相続した土地を兄弟で仲良く分けるための知識と注意点を解説

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先祖代々からの建物のない土地を兄弟で引き継ぐ場合、分割という悩ましい問題が発生します。
昔は家督相続で長男が全て引き継いだので分割の悩みはありませんでしたが、今は兄弟全員が相続人であるため、分け方を考えることが現代相続の課題です。

分け方次第では、兄弟間の争いが勃発し、逆に昔の家督相続時代よりも不幸せな結果となってしまうこともあります。

分割で揉める原因は、主に土地などの不動産です。
土地の分け方を攻略しない限り、幸せな分割方法は望めません。

家督相続は、良かれと思って廃止された制度です。
今の制度は長男以外にも相続権があり、皆が幸せになることを前提に設計されています。

そこでこの記事では、相続財産の中で特に「土地」に注目して兄弟間での分け方について解説します。

この記事をお読みいただければ、晩年に不要な争いを起こすことがなくなります。
最後までお読みいただき、土地を兄弟で相続する際の参考にしていただけばと思います。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. 相続財産としての土地の4つの特徴

最初に相続財産としての土地の4つの特徴について解説します。

1-1. 兄弟間で平等に分けにくい

相続財産の中に土地のような不動産が含まれている場合、兄弟間で平等に分けにくいという特徴があります。

例えば、相続財産が5,000万円の現金だとしたら、2人の兄弟で2,500万円ずつ平等に分けることが可能です。

一方で、相続財産が、1,000万円の現金と4,000万円の土地で構成されている場合、兄に4,000万円の土地、弟に1,000万円の現金といった分け方をすると、もらえる財産に不平等が生まれます。

相続では、分割の問題で兄弟が争うことが多いですが、それは平等に分けにくい不動産が原因です。

多くの場合、相続財産の中には、土地のような分けにくい不動産が存在します。
そのため、分割の難しさは、ほぼ全員が直面する課題です。

実は、相続では兄弟で平等に分割すべきと考えること自体、自分たちを苦しめる原因となります。

平等を追求すること自体が、争う方向に向かいかねないので、まずは兄弟全員が不平等になることの方が自然と理解することが重要です。

1-2. 更地はお金を生まない割に相続税評価額が高い

土地は、更地の状態だとお金を生まないのに相続税評価額だけが高いです。

土地の評価額はアパートのように収益物件として活用されていると、貸家建付地評価減という減額評価が適用され、評価額が低くなります
おまけにアパートは相続すれば家賃収入も入ってきます。

一方で、更地のままの状態だと、特に減額評価が適用されず、高い相続税路線価のままです。
しかも、更地の状態では収益を生んでいません。

そのため、同じ3,000万円の資産を引き継ぐとしても、3,000万円のアパートと3,000万円の土地では、引き継いだ後の収益力が異なることになります。

土地は、相続してもあまり嬉しくない状態の財産であり、分割では収益性の低さというデメリットも考慮してあげることが必要なのです。

1-3. 相続税の負担が大きい

相続税の納税義務のある方たちにとっては、土地を相続する方は相続税の負担が大きいという特徴があります

相続税は現金納付が原則ですので、土地だけ譲り受けた方が土地を守ろうとすると、相続人の自らの貯金で相続税を払う必要が生じます。

一方で、現金を相続した方は、相続した現金の中から納税を行えば良いので、納税のために自分の貯金を取り崩す必要はありません。

例えば、5,000万円の土地をもらって、自分の貯金から300万円の納税をしなければならない方と、5,000万円の現金をもらって、その現金の中から300万円を納税できる方では、身を切る負担が異なります。

