アパートやマンションの賃貸経営で固定資産税はどう変わる?

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今ある土地に、これからアパートやマンションを建てて賃貸経営を始めようと考えている方の中には、固定資産税がどのようになるのか気になっている人もいらっしゃると思います。

アパートなどの賃貸経営をすると、ズバリ、固定資産税は安くなります。

固定資産税が安くなる仕組みは、「住宅用地の軽減措置」と呼ばれる制度ですが、誤解を招く報道も多いため、固定資産税がどれくらい安くなるのかしっかりと理解している人は多くありません。

そこで、この記事では、「アパート・マンション賃貸経営における固定資産税」について解説いたします。
この記事を読むことで、アパートやマンションを建てると土地の固定資産税が安くなる仕組が分かるようになります。

最後までお読みいただき、アパマン経営のメリットをご理解いただければと思います。

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1. ズバリ!固定資産税は安くなります!

アパートを建てると固定資産税が安くなるのは、「住宅用地の軽減措置」と呼ばれる制度があるためです。

住宅用地の軽減措置は、少し不思議な制度ですが、「土地」の固定資産税のみが安くなります。

固定資産税は建物にも課税されますが、住宅を建てると安くなるのは「建物」ではなく、「土地」の固定資産税です。

また、賃貸経営をすると土地の固定資産税が必ず安くなると勘違いしている人もいますが、全ての賃貸経営で土地の固定資産税が安くなるという話ではないです。

土地活用の中には、店舗やオフィスビル、倉庫、ビジネスホテル等を建てるような土地活用もあり、それも賃貸経営の一つです。

土地の上に、住宅以外の店舗等を建てても、それは「住宅」ではないため、土地の固定資産税にはなんら影響は与えません。

個人でも、コンビニなどの店舗の土地活用はあり得ます。
コンビニは住宅ではないため、賃貸経営を行っても土地の固定資産税は安くはなりません。

さらに、土地の上に住宅を建てると、新たに住宅の建物としての固定資産税が発生します。
そのため、更地を持っていた人が、アパートを建てても、土地建物合計額としての固定資産税は安くはならない場合もあります。

しかしながら、アパート経営を始めると、家賃収入が入ってくるため、負担感が激減します。

例えば、土地を駐車場として活用している場合、駐車場収入は固定資産税をスレスレ超えるか、もしくは赤字となってしまうことがあります。
駐車場は、収益性が高くないため、固定資産税の負担感がとても大きいです。

それに対して、アパート経営をすると、土地と建物の合計の固定資産税は家賃収入に対して10%は下回り、5~8%程度くらいとなるため、かなり負担感が軽くなります

そのため、総額としての固定資産税が増えたとしても、収入に対する負担感の割合が相当に低くなるため、トータルとしてのメリットが生じます。

2. 固定資産税の計算方法

この章では、固定資産税の計算方法について触れておきます。

2-1. 固定資産税の基本式

固定資産税を求める式は、以下の通りです。

固定資産税 = 課税標準額 × 税率

固定資産税の税率は1.4%となります。

固定資産税には、「固定資産税評価額」と「課税標準額」という2つの言葉が登場してきます。

固定資産税は、「課税標準額」に対して税率を乗じて求めます。
課税標準額は、「固定資産税評価額」から一定のルールに基づき求められるものになります。

「固定資産税評価額」は1つの土地に対して1つしか存在しません。
一方で、「課税標準額」は、その土地がどのように利用されているかによって、増えたり減ったりするため、複数のパターンが存在することになります。

尚、建物にも「固定資産税評価額」と「課税標準額」が存在しますが、建物は「固定資産税評価額」イコール「課税標準額」となります。

「固定資産税評価額」と「課税標準額」が異なるのはあくまでも土地だけです。
建物は、住宅だろうが店舗だろうが、「課税標準額」が安くなったりすることはありません。
建物が住宅でも「課税標準額」は「固定資産税評価額」と同額です。

2-2. 土地の固定資産税評価額の目安

土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の70%が目安です。
地価公示価格とは、国が毎年、標準地と呼ばれる土地の価格を算定して公表している価格のことを言います。

地価公示価格は、時価相当の価格とされています。
そのため、土地の固定資産税評価額の目安は、土地の時価の70%ということです。

3. 更地の課税標準額と固定資産税

土地の固定資産税を安くする制度は、「住宅用地の軽減措置」しかなく、それ以外はありません。

課税標準額の求め方としては、「住宅用地」か「住宅用地以外」という2択になります。
住宅用地とは、住宅が建っている土地のことです。

住宅用地以外の土地のことを「非住宅用地」または「商業地等」と呼んだりします。
店舗やオフィスビル、倉庫、ビジネスホテル等が建っている土地は、住宅が建っている土地ではないため、「非住宅用地」に分類されます。

