5分でわかる!高齢者施設で土地活用~基礎知識と注意点を解説

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超高齢化社会と言われている近年、高齢者施設の需要が高まっています。

65歳以上の世帯主の割合は、2040年には45道府県で40%以上になり、世帯主65歳以上の世帯の中の単独世帯は、2040年、全都道府県で30%以上を占めるようになると推計されています(※1)。

一方、高齢世帯は増えるとわかっているのに、高齢者施設の供給は追いついていません

高齢者住宅の調査会社「タムラプランニング&オペレーティング」によると、2020年の全国の介護施設等の需要は373.4万人。
それに対して、供給は192.5万人にとどまり、実に180.9万人分の施設が不足すると推計されています(※2)。

こうした少子高齢化のニーズに応えようと「土地活用で高齢者施設を建てたい」とお考えになる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そうした方々のために、この記事で高齢者施設のメリット・デメリット、検討する上での簡単なステップなどをご紹介していきます。ぜひ参考にしてください。

※1 国立社会保障・人口問題研究所「PDFプレスリリース(平成31年4月19日付)
※2 タムラプランニング&オペレーティング「PDFプレスリリース(平成28年12月9日付)

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1. 土地活用で検討できる高齢者施設にはどんな種類があるの?

高齢者施設は大きく2種類あります。サービス付き高齢者向け住宅、老人ホームの2つです。

それぞれの特徴と違いをご説明します。

1-1. サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)

サービス付き高齢者向け住宅(略称:サ高住)は、介護施設と賃貸住宅のちょうど中間の施設と捉えて下さい。
高齢者の生活に特化した賃貸住宅で、2011年10月に「高齢者住まい法」の改正に伴い誕生しました。

居住者は原則60歳以上が対象になります。個室面積は原則25㎡以上です。利用者は、一般的な賃貸住宅と同じ賃貸借方式で契約を結び入居します。
高齢者が安心して暮らせる各種サービスが付いており、車イスでも生活しやすいバリアフリー構造といった特徴があります。

サービスの充実度は施設によって違いがあるものの、安否確認や生活相談サービスなど高齢者が安心な生活をおくる上で最低限必要なサービスがついている点では、すべて共通しています。

老人ホームのように介護サービスに依存しすぎない生活を送りつつ、しかし最低限の「安心」を確保したいと考える「自立~軽度の要介護度」の高齢者から人気です。
2018年11月時点の供給戸数は約23万戸。2011年の制度開始以降、急速に普及しています。

1-2. 老人ホーム

「介護より生活寄り」のサ高住に対して、老人ホームは「生活よりも介護寄り」の施設です。
中には「自立した高齢者」に対象を絞った老人ホームもありますが、サ高住よりも介護サービスが充実しているのが特徴です。

居住者は原則65歳以上で、入居対象は「自立・要支援1~要介護5」の方が一般的です。個室面積は13㎡以上と、サ高住と比べて10㎡以上狭くなります。

契約方式は、利用権契約が多く取られますが、建物賃貸借方式のところもあります

サ高住より「介護寄り」の老人ホームには、以下3つの種類があります。

介護付き 介護を必要とする高齢者向けの施設です。
住宅型 自立しつつも、生活支援を受けたい高齢者向けの施設です。
健康型 自立した高齢者向けの施設です。

サ高住と違って「必要最低限」のサービスでは生活が成り立たない高齢者、介護が必須の高齢者が入居する施設が「老人ホーム」です。

1-3. 賃貸マンションとの違い

高齢者施設と賃貸住宅の違いは、サービスや構造が「高齢者の生活」に特化しているかどうかにあります。

土地活用する方々の目線でいえば、建物をたてて人に貸す賃貸マンションと違い、高齢者が生活できるだけの各種サービス、構造をつくる必要があります。

そのため、賃貸マンションよりも初期投資やランニングコストがかかります。

例えば、

  • 介護事業者と提携する
  • 食事付きなら食事提供事業者と提携する
  • 安否確認サービスを導入する
  • 建物をバリアフリー仕様で設計する

などのサービスを用意します。

通常の賃貸マンションより費用はかかるものの、事業者の選定やサービスの手配などは大手ハウスメーカーなどがすべてプランニングしてくれるので、詳しくない方でも安心です。

