基本を押さえて簡単把握!アパートの建築費相場と費用を抑える方法

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王道の土地活用法の1つとして、人気があるアパート経営。

実際に始めてみようと検討する際、「アパートの建築費はどのくらいかかるのだろうか?」という点がまず気になると思います。

そこで本記事では、アパート建築費について、相場や、費用の内訳を解説し、アパート建築費を抑えるお得な方法をご紹介します。

この記事を読むことで、適切な建設費で、アパート建築をスムーズに進める助けになればと思います
ぜひ最後までご覧ください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. アパート建築費の計算方法と内訳

アパート建築費の相場はどのくらいなのでしょうか?

まずは、国土交通省の提供するデータや、実際のアパート建築実績から得られるデータを元に、アパート建築費の相場について、計算方法を紹介しながらお伝えしていきたいと思います。

1-1. 坪数や構造によって費用が変わる

アパート建築費を考える際、坪単価や構造について知っておくことが大切です。

(1) 坪単価とは

坪単価とは、「1坪あたり〇万円」というもので、例えば坪単価80万円で坪数が100坪であれば、
建築費は80万円×100坪=8,000万円と計算できます。

なお、「坪」とは土地や建物の面積を表す数値で、畳にして約2畳分の広さです。

また、㎡から坪に変換するには「坪数=㎡×0.3025」と計算します。
例えば、2,000㎡のアパートであれば、坪数は、2,000㎡×0.3025=605坪となります。

(2) 坪単価の相場

アパート建築費の坪単価の相場はどのようになっているのでしょうか?

国土交通省の発表する「建築着工統計調査(2018年)」によると、坪単価の全国平均は以下のようになっています。

  木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
戸数 70,948戸 82,767戸 101,907戸
床面積の合計 2,366,884㎡ 3,806,006㎡ 4,658,191㎡
工事費予定額 39,968,627万円 87,205,526万円 105,524,640万円
㎡あたり工事費予定額 16.8万円 22.9万円 22.6万円
坪単価 55.8万円 75.7万円 74.8万円

出典:国土交通省 住宅着工統計34「(新築住宅)利用関係別、構造別、建て方別(住宅の工事費)/戸数、床面積、工事費予定額、1戸あたり工事費予定額、1平米あたり工事費予定額

一般的に、アパートは木造で、マンションが鉄骨造や鉄筋コンクリート造であることが多いです。
このため、アパート建築費の坪単価の相場は、上記データにおける「木造」から、55.8万円程度だと見ることができます

ただし、上記はあくまでも統計データなので、現実とずれているケースが多いです。

例えば、当メディアを運営している不動産情報サービス「HOME4U(ホームフォーユー)」の独自調査による、実際のアパート建築時の坪単価は以下のようになっています。

木造 77~97万円(平均87万円)
鉄骨造 84~104万円(平均94万円)
鉄筋コンクリート造 92~120万円(平均92万円)

通常、鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べると、木造だと材料費を安く抑えられますが、職人が現地に行って素材を用意して運ぶといった手間がかかるため、他の構造より木造は人件費が高くつきやすくなっています。

そのため、アパート建設予定地の立地条件などによっては、木造でも鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも高い建築費となる場合があります

1-2. アパート本体価格以外にかかる費用

前章でご紹介しました、坪単価の価格表では、アパート本体の建築費が分かりますが、実際にアパートを建築するには本体工事以外に諸経費がかかることも忘れてはいけません

この章で、アパート本体工事以外にかかる費用について解説していきます。

  • 本体価格
  • 建築設備費
  • 諸経費

(1) 工事費予定額とは

国土交通省のデータにおいて、坪単価を求める元になる工事費予定額は「主体工事費」と「建築設備」の工事費を合算したものとなっています。

アパート建築費の内訳として、「主体工事費」であるアパート本体の工事費に加え、水回りの設備など、生活に必要な設備である「建築設備」の工事費も通常含まれています

とはいえ、実際には、アパート建築費の中に、建築設備の工事費をどこまで含むか(例えば、エアコンや屋外給排水設備の費用を含むかどうかなど)は、建築会社や現場によって異なることもあります。

アパートの建築費用の見積もりを確認する際には、アパートの本体価格に、建築設備にかかる費用がどこまで含まれているかを確認するようにするとよいでしょう。

(2) アパート建築費における諸経費

アパートを建築するには、アパート本体価格や設備費用以外にも諸経費がかかります。
諸経費には以下のようなものがあります。この章で一つずつ解説していきます。

  • アパートローン手数料
  • 登記費用
  • 火災保険費用
  • 建築会社や設計事務所に支払う設計料
  • 不動産取得税
アパートローン手数料

アパートローンの融資を受ける金融機関に支払う手数料です。
手数料の額は金融機関によって異なりますが、50,000円~100,000円+消費税程度が相場です。

登記費用

アパートを建築すると、新しく建物ができたことを登記するため「所有権保存登記」をする必要があります。
また、アパートローンを組むと購入対象のアパートに対して抵当権を設定するため、「抵当権設定登記」をします。