更地や駐車場も住宅が建っていないため、「非住宅用地」です。

非住宅用地の課税標準額は、固定資産税評価額に70%を乗じたものになります。

非住宅用地の課税標準額 = 固定資産税評価額 × 70%

よって、非住宅用地の固定資産税は以下のようになります。

固定資産税 = 課税標準額 × 税率
      = 固定資産税評価額 × 70% × 1.4%

更地を駐車場にしたり、更地の上に店舗を建てたりしても、分類としては非住宅用地のままです。
住宅以外の土地活用を行っても、土地の固定資産税は、特に安くなることはありません。

4. 住宅用地の軽減措置

この章では住宅用地の軽減措置について紹介します。

4-1. 住宅用地の課税標準額

土地の上に住宅を建てると、その土地は「住宅用地」となります。
住宅用地には、「住宅用地の軽減措置」が適用されるため、土地の固定資産税が安くなります。

住宅用地は、面積によって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の2つに分類されます。

小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200平米までの部分
一般住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200平米を超え、家屋の床面積の10倍までの部分

それぞれ課税標準を求めるための固定資産税表額に乗じる係数は以下の通りです。

区分 係数
小規模住宅用地  1/6 
一般住宅用地  1/3 

それぞれ課税標準額は以下のように求められます。

小規模住宅用地の課税標準額 = 固定資産税評価額 × 1/6
一般住宅用地の課税標準額 = 固定資産税評価額 × 1/3

例えば、150平米の土地に住宅が建っている場合、その土地は全て小規模住宅用地になります。

また、300平米の土地に住宅が建っている場合は、200平米までが小規模住宅用地で、200平米を超えた100平米分は一般住宅用地として扱われます。

4-2. 適用対象となる住宅の要件

住宅用地の軽減措置の適用対象となる住宅について説明します。

自用も賃貸も対象となる

住宅用地の軽減措置は、自宅であろうが、賃貸であろうが住宅なら適用できます。
家のタイプも、戸建てでも、アパートやマンションのような集合住宅でも、住宅であれば適用可能です。

通常の住宅は、住宅用地の軽減措置の中では「専用住宅」として分類されます。
専用住宅の定義は、以下の通りです。

専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の総床面積の10倍までの土地

併用住宅も対象となる

併用住宅も適用対象です。
併用住宅は、自宅とアパートが併用している賃貸併用住宅や、コンビニと賃貸マンションが併用している住宅も適用対象となります。

住宅用地の軽減措置における「併用住宅」の定義は以下の通りです。

併用住宅(その一部を人の居住の用に供されている家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの)の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に以下の率を乗じて得た面積(住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは、床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積)に相当する土地

地上階数5以上を有する耐火建築物である家屋
居住部分の割合
1/4以上1/2未満  0.5 
1/2以上3/4未満  0.75 
3/4以上  1.0 
上に掲げる家屋以外の家屋
居住部分の割合
1/4以上1/2未満 0.5
1/2以上 1.0

空き家も対象となる

空き家も分類としては「専用住宅」ですので、住宅用地の軽減措置の対象となります。

ただし、空き家も空き家特別措置法により、自治体から特定空き家に指定され、勧告を受けると、住宅用地の軽減措置が受けられなくなります

特定空き家に指定される可能性のある空き家とは、以下のような空き家です。

  1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態の空き家
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態の空き家
  3. 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態の空き家
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態の空き家

空き家は住宅であっても、放っておくと固定資産税が上がってしまう可能性があるため、特定空き家に指定される前に、売却や取り壊す等の対処が必要です。

土地活用プラス コラム “固定資産税に関する良くある誤解「空き家を壊すと固定資産税が6倍になる?」”

良くある勘違いとして、空き家は取壊すと固定資産税が6倍になるという人がいます。 結論としては、空き家は取壊しても固定資産税は6倍にはなりません

空き家を取り壊すと、その土地は「住宅用地」から「非住宅用地」へ変わります。
非住宅用地の課税標準額は、固定資産税評価額の70%です。

例えば、固定資産税評価額が600万円の土地が、全て小規模住宅用地なら、課税標準額は100万円です。

一方で、同じ土地が全て非住宅用地なら、課税標準額は420万円(=600万円×70%)となります。

税率は住宅用地でも非住宅用地でも1.4%ですので、固定資産税は4.2倍にしかならないということです。

さらに200平米超の土地で一般住宅用地も加わると、課税標準額はもっと高くなります。
一般住宅用地も加わるような土地で空き家を壊すと、面積にもよりますが固定資産税は3倍くらいしか上がらないケースが多いです。

