アパート経営の初期費用は要注意!?失敗しないために知っておきたい3つのコツ

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アパート経営を始めるときには、初期費用はどれくらいかかるのか、全体像を把握することが大切です。

建物そのものの建築費の他にも、上下水道の工事費用や様々な諸費用が発生するため、建築費だけをイメージしていると、最終的に予算をオーバーしてしまう可能性があります。

この記事を読めば、アパート経営のスタート時の初期費用について、全体像が見えます。

また、アパート経営では資金調達の方法も重要です。
自己資金は最低1割、できれば3割くらい準備できると理想的です。

ただし、土地の担保価値やオーナーの属性によっても金融機関の審査基準が変わります。

なお、初期費用はできるだけ抑えることも大切ですが、安すぎるのも考え物です
初期費用を抑えすぎて物件の競争力が不足すると、入居者が集まらなかったり、築年数が経過したときに家賃がすぐに下落していきます。

安くて長持ちしない建築資材を選択してしまうと、長期的にはコストがかさみます。
そのため、ある程度の初期投資をしたほうが、長期的に見ると高い収益性をキープできて有利になる場合があります

アパート経営で成功するためには、コツがあります。
ぜひ最後までお読みいただき、アパート経営をスムーズにスタートさせるための参考にしてください。

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1. アパート経営の初期費用のめやす

アパート経営を始めるときには、建物そのものの建築費以外にも、別途工事費や諸費用がかかります。

全体でどのくらいの費用が必要なのかを把握しておかないと資金不足になりかねません。

結論から言うと、「初期費用総額=建物本体の工事費×1.25」くらいが目安です。
例えば、建築工事請負契約が4,800万円なら、総額は約6,000万円必要になるイメージです。

建築にかかるおおよその費用と、それに伴う諸費用にはどのようなものがあるのか、詳しく見ていきます。

1-1. 建築費(本体工事費+別途工事費)

アパート経営の初期費用の大部分を占めるのが建築費です。
建築費には、建物そのものの「本体工事費」と、上下水道や外構などの「別途工事費」が含まれます。

(1) 本体工事費とは

本体工事には、仮設工事、土工事、基礎工事、(木造住宅なら木工事)の躯体工事から、屋根工事、内装などの仕上げ工事といった工程が含まれます。

本体工事費については、構造による差異とメーカーによる違いが大きいです。

木造で坪77~97万円鉄骨造で坪84~104万円程度が目安です。(ハウスメーカーによっては、上記に「別途工事費」を含む場合もあります。)

本体工事費は、建築プランによってケースバイケースです。
本体工事費は、構造の他に、建物のグレード規模などで変わってくるので、同じハウスメーカーでも案件によって建築費は異なります。

また、複雑な形の建物よりも、長方形の建物のほうが建築費は割安になります。

立地条件によっても違いがあり、大型の工事用トラックや重機を利用できるかどうかで、建築費が左右されます。
狭い道路に面している場合や、住宅密集地では、建築費が割高になります。

なお、各ハウスメーカーがアパート建築費を坪単価で表示してアピールしている場合がありますが、坪単価の計算方法は法律による規制がないので、ハウスメーカーや工務店それぞれが独自の基準で算出しています。

延べ床面積で計算している場合と法床面積で計算している場合があるので、坪単価をものさしとして建築会社を比較する際にはご注意ください。

(2) 別途工事費とは

本体工事費とは別に必要な建築費として、別途工事費があります。
こちらには地盤改良、給排水、空調・電気・ガス、外構(フェンス、造園など)等の工事が含まれます。

別途工事費は、本体工事費のおよそ20%前後と考えておくとよいでしょう。
ただし、地盤が弱いと地盤改良工事が高めになります。

建て替えで建築する際は、解体工事関連費用が必要となります。

1-2. 諸費用

アパートを建築する際には、建物建築費以外にもさまざまな諸費用が必要となります。
通常、諸費用はローンで借りられないため、自己資金で準備しなければいけないのが一般的です。

諸費用の総額は、建築費のおよそ5%と考えておくとよいでしょう。
例えば、8戸のアパート(建築費80万円×60坪=4,800万円と仮定)の場合、諸費用は150~240万円くらいが相場です。

諸費用としては、アパートローン手数料、火災保険料、印紙代、不動産取得税、登記費用などがあります。
本節では、下記7つの費用を詳しく見ていきます。

  • 測量費用
  • ローン手数料
  • 火災保険料・地震保険料
  • 印紙代
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 不動産取得税
測量費用

土地の実測図がない場合には、アパートを設計するための測量が必要です。
隣地との境界を確定せずに測量すればよいので、費用は30万円前後です。

ローン手数料

アパート建築に際しては、「アパートローン」または「プロパーローン」という融資を受けて建築するのが一般的です。

融資を受ける際のローン取り扱いの手数料は、金融機関によって異なりますが、1件あたり5~10万円程度です。
その他に、借入金額に応じた保証料がかかることもあります。

