土地を持っている方必見!利回りの高い土地活用法をズバリ解説!

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不動産投資では、利回りがたびたび話題になりますが、元々土地をお持ちの方にとっては、不動産投資の利回り論は無用の長物ともいえます。
世間で語られる利回りは、土地価格を含めた利回りですので、所有地の土地活用の場合は意味がありません。

では、すでに所有している土地の「土地活用の利回り」については、どのように考えればよいのでしょうか。

元々土地をお持ちの方の場合、土地活用の利回りの考え方は、不動産投資の利回りの考え方の真逆です。

不動産投資の利回り論は、「ハイリスクハイリターン・ローリスクローリターン」ですが、すでに所有している土地の利回り論は、「ローリスクハイリターン・ハイリスクローリターン」となります。

この記事をお読みいただくことで、不動産投資の利回りと所有地の土地活用の利回りの違いはもちろん、適正な利回りの考え方などが分かるようになります。ぜひ最後までご覧ください。

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1. 一般的な利回りの種類と計算方法

最初に、一般的な利回りの種類と計算方法について解説します。

不動産投資の利回りは、投資額の中に土地価格を含みます。
一方で、元々土地を持っている人の利回りは、投資額の中に土地価格は含まないことになります。

1-1. 表面利回り

表面利回りとは、1年間の賃料収入総額を投資額で割ったものになります。

表面利回り = 年間賃料収入 ÷ 投資額

表面利回りは数値が大きく見えるため、物件のチラシなどに記載されています。

1-2. NOI利回り(実質利回り)

NOI(Net Operating Incomeの略)利回りとは、年間の賃料収入から年間経費を引いた純収益を投資額で割ったものです。
実質利回りと呼ばれることもあります。

NOI利回り = (年間賃料収入 - 年間経費) ÷ 投資額

投資の判断をするのは、表面利回りではなく、実態を表すNOI利回りの方が重要です。
この記事では、NOI利回りのことを単に「利回り」と表現し、数値なども解説していきます。

2. 不動産投資の利回りとリスクの関係

この章では、不動産投資の利回りについて簡単に触れておきます。

2-1. 投資家調査による利回り

一般財団法人 日本不動産研究所では、半年に一度、不動産投資家調査というものを行っており、投資家が期待する投資採算性に基づく利回り(期待利回り)を公表しています。

2018年10月の不動産投資家調査において、一棟ワンルームのNOIに対する期待利回りは以下の通りです。

地区 ワンルーム
札幌 5.5%
仙台 5.5%
さいたま 5.3%
東京(城南※1) 4.4%
東京(城北※2) 4.5%
千葉 5.3%
横浜 5.0%
名古屋 5.1%
京都 5.2%
大阪 4.9%
神戸 5.2%
広島 5.8%
福岡 5.2%

※1 城南地区:目黒区、世田谷区
※2 城東地区:墨田区、江東区

投資家が一棟ワンルームマンションで確保したいNOI利回りは、良い場所で4%前半、地方の政令市では5%後半となっています

2-2. 利回りの低さは土地価格の高さを表している

前章の利回りを見ると、土地価格の高い場所ほど利回りは低いことが分かります

例えば、東京の城南地区は4.4%ですが、広島は5.8%です。
東京の城南地区の方が広島よりも賃貸需要が高いため、リスクは低く、利回りも低くなっているのです。

このように不動産投資における利回りは、リスクの低いところは利回りが低く、リスクの高いところは利回りが高いという考えが基本です。

つまり、ローリスクローリターン、ハイリスクハイリターンということになり、都市部の良い場所ほど利回りが低くなります。

投資家調査の利回りを求める投資額の中には、土地価格と建物価格が含まれます。
話を単純にするため、ここでは全て新築物件であることを前提に考えます。
新築物件だと建物価格は、基本的に全国同じです。

エリアによって利回りが異なるということは、「利回りは土地価格を表している」と言い換えることができます。

都市部の土地価格が高いところは利回りが低くなりますが、賃貸需要が高く、空室リスクが低いです。
一方で、田舎の土地価格が安いところは利回りが高くなりますが、賃貸需要が弱く、空室リスクが高いです。

