土地活用で駐車場を始めたい方必見!成功するために知っておきたい全知識

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なかなか良い土地活用が見つからない場合、更地は駐車場にしておくのがベストです。
駐車場は、暫定利用の中では収益性の高い土地活用方法ですので、土地の維持コストを補填してくれる役割を果たします。

ところが、駐車場は簡単に始められる土地活用であるため、あまり下調べをせずに始めてしまう人も多いです。
駐車場をすることで、固定資産税が上がってしまい、予定していた利益を得られず、後でがっかりしてしまう人も少なくありません

駐車場も少し知識を得てから開始すると、損をせず運用することが可能です。
この記事では、駐車場経営のメリットやデメリット、始め方、固定資産税、向いている土地等について解説します。

ぜひ最後までご覧ください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1. 駐車場の種類と特徴

駐車場経営駐車場には「月極駐車場」と「時間貸し駐車場」の2種類があります。
それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

1-1. 月極駐車場

月極駐車場とは、月単位の契約で貸す駐車場になります。

砂利敷きで、トラロープ(黄色と黒のロープ)を使って区画割するだけでも営業開始できるため、初期費用はほとんどかかりません。
また、立地による影響は少なく、ほとんどのエリアで行うことができます。

ただし、月極駐車場の収益性は決して高いとは言えません。
もし時間貸し駐車場ができるような場所であれば、時間貸し駐車場を優先的に検討するのがセオリーとなります。

1-2. 時間貸し駐車場

時間貸し駐車場とは、時間単位で貸す駐車場のことです。
コインパーキングとも呼ばれます。

時間貸し駐車場は、アスファルト舗装した上に、塗料でライン引きを行い、自動精算機やゲート、パークロック(車止めのこと)、看板等を設置します。

また、時間貸し駐車場はどのエリアでも経営できるというわけではなく、基本的に人が集まるような場所の近くでないと上手くいきません。

一方で、収益性に関しては月極駐車場よりも高くなります。
また、建物を建てない暫定的な土地活用の中でも、時間貸駐車場は収益性の高い暫定利用の一つです。

よって、なかなか良い土地活用が見つからず、当面、暫定的に土地で収益を稼ぎたいのであれば、時間貸し駐車場が最もおススメです。

時間貸し駐車場は、暫定利用としては最適な活用方法であることから、この記事では時間貸し駐車場を中心に解説していきます。

2. 駐車場のメリット

この章では駐車場のメリットについて解説します。

2-1. 気軽に始めることができる

時間貸し駐車場は、初期投資額が低いため、気軽に始めることができるというメリットがあります。

時間貸し駐車場は、駐車場運営会社に貸し出す賃借方式を採用するのが一般的です。
施設貸しと呼ばれる方式では、土地オーナーが負担する初期費用はアスファルト舗装程度です。

また、アスファルト舗装を駐車場運営会社に負担させる土地貸し方式もありますので、初期費用はほぼゼロでも始めることも可能です。

アパートやマンション等の建物投資を伴う活用では、大きな借入をして建物を作る必要があります。
駐車場であれば、手持ちの現金で行うことも多いため、銀行との融資調整や借入金返済を心配する必要も不要です。

また、駐車場に関しては、作ることや始めることを規制するような法規制は特にありません。
規制がなく、初期費用負担も少ないことから、ニーズがあればどこでも気軽に始めることができるのです。

2-2. 簡単に終了させることができる

駐車場は、簡単に終了させることができるというメリットがあります。
駐車場は、駐車場運営会社と賃貸借契約を締結しますが、この賃貸借契約は簡単に解除することが可能です。

