3階建てアパートで収益最大化!建築費の相場と成功のコツ

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「アパート」というと、2階建ての建物をイメージする方が多いと思います。

それもそのはず、昭和の時代には1~2階建ての共同住宅が主流でした。


出典:「PDF平成30年住宅・土地統計調査 住宅概数集計結果の概要

平成に入ってからは、アパート・マンションの高層化が著しく進みました。
とはいえ、木造や鉄骨造のアパートは現在でも2階建てが主流で、3階建てアパートは少数派です。

アパートとマンションの線引き(1-1. で後述)が明確ではないため、アパートとしてではなく「3階建て賃貸住宅」として紹介しているハウスメーカーも少なくありません。

実は、3階建てアパートには大変多くのメリットがあり、収益性の高いアパート経営が可能です。
一方で、3階建てアパートの設計・施工には特別なノウハウが必要とされることも事実です。

今回の記事では、3階建てアパートの建築費と、メリット・デメリットについて解説し、収益性の高い3階建てアパートで成功するためのポイントを解説します。

ぜひ最後までお読みいただき、あなたの土地を最大限に活用するためお役に立ててください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. 「3階建てアパート」の建築費

まず、3階建てアパートの建築費について解説します。

1-1. 建築費の相場

2階建て・3階建てアパートの坪単価

  2階建て 3階建て
木造 40~55万円程度 45~60万円程度
鉄骨造 50~65万円程度 55~70万円程度
鉄筋コンクリート造 60~80万円程度 65~85万円程度

上の表のとおり、3階建てアパートは2階建てよりも、坪単価で約5~10万円くらい高めになります。

高めになる理由は、3階建てアパートの「構造計算」と「耐火性」のためです。
3階建てアパートを設計する際には、一定の建物強度があることを確認するための「構造計算」が必要となるため、設計の経費がかかります。

また、3階建てアパートには一定の耐火性能が求められるため、2階建てよりも外壁や屋根の材質のグレードが高いものとなります。

建築予定地が「防火地域」や「準防火地域」に指定されているかどうかで、必要とされる耐火性能が変わり、建築費にも影響があります。

なお、上記で3種類の構造をご紹介しましたが、通常は「アパート」というと、木造や鉄骨造の低層の建物を指します

名称の使い方に法律的なルールはありませんが、鉄筋コンクリート造の3階建て以上の建物は一般的に「マンション」と呼ばれます。
マンションは遮音性や耐火性などの建物性能が高く、アパートよりも建築費が高くなります。

3階建てアパートは、2階建てアパートよりは建築費が高めになりますが、マンションよりは安い建築費で建てられます。

1-2. 建築費総額のめやす

ここまでご説明した建築費は、建物本体の価格です。

一般的に建築費というと、この「建物本体価格」を指します。
アパートを建築するときには、「建物本体価格」の他に、「別途工事費」と「諸費用」がかかります。

建築費総額=建物本体価格(延べ床面積×坪単価)+別途工事費(約20%)+諸費用(100~200万)

(1)建物本体価格

建物本体価格は、基礎・構造・内装・外壁・水回りの設備費用などです。
建物の本体価格は、アパートの建築費総額の70~80%ほどを占めます。

(2)別途工事費(付帯工事費)

別途工事費は、外構工事費、地盤改良工事費、給排水工事などの費用です。
敷地形状や地盤の強さなどによっても変わりますが、建物本体価格の20%前後かかるのが一般的です。

(3)諸費用

この他、不動産取得税、登録免許税、建築確認申請手数料、火災保険料、ローン関連手数料などがかかります。
諸費用は、アパート1棟あたり100~200万円程度かかるのが一般的です。

1-3. 建築費の調達方法

アパートの建築費のうち、少なくとも諸費用については自己資金で支払う必要があります
建築費総額の2~3割程度の自己資金を準備するのが理想的ですが、オーナーの属性や土地の担保価値も考慮して融資審査が行われるので、自己資金が少なくてもスタートできる場合があります。

アパートローンの金利条件、自己資金の要件などは、金融機関ごとに大きく異なります。
借り入れ金利は収益率を左右するので、最も有利な条件を提示してくれる金融機関を選ぶことが大切です。

2. 「3階建てアパート」のメリット・デメリット

次に、3階建てアパートのメリット・デメリットについて見ていきましょう。

2-1. 3階建てアパートのメリットは5つ

3階建てアパートのメリットは次の5つです。

  • 敷地を最大限に有効活用できる
  • マンションのような高級感を出しやすい
  • 賃料の低い1階の割合を減らせる
  • 駐車場を確保しやすい
  • 構造計算、耐火性能も要求されるので建物に安心感がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

