プロが解説!駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで

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土地の有効活用の一つに駐車場経営があります。駐車場経営は、初期投資も少なく、また郊外でもできるというメリットがあります。

駐車場経営は、借金はしたくないが土地活用はしてみたいと思っている人、アパート経営はしたくない人、土地の固定資産税の負担で困っている人等に向いています。

駐車場経営は、大きな投資を伴うわけではないため、大きなリターンは得られません。但し、リスクは少なく、安定収益が見込めるということに関しては、魅力的な土地活用と言えます。

ただ、駐車場経営も、「経営」である以上、一定の知識を持った上で始めることが重要です。

そこでこの記事では、駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで、詳しくお伝えいたします。

1. 駐車場経営とは

最初に、駐車場経営とは何かについてご紹介します。

一口に駐車場と言っても、月極駐車場時間貸し駐車場(コインパーキング)の2種類があります。それぞれの特徴について解説します。

1-1. 月極駐車場

プロが解説!駐車場経営の基礎知識月単位の契約で貸し出す形態の駐車場を月極駐車場といいます。この駐車場の形態は、最もオーソドックスな駐車場です。

月極駐車場は、契約者が存在すれば、どこでもできる形態の駐車場になります。月極駐車場のニーズとしては、近隣のマンションやアパートの住民用の駐車場、飲食店や診療所のお客様駐車場、工場や倉庫等の従業員用の駐車場等があります。

基本的には、自分たちの敷地の中で駐車場を確保しきれないマンションや店舗、工場等の隣接地で発生するニーズがメインです。

月極の賃料には、アパート等と同じく、賃料に「相場」があります。1台あたり月1万円のように、エリアでおよその相場が決まっています。

そのため、敷地の中で確保できる駐車台数が決まれば、収益もいくらくらいになるかが決まります。月極駐車場は、収益に変動がなく、安定しているという特徴があります。

逆に、月極駐車場は他の駐車場とは差別化が難しく、相場よりも高く貸すことは難しいです。よって、収益は上振れしにくいです。収益の上限は決まってしまいますが、契約を失えば収益は下振れするリスクはあります。

また、月極駐車場は、初期コストがほとんどかかりません。駐車場の敷地は砂利敷でも可能なため、アスファルト舗装も不要です。区画のライン引きもロープで行えば十分です。

考えられる大きな費用と言えば、看板程度になります。

月極で貸す駐車場は、毎月、決まった特定の人が利用します。利用者と契約をしていますので、全ての顧客の素性も分かるというのが特徴です。車の置き逃げや放置車両のようなリスクが発生しても対処しやすいです。

集金も口座振込にしておけば、ほとんど手間がかかりません。

そのため、管理もしやすく、不動産会社へ委託せずとも自主管理をすることが可能です。月極駐車場の経営は難しい要素が少ないため、経験が無くても簡単に始めることができるというメリットがあります。

1-2. 時間貸し駐車場(コインパーキング)

時間貸し駐車場(コインパーキング)時間単位で貸し出す形態の駐車場を時間貸し駐車場と言います。コインパーキングとも呼ばれています。

コインパーキングは月極駐車場とは異なり、どこでもできるとは限りません。立地としては、駅の近くやオフィス街、大型商業施設の隣接地等、利便性の高い場所が適しています。郊外でもできますが、コインパーキング適地は郊外の中でも駅の近くの良い立地に限られます。

コインパーキングのニーズは、ちょっと停めておきたいというものです。また近くに建設現場がある場合には、一時的ですが工事期間中に作業員用の駐車場ニーズがあります。

コインパーキングにもエリアには「相場」が形成されています。相場は1時間いくらという時間単位で決まっています。駐車場によっては30分いくらとか、10分いくらというような表現も見らえますが、よく見ると周辺の1時間当たりの単価と同じであることが多いです。

なお、月極駐車場とは異なり、収益は不安定です。日によっても、季節によっても異なります。近隣で大きなイベントがあれば収益が極端に上がるようなこともある反面、近隣の工事現場需要に支えられているような場合は、工事が終了すると、途端に収益が落ち込むこともあります。