分割においては、納税の負担も考慮する必要があるのです。

1-4. 活用して分けることができるメリットもある

土地は、活用してから分けることができるという特徴もあります。
姿を変えた後に分割ができるのは、土地ならではのメリットともいえます。

例えば、賃貸マンションを建てた後、そのマンションを区分所有にして何部屋ずつかを割り当てるようなことも可能です。

区分所有とは、一つの建物を壁で構造上区分し、独立性のある形で分ける建物のことを指します。

区分所有の収益物件にすれば、分けやすくなり、土地の分けにくさというデメリットを解消することが可能です。

また、資産が収益を生んでいれば、土地に存在した収益性の低さというデメリットも解消することもできます。

活用するまで共有のままにしておけば、納税の負担感にも不公平感は生まれません。
活用というワンステップを加えることで、土地相続の難しさを解消することが可能なのです。

2. 兄弟で土地を分割する5つの方法

この章では兄弟で土地を分割する5つの分け方について解説します。

2-1. 現物分割

現物分割とは、遺産をそのままの形で分割する方法です。
現金は兄、土地は弟のように、そのままの形で分けます。

現物分割は不動産が単独所有になるというメリットがありますが、不平等を生みやすいというデメリットがあります。

ただ、将来的な二次相続や三次相続を考えると、現物分割が最も望ましい分割方法です。
相続の分割は、まずは現物分割の形を目指すのが理想となります。

また、土地を分筆して分ける方法も、現物分割です。
分筆とは、土地を切ることを指します。
分筆の仕方については、なるべく土地の価値を落とさないように切ることが重要です。

2-2. 活用分割

活用分割という言葉は存在しませんが、この記事の中では便宜上、活用して分割する方法を「活用分割」と呼ぶことにします。

土地は、活用した後の区分所有物件で分ければ、平等性や収益性を高めた状態で分割することが可能です。
また、分筆することで価値が落ちるリスクも防ぐことができます。

ただし、二次相続、三次相続で区分所有者が増えて行けば、いずれ分譲マンションのように所有者が増えていきます

区分所有者が増えてしまえば、マンションのように建て替えが困難になってしまうことはあります。

活用分割は、問題を複雑な形にして先送りしているという点が、デメリットです。

2-3. 換価分割

換価分割とは、土地を売却して、売却で得た現金を分割する方法です。
土地を現金に換えることで、平等に分けることができるようになります。
納税までに売却してしまえば、納税資金も確保することができます。

特段、守る必要のない土地であれば、換価分割はおススメです。
更地は、売りやすい不動産なので、売却するのであれば更地のまま売ってしまうのが良いでしょう。
もし土地の売却をお考えの場合、土地売却の実績豊富な複数の不動産会社に、一括で土地の見積もり(査定)を依頼できる「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」がおすすめです。

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2-4. 代償分割

代償分割とは、一部の相続人が財産を多く相続したことで、不公平が生じた場合、その相続人が他の相続人にお金(代償金)を支払うことで調整する分割方法です。

代償分割は、例えば兄が家業を継いでおり、どうしてもその土地が家業に必要な場合等に利用されることがあります。

土地を単独所有にして守ることができるというメリットがありますが、代償金を支払う方に経済的な負担がかかるというデメリットがあります。

2-5. 共有分割

共有分割とは、不動産を共有持分割合で分ける方法です。
つまり、何もしないということですが、共有分割は一番良くありません。

共有分割をしてしまうと、将来、二次相続、三次相続で所有者が雪だるま式に増え、多人数の共有物件となってしまいます。

共有物件は、売却には全員の同意が必要で、1人でも反対者がいると売却できません。
多人数の共有物件になると、売却しにくくなりますので、実質的な資産価値を落とすことになります。

できるなら共有分割は、選択しないようにしましょう。

3. 兄弟で土地を分割する際の5つのポイント

この章では兄弟で土地を分割する際の5つのポイントについて解説します。

3-1. 完全な平等は無理であることを共有する

最初に兄弟間でしっかり共有認識すべきことがあります。
それは、相続財産に土地のような不動産が含まれるケースでは、兄弟間で完全な平等を実現することは無理であるという点です。

