アパート建て替えVS大規模リフォーム!建築費・退去・取壊費用を解説

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アパートが古くなっても、「ある程度の入居者がいれば損をするわけではない」と考えてそのままにしているケースはよくあります。

しかし、老朽化したアパートの収益性は、今後さらに悪化する可能性が高いです。
しかも、耐震性や耐火性が現行基準より不足している場合が多いという点も、大きな心配の種です。

また、築年数が古く空室率も高いアパートは、相続資産としても不利です。
空室率が高いと相続税の節税効果が薄いだけでなく、引き継いだ子どもが経営に苦労する可能性が高くなります。

とはいえ、アパートの建て替えは、「再建築費用」だけでなく、既存アパートの「立ち退き料」「取壊し費用」についても考えなければならないのでハードルが高いと感じる方も多いですよね。

そこで今回の記事では、建て替え費用の目安と、なるべくコストをかけずに建て替えを実現するコツについて詳しく解説いたします

ぜひ最後までお読みいただき、所有しているアパートを建て替えるべきか正しくご判断ください。そして、生まれ変わった高収益のアパートを次世代に残すことも検討してみてください。

費用について解説する前に、まず、建て替えのタイミングについてお話ししておきます。

建て替えのベストタイミングは?

アパートが老朽化し、空室を埋めるのに苦労するようになってきたら、建て替えのタイミングを意識するころです。
でも、立ち退きの問題がネックで、建て替えを決断できない方は多いと思います。

建て替えに向けて、立ち退き交渉をスタートするタイミングは、次の二つの条件を満たす場合です。

  • 木造なら築30年、鉄骨なら35年
  • 8割~9割が空室になっている(空室になりそう)

建て替えを進めるときは、なるべく空室が多いほうが、入居者に立ち退きしてもらうための労力もコストも少なくて済みます。

空室が増えてきたら建て替えの絶好のチャンスですので、家賃を値下げして空室を無理に埋めようとしないで、空室が増えるのを積極的に待って、立ち退き交渉をスタートするのがおすすめです。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. アパート建て替えの費用

アパート建て替えの費用には、「再建築費用」「立ち退き料」「取壊し費用」の3種類があります。
それぞれ詳しく解説します。

1-1. 再建築費用

まずは、再建築費用について解説します。
建築費用の内訳は、「本体工事費」「別途工事費」「諸費用」です。

建築費のメインは「本体工事費」

アパートの建築費(本体工事費)は、「坪単価×延床面積(各階の床面積の合計)」で計算できます。

「本体工事費」は、主要な構造・基礎・内装・外壁・屋根・水回りの設備などを含んだ金額です。
再建築費用の7~8割が、「本体工事費」です。

坪単価の相場は次のとおりです。

  坪単価※1 ワンルーム8戸の建築費※2
木造(W造) 40~60万円程度 2,400~3,600万円程度
鉄骨造(S造) 50~70万円程度 3,000~4,200万円程度
鉄筋コンクリート造(RC造) 60~85万円程度 3,600~5,100万円程度
木造(W造)
坪単価※1 40~60万円程度
ワンルーム8戸の建築費※2 2,400~3,600万円程度
鉄骨造(S造)
坪単価 50~70万円程度
ワンルーム8戸の建築費 3,000~4,200万円程度
鉄筋コンクリート造(RC造)
坪単価 60~85万円程度
ワンルーム8戸の建築費 3,600~5,100万円程度

※1 3階建て以下坪単価の目安
※2 2階建てワンルーム8戸とした例(延床面積約60坪)

