土地の有効活用の一つに駐車場経営があります。初期投資も少な始められるため、借金はしたくないが土地活用はしてみたいと思っている人、アパート経営はしたくない人、土地の固定資産税の負担で困っている人等に向いています。
駐車場経営は、大きな投資を伴うわけではないため、大きなリターンは得られません。但し、リスクは少なく、安定収益が見込めるということに関しては、魅力的な土地活用と言えます。
ただ、駐車場経営も「経営」である以上、一定の知識を持った上で始めることが重要です。
そこでこの記事では、駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで、詳しくお伝えいたします。
Contents
1. 駐車場経営の仕組みと形式
駐車場経営とは、所有している土地を駐車場として土地活用する方法です。土地を所有しているだけだと、ただ固定資産税が発生するだけの負の資産となってしまいます。ですが、駐車場として運用し収益化することで、資産を生む土地へと変えられます。
駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキング（時間貸し駐車場）の2種類の形式があります。収支計画を決めるために、どちらの形式にするかを選ぶ必要があります。
まずは2つの形式の特徴を理解しておきましょう。
1-1. 月極駐車場
月極駐車場は、契約した駐車スペースに随時車を止めたい個人や法人と契約を結び、月ごとに賃料を徴収します。駐車場を何台分確保できるかで収益の最大額が確定します。
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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コインパーキングと違い、一度契約が決まると長期で利用し続けてくれる可能性が高いため、安定した収益を立てやすいです。
その分契約が決まらない場合もマイナスになる期間が長期化してしまう可能性があるため、立地やマンション・飲食店などといった近隣状況も加味して判断することが大事 です。
1-2.コインパーキング（時間貸し駐車場）
コインパーキング（時間貸し駐車場）は、時間制で駐車料金を徴収する形式です。駐車場の近くの施設を訪れる方の需要が見込め、利用率と利用者数が上がるほど収入も多くなります。
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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コインパーキングは機械の導入や維持管理が必要ですが、月極駐車場よりも狭い土地で始められる メリットがあります。
主流となっている運営会社との一括借り上げ方式を選択すれば、駐車場の売り上げに関係なく、あらかじめ設定した賃料を受け取ることができ、安定収入を得られるのも大きなメリットです。
ただし、立地はもちろん、近隣の交通状況、昼夜の人の移動、道幅や土地の形などの環境要因によって賃料契約は大きく左右される のがデメリットです。交通量の多い交差点の近くで安全性に問題がある土地や、交通規制を伴う立地だと経営に適さないこともあります。
2. 駐車場経営のメリット・デメリット
駐車場経営は、いずれの経営形式にも4つのメリットとデメリットがあります。
2-1. 他の土地活用よりも初期費用が少ない
駐車場経営は、他の土地活用方法と比較して少ない初期投資で始められます。
月極駐車場とコインパーキング、それぞれ必要な初期費用の内容は下記のとおりです。
| 月極駐車場 | 看板設置、車止め、区画の線引きなど |
|---|---|
| コインロッカー | ロック版、精算機の整備など |
初期投資が少なく抑えられる理由は、賃貸住宅経営と違って建物等が不要で大きな費用が発生しないためです。
土地の条件よっては、駐車場への出入りを容易にするため歩道の切り下げなどが必要となりますが、建設費用などと比較すると少額に抑えられます。
2-2. 土地転用が簡単