(1)敷地を最大限に有効活用できる

3階建ては敷地を有効活用して賃貸面積を増やせるので、収益性が向上するのが最大のメリットです。

それぞれの土地に建てられる建物の大きさの上限は、法律で規制されています。
建築に関する法規制の中で最も有名なのは、「容積率」と「建ぺい率」です。

容積率は、簡単に言うと、「その土地の面積の何倍までの建物が建てられるか?」ということです。

100平米の土地で、容積率が200%なら、100平米×200%=延べ床面積200平米までの建物を建てることができます。

賃貸面積をなるべく増やせば、それだけ賃貸収入が増えるので、アパート経営では容積率をなるべく最大まで使って土地の利用効率を上げることが大切です。(ただし、駐車場等を確保する必要もあるため、必ずしも最大規模の建物がベストとは限りません)。

2階建てでは、その土地の容積率を使い切ることができなくても、3階建てにすると最大限に使い切れる可能性が上がります。

特に駅から比較的近い土地などでは、容積率が高めに決められているので、2階建てでは空間が無駄になり、土地を活かしきれない場合が多いです。

そのような利便性の高い立地を最大限に活かしたいとき、3階建ては有利です。
狭小地や不整形な土地を活かすときにも、3階建てにすれば土地を最大限に活用しやすくなります。

建築に際しては、「容積率」や「建ぺい率」以外にも様々な法規制があります。
そのため、その土地に実際に建てられる建物の規模を知るには、建築に関する専門知識が必要です。

3階建てが建てられるのかどうか、正確な計算は必ずプロの建築会社に計算してもらうようにしてください。

土地活用プラス コラム “3階建ての建ぺい率・容積率の計算方法”

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(=建物を真上から見たときの面積)の割合です。

例えば、敷地面積200平米、建ぺい率60%、容積率200%だとどのくらいの大きさの建物が建てられるか見てみます。

建築面積は、200平米×60%=120平米まで。
延べ床面積は、200平米×200%=400平米までとなります。

例えば、各階120平米×2階建て、延べ床面積240平米のアパートを建てると、容積率を「使い切っていない」のでもったいない状態です。
このとき、各階120平米×3階建て、延べ床面積360平米のアパートにすると、容積率を限度近くまで使って、敷地を有効利用できます。

建ぺい率についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

建ぺい率とは?アパートを建てる前に知りたい基礎知識を解説

建ぺい率や容積率の制限は、エリアによって違うので、市区町村役場に電話して住所を伝えれば教えてもらえます。

ただし、ここから先はマニアックな話になりますが、容積率や建ぺい率はエリアごとに「基本的な上限」が指定されていますが、指定容積率・指定建ぺい率はそのまま適用されるとは限りません
様々な特例制度があるので、緩和されたり、規制が厳しくなることもあります。

一例をあげれば、

  • 容積率が200%と定められたエリアでも、前面道路が4mの場合、容積率の制限は160%になる場合がある。
  • 角地で一定の要件を満たせば、建ぺい率が10%加算される。
  • 防火地域内の耐火建築物は、建ぺい率が加算される。

「その土地には、どんな建物を建てることができるのか?」知るためには、様々な法律・条例を考慮する必要があるので、必ず不動産の専門家に相談してから判断することをおすすめします

(2)マンションのような高級感を出しやすい

3階建てアパートは、マンションほどコストをかけずに、高級感のある建物設計が可能です。
3階建ては建物が大きいので、マンションのように立派に見えます。

また、耐火性能を上げるために外壁に厚みのある建材が使われるのも、高級感を感じる理由の一つです。

3階建てアパートは、このように外観もアピールポイントになるので、高めの賃料で入居者を集めやすいのがメリットです。

(3)賃料の低い1階の割合を減らせる

アパートの1階は、防犯などの観点から入居者が決まりにくいので、賃料を低めに設定するのが一般的です。

1階は空室率が高くなることが多いので、全体に占める1階の面積割合は小さいほうが有利です。
3階建てアパートは、2階建てアパートと比べると、1階の割合を減らすことができるのがメリットです。

例えば、次の図のような、各階4戸の2階建てアパートと、各階3戸の3階建てアパートを比べてみます。

2階建てアパートにおける1階の割合は50%ですが、3階建てアパートにおける1階の割合は33%です。
3階建てのほうが、賃料の安い1階の割合を減らしつつ、全体の戸数は1戸増やすことができます。