なお、木造と鉄骨造の1~2階建ての共同住宅をアパートと呼び、鉄筋コンクリートの建物はマンションと呼ばれるのが一般的です。

「別途工事費」は2割程度

別途工事費は、「本体工事費」の20%くらいかかるのが一般的です。
別途工事費の内容は、地盤改良費、給排水設備の工事費、外構工事費などです。

なお、建て替えの際には、市町村の定める上下水道負担金などは新たにかからないのが一般的です。

ただし、既存の給水管を太いものに変更する必要がある場合など、追加費用が必要になるケースもあります。

「諸費用」は自己資金で準備

諸費用としては、アパートローンの融資手数料、火災保険料、各種税金、登記費用、建築確認申請手数料などが必要です。

案件の規模や金額によっても変わりますが、8戸のアパートの場合で100~200万円くらいかかります

諸費用はアパートローンの対象外となっている金融機関が多く、自己資金で準備するのが一般的です。

1-2. 立ち退き料

アパートを建て替えるためには、入居者に退去してもらう必要があります。
ところが、オーナー側から契約を解除するには、「正当事由」が必要です。

「正当事由」が認められるためには、「老朽化により、倒壊の危険がある」というだけでは足りません。

建て替えはオーナー側の都合なので、立ち退き料の支払いによって、しっかりと入居者に配慮する必要があります。

「立ち退き料」の相場は、法律上の決まりはなく、入居者との交渉で決まります。
入居者に納得してもらうため、引っ越し代や転居先の敷金・礼金などの実費に加えて、慰謝料を上乗せするのが一般的です。

具体的な立ち退き料は、賃料の6~10ヶ月程度、アパート1部屋あたり50~80万円くらいになることが多いです。

立ち退き交渉は、オーナーが自分でできるところまでやってみることが大切です。

まず入居者に対して、建て替えを予定していることをお知らせし、引っ越し代などを負担することを申し出て、引っ越しをお願いします。
このとき、具体的な転居先を紹介するとスムーズに応じてもらいやすくなります。

それでも退去してもらえない場合には、弁護士に交渉を依頼します。
立ち退きの交渉は、弁護士資格を持たない第三者(不動産会社など)が行うと違法になるので注意してください。

立ち退き料を抑えるためには、自然に空室が増えてから立ち退き交渉を始めるのがポイントです。

そして、スムーズに引っ越してもらえる人に退去してもらった上で、残った入居者についての対応だけを弁護士に依頼すると弁護士費用を節約できます。

立ち退き料についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

教科書には載ってないアパートの立ち退き料と交渉術のすべて

1-3. 取壊し費用(解体費用)

既存のアパートの取壊し費用の目安は、坪単価×延べ床面積 で計算できます。
坪単価は、木造で3万円~5万円、鉄骨造で5万円~7万円くらいが相場です。

ただし、取壊し費用は立地によっても左右されます。
例えば、道路が狭く、建物が密集していて、大型の車両や重機が使えない場所では手作業になるので取壊し費用が割高になります。

また、大通り沿いで交通整理が必要な場合にも、人件費がかかるのでやはり取壊し費用は高めになります。

具体的な取壊し費用を知るには、いくつかの会社の見積もりを取ってみてください。
建築会社から解体の専門会社を紹介してもらうことも可能です。

2. 【中長期的視点で考える費用】アパート建て替えと大規模リフォームはどちらがよいか

築年数が経過して空室が増えてきたら、建て替える選択肢の他に、大規模リフォーム(リニューアル)を行うという選択肢もあります。

建て替えとリフォームにはそれぞれメリット・デメリットがあるので、状況に応じて選択するとよいでしょう。
それぞれの特徴を詳しく見ていきます。

2-1. 大規模リフォームのメリット・デメリット

大規模リフォームの費用の目安は、建て替え費用の3分の1~半額くらいです。

「けっこうかかるんだな」と思われるかもしれませんが、中途半端なリフォームでは空室率改善などの効果が期待できず、投資が無駄になりかねません。

大規模リフォームのメリット

大規模リフォームは、建て替えよりもコストが抑えられるのが主なメリットです。

リフォームの内容によっては、立ち退き料も必要になりますが、「空室からリフォームを行い、リフォームが終わった部屋に順番に引っ越してもらう」という方法ならば入居者の理解が得やすく、交渉費用もそれほどかからずにすみます。