駐車場経営は、他の土地活用に転用しやすいメリットもあります。土地に大きく手を加えていないので、備品や建物などの撤去が必要なく、かんたんに転用することができます。
月極駐車場の場合は、契約解除の予告から1か月程度で退去してもらうことが可能 です。コインパーキングの場合も、運営委託の解約が完了すれば、速やかに駐車場経営から撤退できます。
2-3. 節税対策にならない
駐車場経営は節税対策にはなりません。
賃貸住宅経営の場合、土地にかかる税金が抑えられるので、固定資産税や相続税の節税になりますが、駐車場経営は対象外 です。その理由は、税制上、平面駐車場は更地と同じ扱いになるためです。
そのため、税金として差し引かれる金額は賃貸住宅経営より多くなります。
2-4. 他の土地活用に比べると儲からない
賃貸住宅と比べた場合、駐車場は利用単価が低い です。また、車が通る通路や精算機などを設置する必要があるため、土地面積に対する利用効率は悪くなります。
そのため、より多くの収益を得たいと考える方の土地活用方法としては不向きと言えるでしょう。
3. 駐車場経営の始め方
駐車場経営を始め方は、いくつか方法があります。コインパーキングを例に解説していきます。
3-1. 駐車場運営会社へ賃貸する
コインパーキングを始める場合、最も簡単な方法が駐車場運営会社へ賃貸する「土地賃貸方式」です。個人経営と比べて残る利益は小さいですが、決まった収入が確保できるメリットがあります。
駐車場運営会社は、大手企業から地元の小さな企業まで様々です。依頼先を決める際は、まず複数の運営会社で初期費用や賃料の見積もりを取ることから始めましょう。
駐車場運営会社を探すには、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が便利です。
駐車場運営会社にコネクションのない人でも、「HOME4U 土地活用」のプラン請求サービスを使えば、複数の会社から初期費用や賃料見積もりなどの提案を受けることができ、比較しながら自分にあったプランを検討できます。
ちなみに、駐車場運営会社に土地を賃貸するという方法が提案されることもありますが、この場合、土地所有者側でアスファルト舗装をするケースと、アスファルト舗装をしないケースの2種類があります。この2点の違いは消費税の有無に影響します。
アスファルト舗装をする場合には、アスファルト舗装をする初期費用がかかります。アスファルト舗装を行った場合は、アスファルト舗装を行わない場合よりも駐車場賃料が若干高くなります。
また、アスファルト舗装を行った場合は、アスファルト舗装を行った後の「施設貸し」という位置付けになります。施設貸しとなると、駐車場賃料には消費税もかかります。つまり駐車場運営会社からは消費税込みの賃料が入金されることになります。
一方で、アスファルト舗装をしない場合は、駐車場運営会社にてアスファルト舗装を行います。
アスファルト舗装をしない場合は、アスファルト舗装を行った場合よりも駐車場賃料が安くなります。理由としては、駐車場運営会社側でアスファルト舗装費用分の初期投資を行うためです。
またアスファルト舗装をしない場合は、アスファルト舗装を行う前の「土地貸し」という位置付けになります。土地貸しとなると、駐車場賃料に消費税は発生しません。駐車場運営会社から入金される金額に消費税は含まれません。
アスファルト舗装の誰が行うかによって、消費税の発生の有無が分かれます。土地貸しの場合には消費税が発生せず、施設貸しの場合には消費税が発生するという違いがあります。
3-2. 駐車場・コインパーキング経営に強い企業3社
「HOME4U 土地活用」が提携している駐車場運営の実績が豊富な企業から、一部ご紹介します。
各駐車場運営会社の特徴や強みを参考に、運営会社を決めましょう。
3-2-1. 株式会社第一興商
24時間の電話受付など、万全のスタッフ対応で駐車場・コインパーキング経営のサポート体制も充実。安心して駐車場・コインパーキング運営を託せる企業です。
3-2-2. 株式会社エイコーレンタサービス
住宅地、変形地、狭小地など、活用が難しい土地も相談可能です。