このように不動産投資で語られる利回り論は、「土地価格を含む」ことにより、ハイリスクハイリターンまたはローリスクローリターンとなるのです

3. 元々ある土地の「土地活用の利回り」とは

では、土地価格を含まない(元々土地を所有している)場合の利回りはどのように考えれば良いのでしょうか。

この章では、所有地を土地活用する場合の利回りについて解説します。

3-1. 立地が良いほど利回りが高くなる

土地をすでにお持ちの場合は、土地価格がゼロで、建物投資しか発生しないため、立地が良いほど利回りが高くなります。

建物の建築費は全国どこでも同じです。
それに対して、賃料は都市部ほど高くなります。

そのため、所有する土地が都市部であればあるほど、土地活用の利回りは高くなります

例えば、埼玉県の地主さんで、東京にも土地を昔から持っているという方の場合、
埼玉にも東京にもアパートを持っているとすれば、利回りの違いは明確です。東京のアパートの方が利回りは高いという結果が出ることでしょう。

不動産投資の利回り論では、埼玉よりも東京のアパートの方が利回りは低くなるはずでした。
しかしながら、土地価格がゼロであれば、埼玉よりも東京の物件の方が利回りは高くなるのです。

つまり、所有地の土地活用の場合、利回り論は、「土地価格を含まない」ことにより、ローリスクハイリターンまたはハイリスクローリターンとなるのです。

ローリスクハイリターンの場合は、全く問題ありませんので、どんどん土地活用を進めてください。

それに対して、ハイリスクローリターンの場合は、リスクをリターンで吸収できないことから、慎重な投資判断をしなければなりません。

具体的には、田舎のアパート経営などは、典型的なハイリスクローリターンの投資です。

例えば、土地建物を含む一棟アパートが10%くらいの利回りで収益物件として取引されているエリアでも、所有地の土地活用で、建物投資だけに対して5%くらいの利回りでアパートを建ててしまっていることが良くあります。

もし、建物投資に対して5%の利回りで建てたアパートを、土地建物合計で10%の利回りで売却したら、大損です。

実は、このようなケースは日本のいたるところに見られます。
地方で行う土地活用は、売却しなければ問題ありませんが、売却すると大きな損が顕在化します。

ハイリスクローリターンの土地活用を行う場合には、基本的には売却しないことを前提に土地活用をする必要があるのです。

土地活用の利回りがあまりにも低い場合には、投資を取り止めるようにしましょう。

3-2. 適正な建築費が重要

利回りについていろいろと説明してきましたが、元々土地を持っている方が土地活用をされる場合、一番に見るべきポイントは、「適正な利回り」ではなく、「適正な建築費」です。

所有地の土地活用は、建築費の投資額だけで決まってしまうため、「適正な建築費で建てること」イコール「適正な利回りで建てること」となるのです。

近年、土地活用の利回りは低下傾向にあります。
理由としては、建築費が高騰しているためです。

以下に、政府統計による建築工事費の変動を示す「建設工事費デフレーター」と家賃の変動を示す「家賃指数」の過去10年間の推移を示します。
建築費に関しては、「住宅の鉄骨造」の数値を採用しています


出典:「政府統計の総合窓口 e-Stat

建築費に関しては2012年以降上昇しており、家賃に関しては一貫して減少が続いています。
建築費は、ここ数年高止まりが続いていますが、主には人手不足が原因です。

土地活用の利回りは、建築投資額に対する利回りであることから、ここ数年の土地活用利回りは低くなってきています。

十分な利回りを確保するためにも、適正な建築費で建物を建てることが以前にもまして重要になっています。

適正な建築費で建物を建てるには、複数のハウスメーカーで見積比較を行い、ハウスメーカーを選ぶことが欠かせないステップです。

周辺の賃料相場は変えることはできませんが、ハウスメーカーなら変えることができます。
今ある土地の土地活用にベストかつ適正な建築費で対応してくれるハウスメーカーを選択することが、利回りにも大きく影響します。

ハウスメーカー・建築会社には、それぞれ得意分野(構造や建物種別、間取りなど)があります。
そして、土地活用にもさまざまな種類があります。

複数の企業から複数の土地活用の提案を受けることで、今お持ちの土地に最適な建築費、そして最適な土地活用の方法がきっとみつかることでしょう。そうすることで初めて、適正な利回りでの土地活用が可能になるのです。