そのため、空き家を壊しても土地の固定資産税は6倍ということはなく、3~4倍程度となるのです

5. 賃貸住宅の固定資産税の計算例

この章では、面積が400平米で固定資産税評価額が1,200万円の土地の固定資産税について計算例を紹介します。

更地や駐車場は非住宅用地ですので、課税標準額は840万円(=1,200万円×70%)、固定資産税は11.76万円(=840万円×1.4%)です。

戸建賃貸の建物固定資産税評価額を1,000万円、アパートの建物固定資産税評価額を4,000万円とした場合、土地と建物の固定資産税及び都市計画税の合計額は以下の通りになります。

面積:400平米、土地の固定資産税評価額:1,200万円の土地で、
更地、駐車場、戸建て賃貸(1,000万円)、アパート(4,000万円)それぞれの金額を算出したもの。


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都市計画税とは都市計画区域内の土地や家屋に対して課税される税金です。
都市計画税の税率は0.3%を標準としますが、税率は市によって異なります。

住宅用地の都市計画税の課税標準額は以下のように計算されます。

小規模住宅用地の課税標準額 = 固定資産税評価額 × 1/3 (東京23区はさらに1/2)
一般住宅用地の課税標準額 = 固定資産税評価額 × 2/3

建物の固定資産税および都市計画税は以下のように計算されます。

建物の固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
建物の都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%

新築住宅に関しては、以下の要件を満たすと3年間(地上3階以上の中高層耐火建築物については5年間)にわたり、建物の固定資産税は2分の1に軽減されます。

  • 住宅として使用する部分の床面積が全体の床面積の2分の1以上であること。
  • 居住用部分の床面積(区分所有の住宅にあっては専有居住部分の床面積)が50平米以上280平米以下(戸建て以外の貸家住宅にあっては、40平米以上280平米以下)であること。

5-1. 400平米の土地に1戸の戸建て賃貸を建てるケース

小規模住宅用地は、住宅1戸につき200平米までの部分につき適用できます。

400平米の土地に1戸の戸建て賃貸を建てるケースでは、200平米までの土地が小規模住宅用地、200平米超から400平米までの土地が一般住宅用地となります。

よって、固定資産税は以下のように計算されます。

課税標準額 = 小規模住宅用地の課税標準額 + 一般住宅用地の課税標準額
      = 1,200万円×(200平米÷400平米)×1/6 + 1,200万円×(200平米÷400平米)×1/3
      = 600万円×1/6 + 600万円×1/3
      = 100万円 + 200万円
      = 300万円

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
      = 300万円 × 1.4%
      = 4.2万円

都市計画税は以下のように計算されます。

課税標準額 = 小規模住宅用地の課税標準額 + 一般住宅用地の課税標準額
      = 1,200万円×(200平米÷400平米)×1/3 + 1,200万円×(200平米÷400平米)×2/3
      = 600万円×1/3 + 600万円×2/3
      = 200万円 + 400万円
      = 600万円

都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%
      = 600万円 × 0.3%

建物の固定資産税および都市計画税は以下のように計算されます。

建物の固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
         = 1,000万円 × 1.4%
         = 14万円

建物の都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%
         = 1,000万円 × 0.3%
         = 3万円

5-2. 400平米の土地に10戸のアパートを建てるケース

小規模住宅用地は、住宅1戸につき200平米までの部分につき適用できるため、10戸のアパートの場合、2,000平米(=200平米×10戸)の広さまで小規模住宅用地の特例が適用できます。

当該敷地は400平米ですので、400平米全てが小規模住宅用地となります。
よって、固定資産税は以下のように計算されます。

課税標準額 = 小規模住宅用地の課税標準額
      = 1,200万円 × 1/6
      = 200万円

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
      = 200万円 × 1.4%
      = 2.8万円

都市計画税は以下のように計算されます。

課税標準額 = 小規模住宅用地の課税標準額
      = 1,200万円 × 1/3
      = 400万円

都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%
      = 400万円 × 0.3%
      = 1.2万円

小規模住宅用地は、住宅1戸につき200平米まで適用できますので、広い土地ほど戸数の多い集合住宅の方が有利となります。

建物の固定資産税および都市計画税は以下のように計算されます。

建物の固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
         = 4,000万円 × 1.4%
         = 56万円

建物の都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%
         = 4,000万円 × 0.3%
         = 12万円

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まとめ

いかがでしたか。
アパート・マンション賃貸経営における固定資産税について解説してきました。

アパートやマンションの住宅を建てると、住宅用地の軽減で、課税標準額が固定資産税評価額の1/6または1/3となるため、土地の固定資産税は安くなります。

更地は非住宅用地に分類され、課税標準額が固定資産税評価額の70%となります。が、更地の上に住宅を建てると、固定資産税が1/4~1/3程度下がります。

住宅用地の軽減は、住宅1戸につき200平米までの部分に適用できるため、広い土地ほど集合住宅を建てることが有利となります。

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本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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