コインパーキング運営の中途解約も可能なので、後から他の土地活用の転用も柔軟に対応できます。
3-2-3. 日本パーキング株式会社
土地の規模を問わず、土地オーナー様、駐車場ご利用者様のニーズにマッチした最適な駐車場の提案が受けられます。
「HOME4U 土地活用」では、上記をはじめとする駐車場・コインパーキング運営の実績が豊富な企業に、駐車場運営プランを一括請求できます。駐車場経営をご検討中の方は、ぜひご利用ください。
3-3. 自己経営方式
コインパーキングは自分で運営することも可能です。
自己経営方式とは、機器の設置から駐車場の運営管理まで、すべてオーナー様自身で行う方法のことです。
初期投資から運営まで、全てご自身で行わなければならないため、管理に労力や手間がかかります。また、駐車場運営会社へ賃貸すれば、賃料収入は固定になりますが、自分で経営をする場合には収入は毎日変動します。
ただし、駐車場運営会社へ差し引かれる部分が無くなるため、収益性は賃貸するよりも自営の方が高いです。
駐車場経営の収益は、「月極駐車場→時間貸し駐車場の運営会社への賃貸→、「時間貸し駐車場の自営」の順番に高くなっていきます。
どの経営方式にするかお悩みの場合は、「HOME4U 土地活用」を使って運営会社に賃貸するところから始めるのが良いでしょう。
4. 駐車場経営における利益と経費
駐車場経営を行う場合の利益と経費に関して、次の２つは必ず押さえておきましょう。
4-1. 収入は税込みと税抜きの場合がある
駐車場の収入には消費税がかかります。自身でコインパーキングを運営する場合は、利用者から受領する駐車場料金は消費税込みの金額 です。
また、駐車場運営会社へ賃貸した場合、アスファルト舗装をしていると賃料には消費税が発生します。アスファルト舗装していない場合のみ消費税は発生しません。
他にアパート等を経営していて、消費税の課税事業者になっている場合は、消費税の影響を考慮しておく必要があります。
4-2. 固定資産税および都市計画税
固定資産税等を駐車場収入で賄いたいと思って始めたにもかかわらず、駐車場経営を始めたことで固定資産税等が上がってしまったという場合もあります。結局、駐車場を 始めても固定資産税を賄えなかったという事例もあります。
現在、複数の筆で構成されている土地で駐車場経営を検討している方は、必ず一度、全ての筆の固定資産税額の「単価」を確認するようにして下さい。
固定資産税の納税通知書には、「固定資産税評価額」と「課税標準額」、「固定資産税」 が記載されています。単価は「固定資産税額」を土地面積で割ったもので計算します。
単価 ＝ 固定資産税 ÷ 土地面積
道路に接しておらず、固定資産税の単価が低い土地があれば、駐車場にすることでその土地の固定資産税額は上がります。駐車場を開始すると、今まで固定資産税が低かった土地が、前面道路に接している一番高い単価の土地の固定資産税と同額になります。
単価が上がることに関しては、駐車場運営会社に賃貸する場合も、自営で駐車場を経営する場合も同じです。
固定資産税等は一番高い単価に全体面積をかけることによって、再計算しなおす必要があります。
駐車場運営会社からプラン請求を受けた場合、現在の固定資産税等と比較することになります。その際、土地が複数の筆で構成されている人は、現在の固定資産税等が上がる可能性があることに注意するようにしてください。
4-3. 小規模住宅用地の特例は適用されない
小規模住宅用地の特例とは、住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡までの部分について、固定資産税評価額を6分の1にしたものを課税標準額としてくれる特例です。
駐車場の場合は、小規模住宅用地の特例が適用されません。
この特例のポイントは、土地の上に住宅が建っていると、「土地の」固定資産税等が安くなっているという点です。ですが、住宅を取り壊せば、小規模住宅用地の特例が無くなるため、結果として土地の固定資産税等が上がります。
現在、空き家が建っている状態で駐車場を検討する場合は、今の固定資産税等と比較すると収益を大きく見誤る可能性があります。固定資産税等は現在の4倍超になるものと想定して、駐車場賃料と比べることが重要になります。
