「木造3階建て共同住宅」はなぜ高収益?成功のヒミツを解説

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「木造3階建て共同住宅」は、2階建て共同住宅に比べると少数派ですが、実はメリットが非常に多い土地活用の方法です。

初期投資を抑えつつ高い収益性が実現でき、投資効率が非常に良好です。

「木造3階建て共同住宅」には、いわゆる「木3共」仕様と呼ばれる法律上の緩和規定があります。
この緩和規定をうまく生かせば、建築費をなるべく抑えつつ3階建て共同住宅の建築が可能になり、3階建てのメリットを最大限に受けられます。

この記事では、「木造3階建て共同住宅」の魅力・弱点や、鉄骨造・鉄筋コンクリート造との比較など、詳しく解説していきたいと思います。

ぜひ最後までお読みいただき、「木3共」を含め、あなたの土地にぴったりの建築プランがどれかを見極めるためのヒントにしてみてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. 「木造3階建て共同住宅」の魅力

「木造3階建て共同住宅」には、7つの魅力があります。

 
  • 木造は鉄骨や鉄筋コンクリートよりも建築費が安い
  • 2階建てよりも床面積が増やせる
  • 「木3共」緩和規定がある
  • 法定耐用年数が短いので税金対策に有利
  • マンションのような高級感が出せる
  • 狭小地や変形地もうまく活かせる
  • 構造計算によって建物の安全性が確認できる

それぞれ詳しくみていきましょう。

【魅力1】 木造は鉄骨や鉄筋コンクリートよりも建築費が安い

坪単価で比較した場合、一般的に木造40~60万円、鉄骨造50~70万円、鉄筋コンクリート造60~85万円程度です。

木造の共同住宅は、他の構造よりも建築費が安いので、初期投資を短い期間で回収できます。

しかも、木造は建物本体価格が安いだけでなく、構造が軽いので、基礎工事・地盤改良工事の費用も抑えられます。

特に地盤があまり強くない土地の場合には、鉄骨や鉄筋コンクリートでは地盤改良費用が嵩む場合があるので、木造のメリットが大きく感じられます。

【魅力2】 2階建てよりも床面積が増やせる

3階建て共同住宅は、2階建てよりも床面積を増やせます。
敷地を効率的に活用することで、賃料収入をアップすることが可能です。

ここでのポイントは、土地それぞれに建てられる建物の大きさには法律上の上限があるということです。
これは「容積率」という規制で、その土地の面積の何倍までの床面積の建物を建てられるかということを示します。

2階建てでは「容積率」を使い切れずに空間が無駄になってしまうかもしれませんが、3階建てにすることで最大限の空間活用が可能になる場合があります。

狭小地変形地においても有効ですし、都心や駅に近い土地などは容積率が高めに決められていることが多いので、土地を最大限に活用することができます。

【魅力3】 「木3共」緩和規定がある

「木造3階建て共同住宅」は、「木3共」仕様と呼ばれる法律上の特例を使って、建築費をできるだけ抑えながら、土地を効率的に使った3階建てが建てられるという大きなメリットがあります。

どういうことか詳しく解説します。

3階建ての共同住宅は、建築基準法の規定により、原則として「耐火建築物」にしなければなりません。
「耐火建築物」とは、火災に対する防火機能を高めた建物です。

ただし、「木造3階建て共同住宅」の場合、一定の条件をクリアすれば「準耐火建築物」で建てることができます(防火地域を除く)

この緩和規定は、いわゆる「木3共」仕様(木造3階建て共同住宅の仕様)と呼ばれています。
「準耐火建築物」のほうが内壁・外壁などが低コストのため、「耐火建築物」よりも建築費を抑えることができます。

「木3共」仕様のメリットを生かせるのは、下の表のとおり、「防火地域」以外のエリアで共同住宅を建てる場合です。

規制の内容 木造3階建て共同住宅の構造
防火地域 耐火建築物
準防火地域 準耐火建築物で建てられる(木3共仕様をクリアした場合) 延床1,500平米まで
その他の地域 準耐火建築物で建てられる(木3共仕様をクリアした場合) 延床3,000平米まで

