5坪~30坪の小さな土地・狭小地でもできる土地活用の10個のアイデア

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「小さな土地でも、何かに活用したい」「狭小地をうまく活用する方法はないだろうか」そう考えている土地オーナーの方も多いのではないでしょうか。

5坪~30坪程度の小さな土地、狭小地の土地活用にはアイデアが必要になりますが、収益を生み出す土地活用を行うことは十分可能です。一方で狭小地は、最終的に売却する可能性があるならば無理に活用せず、暫定的な利用に留めておく考え方もあります。どのような土地活用を行うべきか、将来の売却可能性も含めて考えることがポイントです。

今回の記事では小さな土地、狭小地の土地活用方法について10個のアイデアを紹介し、それぞれの特徴を解説します。また、狭小地の土地活用を行う上での規制や収益性に関する注意点についても紹介します。最後までお読みいただき、小さな土地・狭小地の活用にお役立てていただければ幸いです。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1.小さな土地・狭小地でも可能な土地活用方法10選

ここでは5~30坪程度の狭小地、小さな土地で可能な土地活用方法について具体的に紹介します。なお、5~30坪程度の面積の土地を前提としていますが、順番が進むごとに必要となる土地面積も大きくなります。自分の土地の面積と照らし合わせて、最適な活用方法を選択してください。

  1. 自動販売機設置置場
  2. 野建て看板
  3. 1台時間貸し駐車場
  4. ロッカー付きバイク置場
  5. 移動販売車置場
  6. 貸し農園
  7. トランクルーム置場
  8. 狭小アパート
  9. コレクティブハウス
  10. 戸建賃貸

1-1.自動販売機設置置場

自動販売機自動販売機の設置は、大きさも大小選べるため、とても小さな土地でも行うことができます。自動販売機で土地活用するメリットは、管理・運用の手間がかからないことです。また売上に応じて手数料収入を得られるメリットがあります。具体的な業務内容は、商品の仕入れ・補充、空き缶の回収、売上金の回収などがあります。

自動販売機を設置する方法は2つあります。飲料メーカーに直接連絡する方法と、代理店に依頼する方法です。

飲料メーカーに直接連絡する
飲料メーカーに連絡し、立地条件の良い土地だと、そのままトントン拍子で話が進みます。しかしながら、近くに既に同じ飲料メーカーの自動販売機がある場合、設置できないことがあります。また販売本数が見込めないような土地であれば、設置してくれません。
代理店に依頼する
自動販売機には代理店も存在します。代理店は、特定の飲料メーカーの自動販売機の設置を増やすことを業としている会社です。代理店は自動販売機の設置意欲が強いため、飲料メーカーよりも設置の審査基準は緩くなっています。そのため、飲料メーカーに断られたとしても、代理店に依頼すると、設置できる場合があります。

ただし、代理店は自動販売機の設置を単純に増やしたい傾向があるため、販売本数が少なくても設置に踏み切る傾向があります。そのため、需要を無視すると、設置後に赤字となってしまうケースもあります。代理店に聞く前に飲料メーカーが販売本数を見込めないと判断したような土地であれば、自動販売機の設置は避けた方が良いでしょう。

なお、自動販売機設置には、電源を用意する必要がありますが、販売本数が少ないと、電気代を賄うことができないこともあります。つまり、やればやるほど赤字になります。販売本数が多く見込めないような土地で自動販売機を設置する場合、電気代に注意が必要です。

1-2.野立て看板

野立て看板野立て(のだて)看板とは、歩行者や車向けに店舗や企業などをPR、案内、誘導したりするための看板のことを指します。野立て看板を設置すると看板設置料を得ることができます。

野立て看板で土地活用するメリットは、初期費用がほとんど掛からないことです。土地を貸すだけで、看板の設置にかかる費用は企業が負担してくれるケースがほとんどのためです。
一方で、デメリットは、大きな利益を見込めないことです。野立て看板の広告料の相場は、年間で数万円程度と少なめです。