尚、現在の空き家が相続で取得した相続空き家の場合、取り壊して駐車場に供してしまうと、売却時に3,000万円特別控除 と呼ばれる特例を適用できなくなります。相続空き家を取り壊して駐車場にする場合には、将来売却する予定はないのかどうかも含めて、慎重に検討するようにして下さい。
土地の固定資産税について、さらに詳しくはこちらの記事をご参照ください。
5. 自分でコインパーキング運営する場合の儲かるコツ
コインパーキングは自分で経営することも可能です。コインパーキングで収益を上げるには、儲かるコツをおさえた経営が大事です。
5-1. まずは市場調査から
コインパーキングの料金設定は市場調査を行ってから設定しましょう。
1時間単位による駐車料金の相場は一定のエリアで形成されており、駅に近いところほど高く、駅から離れた場所や視認性の悪く駐車場になるほど、価格は下がる傾向にあります。
「なぜこの駐車場がこの値段設定なのか 」という点も考えながら、少なくとも半径500ｍ（徒歩6～7分）程度は実施しましょう。
駐車場をよく利用するお客様は、相場を熟知していますので、まずは自分も周辺の時間貸駐車場がどの程度の相場観なのかを把握することが重要です。
市場調査は、時間単価の他に、「単価表示の仕方 」や「最大料金設定 」も併せて確認してください。
5-2. コインパーキング利用料金を決める
市場調査を終えたら、単価の設定を行います。大手の駐車場設備機器メーカーでは単価設定まで提案してくれますが、自分でもその単価設定が妥当かどうか判断できるレベルになっておく必要はあります。
単価は、駐車場を経営するエリアの相場に合わせて設定 しましょう。安く設定してしまうと、自ら価格競争を引き起こすことになるので注意が必要です。
コインパーキングは、認知度が上がっていけば、自然と稼働率は上がります。最初に客欲しさに安く単価を設定してしまうのは得策ではありません。
単純に言えば、すぐ近くの駐車場と同じ価格設定にしておくことが無難です。ライバルの駐車場は競合関係にありますが、共存する関係でもあります。隣の駐車場がしっかりした料金設定をしている限り、相場を崩すようなことはする必要はない のです。
自ら価格競争を誘発させないためにも、適切な価格設定を行うようにして下さい。
5-3. 最大料金を決める
最大料金設定とは、24hいくらとか、夜間いくらといった最大料金の設定です。実はこの最大料金の設定がコインパーキングで一番の差別化ポイントでもあります。
単価については相場に合わせる方が安心ですが、最大料金に関しては、自分で独自の料金設定をしても問題ありません。設定時間も「24h」とするのか、「深夜23:00～翌朝8:00」とするかなども自由です。駐車場設備機器メーカーの提案は、きめ細かい最大料金設定のメニューまでは提案はありません。
周辺駐車場の利用状況をリサーチし、1ヵ月間でどれくらいの利用者数が見込めるかなどをシュミレーションしてから決定しましょう。最大料金設定の部分で、固定のリピーターが確保できれば、一定の安定収益を見込むことができます。
5-4. 利用時間の表示方法を工夫する
もう一つ、差別化の工夫として、単位表示の方法を変えるという方法があります。
単位表示は「10分200円」など、分単位で表示するのがおすすめです。「1時間1,200円」と表示するよりも、一瞬、安く見えるので、ドライバーの目に留まる可能性が高くなります。
最大料金設定はリピーター対策ですが、単位表示の仕方は一見の客対策とも言えます。どのように表示すると売上があがるのか、試行錯誤を繰り返しながら単位表示の仕方を変えていくようにして下さい。
まずは、競合の駐車場がどのように表示しているのかは、しっかりとチェックしておきましょう。
5-5. 周辺に新しい駐車場ができていないか、定期巡回を行う
駐車場経営で継続して収益を維持するためには、周辺環境を定期的に巡回・調査し、経営改善を行うことが大事です。経営後、徐々に売り上げが落ちる典型的な理由として、周辺に新たなコインパーキングができるなど環境変化が影響するからです。