ただ、駐車場委託業者に賃貸する形を取れば、月額家賃という形で収益は安定しますし、差別化を行うことで収益の安定化を図ることも可能です。

コインパーキングの差別化については、4章の「自分でコインパーキングを運営する人向けの儲かるコツ」の中で解説します。

ちなみに、コインパーキングは月極駐車場よりも初期コストがかかります。原則として、アスファルト舗装が必要になるからです。

さらに、自分でコインパーキングを経営する場合には、精算機やロック装置、電照看板、ライン引き等の初期投資が必要となります。

尚、駐車場運営会社へ賃貸する場合には、これらの設備は駐車場運営会社が費用を持つため、設備投資は不要です。アスファルト舗装についても、土地所有者が行う場合と、駐車場運営会社行う場合の2通りがあります。

またコインパーキングでは、不特定多数の人が利用するため、車の置き逃げや放置車両といったリスクはあります。さらに精算機には釣銭を補充する必要があるなど、定期的な巡回も必要になります。

そのため、管理の労力は月極駐車場に比べると、格段に上がります。自宅から離れた場所でコインパーキングを行う場合は、駐車場運営会社へ賃貸するか、管理会社へ管理を委託するか等の対応が必要になります。

2. 駐車場経営の始め方

では、具体的にどのような手順で始めたら良いかを、コインパーキングを例に解説していきます。

2-1. 駐車場運営会社に貸す方法

コインパーキングを始める場合、最も簡単な方法が駐車場運営会社へ賃貸することです。駐車場運営会社には、黄色の看板で有名な大手の企業から地元の小さい企業まで、様々な規模の会社が存在します。

駐車場運営会社に賃貸する場合、複数の駐車場運営会社に声をかけ、初期費用や賃料の見積もりを取ることから始めるのが基本です。

駐車場運営会社を探すには、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が便利です。

HOME4U土地活用

駐車場運営会社にコネクションのない人でも、「HOME4U 土地活用」のプラン請求サービスを使えば、複数の会社から初期費用や賃料見積もりなどの提案を受けることができ、比較しながら自分にあったプランを検討できます。 

ちなみに、駐車場運営会社に土地を賃貸するという方法が提案されることもありますが、この場合、土地所有者側でアスファルト舗装をするケースと、アスファルト舗装をしないケースの2種類があります。この2点の違いは消費税の有無に影響します。

アスファルト舗装をする場合には、アスファルト舗装をする初期費用がかかります。アスファルト舗装を行った場合は、アスファルト舗装を行わない場合よりも駐車場賃料が若干高くなります。

また、アスファルト舗装を行った場合は、アスファルト舗装を行った後の「施設貸し」という位置付けになります。施設貸しとなると、駐車場賃料には消費税もかかります。つまり駐車場運営会社からは消費税込みの賃料が入金されることになります。

一方で、アスファルト舗装をしない場合は、駐車場運営会社にてアスファルト舗装を行います。

アスファルト舗装をしない場合は、アスファルト舗装を行った場合よりも駐車場賃料が安くなります。理由としては、駐車場運営会社側でアスファルト舗装費用分の初期投資を行うためです。

またアスファルト舗装をしない場合は、アスファルト舗装を行う前の「土地貸し」という位置付けになります。土地貸しとなると、駐車場賃料に消費税は発生しません。駐車場運営会社から入金される金額に消費税は含まれません。

アスファルト舗装の誰が行うかによって、消費税の発生の有無が分かれます。土地貸しの場合には消費税が発生せず、施設貸しの場合には消費税が発生するという違いがあります。

2-2. 自分で経営する方法

コインパーキングは自分で運営することも可能コインパーキングは自分で運営することも可能です。難易度としてはアパート経営よりは遥かに簡単です。

自分でコインパーキングを始める場合には、まず時間貸駐車場の設備機器メーカーに依頼します。ハウスメーカーにアパート建築を依頼するのとまったく同じです。

アパート経営の場合、ハウスメーカーはアパート建築を「売るため」に様々な提案を行ってくれます。実はこの営業構造は駐車場設備機器メーカーでも同じです。

駐車場設備機器メーカーは、駐車場設備を「売るため」に、土地オーナーから打診があると、「駐車場レイアウト」や「設備機器の見積」、「予想収益」等の提案を行ってくれます。基本的には、ほとんどの部分をお膳立てしてくれます。