大規模リフォームのデメリット

修繕費はリフォーム後も発生する

大規模リフォームを行った場合でも、老朽化した部分をすべて取り換えられるわけではないので、まとまった修繕費が近い将来再び必要になります

そして、何年か後には、再び建て替えを検討する時期が来ます。
言うなれば、大規模リフォームは「アパートの延命」です。

大規模リフォームは、問題を先送りするという面もあるので、「できるだけ悩みのない資産を次の世代に相続させたい」という人には向いていません。

収益性の改善は限定的

大規模リフォームだけで、新築並みの賃料になるわけではありません。

現在よりは空室率を改善し、多少は賃料を上げられたとしても、それほど大きく収益力が上がるとは限らないことに注意が必要です。

新築と同等のリニューアルは難しい

大規模リフォームでは、設備の入れ替えと、外壁の塗り替えなどを行うことが多いですが、見栄えだけでなく耐震性や耐火性などの安全面にも気を配るのが理想です。

とはいえ、耐震補強はコストがかかり、耐火性能を高めるリフォームは技術的に困難な場合もあるので、大規模リニューアルを行っても全面的に新築と同等レベルにするのは難しいでしょう。

2-2. 建て替えのメリット・デメリット

建て替えは、相続対策としてアパートを所有している場合や、次の世代に不安のない資産を残したいと考えるときには、できるだけ早く決断することをおすすめします。

建て替えのメリット

建て替えのメリットは8つです。

収益性の改善

新築の家賃水準に回復し、稼働率がアップすることで大幅な収益性の改善が見込めます。

現在のニーズに合わせたアパートに建て替えられる

時代の変化によって、入居者に必要とされるアパートの設備や人気の間取りは変わっていきます。

例えば、一昔前ではバス・トイレが一緒になっているのはごく標準的でしたが、現在では「バス・トイレ別」を最低条件として探す入居者が多くなっています。

大規模リフォームではどうしても限界があるので、時代に合わなくなった建物を建て替えによって最新ニーズに合わせられるのがメリットです。

修繕コストが下がる

建て替え後しばらくは大規模修繕費がかかる心配がなく、古い建物を使い続けるよりも修繕コストが下がります

減価償却により節税できる

アパートの法定耐用年数は、木造で22年、鉄骨は厚みによって19年~34年、鉄筋コンクリートは47年です。

法定耐用年数を経過し、減価償却費がゼロになると、節税効果がなくなりますが、
建て替えれば再び減価償却が可能になるので、合理的に節税して手取りの収入を増やせます。

法改正がある場合は床面積が増やせる

場所によっては、現在のアパートを建築後に法改正があって、昔よりも高い建物が建てられるように変更されている場合があります

例えば、「昔は2階建てまでしか建てられなかったが、現在は4階建てまで建てられる」といったケースです。
このようなケースでは、建て替えによって大幅な収益アップが見込めて、立ち退き料を多めに支払っても割に合うので、できるだけ早く建て替えを決断するのが得策です。

法改正が適用となるかどうかなど、詳しくは各自治体にお問い合わせください。

耐震性の不安解消

大規模地震への不安から、古い建物は避ける入居者も多いです。
また、オーナーとしても、入居者の安全を守れるかどうか不安に思っているかもしれません。

建て替えによって最新の耐震基準を備えたアパートにすることで、安心してアパート経営を続けられるメリットは大きいでしょう。

特に「旧耐震基準」で建てられた(1981年〔昭和56年〕5月31日以前に建築確認を受けた)アパートの場合には、今すぐにでも建て替えを検討してください。

借入による相続財産の圧縮

築年数が経過したアパートでは、すでに借入金の返済が終わっているケースも多いでしょう。

相続対策のためには、アパートローンの借入金を相続財産からマイナスして、相続財産を圧縮することが大変効果的です。

相続対策では、建て替えによって、新たな借り入れを立てておくと大変有利です。

助成制度を利用できる場合がある

自治体によっては、取壊し費用や耐震診断費用についての助成制度があります。

例えば東京都渋谷区では、「不燃化特区区域」の建て替え促進のため、取壊し費用や建築工事費の助成制度があります。

参考:渋谷区「老朽建築物の除却・建替え支援助成制度(不燃化特区区域内限定)

助成金などの制度があるかどうか詳しくは、各自治体にお問い合わせください。

建て替えのデメリット

建て替えの最も大きなデメリットは、リフォームに比べるとコストがかかることです。

また、現在入居している方の立ち退きがうまくいくかどうか、不安に思う方も多いと思います。

建て替えのノウハウを持った建築会社を選び、スムーズな立ち退きについてアドバイスをもらいながら、不要なコストをなるべく抑えることが大切です。

土地活用プラス コラム “古くて空室が多いアパートは相続税対策で不利になる!”