なお、「準耐火建築物」は「耐火建築物」よりは低コストですが、一般の建築物に比べるとコストは上がるので、コスト上昇をできるだけ抑えるノウハウを持つ建築会社を選ぶようにしてください。

【魅力4】 法定耐用年数が短いので税金対策に有利

木造は「法定耐用年数」が短いため、税金対策でも有利です。

木造の法定耐用年数は22年、鉄骨造(厚み4ミリ以上)は34年、鉄筋コンクリート造は47年です。

耐用年数が短いと、毎年の減価償却費が多くなり、多くの経費を計上できるので課税を減らすことができます。

木造は建築費の安さと早期償却により、短期間で資金回収できるのが大きなメリットになります。

計画的にメンテナンスを行えば耐用年数の22年を超えて建物を長く使っていくことも可能ですし、建物が時代のニーズに合わなくなったらすぐに建て替えて競争力を維持していくこともできます。

【魅力5】 マンションのような高級感が出せる

3階建ては建物が大きくなるので、立派で見栄えがよくなります。

また、「準耐火建築物」にすることで、一般的によく見られる「2階建ての木造アパート」と比べるとマンションのような高級感が出ます。

「準耐火建築物」は耐火性を向上させるために、グレードの高い、厚みのある外壁素材を使うことがその大きな理由です。

「木造3階建て共同住宅」はできるだけ建築費を抑えつつ、外観の高級感が出せるため、高めの賃料設定でも集客力があります

【魅力6】 狭小地や変形地もうまく活かせる

鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べて、木造は設計の自由度が高いことが特徴です。

狭小地や、三角形の土地、細長い土地なども柔軟に生かした設計が可能です。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造でも、変形地に合わせて設計することは可能ですが、建築費が割高になります。

【魅力7】 構造計算によって建物の安全性が確認できる

構造計算」とは、設計時に建物の強さを確認するための専門的な手続きです。
2階建て以下のアパートでは、確認申請時において「構造計算」は義務ではないので省略されるのが一般的です。

ところが、法律上、3階建てにおいては「構造計算」しなければ建築することができません。

2階建てでも最低限の壁量や耐震性をクリアしていますが、3階建ては建物の安全性を確認する高度な手続きを踏んでいるため、より安心というメリットがあります。

2. 「木造3階建て共同住宅」の弱点

メリットがいっぱいの「木造3階建て共同住宅」ですが、次のような弱点があります。

 
  • 2階建てよりも建築費が高め
  • 2階建てよりも施工期間が長め
  • 実績のある建築会社が限られる
  • 向いている土地が限られる

それぞれ解説します。

【弱点1】 3階建ては2階建てよりも建築費が高め

まず、3階建てにして床面積が増えれば、それだけ建築費が上がるのは明らかです。
さらに、3階建ては「構造計算」が必要なので建築費に影響します。

構造計算は建築士なら誰でもできるわけではなく資格・経験が必要で、専門機器や設計の時間もかかるため、設計コストが上がります。

そして、3階建ては「耐火構造」または「準耐火構造」にする必要があり、耐火性を上げるためにグレードの高い素材を使用するため、建築費が割高になります。

ただし、建築費が高めになることを「弱点」として上げましたが、コストが上がっても、収益性がそれ以上に向上すれば弱点は克服できます

3階建てを検討する場合には、建築費と収益性のバランスを検討することが大切です。

【弱点2】 3階建ては2階建てよりも施工期間が長め

3階建ては、2階建てよりも1~2ヶ月ほど設計、施工の期間が長くなるのが一般的です。
主な原因は構造計算の手続きに要する期間と、建物面積のボリュームが上がって施工期間が伸びるためです。

ただし、オーナーの立場から見ると、一般的な土地活用において1~2ヶ月先延ばしになることはそれほど影響がないため、大きな弱点と捉える必要はありません。

【弱点3】 実績のある建築会社が限られる

「木造3階建て共同住宅」を建てるには、「構造計算」や「木3共仕様」に精通している必要があります。
でも、建築会社の中には「木造3階建て共同住宅」の実績が少ない会社もあります。