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HOME4Uを使って複数のプランを取り寄せ、比較検討することで、適正な利回りを確保するようにしてください。

4. 土地活用別に見る利回り

この章では、土地活用の種類によって異なる利回り傾向についてご紹介します。

4-1. 高い利回りは商業テナント系

土地活用で利回りが高いのは、コンビニなどの商業テナント系の土地活用になります。

コンビニなどの商業テナントは賃料単価も高く、また、建物は鉄骨造で比較的安く建築することができるため、利回りが非常に高くなります。

商業テナント系の場合、地方でもNOI利回りが10%以上を確保できることも珍しくありません。

コンビニなどの物販系は賃料単価が高いため利回りは高いですが、飲食店や美容院となると賃料単価が安くなるため、利回りは物販系の半分以下となることもあります。

尚、商業テナントの場合、撤退リスクがあるため、事業リスクは全体として高くなります。
そのため、元々土地を持っている方の場合でも、ハイリスクハイリターンの理論があてはまる部分もあります。

ただし、商業繁華性の高い都市部であれば、賃料が高く、撤退後もすぐに後継テナントが見つかるため、やはりローリスクハイリターンということになります。

4-2. ミドルリターンは住居系

高利回りではないものの、相応の利回りが確保できるのは、アパートや賃貸マンションの住居系の土地活用です。

都市部のワンルームアパートなどでは、今でも建築投資に対して7~8%の利回りは確保できています。

ただ、少し郊外になるだけで、建物投資額に対してNOI利回りが3%台という寂しい提案もあり、何とも世知辛い状況となっています。

4-3. 低い利回りは老人ホームなどの介護福祉施設系

老人ホーム系の土地活用は、住居系よりも若干低いです。
介護福祉施設系は賃料単価がそれほど高くなく、また建築費は住居系とほとんど変わらないため、基本的に利回りは低くなります。

ただ、商業テナントよりも撤退の可能性は低く、事業リスクは低いです。

5. 確保したい利回り水準

土地活用では、適正な建築費で投資をすることが重要であり、適正な利回りというものは存在しません。

ただ、土地活用も不動産投資の一つであるため、やはりある程度の利回りは確保したいところです。

投資家調査の期待利回りは、土地価格を含んで4~6%程度でした。
そのため、土地価格を含まない土地活用の利回りは、本来なら8~10%くらいは確保すべきと考えられます。

しかしながら、現状、郊外のアパートでは8~10%の利回りはとても望めません。
8~10%は無理だとしても、少なくともその土地の周辺で取引されている「土地建物付きの一棟収益物件」の利回りは最低限確保すべきと考えられます。

理由としては、一棟収益物件の利回りを下回るような利回りであれば、わざわざそこで土地活用をする必要はなく、他の収益物件を購入した方が高収益だからです。土地を売却して収益物件に買い替えた方が儲かります。

周辺に一棟の築浅アパートが5%で取引されていれば、最低でも建物投資に対して5%以上は確保すべきです。

土地活用をする場合には、少なくとも近隣の一棟の収益物件の利回りより、高い利回りは確保するようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか。
元々土地をお持ちの方の場合の土地活用の利回りについて解説してきました。

不動産投資でいう利回りは、新築物件の場合は、土地価格そのものを表しています。
土地価格が高い場所の物件は利回りが低く、土地価格が安い場所の物件は利回りが高いです。

一方で、所有地の場合の土地活用の利回りは、土地価格が高い場所の物件ほど賃料が高いため、利回りが高くなります。

所有地の土地活用においては、適正な建築費で投資を行うこと=適正な利回りで投資をすることを意味します。

適正な建築費で投資を行うために、まずは「HOME4U 土地活用」を使って複数企業から複数の経営プランの提案を受けることからスタートしてみてください。十分に比較検討することで、ベストなハウスメーカーがみつかることでしょう。

土地活用における利回りは、商業テナント系、住居系、介護福祉施設系など、土地活用方法によっても異なります。
お持ちの土地で土地活用を始めたいという方は、建物投資額をしっかりとコントロールすることが大切です。
ハウスメーカー・建築会社に相談しながら、ぜひ、利回りをきちんと確保できるベストな土地活用方法に出会ってください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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