建築するアパートの規模にもよりますが、上記2つの登記にかかる費用の目安として、20万円~50万円程度かかると考えておきましょう

火災保険費用

建築したアパートに対して火災保険をかける必要があります。

保険料は、どの保険会社に、どのような補償内容の保険を、どのくらいの期間をかけるかによって大きく異なりますが、一般的な内容の保険で10年一括払い、地震保険5年付きの場合で30~50万円程度かかると考えましょう

建築会社や設計事務所に支払う設計料

通常、ハウスメーカー等に設計も工事も任せることが多く、その場合は設計料がかからないか、かかっても工事費の1~2%程度に抑えられているのが一般的です。

一方で、アパートの設計を設計事務所などに依頼する場合は別途、設計料を支払う必要があります。

設計料をいくら支払うかについては、設計事務所によって異なりますが、工事費の概ね5~10%程度と考えるとよいでしょう。

不動産取得税

アパートを建築すると、その固定資産税評価額×3%(2021年3月31日まで)の不動産取得税を納める必要があります。

なお、固定資産税評価額は、時価のおおむね7割程度を目安に設定することとされており、例えば5,000万円のアパートであれば3,500万円程度となります。

上記の固定資産税評価額の場合、不動産取得税として、3,500万円×3%=105万円を納める必要があります。

ただし、アパートの床面積が40㎡以上240㎡以下の場合は1,200万円の控除を受けられるため、該当する場合、不動産取得税は3,500万円-1,200万円×3%=69万円となります。

不動産取得税は、取得してから半年~1年程度経ってから納付書が送付されてくることがあるため、納税資金を手元に残しておく必要があります。

2. ケース別アパート建築費の具体例

ここでは、先ほどご紹介したアパート建築費の計算方法を利用して、アパート建築にかかる費用を、代表的なアパート建築のケースごとに解説します。

2-1. 【ケース1】50坪木造2階建て8世帯のワンルームアパート

まずは50坪で木造2階建て、8世帯のワンルームアパートの建築費を計算してみましょう。

アパート本体+設備費用

HOME4Uのアパート建築事例では、木造アパート建築費の平均坪単価は87万円となっています。
このため、50坪の木造アパートの建築費は、87万円×50坪=4,350万円となります。

アパート建築にかかる諸経費

また、アパート建築には本体工事と設備工事以外に各種諸経費がかかります。
ここでは、以下のように費用がかかると想定します。

アパートローン手数料:10万円
登記費用(所有権保存登記+抵当権設定登記):30万円
火災保険費用:30万円
建築会社や設計事務所に支払う設計料(※):0万円
不動産取得税(1,200万円控除適用):35万円
合計:105万円
※設計料は、ハウスメーカーに依頼するため、建築費に含まれる。

アパート本体+設備費用と合わせて、4,455万円の費用がかかると計算できます。

2-2. 【ケース2】60坪木造2階建て4世帯の1LDKアパート

次は、60坪木造2階建て4世帯の1LDKアパートを建築したときの費用をシミュレーションしてみたいと思います。

アパート本体+設備費用

60坪の木造アパートなので、建築費用は60坪×87万円/坪=5,220万円となります。

アパート建築にかかる諸経費

また、アパート建築の諸経費として以下のように費用がかかったことを想定します。

アパートローン手数料:7万円
登記費用(所有権保存登記+抵当権設定登記):40万円
火災保険費用:40万円
建築会社や設計事務所に支払う設計料(※):0万円
不動産取得税(1,200万円控除適用):40万円
合計:127万円
※設計料は、ハウスメーカーに依頼するため、建築費に含まれる。

アパートの建築費と合わせると、5,220万円+127万円=5,347万円となります。

2-3. 【ケース3】120坪木造3階建て12世帯の1Kアパート

最後に、120坪木造3階建て、12世帯の1Kアパートを建築する場合の費用を計算していきます。

アパート本体+設備費用

120坪のアパートなので、アパート本体+設備費用は120坪×55.8万円/坪(※)=6,696万円となります。

※このケースでは、設計事務所に依頼する想定で、設計料は別途発生するため、1-1. (2) 坪単価の相場でご紹介した国土交通省の「建築着工統計調査(2018年)」の全国平均坪単価を採用しています。

アパート建築にかかる諸経費

次に、諸経費として以下のように費用がかかったとします。

アパートローン手数料:10万円
登記費用(所有権保存登記+抵当権設定登記):60万円
火災保険費用:60万円
建築会社や設計事務所に支払う設計料(設計事務所に依頼):800万円
不動産取得税:200万円
合計:1,130万円

アパート建築費と合わせると、6,696万円+1,130万円=7,826万円となることがわかります。

3. アパート建築費用を安くするには?