火災保険料・地震保険料

アパート経営のリスクを減らすため、火災保険や地震保険への加入は大切です。
建物の構造や補償の範囲によって保険料は変わりますが、一般的には建築費の0.05%程度(年額)の費用がかかります。

1年ずつ支払うこともできますが、数年分まとめて加入すると割引があるため、竣工時に数年分加入しておくのがおすすめです。

なお、家財については、入居者の負担で火災保険に加入してもらうのが一般的です。

印紙代

アパートを建築するにあたって、建設工事請負契約を交わしますが、その際に印紙税が課税されます。

印紙税は契約書に印紙を貼り付けして納税します。

印紙代は請負金額によって異なります。
2020年(令和2年)3月31日までに交わされる契約書では、軽減税率が適用され、記載金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円5,000万円超1億円以下なら3万円です。

以下の表を参考にしてください。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万円を超え 200万円以下のもの 400円 200円
200万円を超え 300万円以下のもの 1千円 500円
300万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

出典:国税庁「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置

登録免許税

「登録免許税」とは、アパートを建築して法務局で登記を行う際に発生する税金です。
アパートを新築したら、「表示登記」と「所有権保存登記」が必要で、アパートローンを利用するときは「抵当権設定登記」も必要です。

「表示登記」には登録免許税がかかりません。

「所有権保存登記」にかかる登録免許税は、「固定資産税評価額(建築費の5~6割程度)×0.4%」です。
「抵当権設定登記」にかかる登録免許税は、「債権金額(借入金額)×0.4%」です。

司法書士報酬

「司法書士報酬」は、登記に関する手続きを司法書士に依頼する際の費用です。
アパート新築時には6~7万円程度かかるのが一般的です。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに、1回だけ課税されます。
アパートを建ててから半年後くらいに支払うことを覚えておくことをおすすめします。

アパートを建築して取得した際の税額は、「固定資産税評価額×3%」です(2021年3月31日までの軽減措置)。

固定資産税評価額は、建築費の5~6割程度です。

ただし、1戸の床面積が50平米以上240平米以下なら、1戸あたり1,200万円が固定資産税評価額から減額されます

そのため、1戸あたりの面積が上記の範囲なら、新築アパートに不動産取得税はかかりません。

1-3. 総額のシミュレーション

アパート経営を始めるにあたって、初期費用として見込んでおきたい金額をシミュレーションしてみます。

前提条件:借入3,000万円、延べ床面積60坪、ワンルーム8戸

A. 建築費(本体工事費)80万円×60坪=4,800万円

B. 建築費(別途工事費)4,800万円×20%=960万円

C. 諸費用

 測量費用:30万円
 ローン手数料:10万円
 火災保険料:4,800万円×0.05%×3年×0.9(割引)=約6.5万円
 印紙代:1万円
 登録免許税:21.6万円(4,800万円×0.5×0.4%=9.6万円、3,000万円×0.4%=12万円)
 司法書士報酬:7万円
 不動産取得税:4,800万円×0.5×3%=72万円
 諸費用合計:約148万円

初期費用合計:A+B+C=約5,908万円

2. アパートローンと自己資金の目安

自己資金がどれくらいあれば、アパート経営が可能でしょうか?
自己資金は必要資金の1割あればスタートできる場合もありますが、できれば3割以上用意するのが理想です。

アパートローンは初期投資全体の7~8割までという金融機関が多いためです。

アパートローンの審査を受ける際には、融資を受ける人の職業やアパート経営の実績、資産状況などからわかる信用度、土地の担保価値などが総合的に考慮されます。

さらに、最も重視されるのが、「アパートの収益力」です。

好立地で収益性が高く、土地の担保価値も高ければ、たとえ自己資金が少なくてもアパート経営は可能ですが、将来的にも無理なく経営を続けられるかを見極めることが大切です。

昨今では金融機関のアパートローンへの融資姿勢は厳しくなっていますが、土地を持っていると審査を通りやすいです。

土地所有者であれば、自己資金3割以下でアパート経営を始める人も多く見られます。
資産家の方は、アパートローンを借り入れすれば相続税を節税できる点も見逃せません。

自己資金の割合をどのくらいにするとよいか、ハウスメーカーなどによく相談してアパートを計画することをおすすめします。

アパートローンの審査についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

アパートローン初心者でも審査に通る!?土地活用資金計画時のコツを伝授!