相続で揉める原因の一つに、「不平等」がありますが、不動産がある以上、そもそも不平等な分割となるため、不平等に関していちいち目くじらを立ててはいけません。

平等に分けられるのは、相続財産がすべて現金のときのみだけです。

平等に分けようとするのではなく、不平等ありきの中で納得できる妥協案を探すのが現実的です。

3-2. 兄弟で経済状況が異なる場合がある

土地はそのままではお金を生まず、納税の負担も大きいため、もらっても嬉しくない兄弟がいます。

そのため、相続した土地を手放したくない場合には、兄弟で経済状況が異なることを考慮することが必要です。

相続税を支払う必要がある場合には、基本的には経済的余力のある方が土地を引き継ぎます。

引き継ぐ側の方に納税の余力がないと、せっかく引き継いだ土地も納税のために売却をせざるを得ないからです。

一方で、もし土地を手放しても構わないということであれば、経済的背景までは気にする必要はありません。

売却しても構わない場合には、換価分割を行って、平等に分ける方が優先順位は高くなります。

3-3. 資産価値以外の分け方を検討する

相続の分割では資産価値に注目して平等性を確保しようとすることが多いですが、平等性は必ずしも資産価値だけが指標ではありません。

資産額が不平等でも、収益額や納税負担額を平等に分ける方法もあります。

例えば、評価額は高くても収益性が低い駐車場のA物件と、評価額は低くても収益性が高いアパートのB物件があるとします。
この場合、評価額が低くてもB物件をもらった方が嬉しいと感じる方は多いです。

一方で、評価額が5,000万円の土地だけを相続する場合と、5,000万円の現金を相続する場合があります。

土地だけを相続した方は、自分の貯金の中から相続税を納めなければなりませんが、現金を相続した方は、相続した現金の中から相続税を納めれば良くなります。
同じ相続税額を納める場合でも、土地と現金では負担が異なるわけです。

このように資産額だけに注目して平等に分けても、収益性や納税額の負担感が不平等となっていることが良くあります。

資産額で平等に分けることが難しい場合には、収益性や納税額の負担を平等にすることで、納得できる分け方をするのが良いでしょう。

3-4. 適任者に分ける

現金は誰がもらっても同じですが、土地は適任者に分ける方が生かせます。

同じ兄弟でも、アイディアマンだったり、面倒臭がり屋だったり、性格は異なります。
どちらかと言うと、アイディアマンが土地を譲り受けた方が、土地は生かせる可能性は高いです。

また、兄弟の中には、不動産関係の仕事をしてきた方もいる場合があります。
不動産の知識が何もない方が譲り受けるよりは、知識がある方が譲り受けた方が、土地を活用しやすいです。

さらに、近くに住んでいる場合と遠くに住んでいる場合でも異なります。
土地の近くに住んでいる方が、除草も自分ででき、またゴミの不法投棄なども発見しやすいです。

兄弟の中には、土地を譲り受けるべき適任者がいるはずですので、平等性だけを考慮するのではなく、適任者に託すという考えも重要となります。

3-5. 放置は必ず避ける

土地の相続で、最もやってはいけないことが、分割せずそのまま放置してしまうということです。
放置は避けるようにしてください。

放置が続くと、二次相続、三次相続で共有者が雪だるま式に増え、所有者不明土地を作る原因となります。

所有者不明土地とは、相続で未登記のまま所有者が分からなくなってしまっている土地で、国内では九州以上の面積の土地があるとされており、社会問題となっています。

上手く分割できないために棚上げとなる土地が放置されやすいですが、なんとか妥協点を見出して、分割するようにしましょう。

4. 土地を分筆する際の注意点

この章では現物分割の中でも、土地を分筆して分けるという選択をする方のために、その際の注意点を解説します。

4-1. 接道義務を確保する

土地を分筆する際は、接道義務を確保することが重要です。
土地は建築基準法によって、幅員が4m以上の道路に間口が2m以上接していないと建物が建てられないことになっています。