新たな駐車場が場所の良いところに出来ていると、そこに客を取られてしまいます。また、場所の悪いところにできても、格安の料金設定をしていると、そこに客を取られてしまうことがあります。
さらに、周辺に駐車場の増減がなくても、近隣の駐車場が値段を下げていたりすると、客を奪われ売上が落ちます。
駐車場経営は、あまり労力を要しませんが、定期的に「料金体系の見直し」を行うなど、細かい改善が必要です。
6. 土地購入から始めて利回りを上げる方法3つ
土地を新たに購入して駐車場経営を行う場合、利回りを上げる方法についてご紹介します。
6-1.固定資産税の安い土地を探す
駐車場経営は低リスクですが、収益性も低いです。そのため、基本的にはあえて土地を買ってまで行う事業ではありません。
例えば、東京の都心3区(千代田区、中央区、港区)あたりでは、時間貸し駐車場を行ったとしても、固定資産税すら賄えないケースは普通にあります。
そのため、コインパーキングは、固定資産税等が安い土地を探さないと収益がプラスになりません。
固定資産税は、固定資産税評価額が安い土地が固定資産税も安くなります 。固定資産税評価額は、裏通りや細い道路に面した土地が安くなります。
コインパーキングの料金は、表通りと裏通りでは、ほとんど差がありません。また裏通りでも交通量の少ない土地の方が、車のスピードが落とせるため、入りやすい駐車場になります。
土地なしの人であれば、固定資産税を意識して購入するようにして下さい。
6-2. 駐車場賃料の高い土地を探す
駐車場の収益を上げるには、駐車場賃料の高い土地を探す必要があります。
これは、固定資産税評価額の安い土地を探すことと、ある意味矛盾しています。しかしながら、賃料を上げてコストを下げない限り、駐車場の利回りを上げることはできません。
駐車場の賃料は駅に近い方が高くなります。但し、固定資産税も駅に近いほど高くなります。但し、同じ駅近の物件でも、「駅裏」の土地であれば、賃料は高く固定資産税が安い土地 も探すことができます。
幸いにも、駐車場賃料は駅裏であっても駅の表側と料金は変わりません。駅近の駐車場を利用する人は、「駅に近ければよい」と言うのが基本的な考えであるため、駅裏の土地であっても十分に価値があるのです。
目的地に行きやすい土地であれば、周辺の繁華性は低くても、高い駐車場賃料を確保することが可能です。
6-3. 車両切替しスペースの無駄のない土地を探す
駐車場では、駐車を行う際、車を切り返します。但し、この切替しスペースは賃料を生まない部分でもあります。
駐車場は、その土地に何台詰め込めるかで収益性が決まっていきます。切り返し部分が多過ぎると、その分収益性も下がります。
また地形の悪い土地は、レイアウトもしにくくなり、デッドスペースを多く生みます。台数を増やすのであれば、なるべく整形で無駄の発生しない土地を選ぶ必要があります。
駐車場運営会社にレイアウト提案を受ける際も、あとプラス1台増やせないかという視点で図面を見ることが重要です。
台数はちょっとした工夫で増える可能性があります。最大限の台数確保を、ぜひ追求してください。
7. 駐車場経営に適した土地の選び方
駐車場経営は、大規模な建設工事が必要なく、少ない初期投資で始められる土地活用方法です。
駐車場は、比較的どのような場所であっても始められます。砂利敷きや狭小地であってもまわりの環境によって需要があれば、収益を得ることが可能です。
一方で、駐車場経営の最大のポイントは土地選びとも言えるでしょう。駐車場経営による収益は、立地や道路付けによって大きな差が生まれます。
まずは、多くの人が土地活用として駐車場経営を選ぶ理由と駐車場経営に適していない土地の条件を見ていきましょう。
7-1. 駐車場経営を選ぶ理由
土地活用には賃貸住宅、コインランドリー、トランクルームなどを経営する方法のほか、公共性の高い老人ホームや保育園などを対象にした長期一括借り上げによる活用方法などがあります。
その中でも駐車場経営を実際に選んだ方の理由として「初期投資をかけずにすぐに経営できる 」や「建物などを構えないので、他の活用方法にいつでも転用可能 」などが挙げられます。