駐車場運営会社は土地を借りていますが、建物所有目的の借地ではないため、借地借家法で規定される借地権には該当しません。

駐車場運営会社の権利は、使用貸借と呼ばれる弱い権利に該当し、土地オーナーである貸主が「土地を返して欲しい」といえばすぐに返さなければいけない権利に該当します。

借地借家法上の借地権とは、建物所有目的の権利です。
借地権は、借地人(借りている人)の権利が強力に守られるため、土地の返還が著しく困難となります。

駐車場の場合は、借主が建物所有目的で借りるわけではないので、借主の権利が守られておらず、土地オーナーが解除したいときに自由に解除することが可能です。

ただし、原則自由に解除できますが、契約書に1ヶ月前の解除予告を定めているケースでは、1ヶ月前の解除予告が必要となります。

駐車場はすぐに止めることができるため、途中で良い土地活用が見つかったときに、すぐに土地活用に移行できる点がメリットです。

一方で、アパート等であればアパート経営を終了させるためには入居者の立ち退きや、建物の取り壊し等の費用が発生します。

また、建物投資の回収や借入金の完済には、相応の時間もかかります。
建物投資を伴う活用は簡単には止めることができないのです。

また、事業用定期借地等の定期借地事業では、地主には初期投資が必要ないものの、契約期間が長期に渡り、その間の土地利用は制限されます。
地主側からは契約期間が満了するまで、契約解除をできませんので、定期借地事業も簡単には止めることのできない事業です。

駐車場は、借主の権利が弱く、簡単に止めることができ、柔軟性に優れた事業といえます。

2-3. 更地価格で売却できる

駐車場は、途中で土地を売却したくなったときでも、更地価格で売却できるというメリットがあります。
更地価格で売却できる理由は、駐車場運営会社との契約が使用貸借であり、つまり借主の権利がいつでも解除できる弱い権利だからです。

アパート等の建物投資を伴う活用では、オーバーローン(ローン残債が売却額を上回る状態のこと)によって売却しにくくなるといった現象もあり得ます。

また、地方のアパート等では、売却価格が元々の土地価格と建物投資額を合わせた金額以上に伸びず、売却することで損をするようなこともあります。

一方で、建物所有目的の借地権が設定されている土地(底地と呼びます。)の場合、売却すると土地価格が著しく低くなります。

底地は売却自体も非常に困難であり、仮に売却できたとしてもその価格は更地価格の1~2割程度です。
底地の価格が低いのは、借地人から土地を返してもらうのが困難なことが理由です。

駐車場であれば、購入した人がすぐに自分で土地を利用することができるため、価格は更地から特に減価されることはありません。
つまり、駐車場は土地の価値を落とす利用方法ではないため、売却もしやすいです。

売りたくなったら、いつでも更地価格で高く売れるというのも駐車場のメリットといえます。

3. 駐車場のデメリット

この章では駐車場のデメリットについて解説します。

3-1. 本格的な活用より収益性が低い

駐車場は暫定利用の中では収益性が高い部類ですが、建物を建てる本格的な土地活用と比べると、収益性ははるかに低いです。

収益性に関しては、土地の固定資産税を下回る場合もありますし、やや上回る場合もあるといった程度です。
東京の港区や千代田区あたりでは、土地の固定資産税が高過ぎて駐車場では固定資産税を賄えないこともあります。

それに対して、時間貸し駐車場ニーズの全くないような地方エリアでは、駐車場の賃料も安いため、固定資産税が低くても賃料が固定資産税を下回ってしまうことがあります。

よって、時間貸し駐車場でプラスの収益を上げることができるのは、中心部からやや離れた賃料が高くかつ固定資産税が安いエリアとなります。

例えば、首都圏でいえば千葉市やさいたま市、横浜市等の都市部からドーナツ状に広がったやや郊外のエリアが駐車場で比較的高い収益を得ることができます。

一方で、土地活用で最も収入を多く得るには、建物投資を伴う活用が適しています
家賃収入は地代収入よりも大きくなることが一般的であるため、大きな収入を得るならアパート等の建物投資が必要です。