野立て看板は、通常、看板を出したい企業から、野立て看板業者に看板の制作依頼と土地所有者への設置交渉を依頼します。ほとんどのケースでは、企業側から、「この辺に看板が欲しい」と場所が指定されることが多いです。企業が求める場所の土地所有者の同意を得られれば設置ができますが、同意が得られない場合には、他の場所を探すことになります。そのため、野立て看板業者は、常に看板設置用地を探索しています。

そこで、土地所有者から野立て看板業者に問い合わせみるのも一つの方法です。確率としては低いですが、企業側のニーズとマッチしていれば、看板を設置できる可能性があります。野立て看板による土地活用を検討している場合は、野立て看板業者に直接連絡してみるとよいでしょう。

なお、野立て看板の設置は建築基準法や自治体の条例などで制限されている場合があります。事前に確認することを推奨します。

参考:「PDFオーナーさんのための看板の安全管理ガイドブック」(国土交通省)

1-3時間貸し駐車場(コインパーキング)

コインパーキング駐車場は、最低でも幅2.5m、奥行き5.0m程度の土地があれば1台分の駐車場を作ることができます。この利点を生かして、時間貸し駐車場、コインパーキングにする方法があります。

時間貸し駐車場は月極駐車場よりも収益性が高いため、お勧めです。時間貸し駐車場は、1台から契約ができる駐車場会社も存在します。そのため、狭い土地だから無理だとあきらめず、駐車場会社に時間貸し駐車場の希望を打診してみることは有効です。

駐車場業者は数も多いため、賃料の相見積もりも取りやすく、比較的簡単に事業を開始して収益を上げることができます。とはいえ、時間貸し駐車場はニーズが無いと駐車場業者は借りてくれません

どの駐車場業者も借りてくれなかった場合には、月極駐車場を運営するという方法もあります。近くに診療所や飲食店がある場合、従業員や来客用の駐車場を欲しがっているケースもあります。月極駐車場で契約者を見つけたい場合には、近隣の店舗や診療所、隣地所有者等にあたって、ニーズがないかを確認してみましょう。

プロが解説!駐車場経営の基礎知識から儲かるコツまで

1-4.ロッカー付きバイク置場

一般的なバイク置き場と差別化したものがロッカー付きバイク置き場です。ロッカー付きバイク置き場は少ない設備投資費用で始められるメリットがあります。

バイク置場は、周辺に単身者が多く住んでいるエリア、駅に近い土地でニーズが見込めます。都心部に狭小地を持っている方は検討してみるとよいでしょう。賃貸マンションにはバイク置場がない場合が多く、近隣住民がバイク置場を探しているケースもあります。

単純なバイク置場ではなく、簡易な屋根付きのバイク置場を作るとともに、ヘルメットやジャケットを入れて置けるロッカーも付けておくことで競争力が高まります。バイクに乗る人にとって、ヘルメットの置き場所がバイク置き場の近くにあると大変便利だからです。

さらに、防犯のために監視カメラも設置しておくとさらに良いでしょう。防犯への備えもあれば、バイクの所有者は安心して借りることできます。最近ではWeb監視カメラが安い価格で設置が可能です。

1-5.移動販売車置き場

オフィス街などでは、お弁当を車で販売する移動販売車(キッチンカー)の業態が見られます。お弁当の販売は一定時間を要するため、基本的に公道ではなく、私有地の中で行います。移動販売業者は土地の所有者と利用契約を締結することで、毎日、その土地を利用します。
移動販売車置場は、ワゴン車1台分程度のスペースがあれば十分なため、狭い土地の活用方法として有効です。

また、所有する狭小地の近隣で飲食店等を経営している場合は、相乗効果も見込めます。たとえば、お弁当を買いにきたサラリーマンが、移動販売車置き場近くにある飲食店の存在に気づき、後日に来店してくれるかもしれません。

移動販売車は、近くに大きな会社や工場、倉庫等がありながらも、周辺にあまり飲食店がない立地にニーズが見込めます。必ずしも都心部である必要はありませんが、ランチ需要が発生している場所であることが必要です。

所有している土地の近くで移動販売車がお弁当販売などをしている場合には、ニーズはあると推測できます。周辺を調査したうえで、移動販売車置場を検討してみても良いかもしれません。