駐車場経営は、土地所有者向けの土地活用方法として有効です。いずれは売却や他の土地活用をするにしても、時間かけてその方法を検討したい方は、短期的に駐車場経営をして収入を得るのも選択肢の一つでしょう。
7-2. 駐車場経営に適していない土地とは
どのような土地であっても駐車場経営は可能ですが、適していない土地もあります。それは、道路付けの良くない土地 です。道路から駐車場へ入りにくい印象があれば、利用者に敬遠される可能性が高くなります。
そのほか、車の流れが早い幹線道路沿いや切り下げが狭い歩道に面した土地、時間帯によって進入禁止などの制限がある道路沿い、周囲に歩行者が多い土地、狭い道の奥にある土地などは駐車場経営にはあまり向いていないため、駐車場として利用しやすくするために何らかの整備が必要になる場合があります。
8. 駐車場経営で注意すべき4つのポイントと対策
駐車場経営は、運営管理に関わるトラブルが発生することがあります。運営管理を企業に委託せず個人で経営する場合は、以下のようなトラブルに特に注意が必要です。
8-1. 家賃や料金に関するトラブル
月極駐車場でよくあるのが、家賃滞納や料金未収などにより、支払期日までに賃料が支払われないケースです。滞納者がいないかの調査・督促をしなければなりません。数ヶ月に渡って滞納している契約者には、別途対応が必要となります。
コインパーキングでは、料金未収のトラブルは少ないものの、料金形態などに関する利用者からの問い合わせは起こり得ます。利用者がわかりやすい料金設定にするなど、クレームや問い合わせを最小限に抑える工夫が必要です。
8-2. 不正駐車トラブル
月極駐車場もコインパーキングも基本的に無人経営のため、不正駐車や不正利用が発生することがあります。不正利用は契約者にも迷惑をかけてしまうので、クレームなど他のトラブルに発展しないように対応することも重要です。また、中には長期間の車両の放置トラブルでは、料金請求に応じてもらえないだけでなく、撤去費用まで経営者側で負担する場合もあります。
8-3. 交通事故のトラブル
駐車場内で車同士の事故、または車と人の事故が起きる可能性があります。さらに囲いや駐車場に設置した装置などを破損する事故が発生することもあります。これらは修理費用が発生するだけでなく、一定期間駐車場が機能せず収益に影響を及ぼすことも考えられます。また、人が絡む事故の場合は、経営者側が責任を問われることもあるかもしれません。事態が深刻化しないように、駐車場に存在する事故のリスクとなるものを確認して、未然に事故を防ぐ対策を講じておく必要があります。
8-4. ゴミ不法投棄のトラブル
不特定多数の方が出入りし、かつ無人である駐車場はゴミの不法投棄などのトラブルも多発しています。ペットボトルや空き缶など拾って処理できるものだけでなく、電化製品などの粗大ゴミを置き、撤去費用を経営者側で負担しなければならないケースもあります。ゴミによって景観が悪くなると契約者や利用者からの評判が悪くなり、収益にマイナスの影響を与えることも考えられます。ゴミの有無などを定期的に確認し、廃棄しにくい環境にしておくことが重要です。
まとめ
駐車場経営の基礎知識から儲かるコツを解説してきました。
駐車場経営の収益は、高い順に並べると「月極駐車場」、「時間貸し駐車場の運営会社への賃貸」、「時間貸し駐車場の自営」の順番で高くなります。
コインパーキングの収益を上げるコツとしては、最大料金の商品設計や単価表示の工夫、定期巡回がポイントになります。事前にしっかりとした計画も必要ですね。
失敗しないためには、できるだけ多くの駐車場運営会社から収益プランを取り寄せ、しっかり比較してから決めることがとても重要です！
「HOME4U 土地活用」なら、簡単な項目を入力するだけで、複数の大手企業へまとめてプラン請求ができるので、各社の提案を比べながら、収益を最大化するためのプランを見つけることができます。
ぜひ上手に利用して、駐車場経営の成功への足掛かりをつかんでください。
本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。