2階建ての施工がメインの建築会社では、3階建てを建てるための法令をクリアしつつ、コストアップを抑えるためのノウハウが不足している可能性が高いです。

そのため、2階建ての施工がメインの建築会社が3階建ての設計をすると、大幅に建築費がアップしてしまいます。

このような場合、本来は3階建てに向いた土地であっても、2階建ての共同住宅を勧められてしまう可能性があります。

本当に有利な建築プランを見つけるためには、必ず、「木造3階建て共同住宅」に精通している建築会社の設計プランも見た上で、2階建てプランとどちらが有利なのか比較検討することが大切です。

【弱点4】 向いている土地が限られる

「木造3階建て共同住宅」が向いている土地は限られます。
法律上の規制と、賃貸需要についても考慮して見極める必要があります。

法規制との関係

法律上は3階建てそのものが禁止されているわけでなくても、様々な法規制を考慮すると、実質的に3階建てが建てにくいケースがあります。

一般的にいうと、「木造3階建て共同住宅」が適しているのは容積率160~200%くらいの土地です。
容積率が300%以上なら、4階建て以上のマンションを建築可能なケースが多くなります。

また、市街地や商業地域の一部には、「防火地域」という火災の危険を防ぐエリアが指定されています。

「防火地域」のエリアで3階建ての共同住宅を建てる場合は、「耐火建築物」にすれば、木造・鉄骨・鉄筋コンクリートいずれの構造でも建築可能です。

ただし、木造3階建て共同住宅を「耐火建築物」にするためには、耐火性能を上げるためのコストがかさむので、鉄筋コンクリートと建築費が近づきます。

「防火地域」では木造の建築費の安さというメリットが小さくなるため、「木造3階建て共同住宅」が向いていない可能性があります。

賃貸需要との関係

法律上の規制だけでなく、賃貸需要の面で「木造3階建て共同住宅」が向いているかどうか検討することは大切です。

エリアによっては、できるだけコストを抑えて、家賃の安い2階建てアパートを建てるほうが向いているケースがあります。
逆に、グレードの高い鉄筋コンクリート造のマンションを建て、他の競合物件と差別化したほうが有利という場合もあります

法規制だけでは、「木造3階建て共同住宅」が向いているかどうか一概に言えないので、専門家に相談してから判断するようにしてください。

土地活用プラス コラム “建物のプランと法令上の制限について”

建物の大きさに関する法律上の規制には様々な種類がありますが、基本となるのが「容積率」と「建ぺい率」です。
それぞれ、下記の割合をパーセントで表示します。

容積率:土地の面積に対する延べ床面積(各階面積の合計)の割合 建ぺい率:土地の面積に対する建築面積(1階面積)の割合

エリアごとに「容積率200%、建ぺい率60%」などと指定されていて、市区町村に問い合わせれば教えてもらえます。

ただし、行政が指定する数字だけでは、実際の建物のボリュームは計算できません。

例えば、「指定容積率が200%以上であっても、前面道路が4mなら、実際に適用される容積率は160%になる」といったケースがあります。

さらに、容積率以外にも、「日影規制」「斜線制限」といって、隣地に影を落とすことを規制するルールや、「天空率」という規制を緩和できる制度もあります。

このように、その土地に建てられる「ベストな建物プラン」を決めるためには、不動産に関する幅広い専門知識を踏まえて判断する必要があります

3. 木造がベストとは限らない!鉄骨造・鉄筋コンクリート造との比較

「木造3階建て共同住宅」にはたくさんのメリットがありますが、鉄骨造・鉄筋コンクリート造に比べて木造が絶対にベストというわけではありません。

木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造は、それぞれ一長一短があります。

また、遮音性・断熱性・耐火性などの建物性能は、躯体の構造だけでなく、外壁や屋根の材質、断熱材や緩衝材の使い方しだいで変わります

なお、法律上のルールはありませんが、木造・鉄骨造の共同住宅は「アパート」、鉄筋コンクリートの共同住宅は「マンション」と呼ばれるのが一般的です。

3章では、それぞれの構造のメリット・デメリットについて見ていきます。

3-1. 木造の特徴

メリット

鉄骨造・鉄筋コンクリート造に比べると、木造は建築費を抑えることができ、将来の取壊し費用も割安です。
また、狭小地や変形地でも対応しやすく空間の有効活用が可能です。