2. 高齢者施設の土地活用メリット3つ

高齢者施設を建てて土地活用をするメリットは、社会貢献になること、そして補助金・税金面で優遇を受けられることです。

2-1. 社会貢献になる

サ高住や老人ホームの経営は、介護施設不足の問題解決に貢献できます。

冒頭のデータでご紹介した通り、2020年には約180.9万人分の介護施設が足りなくなるという推計がなされています。

よりニーズの高い土地活用をしたほうが、地域貢献になり、やりがいを感じられることができるでしょう

2-2. 補助金と優遇制度がある

サ高住の建設は、行政による金銭面のサポートが手厚いです。ただし、有料老人ホームに関しては、残念ながら補助金・助成金の対象とはなりません(2019年5月現在)。

補助金
建築費の10分の1の補助金をもらえます。戸当たり上限は100万円です。
税制優遇
所得税・法人税 … 5年間割増償却40%(耐用年数35年未満38%)。専有面積戸当たり25㎡以上が条件です。
固定資産税 … 5年間税額を3分の2に軽減できます。共有面積戸当たり30㎡以上が条件です。
不動産取得税 … 家屋課税標準から戸当たり1200万円控除されます。

申請・届け出等が必要です。詳しくは、各自治体にお問い合わせください。

参考:一般社団法人 高齢者住宅協会「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム

2-3. 相続税の節税対策になる

サ高住は相続税を減らす対策にも最適です。

サ高住を建てると、相続税評価額が50%ほど減額されます。土地は路線価から20%減、建物については固定資産税評価額が建築費の60%減額することができます。

3. 高齢者施設の土地活用デメリット3つ

高齢者施設の土地活用デメリットは、一般的な賃貸住宅では見られないものばかりです。

以下、サ高住に絞り主な3つのデメリットをご紹介します。

3-1. 投資額が大きい(他用途への転用にお金がかかる)

サ高住の初期投資額は賃貸マンションよりも大きいため、その分リスクも大きくなります。

初期投資額は億単位になります。定員20人程度のサ高住でおおむね2~3億円が目安になり、安ければ数千万円で建てられる賃貸マンションと比べて多額のコストが必要です。

初期投資額が高い理由は、次の3点です。

  • 一部屋の床面積が原則25㎡以上必要
  • バリアフリー仕様の良質な建材が必要(柔らかい床材や手すりなど)
  • バリアフリー構造のトイレ、浴槽などの設備が必要

この辺は、補助金をうまく使えばある程度相殺できます。

気を付けるべきは、他用途への転用です。
万が一運営事業者が中途解約となり建物だけが残る状態になれば、他の用途へ転用するためのリフォームを行う必要があります。

建物・仕様が特殊なため、用途によってはリフォーム費用が多額になります。こうしたリスクも頭の片隅に入れておくことをおすすめします。

3-2. 運営事業者の選定が難しい

高齢者施設の運営で欠かせないのが、介護事業者との提携です。競合の高齢者施設と差別化するためには、質の高い介護事業者と手を結ぶことも一つのポイントになってきます。

介護スタッフの人手不足が社会問題化する中で、良質な介護事業者を探すのは手間も時間もかかりますが、専門家の力を借りて、良い介護事業者を探すことが差別化の一歩です。

3-3. 法改正や制度改正に経営が左右されやすい

法律や制度が変わることよって、運営のハードルが上がったり、オーナーの報酬が少なくなることがあります。

代表例は、介護保険法の改正です。高齢者施設は介護事業所と提携しますが、その事業所がサービスの対価として国から受け取る「介護報酬」が減算されることがあります。

減算されると、介護事業所の収支に打撃となり、高齢者施設に提供する介護サービスの質が低下するおそれがあります。
平成27年4月の改定では、全体で2.27%の引下げとなり、同29年4月の臨時改定で1.14%引き上がっています。翌30年4月もプラス改定となりました。

介護報酬は上がることもあるのですが、下がることもあります。こうした変動リスクは高齢者施設の運営と常に隣り合わせになります。

参考:厚生労働省「介護報酬

4. 高齢者施設の土地活用を検討するならプロに相談!

