マンション経営の初期費用がまるわかり!全内訳をご紹介

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一般的に、1棟のマンション投資はかなり大きな投資です。

マンション投資は、アパート投資に比べると建築費の数字が1桁大きくなり、それに伴い初期費用も大きくなります。

初期費用は、「建てる前」と「建てるとき」、「建てた直後」の3つのフェーズで発生しますので、あらかじめどのタイミングで何が発生するかを知っておくことが重要です。

そこでこの記事では「マンション経営の初期費用」について解説致します。
いつどのタイミングでどのような金額が発生するか、わかるようになりますので、ぜひ最後までお読みください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
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1. 建てる前に必要な費用

最初に着工前に必要な費用について解説します。

 

着工前にかかる費用として、

  • 現況測量費
  • ボーリング調査費

の2つがあります。

この2つの予算の合計は約130万円程度であり、この金額から上下する場合があります。

1-1. 真北や高低差を知るための測量費「現況測量費」

マンションは設計に当たり、現況測量が必要です。
現況測量とは、真北や高低差を知るための測量であり、隣地との境界を確定するための測量ではありません。

既に、設計に利用できる測量図があれば、測量は不要です。
測量図がない場合には、設計者から測量すべき内容の指示を仰いで測量会社に測量を依頼します。

現況測量図の相場としては、50万円程度です。

1-2. 地盤の強度を測る調査費「ボーリング調査費用」

マンションのような大きな建物では、基本的に杭工事が必要です。
杭工事が必要な場合には、事前にボーリング調査を行います。

ボーリング調査とは、地盤の固い支持層が地下何メートルに存在するかを調べる調査のことです。

ボーリング調査費用は、1ポイントあたり80万円~100万円程度かかります。
調査すべきポイントの数や場所は、設計者から指示がなされます。

2. マンションを建てるときに必要な費用

この章では、建てるときに必要な費用について解説します。

 

以下が、マンションを建てる時に必要な初期費用になります。

  • 建築費
  • 印紙代
  • 設計料
  • 水道分担金
  • 奉納酒

詳しく解説していきます。

2-1. マンションの建築費

マンションの建築費は、延べ床単価でだいたい坪100万円程度です。
建築費は、ここ7~8年はずっと高騰が続いており、下がる気配が全くありません。

職人が高齢化で徐々に減っていったことにより、慢性的な人材不足となっていることから、価格は高止まりし続けています。

これからマンション経営をする人であれば、やはり一番の悩みが高過ぎる建築費だと思います。

マンションの建築費を適正な金額とするには、複数の請負工事会社に相見積を取ることが重要です。

マンションは基本的には鉄筋コンクリート造で建築しますが、5階建てまでであれば、重量鉄骨造や壁式プレキャストコンクリート造などの他の構造を選択可能です。

壁式プレキャストコンクリート造とは、柱や梁(はり:柱と柱の間に水平方向に架けられた建材のこと)ではなく、鉄筋コンクリートの壁で建物を支えていく構造の建物になります。

建築費は、鉄筋コンクリート造同士で比較してもあまり差が出ませんが、構造を変えると大きく下がることがあります。

ハウスメーカーには、自分たちが得意とする構造を持っているため、ハウスメーカーを変えることで見積価格も変わってきます。

マンション建築の相見積を取る方法としては、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」のプラン請求サービスを利用することをおススメします。

HOME4U土地活用

HOME4U 土地活用」には、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造、壁式プレキャストコンクリート造等、それぞれの構造を得意とするハウスメーカーが登録されています。

そのため、HOME4Uを利用すると、一通りの構造で建築費の比較検討をすることができるため、適正な建築費でマンションを建てることが可能です。

大きなマンションも建てることができる大手ハウスメーカーにプラン請求ができるため、マンションの建築の際には、ぜひHOME4Uをご利用ください。

2-2. 請負工事契約書に貼る「印紙代」

請負工事契約書には印紙を貼ります。
印紙税は請負工事金額によって異なり、その金額は以下の通りです。

契約金額 本則税率 軽減税率※
100万円超200万円以下 400円 200円
200万円超300万円以下 1千円 500円
300万円超500万円以下 2千円 1千円
500万円超1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円
契約金額の記載のないもの 200円 200円

※2014年4月1日~2020年(令和2年)3月31日まで

2-3. マンションの設計料

マンション建築には設計料がかかります。

請負工事会社と設計会社を別に依頼した場合、設計料は工事費に対して7~8%程度です。

一方で、ハウスメーカーなどに依頼すると、設計料は安い傾向があり、設計料は工事費に対して1~3%程度で押さえられることもあります

2-4. 水道利用申込の時に水道局に納付する「水道分担金」

水道分担金とは、水道の利用申込に際して自治体の水道局に納付しなければならないお金です。

マンションなどの集合住宅を作る場合、複数戸に水道を供給しなければならないため、引込の口径を太くする工事が必要です。
水道分担金は、引込の水道管の口径を太くする際に生じます。