1-6.貸し農園

貸し農園 貸し農園(シェア農園)とは、農業を楽しみたい個人に、土地を区画割して農園として貸し出す土地活用方法です。土地を1人1坪で割り当て、各自色々なものを栽培してもらう方式にすれば、狭い土地でも貸し農園は成立します。初期投資費用はほとんどかからず、すぐ始められることがメリットです。

たとえばマンションに住んでいる人は庭がないため、「土いじり」をしたい人たちのニーズが少なからずあります。周辺にマンションが多いエリアであれば、貸し農園経営ができる可能性はあり得ます。

単純に農地を貸し出すだけでなく、野菜の育て方教室やガーデニング教室などを開催するのがポイントです。、定期的に講習会を開催することで、借り手も集まりやすくなります
また、Webカメラを設置し、借手が生育状況をリアルタイムで監視できるようにしておく等の工夫も必要です。監視カメラがあると、遠方の人でも安心して借りることができます。

ガーデニングや野菜作りなどが好きだという土地オーナーの方は、趣味も兼ねてトライしてみると良いかもしれません。楽しみながら土地活用をしたい方にお勧めです。

1-7.トランクルーム置き場

トランクルーム置き場とは、荷物の保管場所であるトランクルームを設置し、周辺住民に貸し出す利用方法です。一般的な方法としては、トランクルーム業者に貸し出し、管理運営も全てお願いします。基本的には時間貸し駐車場とほとんど手間は変わりません。

トランクルームのニーズは、住宅街やオフィス街に存在します。住宅街なら、スキー板やサーフボード等、限られた季節にしか使わないような大きな荷物を置いておきたいというニーズがあります。また企業であれば、書類や販売イベントに使うグッズ等を保管しておきたいというニーズがあります。
昨今は新型コロナウイルス感染症の流行でオフィススペースのダウンサイジングを行った企業も多いため、オフィス縮小に伴って出る什器などの保管場所としてのニーズもあります。

業者に土地を貸すのではなく、自分でトランクルームを運営する場合は注意点があります。コンテナをただ置くだけのトランクルーム設置は、現在は建築基準法違反となってしまうという点です。トランクルームを合法的に行うには、建物としてきちんと建築確認申請を取らなければなりません。初心者の場合は、自分でトランクルームを運営するよりも業者に任せてしまったほうが手間がかかりません。

【トランクルーム経営の全知識】メリットとデメリット、失敗例を解説

1-8.コンパクトアパート

コンパクトアパートとは、30坪程度の狭小地に建てられる小規模のアパートです。

敷地は30坪程度になると、アパートを建築することができます。コンパクトアパートは木造2階建てで、部屋の広さは1室が15~18m²、戸数6戸前後が一般的です。

ターゲットは単身者となります。単身者向けにすることで1戸当たりの面積を小さくすることができ、家賃も安くできます。そのためコンパクトアパートは、比較的、高い入居率も維持できます。家賃設定を安くしても、1部屋の面積も最小限にすることで、賃料単価をアップすることができます。

ただし、狭い土地に多くの戸数を詰め込んだ建物を建てるため、建築費は割高になります。風呂やトイレは個数分必要になるため、72m²のファミリータイプを1つ作るよりも、18m²のワンルームを4つ作る方が、建築費としては割高となるのです。

なお、東京23区内ではワンルームマンション条例の規制がありますが、コンパクト(狭小)アパートはこれが適用されないことが多いです。ワンルームマンション条例の規制例としては、東京港区では条例で、最低住戸面積を25平米以上37平米未満の住戸7戸以上の集合住宅を規制対象としています。これ以下の平米数では規制対象外になります。

たとえばこの港区に建てる場合、6戸のコンパクトアパートにして1部屋を18平米とすれば、家賃総額を抑えた集合住宅を作ることが可能です。東京23区内で30坪程度の狭小地を持っている人は、コンパクトなワンルームアパートの建築がお勧めです。

コンパクトアパートの建築を検討するのであれば、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」で建築費や収支計画をまとめた、経営プランの提案を受けることをおすすめします。