駐車場設備機器メーカーからは、精算機やロック装置、電照看板、ライン引き等の設備は全て購入することができます。駐車場設備機器メーカーさえ決まれば、自分でコインパーキングを開始することが可能です。

また、大手の駐車場設備機器メーカーは、24時間体制の管理会社も有しています。そのため、その管理会社へ管理を委託してしまえば、遠方の土地も駐車場経営をすることができます。

巡回管理や精算機の釣銭補充、清掃等はすべて管理会社が行ってくれます。また、放置車両等が発生した場合には、所有者の割り出し等の簡単な一次対応までであれば行ってくれます。

但し、車両の立退き等で裁判まで発展するような事態になった場合には、二次対応レベルとして土地所有者が対応することになります。これらは、アパート等で入居者の夜逃げが発生した場合、所有者が当事者として対応することと似ています。

しかしながら、車の置き逃げや放置車両の問題は、滅多にありません。自分でコインパーキングを経営しても、ほとんどリスクはないと言えます。

尚、自分でコインパーキングを経営する場合は、売上の浮き沈みの影響をモロに受けることになります。

駐車場運営会社へ賃貸すれば、賃料収入は固定になりますが、自分で経営をする場合には収入は毎日変動します。

一方で、自営を行えば、駐車場運営会社へ差し引かれる部分が無くなるため、収益性は賃貸するよりも自営の方が上がります。

駐車場経営の収益は、「月極駐車場」、「時間貸し駐車場の運営会社への賃貸」、「時間貸し駐車場の自営」の順番に高くなっていきます。

ただ、自営が少し難しいと感じた方は、「HOME4U 土地活用」を使って運営会社に賃貸するところから始めるのが良いでしょう。

3. 駐車場経営における利益と経費

3-1. 収入は税込みと税抜きの場合がある

駐車場の収入は、基本的には消費税がかかります。自営でコインパーキングを運営する場合は、利用者から受領する駐車場料金は消費税込みの金額です。

また、駐車場運営会社へ賃貸した場合、アスファルト舗装をしていると賃料には消費税が発生します。アスファルト舗装していない場合のみ消費税は発生しません。

消費税は8%※もあるので、収入額に与える影響はかなり大きいです。他にアパート等を経営しており、消費税の課税事業者になっている場合は、消費税の影響を考慮しておく必要があります。
※2018年4月現在

3-2. 固定資産税および都市計画税

固定資産税および都市計画税駐車場経営の経費は、原則として固定資産税および都市計画税(以下、「固定資産税等」と略)が主たる費用になります。自営で駐車場経営をする場合には、他に電気代がかかります。

駐車場を開始する際、土地が複数の筆(ふで)で構成されている場合は注意が必要です。筆とは土地の単位のことです。筆ごとに地番と呼ばれる番号が振られており、登記簿謄本も筆ごとに存在します。

土地が複数の筆で構成されている場合、前面道路に接している筆と前面道路に接していない筆に分かれている場合があります。

駐車場を始める前の更地の状態では、前面道路に接していない筆の土地の固定資産税等が安くなっています。

つまり、駐車場を始める前は、前面道路に接している固定資産税等の高い筆と、前面道路に接していない固定資産税等の安い筆が混在している状態です。

しかしながら、駐車場経営を開始すると、前面道路に接している筆と前面道路に接していない筆は、全て一体利用しているものとみなされます。全体が一体利用されていると、全ての筆が固定資産税の高い前面道路に接している筆と同じ扱いになります。

そのため、筆が複数あるような土地で駐車場経営を始めると、固定資産税等が上がってしまうというケースがあるため、注意が必要です。

固定資産税等を駐車場収入で賄いたいと思って始めたにもかかわらず、駐車場を始めたことにより固定資産税等が上がってしまったという場合もあります。結局、駐車場を始めても固定資産税を賄えなかったという事例もあります。