また、事業用定期借地権等の定期借地事業は、アパート等の収入よりは劣るものの、駐車場よりは収入は高いです。

定期借地事業は、相当地代(年間賃料が路線価で求めた更地価格の6%程度)と呼ばれる地代収入が得られることから、投資を伴わない割には得られる地代が高いです。

駐車場の収益性は、あくまでも暫定利用のレベルなので、本格的な土地活用と比べると、かなり低いということは知っておいてください。

3-2. 土地から購入すると見合わない

駐車場は、収益性が固定資産税よりもちょっと高い程度であるため、土地から購入して実行しようとしても収益が見合わないというのがデメリットです。

例えば借入金を使って土地を購入したとします。
借入金を使う場合、毎月、借入金の返済が発生します。

駐車場収入が固定資産税をすれすれ上回る程度だと、収益の中から借入金の返済原資が捻出できません。
借入金の返済も加わると、キャッシュフローがマイナスとなるため、新たに土地を購入して行おうとすると、見合わないのです。

ただし、自己資金100%で土地を購入して駐車場を行う場合は、話は別です。
自己資金100%で土地を購入すれば借入金の返済は発生しないため、賃料が土地の固定資産税を上回れば土地から購入しても駐車場を行うことはできます。

しかも、土地を安いときに購入して、高いときに売れば土地の売却益まで得ることが可能です。
東京近郊の土地を自己資金で購入し、駐車場で運用した後、値上がりしたタイミングで売却すれば銀行に預けておくよりは良いかもしれません。

一方で、建物投資を伴う本格的な活用であれば、収益性の高い都内の一部の土地に限ってはであれば、土地から購入しても収支が見合うこともあります。
オフィスビル等の賃貸事業であれば、家賃収入が大きいため、土地と建物の借入金を返済していくことが可能です。

また、定期借地事業は、土地を新たに購入してまで可能な土地活用ではないです。
定期借地事業も、元々土地を持っている人の土地活用の選択肢の一つに留まります。

3-3. 競合が発生しやすい

駐車場は元々土地を持っていないと行うことは難しいですが、逆に土地を持っていれば誰でも簡単に始めることができてしまいます。

空地ができるとすぐに駐車場となってしまい、競合が発生しやすいというのがデメリットです。

駐車場は、土地利用の規制がなく、かつ、初期費用が安いため、気軽に始めることができるというメリットがありました。
しかしながら、そのメリットが参入障壁を低くしており、競合が発生しやすいというのがデメリットも生んでいます。

駐車場もニーズは無限にあるわけではないため、競合が発生するとすぐに供給過剰となります。
供給過剰になれば、値引き合戦が始まってしまうため、収益性が悪化します。

建物投資を伴う活用については、競合の発生は建てる建物の用途によって異なります。
アパートのようなどこでも建てられるような建物であればすぐに競合は発生しますし、マンションのようななかなか建てられない建物であれば競合は簡単には出てきません。

簡単に始められる土地活用ほど、始めた後の経営が簡単ではなくなるという側面があるのです。

3-4. 節税効果が低い

駐車場は、節税効果が低いというデメリットがあります。
土地の固定資産税については、更地評価となるため節税はできません。(「5. 駐車場にすると固定資産税が上がるケース」にて詳しく解説します。)

一方で、相続税評価額については、節税対策になる場合とならない場合があります。
まず、月極駐車場のような青空駐車場の場合は、自用地として評価されるため、相続税の節税効果はないです。

それに対して、車庫などの施設を駐車場の利用者の費用で造ることを認めるような契約の場合では、土地の賃借権が発生し、更地より減価されます。

駐車場の相続税評価方法については、国税庁HP「貸駐車場として利用している土地の評価」をご確認ください。

相続税対策に関しては、やはり建物投資を伴う活用の方が優れています。
賃貸物件を建てると、建物には借家権割合による評価減、土地には貸家建付地評価減といった相続税評価額が下がる効果が生まれます。

本格的な相続税対策を行う必要がある場合には、建物投資を伴う活用を検討すべきです。

以上、解説してきた「駐車場」、「定期借地事業」、アパート等の「建物投資を伴う活用」の土地活用を比較すると、下表のようになります。

  駐車場 定期借地事業 建物投資を伴う活用
権利の種類 使用貸借 定期借地権 賃借権
契約期間 短期可能 30年以上が多い 通常2年以上
投資額 少ない 少ない 大きい
中途解約 しやすい できない しにくい
売却価格 高い 低い 高い
収益性 低い 駐車場より高い 高い
賃料下落リスク 高い 低い 高い
相続税対策効果 低い 低い 高い