3. 手元に予備費用を残しておけば安心

アパート経営を安心してスタートするためには、初期費用とは別に、予備資金をある程度確保できると安心です。

予備資金がどんな時に役立つかを見ていきます。

3-1. 稼働後に備えた予備費

アパートを建てたら、運転資金(ローン返済額、管理費、光熱費、固定資産税など)が必要です。

これらは安定稼働したら家賃収入で支払うことができますが、竣工してから満室になるまでの運転資金をカバーするため、手元に資金を残しておくと安心です。

竣工まもない時期に、思いがけない修繕費が発生する可能性もゼロではありません。

アパート経営が軌道に乗ったら、収入のいくらかを予備費として積み立てることが大切です。
空室が発生して収入が減っても、ローンの返済や管理会社への支払いは必要なので、それらに対しての備えにもなります。

安定稼働によって予備費を積み立てられるようになったら、アパート経営のスタート時に手元に残しておいた資金は、次の不動産投資等に回すことができます。

3-2. 建てるまでの費用

アパートを着工するまでには、メーカー選びに始まり、建物の詳細な設計プランの決定、建築確認申請など、数ヶ月の準備期間が必要です。

着工から竣工までは、2階建てアパートなら3ヶ月程度です。
これらの準備期間中と建築工事中に発生する費用は次のとおりです。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、5~6月ごろに納付書が送付され、一括または年4回に分けて納付します。

準備期間中と、建築工事中を合わせると、最低でも半年分の納税資金が必要です。
1月1日時点で住宅が建っていると固定資産税等が安くなるので、アパート建設後は翌年から税金が下がります。

追加工事費用

アパートの着工後に、新たに必要な工事が判明し、追加費用が発生することがあります。
竣工してから改めて工事を行うこともできますが、新築工事の時点でまとめて追加工事も行ったほうが割安です。

相続した土地なら相続登記の費用

相続した土地の場合、アパートを建てる前に、登記簿の名義変更(相続登記)が必要です。
相続登記は法律上の期限はありませんが、土地をアパートローンの担保にすることができません。

相続登記には、登録免許税(固定資産評価額の0.4%)と、司法書士報酬(5~10万円前後)がかかります。
相続登記の手続きは自分で行うことも可能ですが手間がかかるため、仕事が忙しい人や手続きが不安な人は司法書士に依頼するのが一般的です。

なお、アパートを建築するまでの費用対策として、一時的にコインパーキングにする方法もあります。

時間貸しの需要がある立地なら、コインパーキングの専門会社に半年程度の短期間でも土地を貸すことができます。
専門会社が機械設置費用を負担し、固定賃料で貸し出すのが一般的です。

4. アパート経営で成功するために大切な3つのこと

最後に、アパート経営で成功するために大切なことについてお話します。

競争力を維持しながら初期費用をなるべく抑えることが大切

初期費用を抑えることは大切ですが、やみくもに建築費を抑えすぎると入居者が集まりません。
ターゲットを絞って設計することもお勧めです。

最近ではインターネットが無料で使える設備や、浴室乾燥機がついているなど、快適に生活できる環境が整っているアパートなども人気です。

魅力的なアパートであれば、ある程度高めの家賃設定でも集客力があります。
デザインや設備を考慮してアパートづくりをしてください。

またセキュリティ面においても安心できる設備があれば人気が高まります。

長期の収支計画を見て判断することが大切

初期投資の多い少ないだけを見るのではなく、長期的な収支を見て判断してください。
初期費用を安く抑えても、メンテナンス費用が割高だと結果的に不利になる可能性があります。

建築会社にアパート建築を相談すると、建物の図面だけでなく、事業計画書(収支計画)も作成してもらえるので、耐用年数やメンテナンス費用も考慮して決めることが大切です。

事業計画書はアパートローンの審査でも重視されます。

複数の建築会社のプランを比較することが大切

長期的に安定した収益をあげられるアパートを建てるためには、なるべく多くの建築会社から建築プランの提案をうけることをおすすめします。

複数の企業のプランを比較すると分かりますが、建築会社や建物のプランによって建築費に違いがあり、それに連動して別途工事費や諸費用にも差が出ます。

そして、長期の収支計画・事業計画も比較してみると、修繕コストや収益性の差が見えてきます。

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まとめ

それではおさらいです。

初期費用の総額は、「建物本体の工事費×1.25」くらいが目安です。
内訳は、次のとおりでした。

  本体工事費:木造で坪77~97万円、鉄骨造で坪84~104万円程度
  別途工事費:本体工事費のおよそ20%前後
  諸費用:本体工事費のおよそ5%

アパートローンは初期費用全体の7~8割までという金融機関が多いため、できれば3割の自己資金を準備したいところ。

ただし、土地を所有していると少ない自己資金でもアパート経営を始めることは可能です。
その際には、最低限必要な費用だけでなく、予備の費用を手元に残しておけば安心して経営をスタートできます。

そして、アパート経営の成功のために大切なことは、

  • 競争力を維持しながら初期費用をなるべく抑えること
  • 長期の収支計画を見て判断すること
  • 複数の建築会社のプランを比較すること

提案内容を比較すれば、あなたにぴったりのプランが見極めやすくなります。
できるだけ初期投資を抑えつつ、収益力の高いアパートを建ててください!

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
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