現在、複数の筆で構成されている土地で駐車場経営を検討している方は、必ず一度、全ての筆の固定資産税額の「単価」を確認するようにして下さい。

固定資産税の納税通知書には、「固定資産税評価額」と「課税標準額」、「固定資産税」が記載されています。単価は「固定資産税額」を土地面積で割ったもので計算します。

単価 = 固定資産税 ÷ 土地面積

道路に接しておらず、固定資産税の単価が低い土地があれば、駐車場にすることでその土地の固定資産税額は上がります。駐車場を開始すると、今まで固定資産税が低かった土地が、前面道路に接している一番高い単価の土地の固定資産税と同額になります。

単価が上がることに関しては、駐車場運営会社に賃貸する場合も、自営で駐車場を経営する場合も同じです。

固定資産税等は一番高い単価に全体面積をかけることによって、再計算しなおす必要があります。

駐車場運営会社からプラン請求を受けた場合、現在の固定資産税等と比較することになります。その際、土地が複数の筆で構成されている人は、現在の固定資産税等が上がる可能性があることに注意するようにしてください。

3-3. 小規模住宅用地の特例は適用されない

固定資産税等については、現在、住宅が建っている土地に関しても注意が必要です。住宅を取り壊して駐車場にする場合は、土地の固定資産税等が上がります。

住宅が建っている場合、小規模住宅用地の特例により土地の固定資産税が安くなっています。小規模住宅用地の特例とは、住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡までの部分について、固定資産税評価額を6分の1にしたものを課税標準額としてくれる特例です。

この特例のポイントは、土地の上に住宅が建っていると、「土地の」固定資産税等が安くなっているという点です。よって、住宅を取り壊せば、小規模住宅用地の特例が無くなるため、「土地の」固定資産税等が上がります。

但し、固定資産税は6倍になるわけではありません。駐車場を開始すると、その土地は住宅地ではなく、商業地等と呼ばれる土地に分類されます。

商業地等は固定資産税評価額の70%を課税標準額とします。結果的に、住宅を取り壊すと、固定資産税は約4倍程度に上がります。

現在、空き家が建っている状態で駐車場を検討する場合は、今の固定資産税等と比較すると収益を大きく見誤る可能性があります。

固定資産税等は現在の4倍超になるものと想定して、駐車場賃料と比べることが重要になります。

尚、現在の空き家が相続で取得した相続空き家の場合、取り壊して駐車場に供してしまうと、売却時に3,000万円特別控除と呼ばれる特例を適用できなくなります。

相続空き家を取り壊して駐車場にする場合には、将来売却する予定はないのかどうかも含めて、慎重に検討するようにして下さい。

駐車場の費用は、ほとんどが固定資産税等です。固定資産税等の変動は収益に大きな影響を及ぼします。土地の利用の仕方次第では、固定資産税等が大きく変動する可能性があるということを、頭の片隅に置いておきましょう。

4. 自分でコインパーキングを運営する人向けの儲かるコツ

では、自分でコインパーキングを運営する人向けの儲かるコツについてご紹介します。コインパーキングは自分で経営することも可能です。コインパーキングで収益を上げるには、ちょっとしたコツが必要です。

4-1. まずは市場調査から

コインパーキングの利用料は市場調査からコインパーキングの利用料に関しては、一定のエリアで1時間単位による相場が形成されています。

駐車場をよく利用するお客様は、相場を熟知していますので、まずは自分も周辺の時間貸駐車場がどの程度の相場観なのかを把握することが重要です。

駐車場の市場調査は、少なくとも半径500m程度は実施すべきです。500mは歩くと6~7分ですが、車であれば一瞬です。車でグルグル駐車場を探している人は、500mくらいであれば、あまり大きな差を実感できません。

同じエリアの中でも、駐車場の利用料は、駅に近いところほど、高く設定されています。また駅からはなれば場所であれば、入りにくい駐車場や視認性の悪い駐車場は、価格が若干安めです。

大きな通りに面していても、懐が狭く、車を頭からしか突っ込めないような駐車場は入りにくい部類の駐車場です。「なぜこの駐車場がこの値段設定なのか」という点も考えながら、価格を調査することが重要です。