4. 駐車場経営の始め方

この章では駐車場経営の始め方について解説します。

4-1. 賃借方式

時間貸し駐車場は、駐車場運営会社に土地を貸す賃借方式で行うのが一般的です。
賃借方式で行う場合、土地オーナーはアスファルト舗装まで行うケース、またはアスファルト舗装は行わないケースのいずれかで土地を貸し出します。

自動精算機やゲート、パークロック(車止めのこと)、看板等の設備は、駐車場運営会社側で用意します。

時間貸し駐車場は、毎月売上が異なりますが、賃借方式では駐車場運営会社から支払われる賃料は固定です。

ただし、賃料は固定ですが、なんらかの理由で時間貸し駐車場の売上が減少した場合には、駐車場運営会社から賃料の減額要請があります。
よって、賃料は固定といっても、永久に固定ではないことになります。

賃借方式で始める場合、複数の駐車場運営会社から賃料提案を受け、その中から1社を選んで賃貸借契約をすれば、駐車場経営を開始できます。

複数の駐車場運営会社の比較なら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が便利です。

HOME4U土地活用

自宅にいながら簡単入力で、無料で複数の駐車場運営会社から時間貸し駐車場の提案を受けることができます。

良い条件で駐車場を経営するのであれば、最初の段階で条件の比較検討は必須です。
HOME4Uなら実績豊富な駐車場運営会社から提案を受けることができますので、良い条件の提案が得られます。

提案してくれる会社を広げることに損はありませんので、「HOME4U 土地活用」をぜひご利用ください。

4-2. 自営方式

時間貸し駐車場は、自分で経営する自営方式も可能です。
自営方式で行う場合、駐車場機器メーカーに直接声をかけることで、始めることができます。

駐車場機器メーカーは、自動精算機やゲート、パークロック等、駐車場に必要な設備を全て生産しています。

駐車場機器メーカーも設備を売りたいので、駐車場を始めるまでの手順を丁寧に提案してくれます。

また、駐車場機器メーカーは管理会社を持っていますので、管理委託も可能です。
利用者からのクレーム対応や、精算機の釣り銭管理も管理会社が行ってくれます。

料金設定等も相場を調べてくれますので、駐車場機器メーカーの提案に乗れば、誰でもスタートさせることができます。

ただし、自営方式の場合、売上変動等の事業リスクは全て自分で取ることになります。
いきなり自営方式を取るのはハードルが高いため、まずは賃借方式で始め、慣れてきたら自営方式にチャレンジすることをおススメします。

土地活用プラス コラム “台数は1台からでも可能”

時間貸し駐車場は1台からでも可能です。
駐車場ニーズがあるところであれば、駐車場運営会社も借りてくれます。

駐車場1台分の広さは、概ね2.5m×5.0m程度(約12.5平米)です。
切り返しや自動精算機やゲートの設置スペースも考慮すると、約12.5平米の2倍くらい、つまり25平米くらいあれば十分といえます。

25平米ですので、坪数に換算すると約7.5坪くらいです。
2.5m以上の間口があり、かつ、7~8坪程度の広さがあれば、駐車場として貸せる可能性はあります。

5. 駐車場にすると固定資産税が上がるケース

駐車場の固定資産税は、基本的には更地扱いと同じです。
更地は、「非住宅用地」または「商業地等」と呼ばれる分類に相当します。

更地の固定資産税額の計算式は、以下の通りです。

固定資産税 = 固定資産税評価額×70%×税率

固定資産税の税率は1.4%です。

その他、都市計画で指定されている市街化区域内の土地については、都市計画税が生じます。
都市計画税の計算方法も上式と同じですが、標準となる税率は0.3%です。

土地の固定資産税は、従前の利用方法や土地の状態によっては、駐車場にすることで上がってしまうケースもあります。

そこでこの章では駐車場にすると固定資産税が上がるケースについてご紹介します。

5-1. 住宅用地を駐車場にする場合

住宅を取り壊して駐車場にするケースでは、土地の固定資産税が上がります。
住宅が建っている土地には、「住宅用地の軽減措置」が適用されるため、土地の固定資産税が安くなっているためです。