相続税対策として、現金よりもアパートなどの不動産の形で相続すると有利ということは有名です。

そのため、アパートを建てたらもう安心と思ってしまっている方も多いです。
ところが実は、空室率が高いと、相続税の節税効果が薄れてしまうということをご存知でしょうか?

その理由は、相続税の評価方法のためです。
計算方法はマニアックな話なので、さらっとご説明します。

アパートの敷地の相続税評価額は、次のように計算します。

土地の相続税評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

アパートの建物部分の相続税評価額は、次のように計算します。

建物の固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

「借地権割合」は、エリアによって30~90%で定められています。
「借家権割合」は、全国一律です。

そして、問題となる「賃貸割合」は、実際に賃貸されている部分の床面積の割合です。
一時的な空室部分については、速やかに入居者が募集され、空室期間が1ヶ月程度であれば、基本的に賃貸割合100%として計算できます。

ところが、空室期間が例えば5ヶ月の場合には一時的な空室とは認められない、という判例があります。

参考:国税庁「貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲

つまり、老朽化したアパートで空室が多いままだと、「賃貸割合」が低くなるので、アパートの相続税評価額が高くなってしまう可能性があります

しかも、このような築年数の古いアパートでは、すでに新築時の借り入れを完済しているケースが多いので、借入金との相殺による相続税評価額の圧縮が見込めません。

さらに、減価償却も終了している場合が多いので、毎年の不動産所得についての節税もできなくなっています。

節税のためにアパートを所有している方は多いですが、「築年数が経過して、借り入れもほとんどなく、空室率が高い」という状態になり、節税効果が減っている方が意外と多いのでご注意ください。

3. アパート建て替えを成功させるために実践すべきたった1つのこと

建て替えではできる限り無駄なコストを抑えつつ、競争力のある建物を建てて、次の世代に高収益な資産を残したいものですね。

建て替えを成功させるため、ぜひ実践していただきたいのは、複数の企業の建築プランを比較してから決めることです。

なお、建て替え後の建築プランは、現在と同じようなアパートに限定する必要はありません。
「2階建てを3階建てにする」「ファミリータイプでなくワンルームにする」「マンションや介護施設にする」など、土地活用には様々な選択肢があります。

建築プランによって、収益性や建築費などは大きく異なるので、ぜひ複数の会社に相談してみてください。

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幅広い企業の提案を聞いてから、建て替えのノウハウを持った会社を選ぶことをおすすめします。

まとめ

それではおさらいです。
アパート建て替えの費用は「再建築費用」「立ち退き料」「取壊し費用」の3種類があります。

  • 再建築費用の内訳は、「本体工事費」「別途工事費」「諸費用」です。
    本体工事費は、木造の場合で1坪あたり40~60万円、鉄骨で50~70万円程度です。
  • 立ち退き料は、交渉しだいですが、1部屋あたり50~80万円くらいになるのが一般的です。
  • 取壊し費用は、木造で坪3万円~5万円、鉄骨造で5万円~7万円が相場ですが、立地によっても変わります。

築年数が古い場合には建て替えの他に、大規模リフォームするという選択肢もあります。
大規模リフォームは建て替えの半額以下のコストで済み、アパートを延命することはできますが、問題の先送りになるので、悩みのない資産を相続させたい人には向いていません。

一方、建て替えは、収益性を確実に改善できるだけでなく、相続対策などのメリットが大きいです。

建て替えを成功させるためには、複数の企業の建築プランを取り寄せて、収益性や建築費などを比較することが大切です。

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本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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