上図左のように土地を分筆してしまうと、Aの土地は建物を建てることができない土地となってしまいます。

背後地でも建物を建てられるようにするには、上手右のように「旗竿地」と呼ばれる形で接道義務を確保することが必要です。

4-2. 規制のまたがりを意識する

土地を分筆する際は、規制のまたがりを意識する必要があります。
広い土地では、一つの敷地の中に、複数の土地規制がまたがっているようなケースがあります。

面積を平等に分けたとしても、規制の内容が異なれば価値が異なります。

例えば、上図のようなケースでは、異なる容積率の指定がまたがっています。
容積率とは、延べ面積を敷地面積で割った値のことです。

容積率は大きい方が高い建物が建てられるため、土地の価値が高くなります。
上図の例では右側の容積率が400%の土地の方が価値は高いです。

価値を平等に分けるには、容積率が400%の土地をもらう方は、面積を小さくするように調整します。

規制がまたがっている場合には、面積ではなく、価値を平等に分けるようにしましょう。

4-3. 間口を狭くし過ぎないようにする

土地を分筆する際は、間口を狭くし過ぎないようにすることがポイントです。

間口の狭い土地は使いにくくなるため、元々、間口が狭い土地は、分筆の仕方を十分に検討する必要があります

例えば、上図左のEとFのような土地を作ってしまうと、間口狭小の土地となり、2つとも使いにくい土地となってしまいます。

上図右のGとHのような土地であれば、Gは若干使いにくくなるものの、EとFよりは使いやすさが維持できます。

元々の間口が狭い土地であれば、GとHのような切り方の方が望ましいでしょう。

4-4. 形状と価値を意識する

分割では形状と価値を意識する必要があります。
相続の分筆の仕方では、実際のところ、下図のような旗竿地を作って分筆するケースが多いです。

上図のIとJは、単位面積当たりの価値は平等ではありません。
Iの土地は旗竿地であるため、旗状の部分は価値が落ちます。

そのため、仮に兄弟2人で分けるには、旗竿地をもらう人の方が、面積は広くすべきです。
形状が悪い土地は、その分価値が落ちるため、平等に分ける際は価値と面積のバランスを取りながら分けるようにしましょう。

5. 活用して区分で分ける際の注意点

それでは次に、2-2. で触れた活用分割する際の注意点について解説します。

5-1. 全員で納得のいくプランを選ぶ

土地活用をする上で、広い土地は希少性があるため、様々な活用の可能性を秘めています。
活用分割は、広い土地のポテンシャルを生かすことができるため、下手に分筆して価値を落とすよりも、高い収益性を生む可能性があります。

活用分割では、まずどのような土地活用を行うのかを決めることがスタートです。
分割するまでは共有物なので、どのような建物を建てるかについては共有者全員に同意が必要となります。

共有者同士で土地活用を決めていく場合は、まずは複数の土地活用提案を横並びにして選ぶ作業を行うと、納得感が得やすいです。

賃貸マンションができるのか、それともオフィスビルができるのか、複数の会社から提案を受け、どのような土地活用があり得るのか選択肢を知ることから始めます。

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5-2. 竣工後は区分所有とする

活用分割では、竣工後は区分所有として分けることを目標とします。
竣工後も共有のままだと、共有分割と変わらなくなるため、区分にすることで多人数の共有物件になることを回避します。

区分にすれば分割しやすくなり、また将来的にそれぞれの区分を自由に売却しやすくなるため、実質的な資産価値が維持できます。

区分で分けることを前提とするため、建物はコンビニの1棟貸のような土地活用は馴染みません。
ワンルームマンションのような細かく区分できるような土地活用が理想です。

5-3. 面積比ではなく価値の比率で分ける

区分で分ける場合、面積比で分けるのではなく、価値比で分けることがポイントです。

例えば、ワンルームマンションの場合、階数が高いほど家賃が高くなる傾向があります。
1~5階を弟、6~10階を兄のような分け方をすると、同じ面積でも上層階を保有する兄の方が賃料収入は高くなってしまいます。