住宅用地は、面積によって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の2つに分類されます。

小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200平米までの部分
一般住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200平米を超え、家屋の床面積の10倍までの部分

「小規模住宅用地」または「一般住宅用地」では、固定資産税評価額に以下の係数が乗じられて課税標準額が求められます。

課税標準額とは、直接税率を乗じて税金を求めることができる額のことを指します。

区分 係数
小規模住宅用地 1/6
一般住宅用地 1/3

例えば、180平米の土地に一戸建てが建っていると、200平米以内ですのでその土地は全体が小規模住宅用地となります。

土地全体が小規模住宅用地の場合、固定資産税の計算方法は以下の通りです。

固定資産税 = 固定資産税評価額×1/6×税率

これが駐車場になると、更地になるため、計算式が以下のように変わります。

固定資産税 = 固定資産税評価額×70%×税率

上記の計算式を比較すると、固定資産税は駐車場にすることで4.2倍に上がることになります。

また、住宅用地が200平米を超えている場合には、200平米を超えている部分が「一般住宅用地」が適用されます。

「一般住宅用地」が適用されている土地は、駐車場にすると固定資産税は3~4倍となるのが一般的です。

5-2. 複数筆を一体利用する場合

従前の土地が更地であっても、複数筆を一体利用する場合に固定資産税が上がってしまうことがあります。
とは、地番で管理されている土地の単位です。

土地の固定資産税評価額は、筆ごとに評価されます。
例えば、下図の左の土地のように、見た目上は1つの土地であっても2つの筆から構成されている土地もあります。

更地が複数筆で構成されている場合、道路に接道していない筆があるケースがあります。
道路に接道されていない土地は、無道路地と呼ばれ、固定資産税評価額が低いです。

土地は、幅員が4m以上の建築基準法上の道路に間口が2m以上接していないと建物が建てられないというルールがあります。

そのため、無道路地は土地の利用価値が著しく劣ってしまうため、固定資産税評価額も低く評価されるのです。

つまり、上図の左の土地は、無道路地である地番123-2よりも、前面道路に接している地番123-1の方が固定資産税評価額の「単価」は高くなります。

ところが、無道路地の固定資産税評価額は、前面道路に接している土地と一体利用されると、前面道路に接している土地と同額の「単価」で評価されるようになります。

何も利用されていない草ぼうぼう状態の更地のときは、地番123-2の固定資産税評価額は低いのですが、駐車場として利用されると地番123-2と地番123-1の固定資産税評価額は同じ単価になるということです。

元々更地でも、筆の状態によっては固定資産税が上がることもありますので、土地がどのような筆で構成されているのが、改めて確認しておくようにしてください。

6. 時間貸し駐車場の賃料と消費税

この章では駐車場運営会社に土地を貸した場合の賃料と消費税の関係について解説します。

6-1. 施設貸しの場合

土地オーナーがアスファルト舗装をした後に、駐車場運営会社に土地を貸すケースは、通常、「施設貸し」と呼ばれます。
施設というとやや大げさですが、「アスファルト舗装した施設」を貸していると解釈されます。

施設貸しの場合には、アスファルト舗装のイニシャルコストを土地オーナーが負担するため、駐車場運営会社の資金負担が軽くなります。

そのため、施設貸しは次節で紹介する土地貸しよりも賃料は高いです。
時間貸駐車場で少しでも収益を上げたい場合には、土地オーナーはアスファルト舗装まで行って施設貸しとすることをおススメします。

また、施設貸しの場合、受け取る賃料には消費税が発生します。
施設貸しは、土地を貸していることにならないため、受け取る賃料は地代ではありません。

地代には消費税が発生しないというルールがありますが、施設貸しの賃料は地代ではないことから、消費税が発生する賃料となります。

6-2. 土地貸しの場合

時間貸し駐車場では、土地オーナーがアスファルト舗装をせずに、駐車場運営会社に土地を貸すケースもあります。
アスファルト舗装をしない状態で貸すことを、「土地貸し」と呼んでいます。

