカーも登録されています。何十年にもわたり多くのオーナー様から支持を集めている一流メーカーの良質なアパートを、ぜひ幅広く比較してください。

3.デザイン性の高い設計力のあるハウスメーカーが揃っている

アパート建築では、忘れてはいけないのが「デザイン」です。坪単価も重要ですが、デザインが悪いとその後の入居者数が増えなくなる、ターゲットとする入居者が集まらなくなるなど、アパート経営に悪影響を与えます。デザインも勘案しながらハウスメーカーを比較検討することが、成功へのカギとなります。

この点、大手ハウスメーカーは設計陣も優秀で充実しているため、適正なコストでありながらもデザイン性の高いアパートを建ててくれます。

まとめ

いいかがでしたか?アパート建築の坪単価について解説してきました。

  • アパート建築費は鉄骨造で「坪75万円」程度が一つの目安となります。
  • アパートでは、各居室あたりの専有部分を小さくすると戸数が増えるため、設備の数も増えて坪単価が高くなる傾向があります。ただし、戸数が増えるので家賃収入も増え、利回りは高くなります。
  • 適正な建築価格で良いアパートを建築するには、複数のハウスメーカーを比較することが不可欠です。

ハウスメーカー各社は、得意とする構造や工法が異なるため、様々なハウスメーカーの比較を行うと、自然と適正な価格でのコスト比較もすることができます。HOME4U 土地活用」なら、比較検討するのに十分価値のあるハウスメーカーが揃っています。ぜひ、一括無料相談サービスを利用して、適正な価格で良いアパートを建築してください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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