アパート建築費用の計算方法と、具体的なシミュレーションをお伝えしましたが、それらを前提として、アパート建築費用をできるだけ安くしたいと思えば、どのような点に気を付けるとよいのでしょうか。

3-1. アパート本体工事費用を安く抑える

まずは、アパート本体工事費用を安く抑えることを考えてみましょう。
アパートの建築費用は、以下のようなことに気を付けると安く抑えやすくなります。

  • 建物の形状
  • 建物の階数
  • 建物の面積
  • 規格アパートを採用する
建物の形状

アパートに限らず、建物の形状は「できるだけ正方形に近い」方が建築費用を安く抑えることができます
これは、同じ面積であれば長方形より正方形の方が壁の面積が少なく済むからです。

建物の階数

建物は3階建てより2階建ての方が建築費用を安く抑えることができます

これは、建物の設計にあたって、3階建ての建物を設計するには構造計算など義務付けられているのに対して、2階建ての建物は免除されていることが理由です。

とはいえ、2階建てより3階建ての方が必要な敷地面積を少なくできるため、土地の費用を含めたトータルで検討することが大切です。

規格アパートを採用する

アパートの建築を依頼する会社によっては、あらかじめ設計された建物(規格アパート)を選ぶことで建築費用や設計費を安く抑えられることがあります

特に強いこだわりがない場合には、規格アパートから選ぶことも検討してみましょう。

3-2. アパート本体工事費用以外に余計なものが含まれていないか確認する

次に、アパート本体+設備工事費用以外の諸経費についても安く抑えられないか検討してください。

  • 中間マージン
  • 設計料
  • 税制優遇
中間マージン

建築を依頼した会社からさらに下請けの会社に工事の建設が発注されているような場合、そこに中間マージンが発生して建築費用が高くなってしまっているケースがあります

もちろん、下請けに発注している会社でも、その他の経営努力により他社より安い価格で提供していることもありますが、設計する会社と建築する会社が一緒かどうかなど確認しておくとよいでしょう。

設計料

アパートの設計を設計事務所に依頼したケースでは、工事費の5%~10%程度の設計料を別途支払う必要があります。

もちろん、それに見合うだけの効果があるのであれば問題はありませんが、設計事務所に依頼すると設計料がかかることはよく理解しておきましょう。

税制優遇

先述の通り、新築アパートでは一定の要件を満たすことで不動産取得税において,1,200万円の控除を受けることができます

この、一定の要件の中に「延床面積が40㎡以上240㎡以下であること」が含まれています。

1,200万円の控除を受けられれば、最大で36万円分納税額を安くできます。

60坪~70坪程度のアパートの建築を考えているのであれば、延床面積を240㎡以下で抑えることも意識してみるとよいでしょう。

3-3. 適切なアパート建築費は、建築プランの「比較」でわかる

これまで、アパート建築費用の内訳や計算方法を解説してきましたが、実際にアパート建築を依頼する時は、 複数のハウスメーカーや建築会社から、建築プランを取り寄せて、費用やアパートの設計などを比較することで、ご自身が建てたいアパートの適切な建築費や、要望に沿った建築計画を立ててくれる会社を見つけることができます。

一方、複数のハウスメーカーに一社一社建築プランの問い合わせをするのは、大変な手間と労力がかかります。
また、実際にどの会社に建築プランの請求をすればよいか困る方も多いのではないでしょうか。

そうした場合には、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を利用してください。

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まとめ

いかがでしたか。
本記事では、アパートの建築費について具体的な計算方法など、以下のポイントを解説してきました。

  • 構造により建築費相場が異なる
  • 本体工事費の他に諸経費がかかる
  • 規格プランや建物の形状を工夫することで、建築費を安く抑えられる
  • 適正な価格でアパート建築を行うには、複数の会社にプラン請求することが必須

本体工事費や諸経費など、それぞれどういった費用がどのくらいかかるのか把握した上で、安くできるところは削っていくことが大切だといえます。

その上で、「HOME4U 土地活用」を使って、アパート建築の実績豊富なハウスメーカーのプラン請求を見比べて、ご自身にピッタリのアパート建築プランを見つけてください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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