区分所有建物を平等に分ける場合は、賃料収入が同じように価値で分割する必要があります。

ハウスメーカーに各部屋の設定賃料を提示してもらい、価値が平等になるように所有権を分けるようにしましょう。

5-4. 出資方法を決める

建物竣工までに建築費の投資がありますが、出資方法を決めることが必要となります。
土地を2人兄弟で50%ずつ共有している場合には、建物投資額も50%ずつ出資するのが基本です。

ただし、兄弟間で経済状況が異なるケースでは、兄は出資できても弟は出資できないようなことがあります。

そのような場合は、等価交換という方式も使うことも考えられます。
建物投資額を兄が100%出資し、竣工後に弟の土地の持分を建物の一部と交換することで、最終的に兄も弟も土地と建物を所有するという方式です。

例えば、土地を兄が50、弟が50持っていたとします。
そこに兄が100を投資して、竣工後に弟の土地25と兄の建物25を交換します。

すると、最終的には土地建物所有権割合が、兄が75、弟が25となるのが等価交換事業です。

等価交換を利用すると、出資方法の幅が広がりますので、検討してみてください。

5-5. 竣工まで定例会議を設ける

ハウスメーカーが決定してから竣工までは、建物オーナーとして様々なことを決定していく必要があります。
壁の色はどうするか、竣工後の管理方式はどうするか等の決定事項です。

これらをスムーズに決定していくには、ハウスメーカーの設計者を含め、月に1~2回の定例会議が必要となります。

定例会議はハウスメーカーに依頼すると、開催してくれます。
その際、議事録の作成も頼んでおくと、後々のトラブルを防ぐことが可能です。

定例会議を行って、兄弟が集まれば、その場で物事がスムーズに決定できます。
定例会議を設けたら、竣工までなるべく全部出席するようにしましょう。

6. 土地を売却する際の注意点

次に2-3. でふれた換価分割で土地を売却する際の注意点について解説します。

6-1. 境界を確定する

土地を売却する際は、売主には境界明示の義務があります。
先祖代々から受け継がれているような土地は、境界が確定していないことが多く、境界が未確定の場合には、境界を確定することが必要です。

境界が確定しているかどうかは、まず確定測量図の有無を確認します。
「確定測量図」または「確定実測図」等々、図面の名称の中に「確定」という2文字が入っている測量図があれば、境界は確定しています。

「現況測量図」や「地積測量図」等の名称だけでは、境界が確定しているかどうかは分かりません。

確定測量図がない場合には、測量会社に依頼し、境界確定を行います。
境界確定とは、隣地所有者との間で境界ラインを確認しあい、筆界(ふでかい)確認書と呼ばれる覚書を締結することを指します。

道路との境界が確定していない場合、境界確定には半年以上の時間がかかるケースがあります。

相続税の納税のために売却する場合において、道路との境界が確定しない場合には、早めに測量を行い売却できるような状態にすることが必要です。

6-2. 売却時の税金を考慮する

相続した土地の売却では、売却時の税金を考慮する必要があります。

土地の売却では、以下の計算式で表される譲渡所得が発生する場合には、所得税および住民税が発生します。

譲渡所得=譲渡価額※1-取得費※2-譲渡費用※3

※1 譲渡価額とは売却価額です。
※2 取得費とは、土地の購入額になります。
※3 譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

ここで、先祖代々から受け継がれているような土地では、取得費が分からないケースがあります。
取得費が分からないケースでは、概算取得費を用います。
概算取得費とは、「譲渡価額の5%」です。
概算取得費を用いるケースでは、譲渡所得が大きく算出されるため、結構な税金がかかります。

譲渡所得に乗じられる税率については、所有期間によって決まります。
1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と呼ばれます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%
短期譲渡所得
所有期間 5年以下
所得税率 30%
住民税率 9%
長期譲渡所得
所有期間 5年超
所得税率 15%
住民税率 5%