制度や法律が絡む高齢者施設は、ほかの施設に比べ、そう簡単に進められる計画ではありません。

土地活用で高齢者施設を検討する際、大切なのは、はじめから自分ですべて計画を立てようとするのではなく、高齢者施設などの建築実績が豊富な建築会社やハウスメーカーなどプロに相談することです。

ある程度の広さの土地と予算が確保できているのであれば、さっそく土地活用プランを複数企業に請求してみましょう。次の3ポイントで説明します。

4-1. まずは建築・収支プランの相談をプロにする

「自分の土地に高齢者施設を建てたい」と思い至ったら、まずは建築費や収支についての相談をプロにしましょう

同じ高齢者施設でも、専門会社によって形も内容も費用も違ってきます。各企業から提案される土地活用のプランは、建築費などの初期費用だけでなく、収支など経営の視点で数字が出されます。一つのプランに偏らず、さまざまなプランを取り寄せ、目を通すことをおすすめします。

4-2. 一括プラン請求サイトを使うのがおすすめ

とはいえ、「相談をすると言われてもどこに頼めばいいかわからない。」という方が多いかもしれませんね。ぜひ、優良な専門会社を簡単に見つけることができる無料サービス「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」をご利用ください。

HOME4U土地活用

土地の所在地など必要項目をサイトに入力するだけで複数企業からまとめてプランを提案してもらえる便利なウェブサービスです。HOME4Uは最大手で、NTTデータグループが運営しているので安心してご利用いただけます。

4-3. 「HOME4U土地活用」のメリット

HOME4U 土地活用」を利用すると、簡単な情報を入力するだけで、厳しい審査を合格した信頼できる大手ハウスメーカーなどの専門会社最大7社から初期費用や収支計画の提案を受けることができます。
所有地に適した土地活用プランを複数取り寄せることができるので、比較検討することで、理想の土地活用方法が見つかります。

実績豊富で信頼できる会社と最短距離で出会うことができるサービスなので、ぜひ活用してみてください。

土地活用プラス コラム “高齢者施設に向いている土地と予算”

高齢者施設は賃貸マンションと比べてある程度広い敷地が必要になるものの、最寄り駅から遠い場所に建てても経営が成り立ちやすい特徴があります

国交省の調べでは、把握している高齢者施設のうち、最寄り駅からバス利用圏の施設が全体の49.9%。そして全体の68.9%が市街化区域です。

ただし医療機関のアクセスが「徒歩圏内」の施設は全体の94.2%と大半を占めています。最寄り駅から遠くていい代わりに、医療機関に近いほうが有利となる特性があることを理解しておきましょう。

また敷地面積は、20~30戸規模の場合、少なくとも200~300坪の広さが必要になります。

※参考 国土交通省「PDFサービス付き高齢者向け住宅の現状と課題

20戸規模の高齢者施設の場合、建築資金は2~3億円が目安になります。キャッシュがない場合、融資を受けることになります。

5. 土地活用で高齢者施設を建てる際の注意点

どうしても良い活用プランに出会えなかったら…高齢者施設を建てるには、いくつか条件があります。

もちろん、専門的なことをすべてはじめから把握するのは、難しいかもしれませんが、疑問や不明点などはきちんと解決しながら、高齢者施設で土地活用をする際に必要な情報を収集してください。