アパート経営プラン請求サイトHOME4U

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ただ、そうしたノウハウを持った会社を、多くの企業の中から自分で一から探すのは大変ですよね。
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30坪の土地でも大丈夫!小規模アパートを建てるポイントとは

1-9.コレクティブハウス

コレクティブハウスとは、スウェーデンやデンマーク、オランダ等で流行っている共同住宅の形態です。似たものにシェアハウスがありますが、シェアハウスは先に建物オーナーが建物を建築し、後から入居者を募集します。コレクティブハウスでは、先に入居者を決めてしまうという点、入居者が先にありきで、入居者同士の話し合いで建物を企画建築していく建物という点が大きく異なります。

コレクティブハウスは、例えば6人なら6人が共同生活する建物について話し合います。企画の中で、「キッチンと洗濯機置場は共用にしよう」「トイレと風呂は別にしよう」などの意見を出し合います。共用部分が多くなるほど、自分の部屋を広く使えることになります。そのため、条件にもよりますが、コレクティブハウスは狭い土地であっても、住空間が比較的広い建物を建築することができます

賃借人が自分たちで納得しながら建物を作っていくため、割り切った企画でも問題ありません。さらに、建物が建つ前から既に入居者が決まっているため、最初は必ず満室から経営をはじめることができるという大きなメリットがあります

コレクティブハウスは、入居者の団体である居住者組合が土地オーナーを探している場合があります。事例はまだ少ないですが、コレクティブハウスという土地活用方法も知っておきましょう。

10.戸建賃貸

戸建賃貸とは、一戸建てを建てて賃貸する土地活用方法です。30坪程度あれば、十分に戸建住宅を建てることができます。

戸建住宅はアパートに比べると収益性が低いため、エリアによっては賃貸ニーズは大きいものの、供給が少ないというのが現状です。特に、新築の戸建賃貸というのは、ほとんどありません。供給量が少ない点から戸建賃貸は希少性もあり、土地活用する価値はあります。ただし、コンパクトアパートと比べるとどうしても収益性が劣るため、選択しにくいのも事実です。

たとえば駅から遠い住宅地で、ワンルームアパートなどの需要が少なくファミリー向け物件の需要が多ければ、戸建賃貸は良い選択肢となります。小学校や中学校に近ければ、駅から遠くてもファミリー世帯の賃貸需要はあります。

また、駐車場を確保できれば、戸建賃貸としての競争力はかなり高まります。競合となるファミリー向けアパートは別途駐車場料が発生してしまうケースが多いためです。戸建の設計段階で、駐車場を確保できないか検討してみましょう。

狭小地に建てる戸建賃貸住宅は、専門の設計会社や施工会社も存在します。専門業者は狭い土地の住宅建築にノウハウを有していますので、戸建賃貸を検討する場合は、必ず専門業者に依頼するようにしてください。

戸建て賃貸を経営するメリット・デメリットとは?費用の内訳も紹介

2.狭小地で土地活用をする上での3つの注意点

土地の用途規制この章では、狭小地で土地活用を考える際に注意したいポイントを3つ解説します。

2-1.土地の用途規制を知る

土地活用を行う上で知っておきたいのが土地の規制です。土地の利用には様々な制限がかかっており、全国どこでも勝手な利用ができるわけではありません

例えば小さな飲食店を開きたいと思っても、そのエリアが店舗の建築を規制している場所であれば、小さな飲食店という土地活用はできなくなります。このように土地活用と用途規制は一体不可分の関係になり、どのような用途規制がかかっているかで、土地活用の選択肢が絞られます。

「都市計画法」

全国の土地利用が定められています。都市計画法は、土地の規制に関しては、「大親分」のような法律です。建物の形状等を規制する建築基準法などは、都市計画法の下にぶら下がっているような法律になります。

「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」

都市計画法では、全国を「都市計画区域」、「準都市計画区域」、「都市計画区域外」という区域に分けています。このうち、人々が多く住み、規制が厳しいエリアは都市計画区域です。