マンションのような戸数の多い集合住宅の場合、水道分担金が500万円前後になることもあります。

金額が非常に大きいので、水道分担金はハウスメーカーの提案書の中に内訳として記載されていることが通常です。

2-5. 地鎮祭で持参する奉献酒

着工時に地鎮祭を行う際は、奉献酒を持参します。
奉献酒の相場は1升瓶2本で5,000円程度です。

3. 建てた後すぐに必要な費用

この章では建てた後すぐに必要な費用について解説します。

 
  • 火災保険料
  • 登記関連費用
    – 建物保存登記の登録免許税
    – 抵当権設定の登録免許税
    – 司法書士手数料
  • 不動産取得税
  • 融資関連費用
  • 入居者募集費用

3-1. 火災保険料

建物竣工時の火災保険に長期一括契約で加入する場合には、初年度に火災保険料がかかります。

火災保険料の1年間の概算値は、請負工事金額の0.05%程度です。
火災保険料は、本来、毎年支払うものですので、初期費用を抑えたい場合には、年払いにしても大丈夫です。

マンションのような大きな建物の場合、初期費用の負担を減らすため、火災保険は年払いとするケースも良くあります。

3-2. 登記関連費用

マンションが竣工すると、登記関連費用として、「建物保存登記の登録免許税」、「抵当権設定の登録免許税」、「司法書士手数料」の3つが発生します。

(1) 建物保存登記の登録免許税

建物を新築したときは、「表示登記」と「所有権保存登記」の2つを行います。

表示登記とは、不動産登記の表題部にされる登記であり、登記義務もあるため、表示登記の登録免許税は不要です。

一方で、所有権保存登記とは、新たに生じた不動産について初めて行なわれる所有権の登記のことです。

保存登記は、登記義務はありませんが、抵当権を設定するためには必要な登記であり、登録免許税がかかります。

新築建物の登録免許税は、以下の計算式で計算されます。

登録免許税 = 課税標準額(固定資産税評価額)×税率

建物の保存登記の税率は「0.4%」です。
賃貸マンションは、「自己の専用住宅」ではないため、「住宅用の家屋についての軽減」措置はありません。

課税標準額は、建物の固定資産税評価額となります。
建物の固定資産税評価額は、新築工事費の概ね50~60%程度です。

例えば、新築工事費が3億円の場合、建物の固定資産税評価額は1.5億円~1.8億円程度となります。

建物の固定資産税評価額が1.5億円の場合、登録免許税は以下の通りです。

登録免許税 = 固定資産税評価額×税率
      = 1.5億円×0.4%
      = 60万円

(2) 抵当権設定の登録免許税

ローンを組んでいる場合、土地と建物に抵当権の設定登記を行います。
抵当権とは、ローンを返済できなくなった場合、銀行が優先的に弁済を受けることができるための権利です。

抵当権設定登録免許税は、以下の計算式で計算されます。

登録免許税 = 課税標準額(債権金額)×税率

抵当権設定登録免許税の税率は、「0.4%」です。
例えば、2億円の融資を受けた場合の登録免許税は以下のように計算されます。

登録免許税 = 債権金額×税率
      = 2億円×0.4%
      = 80万円

(3) 司法書士手数料

司法書士に登記を依頼すると、司法書士手数料が発生します。

参考までに日本司法書士連合会の「PDF報酬アンケート結果一覧(平成25年2月実施)」により、司法書士手数料の目安を示します。

【所有権保存登記】(課税価格1,000万円の新築建物の場合)

  低額者10%
の平均
全体の平均値 高額者10%
の平均
北海道地区 12,232円 18,272円 25,300円
東北地区 11,627円 20,558円 33,668円
関東地区 12,663円 22,152円 47,813円
中部地区 15,206円 22,427円 31,182円
近畿地区 13,833円 29,607円 64,000円
中国地区 14,537円 23,751円 34,200円
四国地区 14,555円 23,661円 36,667円
九州地区 13,087円 22,016円 41,500円

【抵当権設定登記】(債権額1,000万円で登記原因証明情報の作成及び登記申請の代理をした場合)

  低額者10%
の平均
全体の平均値 高額者10%
の平均
北海道地区 21,785円 31,266円 45,767円
東北地区 19,091円 30,562円 47,150円
関東地区 21,961円 35,029円 54,842円
中部地区 25,783円 35,631円 56,100円
近畿地区 24,301円 40,402円 67,429円
中国地区 35,986円 35,986円 52,208円
四国地区 24,500円 35,354円 55,250円
九州地区 24,939円 34,063円 50,175円