市場調査は、時間単価の他に、「単価表示の仕方」や「最大料金設定」も併せて確認してください。

4-2. 単価を決める

市場調査を終えたら、単価の設定を行います。大手の駐車場設備機器メーカーでは単価設定まで提案してくれますが、自分でもその単価設定が妥当かどうか判断できるレベルになっておく必要はあります。

単価は、相場のストライクゾーンで設定することをお勧めします。安く設定してしまうと、自ら価格競争を引き起こすことになり、後で辛くなります。

コインパーキングは、認知度が上がっていけば、自然と稼働率は上がります。最初に客欲しさに安く単価を設定してしまうのは得策ではありません。

単純に言えば、すぐ近くの駐車場と同じ価格設定にしておくことが無難です。ライバルの駐車場は競合関係にありますが、共存する関係でもあります。隣の駐車場がしっかりした料金設定をしている限り、相場を崩すようなことはする必要はない のです。

自ら価格競争を誘発させないためにも、適切な価格設定を行うようにして下さい。

4-3. 最大料金を決める

最大料金設定とは、24hいくらとか、夜間いくらといった最大料金の設定です。実はこの最大料金の設定がコインパーキングで一番の差別化ポイントでもあります。

先ほど、単価については相場を崩すべきではないと解説しましたが、最大料金に関しては、自分で独自の料金設定をして駐車場の「ウリ」にして構いません

商品メニューを「24h」とするのか、「深夜23:00~翌朝8:00」とするのかも自由です。周辺の駐車場にないサービスでも良いです。

この最大料金設定のサービスを使う人は、ヘビーユーザーが多いです。ヘビーユーザーは、近所に住んでいる人や、近所に職場がある人等、定期的に駐車場を利用する人たちがほとんどです。

ヘビーユーザーの人たちは、リピーターになってくれるありがたい存在です。コインパーキングは収益の変動が激しく、売上が読めないというデメリットがあります。

しかしながら、最大料金設定の部分で、固定のリピーターが確保できれば、一定の安定収益を見込むことができます。

ちなみに、駐車場設備機器メーカーの提案は、きめ細かい最大料金設定のメニューまでは提案はありません。

最大料金設定は、自分で商品メニューを作り出し、他の駐車場との差別化できる部分であり、まさに「腕の見せ所」です。

周辺の駐車場に限らず、最大料金設定には他にどのようなものがあるのか、十分に研究しておきましょう。

4-4. 表示方法を工夫する

もう一つ、差別化の工夫として、単位表示の仕方を他の駐車場と変えるという方法があります。

単位表示の仕方とは、「10分いくら」とか「30分いくら」という表示です。10分200円と表示しているようなところであれば、1時間1,200円と表示するよりも、一瞬、安く感じます。

車のスピードで駐車場を探していると、10分200円と1時間1,200円が同じであることを認識できない場合があります。ドライバーが高いのか安いのか、よく分からず停めてしまうということもあります。

単位表示の仕方を変えても、リピーターには通用しませんが、一見の客には効果があります。駐車場を探している人は、とにかく周辺の駐車場をグルグル回り、「満」か「空」に注意が集中しています。

「空」が見つかった場合、そこが10分200円と書かれていても、すぐに1時間1,200円とは冷静に判断できません。200円という数字が目に飛び込めば、安いと感じて駐車させるケースは十分にあります。

最大料金設定はリピーター対策ですが、単位表示の仕方は一見の客対策とも言えます。どのように表示すると売上があがるのか、試行錯誤を繰り返しながら単位表示の仕方を変えていくようにして下さい。

まずは、競合の駐車場がどのように表示しているのかは、しっかりとチェックしておきましょう。

4-5. 定期巡回を行う

駐車場経営を始めてしばらくすると、知らない間に売上が落ちるという場合があります。売上が落ちる最も典型的な理由は、周辺に新たなコインパーキングができることです。

新たな駐車場が場所の良いところに出来ていると、そこに客を取られてしまいます。また、場所の悪いところにできても、格安の料金設定をしていると、そこに客を取られてしまうことがあります。