都市計画区域は、「区域区分を定める地域」と「非線引都市計画区域」の2種類が存在します。都市計画区域の中でも、人口密度の高いエリアは「区域区分を定める地域」であり、人口密度の低いエリアは「非線引都市計画区域」となっています。規制に関しても人口密度の低い「非線引都市計画区域」の方が緩いです。
土地の用途規制が一番厳しいのは、「区域区分を定める地域」です。首都圏で言えば、東京湾沿いの市区町村のほとんどが、「区域区分を定める地域」となっています

一方、都市計画区域「外」というのは、人口の少ないエリアであるため、ほとんど土地規制がありません。人が少ないので、そもそも土地を活用しようとする人もおらず、規制をかける必要がないというのが理由です。

市街化区域、市街化調整区域

を定める地域では、さらに市街化区域と市街化調整区域に区域が分かれます。市街化区域または市街化調整区域に土地を持っている方は、細かい規制があるため土地活用には特に注意が必要です。

市街化区域については、第一種低層住居専用地域から工業専用地域までの12種類の用途地域に分かれます。用途地域の中で土地利用が最も厳しく制限されているエリアは第一種低層住居専用地域と呼ばれる用途地域です。

第一種低層住居専用地域は建築できる主たる建物が戸建住宅になっています。店舗に関しては自宅と併用していないと建てることはできません。第一種低層住居専用地域の小さな土地では、住宅と併設しないような店舗はそもそも建てられないことになります。

低層住居専用地域以外の用途地域であれば、2階以下かつ床面積150m²以内の建物であれば美容院や店舗、飲食店を建築することは可能です。30坪程度の土地であれば、簡易な店舗であれば建築はできます。

市街化調整区域

最も規制が厳しいのは市街化調整区域です。
市街化調整区域とは、都市部にある農地を守るための規制です。都市化を抑制するためにエリアであるため、原則として建物を建てることができません。つまり、市街化調整区域の土地は、建物を建てるような土地活用がそもそも不可能ということになります。市街化調整区域は、政令指定都市のような大きな都市にも存在します。

<参考>土地の用途規制の確認方法

土地活用は、土地利用の規制次第で方向性が大きく変わってきます。土地活用を考える場合、まずは自分の土地の用途規制がどのようになっているかを把握することが必要です。

用途地域については、大きな市区町村の場合、インターネットで確認することができます。インターネットで用途地域が情報公開されていないエリアであれば市区町村町役場にて確認できます。確認窓口は、「都市計画課」や「まちづくり計画課」のような課になります。

用途地域は土地活用をする上で、必須の情報ですので、必ず確認してください。

そんな規制あったんだ!土地活用で重要な用途地域を徹底解説

暫定利用で売却しやすくするか、収益性の高さを重視するか

狭小地の土地活用アイディアの中で、以下の6つは建物投資を伴わない活用方法でした。

  1. 自動販売機設置置場
  2. 野建て看板
  3. 3. 時間貸し駐車場
  4. ロッカー付きバイク置場
  5. 移動販売車置場

このように建物投資を伴わない土地活用は、一般的に暫定利用と呼ばれています。
暫定利用は、大きな投資を伴わないため、気軽にできるというメリットはありますが、収益性が非常に低いというデメリットがあります。
都市部の狭小地では、暫定利用をしても、土地の固定資産税および都市計画税すら賄えないという場合も多いです。

暫定利用は、あくまでも固定資産税等の支出を補填する程度の役割しか果たせません。
収益性を上げるには、建物投資を行い、建物を貸すか、もしくは建物投資はせずに、建物を作る人に土地を貸すかというどちらかの選択が必要となります。

いずれにしても、土地活用で収益性を上げるには、建物を作り、それを人に貸すという活用が最も収益性が高くなります。そのため、狭小地の土地活用も、最初に何らかの建物を建てることができないかという検討をすることが重要です。検討の結果、狭過ぎて建物が建たない、もしくは建物を建てても借手がいないと判明した場合、はじめて暫定利用を検討することになります。

ただし、暫定利用は収益性が低いですが、いつでもやめることができるというメリットもあります。

駐車場や看板、貸し農園等の建物建築を行わない土地の賃貸借は、使用貸借契約と呼ばれています。使用貸借契約は、借りている人の権利が弱く、貸している土地オーナーが中途解約したい場合には、すぐに止めることができます。使用貸借は借地借家法の適用外であることが理由です。