土地貸しの場合には、駐車場運営会社がアスファルト舗装のイニシャルコストを負担しなければなりません。

また、駐車場を撤退するときにアスファルト舗装を剥がして更地に戻して返還する必要があります。
よって、土地貸しは駐車場運営会社の資金負担が重くなるということから、賃料が施設貸しよりも安いです。

また、土地貸しの場合は、土地貸しという名称の通り、土地を貸していることになります。
そのため、受け取る賃料は地代に該当し、消費税が発生しないことになります。

7. 駐車場経営にもいばらの道が!?駐車場賃料が下がる主な要因

自営と一括借り上げの選び方時間貸駐車場では、駐車場運営会社から賃料減額の要求があるケースがあります。
どのようなときに賃料減額要請があるのか、この章では駐車場賃料が下がる典型的な要因について解説します。

7-1. 近隣の大規模工事現場が終わる場合

近隣の大規模工事現場が終わる場合には、しばらくすると賃料減額要請が来ることが多いです。

大型ビルの工事現場では、工期が2年近くに及ぶことも良くあります。
大型の工事現場は、工事が進むにつれ、次から次へと職人が入れ替わり、仕上げ工事に向かうにつれて人数も増えていきます。

職人さんが車で現場まで来るため、工事現場の近隣の時間貸し駐車場は、しばらく特需が続きます。

工事が終わってしまうとパッタリと売上が激減することから、駐車場運営会社も賃料負担が重くなり、土地オーナーに対して賃料減額要請が来るのです。

7-2. 近隣に競合駐車場ができる場合

近隣に競合駐車場ができる場合も、賃料減額の要求が良くあります。
特に、駅に近い場所等のもっと条件の良い場所に停めやすい駐車場ができてしまうと、そちらに顧客を大きく奪われてしまいます。

駐車場は、参入障壁が低いため、競合が発生しやすいというデメリットがありました。

例えば、「美味しいラーメン店」として評判の店であれば、近くにラーメン店ができたとしても、よほど美味しくない限り、売上が激減することはありません。
ラーメン店のような業種は「味」で差別化できるため、競合が経営に与える影響は甚大なものではないのです。

一方で、駐車場の場合は、利用者からすると、値段が同じであれば、どこに停めても同じという感覚があります。

駐車場は差別化が難しい商売であるため、競合が発生すると顧客が簡単に奪われ、経営に甚大な影響を与えてしまうのです。

8. 駐車場経営で成功するポイント

この章では、自営方式で駐車場経営で成功するポイントについて紹介します。

8-1. 最大料金で差別化する

前章で駐車場経営は差別化が難しいと解説しましたが、1点だけ差別化できるポイントがあります。
それは、「24時間最大3,000円」等の最大料金の差別化です。

時間貸し駐車場は、時間単価についてはエリアで一定の相場が形成されています。
表現は「30分200円」や「1時間400円」等の時間単位がバラバラになっていることがありますが、1時間に換算するとどの駐車場も同じであることが多いです。

しかしながら、最大料金に関しては、かなりばらつきがあります。
最大料金とは、例えば「24時間最大3,000円」とか、「8:00~22:00最大2,000円」、「当日最大料金1,800円」等の時間単価以外の表示です。

近くの工事現場で働く人など、時間貸し駐車場のヘビーユーザーは特にこの最大料金を気にします。
ヘビーユーザーはリピーターになりやすいため、最大料金を工夫すると、駐車場経営が安定します。

時間単価ではなかなか差別化しにくいですが、最大料金を工夫すると固定客を獲得できるようになります。

8-2. 定期的に周辺の状況を確認する

駐車場経営を始めたら、定期的に周辺の状況を確認することがポイントです。

駐車場は、気付かないうちに売上が悪くなることがあります。
売上が悪くなるときは、近くの工事現場が終わった、競合が発生した等、周辺になんらかの環境変化があることが多いです。

周辺の環境変化は、ひっそりと変化しているため、気付かないことが多いです。
通常、スーパーなどの新規オープンは、チラシなどの広告が大々的に行われるため、受身でも気付きます。