さらに、法定耐用年数が短く減価償却が大きいので、短期間で初期投資を回収して最新のものに建て替えられるなどのメリットがあります。

他にも、通気性・吸湿性がいいのは木造ならではの良さで、日本の風土にあった快適な住み心地を提供することができます。

デメリット

遮音性はやや劣ります。
緩衝材を使うなど、防音性能に工夫が必要です。

3-2. 鉄骨造の特徴

メリット

耐久性は、木造と鉄筋コンクリート造の中間くらいです。
柱の強度があるため、大空間を生かした設計も可能です。

デメリット

木造と比較するとやや建築費が高くなります。
また、狭小地や変形地に向いていない場合があり、前面道路が狭い場合には工事車両の進入が難しい場合があります。

木造に比べると、鉄骨の重量が重いので、地盤が強くない土地では土地改良費用が高コストになります。
住み心地の面では、外気温の影響を受けやすいので、断熱性を上げる工夫が必要です。

3-3. 鉄筋コンクリート造の特徴

メリット

強度が強く、高層建築が可能で耐久性があります。
遮音性・断熱性・耐火性にも優れていて、建物性能が高いので、高めの家賃設定でも集客が可能です。

デメリット

木造や鉄骨造と比較すると、最も建築費が高くなります。

鉄骨造と同じく、狭小地や変形地には向いていないケースがあったり、前面道路が狭い場合には工事車両の進入が難しい場合があります。

建物が重いため、地盤が弱い土地の場合、地盤改良などの基礎工事に費用がかさむためコストが上がります。

4. 自分に合った最適な建築プランの見付け方

「木造3階建て共同住宅」はメリットが非常に多いのですが、向いている土地が限られます。

また「木3共」仕様の緩和規定を利用した施工実績が豊富な建築会社も限られています。

だからこそ、大切なことがあります。

  • 建てようとしているその土地に、本当に「木造3階建て共同住宅」が向いているかどうか見極める
  • 「木造3階建て共同住宅」がベストだとしたら「木3共」仕様の実績が豊富な企業を選び、耐火性能を上げるためのコストアップを最低限に抑える

そのために、1つだけ心掛けていただきたいのが、
様々な企業の意見を聞き、建築プランをしっかり比較検討してから構造や建築会社を決めること
です。

建築会社の様々なプランを効率的に比較検討するためには、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」の一括プラン請求を使うと便利です。

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など、複数の企業の意見を聞いてみることが大切です。

また、建築費用だけではなく、ランニングコストや長期的な収益に関してもアドバイスを聞き、しっかりと回答してくれる信頼のできる会社の見極めをしてください。

まとめ

それではおさらいです。
「木造3階建て共同住宅」には、次のような魅力があります。

  • 木造は鉄骨や鉄筋コンクリートよりも建築費が安い
  • 2階建てよりも床面積が増やせる
  • 「木3共」緩和規定がある
  • 法定耐用年数が短いので税金対策に有利
  • マンションのような高級感が出せる
  • 狭小地や変形地もうまく活かせる
  • 構造計算によって建物の安全性が確認できる

「木造3階建て共同住宅」は、実はメリットが非常に多い土地活用の方法ということがお分かりいただけたのではないでしょうか。

とはいえ、「木造3階建て共同住宅」は、「2階建てよりも建築費が高めになる」「施工期間が長めになる」「実績のある建築会社が限られる」「向いている土地が限られる」といった弱点もあります。

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造にはそれぞれ長所・短所があります。

まずは建築予定地にベストな建物プラン(構造と建物ボリューム)を見極めること。
その上で、「木造3階建て共同住宅」が向いている土地なら、「木3共」仕様の実績豊富な企業を選ぶことが大切です。

複数の企業の建築プランを比較すれば、「その企業が得意とする建築プラン」ではなく、「あなたの土地にベストな建築プラン」を見つけることができます。

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本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
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