HOME4Uで複数の一流ハウスメーカーから土地活用プランを取り寄せた後、次のポイントも留意しつつ、各企業に相談をするとスムーズです。

5-1. 建築基準条件を満たしているか

高齢者施設には建築基準条件があります。
例えばサ高住を建てる場合、賃貸マンションより広めの敷地面積が求められます。理由は、

  • 車椅子で移動できるだけの広さを確保しなければならない
  • 各部屋に水洗便所や浴室、収納スペースを取付けた上で、床面積25㎡以上が必要
  • 浴槽の深さ、出入り口の幅、廊下の幅まで細かく最低限の広さの確保が求められる

といった内容になります。
自身の土地でそれを満たせるかどうか、専門会社に見極めてもらいましょう。

5-2. エリア的に供給過剰になっていないか

高齢者施設の建築基準を満たしても、「自分の土地の周辺にライバルとなる高齢者施設が多いか少ないか」という問題があります。ライバルが多いと、高齢者施設を建てても満室経営できるかどうか、という心配がつきまといます。

そのエリアで高齢者施設が供給過剰になっていないかどうか、専門会社に調べてもらいましょう。

また、サ高住に対して自治体による総量規制がかかるリスクもあります。「供給過剰なのでサ高住の建築を控えてください」という規制のことです。
このリスクも、専門会社や自治体にあらかじめ相談しておきましょう。

5-3. 介護事業者の途中解約リスクを事前に対策する

高齢者施設の運営に必要な「介護事業者」との連携ですが、契約したからといって安心せず、途中解約リスクも念頭に入れておきましょう。

高齢者施設の経営は、20年、30年と続く長距離マラソンのようなものです。万が一介護事業者の経営状態が悪化して倒産することも、可能性としてゼロではありません

そうなったとき、介護サービスの提供が滞らないよう、新しい介護事業者を迅速に手配しなければなりません。

こうした途中解約リスクも、事前に専門会社に相談して、対策を練っておくことをおすすめします。

5-4. 収益性と利回りを把握する

収益性と利回りがどのくらいか、専門会社からきちんと確認をとっておきましょう。

補助金をもらえるとはいえ、多額の初期費用と人件費がかかる高齢者施設。オーナーは常に収益性と利回りを把握しておきましょう。

収益を得られないと、オーナーにキャッシュが回らないばかりか、必要なときにリフォームを施したりすることができず、サービス提供上、不利になりかねないためです。

例えばサ高住の場合、賃貸マンションのように入居者から家賃をもらって採算をとります。賃貸マンションよりもグレードの高い建物・設備を整えるため、比較的高い家賃を受取れる可能性が高いです。

(補足情報)建築後の経営方式3種類を検討する

高齢者施設の経営方式は全部で3種類あります。自分に合った経営方式を専門会社に相談してみましょう。

1. 一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、自分が建てた高齢者施設の全室を専門会社に貸して、経営を任せるやり方です。専門会社は入居者に「又貸し」をすることになります。手数料を差し引いた家賃が、オーナーの懐に入ってきます。

手数料を支払う代わりに、煩わしいマネジメントを専門会社に一任できるメリットがあります。

2. テナント方式
テナント方式とは、介護サービスのみを外部委託する方式のことです。介護事業者に常駐してもらうため、オーナーは家賃収入のほか、介護事業者からテナント料を受取れるメリットがあります。

一方、入居者募集などの各種手続きや営業はオーナー自ら行います。収益性は高いものの、空室リスクを対策できるノウハウと努力が必要になります。

3. 委託方式
委託方式は、介護サービスを外部委託する点では、上のテナント方式と似ていますが、違うのは施設内に常駐させない点です。そのため入居者から受け取った介護サービス料を、介護事業者に支払う必要があります

入居者募集や管理などはオーナー自身が行います。空室リスクを背負い込む点でも、テナント方式と同じで、オーナーの努力が必要になります。

まとめ

いかがでしたか?

高齢者施設の土地活用は、投資額の大きさや法改正リスクといったデメリットが伴うものの、今後も安定した需要を見込むことができます。

補助金や税制優遇が受けられる高齢者施設は、土地活用の代表格として引き続き根強い人気が続くと期待されています。

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この記事が、高齢者施設の土地活用をご検討されている方のお役にたてれば幸いです。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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