所有期間に関しては被相続人(他界した方)の取得日を引き継ぎます。
被相続人の所有期間が既に5年超であれば、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用されます。

換価分割をする際は、取得費が分かることが最も節税効果があります。
売却する前には、念のため購入当時の売買契約書が残っていないかどうか、必ず確認するようにしましょう。

また、相続した土地の売却では、相続税を払った方だけに取得費加算の特例が認められています。

取得費加算の特例を適用するには、以下の要件が必要です。

  1. 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
  2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  3. その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

取得費加算の特例を適用した際の譲渡所得は、以下のように計算されます。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-取得費に加算する相続税額-譲渡費用

取得費に加算する相続税額とは、以下の式で求められるものです。

その者の相続税額×その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額÷(その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額)

相続した土地を売却する場合には、節税を可能としてくれる特例がほとんどありません。
長期譲渡所得となると、売却価格の約2割が税金となりますので、兄弟で配分する額は、税金を考慮した上で決めるようにしましょう

6-3. 最低売却価格を決めておく

換価分割は、兄弟で共有のままで実行することが多いです。
共有物件の売却では、共有者全員の同意が必要となります。

同意の中で、最も重要なポイントが売却価格です。
共有物件を売却する場合は、「いくら以上なら売る」という最低売却価格を決めておくことがポイントとなります。

兄弟で納得して最低売却価格を決めるには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格を客観的に横並びにして決定するのがスムーズです。

複数の査定価格を並べると、どのあたりがストライクゾーンなのかが見えてきますので、兄弟で冷静に価格を決めやすくなります。

相続した土地の査定を複数の不動産会社に依頼する際は、「不動産売却 HOME4U」が便利です。

「不動産売却 HOME4U」では、その土地に属するエリアで土地売却の実績が豊富な不動産会社に査定を依頼することができます。

相続では、兄弟同士が遠方に住んでいたり、また、そもそも相続する土地が遠方であったりすることがあります。

そのようなケースこそ、場所と時間を問わずに依頼できるインターネットを使った査定が便利なのです。

査定の手間を少しでも省くためにも、最低売却価格は「不動産売却 HOME4U」の一括査定を使って決めましょう。

6-4. 窓口担当者を決めておく

共有物件の売却では、窓口担当者を決めておくと売却が円滑に進みます。
土地の売却では、不動産会社や買主、司法書士等の第三者とやり取りしながら進めていくことが通常です。

共有物件の売却では、誰が窓口なのか決まっていないと、第三者が誰と連絡を取れば良いのか困惑してしまいます。

窓口は一本化し、兄弟間は電話やメール等で情報共有しながら進めるのがスムーズです。

6-5. 費用の支払方法を決めておく

共有物件の売却では、費用の支払方法を決めておくことも重要です。
売却では、引渡までの間に、例えば測量費や仲介手数料、売買契約書に貼りつける印紙代等の費用が発生します。

これらの費用は、一時的に誰が支払うのか、決めておくと売却がスムーズに進みます。

立て替えは、窓口担当者が行うのが普通です。
窓口担当者は、費用の立て替えも行う前提で決めることをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
土地を兄弟で相続したときの対処法について解説してきました。
更地では分割しづらく、収益性も低く、現金ではないため相続税の負担感が大きいという特徴がありますが、活用した後に分割できるという特徴も持っています。

土地を分割するには、現物分割と活用分割、換価分割、代償分割、共有分割の5つがありました。
分割は土地の価値を下げないよう、切り方を十分に検討することが必要です。
換価分割をする際は、測量や税金も考慮し、全員が納得できる価格で売却をすることがポイントになります。
活用分割では、所有形態は区分とし、価値比で分けることがポイントです。

土地には様々な分け方があります。
自分たちの土地に適した分け方を見つけ、皆が幸せとなる相続を目指しましょう。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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