3階部分の賃料は2階よりも高めに設定できますし、角部屋も増えるので、建物全体の賃料総額が高くなるのがメリットです。

ただし、高齢の入居者や、子どもの足音を気にするファミリー層などは1階を好む場合もあるので、エリアの特性に応じて建築プランを変えていくことが大切です。

(4)駐車場を確保しやすい

3階建てにすることによって、縦方向に空間を利用できるので、駐車場や駐輪場などのスペースを広く確保できます

必要な台数は物件ごとに異なりますが、入居者集めのためには駐車場や駐輪場を確保しやすいことは大きなメリットです。

(5)構造計算、耐火性能も要求されるので建物に安心感がある

入居者の安全を守りたいと感じるオーナーにとっても、3階建てはメリットが大きいです。
3階建てアパートは、建築確認の際に、構造の安定性を確認するための「構造計算」が必要です。

一方で、木造2階建て・延床面積500平米以下のアパートの場合は「構造計算」が義務付けられていませんので、ほとんどの場合で省略されます。

3階建ては「構造計算」が義務付けられているため、建物の強度について高度な検証が行われ、安全性が確保される安心感があります。

また、3階建ては一定の耐火性がある構造としなければならないため、外壁・屋根等の素材は火災に強いものが選ばれます。

このような建物の性能の高さは、オーナーとして安心というだけでなく、入居者へのアピールポイントにもなります。

2-2. 3階建てアパートのデメリットは2つ

3階建てアパートのデメリットは、建築単価が割高なことと、完成までの期間が長くなることです。

(1)建築単価が割高

3階建てアパートは、建築費が2階建てよりも高めになります。
3階建ては、構造計算のための経費がかかるためです。

また、3階建ては一定の耐火性のある構造としなければならないので、外壁材や屋根に不燃性の高い、コストが高めの素材を使わなければなりません。

3階建てアパートで建築費が高めになったとしても、そのデメリットを上回る家賃収入が見込めるかどうかがキーポイントです。

(2)完成までの期間が長くなる

3階建ては、同規模の2階建てアパートよりも、設計・施工期間が1~2ヶ月ほど長くなるのが一般的です。

これは、構造計算を行って申請するための期間が必要なためです。
また、建物の面積が増えれば施工期間は伸びます。

ただし、土地活用において1~2ヶ月の差であれば、それほどデメリットを感じない人が多いでしょう。

土地活用プラス コラム “なぜ「3階建てアパート」は2階建てよりも少ないの?”

ハウスメーカーの多くは、2階建てアパートに力を入れています。
なぜなら、形が決まっている「規格サイズ」の2階建てアパートを早く安く多く建てるのが、企業にとって最も収益性が高いから です。

また、土地オーナーからしてみても、資金等を考慮して、安く早く建てられる2階建てにメリットを感じる方が多いのも事実です。

3階建ては「構造計算」や「耐火性」などの理由で、2階建てよりも建築費が高めになり、設計・施工期間も2ヶ月ほど長くなるため、ハウスメーカーから積極的に3階建てをオススメされるというのはそう多くはありません。

その結果、「本来は3階建てにするのが最適な立地なのに、2階建てアパートが建てられている」というケースが意外と多いのです。

でも、大切なのはオーナー自身の目線で考えること

2階建てよりも3階建てアパートのほうが、より収益性が高い場合もありえます。
もしも3階建てが建てられる土地であるならば、積極的に検討しないのは、非常にもったいないことです。

3階建てを得意とするハウスメーカーもあるので、オーナー側の希望も伝えつつ、幅広い提案を受けてから、長期的に収益性の高い建築プランを選択してください。

3. 収益性の高い3階建てアパートを建てる際の検討ポイント

3階建てアパートを建てる際には、3つの検討ポイントを意識してください。

  • そもそも3階建てアパートがベストかどうか見極める
  • 3階建てアパートの実績が豊富な企業を見極める
  • 初期投資・家賃収入・修繕費をトータルで考えて選ぶ

それぞれ解説します。

3-1. そもそも3階建てアパートがベストかどうか見極める

3階建てアパートには非常にメリットが多いのは事実ですが、あなたの土地に3階建てがベストとは限りません。

場所によっては、法令上の制限により、3階建てが建てられない土地もあります。
逆に、周りが2階建てばかりでも、3階建てが建てられるケースはあります。
初めから「2階建てにする・3階建てにする」と絞り込まずに、複数の建築会社の意見を聞いてから選ぶことをお勧めします。