マンションの場合、課税価格や債権額が大きいので、上記価格より割高になる傾向があります。

登記を司法書士に代理で依頼する場合、登録免許税は一旦、司法書士の口座に振り込み、司法書士が法務局に納税するのが通常のスタイルです。

3-3. 不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課す都道府県税です。

不動産取得税は、建物が竣工すると、半年後くらいに納税通知書が送られてきます。

不動産取得税の計算式は以下の通りです。

不動産取得税 = 課税標準額(固定資産税評価額)×税率

税率は、2021年3月31日までは住宅なら「3%」、住宅以外は「4%」となっています。
課税標準額は、「3-2. (1) 建物保存登記の登録免許税」で解説した建物の固定資産税評価額と同じです。

賃貸マンションの不動産取得税は、以下の床面積を満たすと軽減措置があります。

住宅の床面積:40平米以上240平米以下

上記の面積を満たす住戸は、1戸あたりの固定資産税評価額から1,200万円を控除した金額に税率を乗じたものが不動産取得税となります。

1戸あたりの不動産取得税
不動産取得税 = (1戸あたりの固定資産税評価額-1,200万円)×3%

一方で、1戸の面積が25平米のようなワンルームマンションの場合には、面積要件を満たさないため、不動産取得税の軽減処置はありません。

3-4. 融資関連費用

マンション建築でローンを組む場合、「事務手数料」や「保証料」といった融資関連費用が発生します。

事務手数料とは、融資の際、銀行に対して支払う手数料です。
事務手数料は、5万円や10万円といった金額が相場となります。

保証料とは、保証会社に対して支払う費用です。
保証料は、金利上乗せ方式と一括前払い方式の2つがあります。

一括前払い方式を選択した場合には、融資時に初期費用として発生することになります。

3-5. 入居者募集費用

マンション竣工時には、入居者募集費用が発生します。

入居者募集費用は選択する管理方式のよって負担の仕方が異なります。

 

マンションの管理方式は、「管理委託」、「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3つがあります。

管理委託

1つ目の管理委託方式は、アパートオーナーが管理会社に管理委託する方式です。
アパートオーナーは各住戸の入居者とそれぞれ賃貸借契約を締結し、管理会社とは管理委託契約を締結することになります。

管理委託料の相場は、家賃収入の5%程度ですが、立地が良く戸数の多いマンションでは3%程度のものも多いです。

管理委託方式では、各戸の入居者と直接賃貸借契約を締結するため、入居者が決まる度に仲介手数料として家賃の1ヶ月分を支払います。

この1ヶ月分の仲介手数料が、入居者募集費用に相当します。

パススルー型サブリース

2つ目のパススルー型サブリースは、管理会社とマンションオーナーが1棟丸ごと賃貸借契約を締結し、各戸については管理会社と入居者が転貸する方式の管理です。

マンションオーナーへは入居中の部屋の賃料から約3%~5%を差し引いた金額が、サブリース会社からの賃料として支払われます。 収益性に関しては、管理委託方式と同じです。

入居者募集費用に関しては、パススルー型サブリース方式の場合、サブリース会社が新規に転貸借を契約した場合、翌月賃料より当該住戸の1ヶ月分の転貸賃料を減額した形で振り込むという方式をとって入居者募集費用に代えるパターンが多いです。

実質的には仲介手数料1ヶ月分の入居者募集費用を支払う管理委託方式と負担と同じになります。

家賃保証型サブリース

3つ目の家賃保証型サブリースは、管理会社とマンションオーナーが1棟丸ごと賃貸借契約を締結し、マンションオーナーに支払われる賃料については空室状況に関わらず固定となる管理方式です。

マンションオーナーへは満室想定の賃料から約15%~19%を差し引いた金額が、サブリース会社からの賃料として支払われます。

家賃保証型サブリースでは、賃料の免責期間という形でアパートオーナーは入居者募集費用を負担します。
入居者募集費用は、3~6ヶ月程度です。

免責期間は、管理会社と交渉することで決まりますが、例えば竣工時が2~3月のように入居が決まりやすい時期である場合、3ヶ月とするなど、比較的短い期間とすることはできます。

まとめ

いかがでしたか。
マンション経営の初期費用について解説してきました。

マンション経営の初期費用は、「建てる前」と「建てるとき」、「建てた直後」の3つのタイミングで発生します。

初期費用の中には、水道分担金や登録免許税、不動産取得税といったコスト圧縮しにくい費用もありました。

マンション経営の中で大きくコスト圧縮をできるのは、やはり一番大きな金額である建築費です。

建築費については「HOME4U 土地活用」のプラン請求サービスを使って、金額をしっかりと比較検討することをおススメします。

マンションは半世紀以上に渡ってお金を生み出す資産となりますので、じっくりと比較検討し、適正な建築費で建てることを目指すようにしてください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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