それに対し、建物所有目的のための借地や、建物を貸すための借家については、借地借家法の規定が適用されます。
借地借家法は、借主の立場を守っている法律です。借地借家法が適用されると、賃貸人(貸している人)から、賃借人(借りている人、入居者)へ中途解約の申し出をしても、入居者が拒んだならば、簡単に契約を解除することができません。契約解除をするためには、立退料を支払う可能性が発生します。

以上のことから、もし将来売却することになった場合は、暫定利用の方がすぐに更地化できるため売却しやすいです。狭小地で建物投資を行い、中途半端な土地活用を行ってしまうと、かえって資産価値を下げてしまう原因にもなりかねません。
狭小地をもし将来売却する可能性があるのであれば、収益性は追求せずに、契約を解約しやすい暫定利用を選択するという考え方もあります。

2-3.売却も一つの活用と考える

土地活用が難しい狭小地は、「売却」も一つの有効な土地活用と言えます。狭小地の土地活用は収益性が低いものも多いため、無理矢理活用はせず、売却してしまうということも賢明な選択肢です。売却すれば固定資産税等の維持コストからも解放されるメリットがあります

しかし狭小地は、活用方法が見いだせない場合、購入希望者も少なくなります。そのためなかなか売却できず、また価格も安くなる傾向があるのが難点です。

ただし、隣地の人は違います。小さな土地であっても、隣地の人が購入することで土地が広がるため、全くの第三者とは異なる価値を見出すことができます。売却するのであれば、隣地所有者に声をかけて、売却するようにしましょう。

隣地所有者と売買の合意ができた場合、必ずしも不動産会社を間に入れる必要はありません。
不動産会社を仲介に入れる目的は、本来、買主探索にあるため、買主を自分で見つけることができている状況であれば、間に不動産会社を入れることは不要です。

隣地に売る際、不動産会社を入れなくてもよい理由(1)
取引額 (売買金額) 速算式(上限額)
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

仲介手数料は、一般的に3%と思われている方も多いですが、200万円以下のような少額の取引となると、5%になってしまいます。狭小地の売却では、取引額が200万円を下回ることもあり得ます。仮に不動産会社を仲介に入れる場合には、仲介手数料が割高になってしまうため、注意が必要です

隣地に売る際、不動産会社を入れなくてもよい理由(2)

所有権移転の登記は、通常、司法書士に依頼します。所有権移転登記に伴う司法書士手数料は、買主が負担するのが一般的です。しかしながら、狭小地を隣地へ売却する場合、隣地所有者には、「買ってあげる」という恩着せがましい感覚を持つ人も多いため、司法書士手数料を支払いたくないと言い出す方もいます

所有権移転登記は、司法書士でなければできないものではありません。所有権の移転の登記申請は、本来は、売主と買主の共同で行うものです。司法書士は、あくまで売主と買主の代理で行っているに過ぎません。

法務局に行って登記のやり方を聞くと、移転登記の方法を詳しく教えてくれます。売主と買主が一緒に法務局に出向けば、出来てしまうのが移転登記です。自力で登記を行うことで、買主が負担する司法書士手数料を省いてあげるのが、隣地へ売却するときのコツです。

また、すぐに隣地の応諾が取れない場合は、とりあえず暫定利用の土地活用をしておくことが賢明です。数年後、隣地所有者が購入したいと言い出した場合、暫定利用であればすぐに解約できるため、更地として高く売却できます。

狭小地では、建物を建てるか、もしくは暫定利用に留めるかについては、売却の可能性も加味しながら決めるようにしてください。

まとめ

いかがでしたか?この記事では、狭小地の土地活用方法について説明しました。

  • 狭小地の土地活用といっても、ニーズがあるものを選択して行うことは、広さのある土地と違いはありません。
  • 10個のアイデアの中には、立地によってできるものと、全くできないものがあります。
  • 狭小地では、土地の利用規制も加味しながら、可能性のある土地活用方法を選択していくことになります。
  • 土地活用を検討しても難しい場合には、売却も一つの方法です。

この記事が、あなたが土地活用を考えるヒントになれば幸いです。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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