3階建てにすべきかどうか検討するときには、「その土地で最も収益性が高く、オーナーのためにベストな建物はなにか」という観点で提案してくれているかどうかに注意してください。

「そのハウスメーカーが2階建てを得意としている」とか「2階建てのほうが建築費が安いから他社に勝てる」といった、オーナー目線でない理由で建築プランを強く勧めてくるような会社は、避けたほうがよいかもしれません。

3-2. 3階建てアパートの実績が豊富な企業を見極める

3階建てアパートを計画するときには、なるべく建設コストを抑えつつ、3階建てならではの法規制(「構造計算」「耐火性」など)をクリアする必要があります。

そのためには、3階建ての設計・施工実績が豊富で、ノウハウを持った会社を選ぶことが大切です。
ハウスメーカーの中には、2階建ての施工実績がほとんどで、3階建ての実績が少ない会社もあるのでご注意ください。

オーナー目線でベストな設計プランを提案してくれる会社を見極めるため、ぜひおすすめしたいのが、複数の企業の建築プランを比較してから決めることです。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を利用すると、所在地などの簡単な入力をするだけで、3階建てアパートについて豊富な実績を持つ複数の企業から、まとめて建築プランの提案を受けることができます。

アパート建築プラン請求サイトHOME4U

各社のプランが出たら、建築費を比較するだけでなく、なぜそのような建物プランを提案するのか説明を求めてください。

あなたの土地の法規制と、地域の賃貸需要、競合アパートの状況も踏まえた提案であることを確認する必要があります。

複数の企業の提案をじっくりと比較することで、有利なプランが見極められます。

3-3. 初期投資・家賃収入・修繕費をトータルで考えて選ぶ

3階建ての主なデメリットは建築費が高めになることですが、それを上回る高い収益性があればデメリットは克服できます。

高収益で安定稼働が見込めるという3階建てのメリットを最大限に享受するためには、なるべくコストを抑えつつ、入居者のニーズに合った建物を建てる必要があります。 

そのためには、初期投資だけでなく、長期的な収支をトータルで考えて判断することが大切です。

賃貸面積を増やしたり、賃料を高めに設定することで、建築コストが高めになる分を吸収できるか検討してください。

アパートの設計について建築会社に相談すると、20年程度の収支計画表も作成してもらえます。
初期投資が割高でも修繕コストが安く済んだり長持ちする素材もあるので、長期的な修繕費も織り込んで判断することが大切です。

土地活用プラス コラム “3階建てアパートは建てやすくなった”

3階建てアパートは、近年順調に着工数を伸ばしています。
その理由の1つが、木造3階建て共同住宅(「木3共」)の規制緩和の影響です。

木造3階建て共同住宅は、建築基準法における「特殊建築物」なので、「耐火建築物」としなければならないのが原則です。

ただし、防火地域以外で一定の要件を満たせば、「木3共仕様」と呼ばれる1時間準耐火建築物で建築することができます。
準耐火建築物は、耐火建築物よりも建築コストを抑えられます。

「木3共」は、木造で建築コストを抑えつつ、容積率を使い切って土地を有効活用できるので、投資効率の良さが注目されています。

防火地域以外で3階建てアパートを建築する際には、「木3共仕様」の設計実績がある建築会社に相談することをおすすめします。

まとめ

それではおさらいです。
3階建てアパートは、2階建てよりも坪単価で5~10万円くらい高めになりますが、マンションよりも低コストで建築可能です。

3階建てアパートのメリットは次の5つでした。

  • 敷地を最大限に有効活用できる
  • マンションのような高級感を出しやすい
  • 賃料の低い1階の部屋数を減らせる
  • 駐車場を確保しやすい
  • 構造計算、耐火性能も要求されるので建物に安心感がある

3階建てアパートは、2階建てよりも「建築単価が高め」「設計施工期間が長めになる」というデメリットはありますが、マンションほどのコストをかけずに収益性の高い建物が計画できます。

収益性の高い3階建てアパートで成功するためには、

  • そもそも3階建てアパートがベストかどうか見極める
  • 3階建てアパートの実績が豊富な企業を見極める
  • 初期投資・家賃収入・修繕費をトータルで考える

という3点がポイントです。

HOME4U 土地活用」を利用して、3階建てのノウハウを持つ優良企業の提案を比較し、あなたの土地で最も高収益を上げられるプランを見つけてくださいね。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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