しかしながら、時間貸し駐車場は、新規オープンしても大々的に広告をしないことから、蝕まれるように環境変化が進行します。

気付いたら売上が落ちていたということがありますので、定期的に周辺環境の変化を調査することが重要です。
駐車場経営を始めたら、周辺の環境変化を意識的にチェックすることを心掛けてください。

9. 時間貸し駐車場に向いている土地

よって、時間貸し駐車場で収益性を高めるには、固定資産税が安く、なおかつ、時間貸し駐車場ニーズの高い土地で行うのがポイントとなります。

では、どんな土地が該当するのでしょうか?
この章では駐車場に向いている土地について紹介していきます。

9-1. 駅の裏口に近い土地

時間貸し駐車場は、駅に近い土地に一番需要があります。
ただし、駅に近くても商業繁華性の高い表口側は固定資産税が高いため、収益性は高くありません。

そこで、狙い目なのが駅の裏口に近い土地です。
駅には、賑やかな表口と、ひっそりとした裏口に分かれているケースがありますが、裏口の土地は固定資産税評価額が安いことが多いです。

駐車場は裏口であっても、駅に近いということが重要であるため、裏口でも十分なニーズがあります。

また、駅は、地方の主要駅ではない駅でも駐車場に適しています。
地方は車の所有率が高く、また主要駅ではない駅では、駅から遠いところに住んでいる人も多いです。

駅から遠いところに住んでいる人は、最寄り駅まで車で行き、そこから電車に乗って主要駅に繰り出すという行動パターンをする人が多くいます。

そのため、地方の主要駅ではない駅であっても、駅に近い土地は駐車場ニーズが高いのです。

地方の駅は、表口と裏口がハッキリとしています。
裏口近くの土地なら固定資産税は安いことが多いため、利益が上がります。

9-2. 裏通りに面している土地

駐車場は、表通りよりも裏通りの土地の方が適しています。
前面道路の幅員が狭い土地の方が固定資産税評価額は低くなるため、表通りよりも裏通りの方が固定資産税は安いです。

また、裏通りは車を徐行させることができるため、駐車場に入りやすく、固定客が付きやすくなります

駐車場をよく使う人は、入れやすい駐車場や入れにくい駐車場を知っているため、自分のお気に入りの駐車場を使い続ける傾向があります。

表通りの土地が必ずしも良いとは限らず、ひっそりとした裏通りの土地でも駐車場ニーズは十分にあるのです。
裏通りは、表通りと同等の駐車料で貸すことができ、なおかつ、固定資産税が安いので、駐車場に向いています。

9-3. 大型商業施設の近くの土地

大型商業施設の近くの土地も駐車場に適しています。

もちろん、大型商業施設内には無料駐車場があるのが通常です。
ただし、大型商業施設の駐車場は、入るのに長い列を作ることがあります。

また、施設内の駐車場は必ずしも停めやすい駐車場となっているとは限らず、あえて使わないという人たちが一定数存在します。
よって、大型商業施設の周辺には、一定の「おこぼれニーズ」が存在し、大型商業施設の周辺は駐車場ニーズが高いのです。

大型商業施設の周辺でも、裏口近くで、かつ、裏通りに面した土地などが特に良い土地といえます。

「駐車場ニーズが高い」ことと、「固定資産税が安いこと」の2つの条件を満たした土地であれば、駐車場はおススメです。

まとめ

いかがでしたか。
「駐車場の土地活用」について解説してきました。

駐車場には、「気軽に始めることができる」、「簡単に終了させることができる」、「更地価格で売却できる」といったメリットがありました。

一方で、「本格的な活用より収益性が低い」、「土地から購入すると見合わない」、「競合が発生しやすい」というデメリットもあります。

駐車場を始めるなら、「HOME4U 土地活用」がおススメでした。
駐車場の収益を上げるのであれば、アスファルト舗装を行って施設貸しを選択する方が有利となります。

駐車場は駐車場ニーズが高く、かつ、固定資産税が安い土地で行うことがポイントです。
条件に近い土地があれば、HOME4Uを利用して駐車場運営会社探しから始めてみてください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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