さらに、周辺に駐車場の増減がなくても、近隣の駐車場が値段を下げていたりすると、客を奪われ売上が落ちます。

このように、時間貸し駐車場の売上は、周辺の外部環境の変化によって変わるため、定期的に周辺の駐車場の状況をチェックすることが重要になります。

駐車場経営は、あまり労力を要しませんが、経営者としてやるべきことは、「料金体系の見直し」がメインの仕事であると考えてください。

周辺状況が変われば、価格の見直しを行います。また、すぐ近くに大きな工事現場ができれば、価格を上げるという見直しをしても構いません。

工期の長い大きな工事現場は、コインパーキングに特需をもたらします。

常に周辺環境の変化を察知し、マメに料金体系の見直しをすることが儲かるコツになります。

それでは次は土地なしの人が土地購入から始める利回りを上げる方法についてご紹介します。

5. 土地なしの人が土地購入から始めて利回りを上げる方法

5-1. 固定資産税の安い土地を探す

土地なしの人が土地購入から始めて利回りを上げる方法駐車場はリスクが低いですが、収益性も低いです。そのため、基本的にはあえて土地を買ってまで行う事業ではありません。

例えば、東京の都心3区(千代田区、中央区、港区)あたりでは、時間貸し駐車場を行ったとしても、固定資産税すら賄えないケースは普通にあります。

そのため、コインパーキングは、固定資産税等が安い土地を探さないと収益がプラスになりません

固定資産税は、固定資産税評価額が安い土地が固定資産税も安くなります。固定資産税評価額は、裏通りや細い道路に面した土地が安くなります。

コインパーキングの料金は、表通りと裏通りでは、ほとんど差がありません。また裏通りでも交通量の少ない土地の方が、車のスピードが落とせるため、入りやすい駐車場になります。

土地なしの人であれば、固定資産税を意識して購入するようにして下さい。

5-2. 駐車場賃料の高い土地を探す

駐車場の収益を上げるには、駐車場賃料の高い土地を探す必要があります。これは、固定資産税評価額の安い土地を探すことと、ある意味矛盾しています。

しかしながら、賃料を上げて、コストを下げない限り、駐車場の利回りを上げることはできません。

そのため、固定資産税は安くても駐車場賃料は高い土地を探す必要があります。

駐車場の賃料は駅に近い方が高くなります。但し、固定資産税も駅に近いほど高くなります。但し、同じ駅近の物件でも、「駅裏」の土地であれば、賃料は高く固定資産税が安い土地も探すことができます。

幸いにも、駐車場賃料は駅裏であっても駅の表側と料金は変わりません。駅近の駐車場を利用する人は、「駅に近ければよい」と言うのが基本的な考えであるため、駅裏の土地であっても十分に価値があるのです。

目的地に行きやすい土地であれば、周辺の繁華性は低くても、高い駐車場賃料を確保することが可能です。

5-3. 車両切替しスペースの無駄のない土地を探す

駐車場では、駐車を行う際、車を切り返します。但し、この切替しスペースは賃料を生まない部分でもあります。

駐車場は、その土地に何台詰め込めるかで収益性が決まっていきます。切り返し部分が多過ぎると、その分収益性も下がります。

また地形の悪い土地は、レイアウトもしにくくなり、デッドスペースを多く生みます。台数を増やすのであれば、なるべく整形で無駄の発生しない土地を選ぶ必要があります。

駐車場運営会社にレイアウト提案を受ける際も、あとプラス1台増やせないかという視点で図面を見ることが重要です。

台数はちょっとした工夫で増える可能性があります。最大限の台数確保を、ぜひ追求してください。

まとめ

いかがでしたか?駐車場経営の基礎知識から儲かるコツを解説してきました。

駐車場経営の収益は、高い順に並べると「月極駐車場」、「時間貸し駐車場の運営会社への賃貸」、「時間貸し駐車場の自営」の順番で高くなります。

コインパーキングの収益を上げるコツとしては、最大料金の商品設計や単価表示の工夫、定期巡回がポイントになります。事前にしっかりとした計画も必要ですね。

失敗しないためには、できるだけ多くの駐車場運営会社から収益プランを取り寄せ、しっかり比較してから決めることがとても重要です!

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