代表的な土地活用法であるマンション経営とアパート経営。

この2つに明確な違いはありませんが、一般的にはマンションの方がアパートよりも耐久性が高く、グレードの高いイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

マンションを建築して賃貸経営を検討する際、どのような点に注意しておけばよいのでしょうか。
この記事では賃貸マンション経営のメリットや注意点、そして成功させるために知っておきたいポイントについて解説します。

1. マンション経営とアパート経営の違い

アパート経営とマンション経営の違いを簡単にまとめると、下表の通りです。

出典：国税庁ホームページ「耐用年数（建物／建物附属設備）」

この章では、賃貸経営の中でも王道のマンション経営とアパート経営の違いについて、上表にある「構造」「建築費用(坪単価)」「法定耐用年数(減価償却期間)」の3つの視点から解説していきます。

1-1. 構造

アパート経営とマンション経営に明確な違いはありませんが、建物の構造によって分けられることもあります。

木造や鉄骨造の建物を活用するのがアパート経営、鉄筋コンクリート造などの耐久性の高い建物を活用するのがマンション経営とイメージされるのが一般的です。

1-2. 建築費用(坪単価)

マンションの方がアパートよりも耐久性が高いため、建設費用などの初期コストもより高額です。

マンション建築費用相場を知る資料の一つとして、国土交通省が発表している「建築着工統計調査（2018年）」があります。

この資料をみると、新築の場合、坪単価がそれぞれ、木造55万円、鉄骨造75万円、鉄筋コンクリート造74万円、鉄骨鉄筋コンクリート造79万円となっており、前述の通り木造＝アパート、鉄筋コンクリート造＝マンション、と考えると、マンションの方が建築費は高くなることが分かります。

なお、「建築着工統計調査」はあくまで調査データとなっておりますが、不動産情報サービス「HOME4U」の独自調査による、実際のマンション建築にかかっている坪単価は以下の通りです。

先にご紹介している「建築着工統計調査」の坪単価よりも高くなっていますが、本体工事費に加え、電気やガス・給水など生活に必要な設備工事費も一部含まれた費用から算出しているためです。

したがって、上表の坪単価の方が、実際にかかる建築費に近いと考えられます。

1-3. 法定耐用年数(減価償却期間)

法定耐用年数とは、減価償却を行うことができる期間です。不動産をはじめとする固定資産が使用できる期間として、法的に定められた年数のことをいいます。

冒頭の表にある、法定耐用年数を構造別に見てみると、木造は22年である一方、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造は47年と、2倍以上の耐用年数が定められています。

このことから考えると、マンションの方が耐久性の高い建物であるということがいえます。

なお、鉄骨造の耐用年数については、骨格材の肉厚が、4mmを超えるものが34年、3mmを超え、4mm以下のものが27年、3mm以下のものが19年となっています。

アパートメーカーや建設会社によっても異なりますが、骨格材に肉厚2.3mmと3.2mmの鉄骨材を組み合わせて使用することが多いと言われています。
そのため、一般的には耐用年数が34年を超えることは少なく、19年または27年となるケースが多いでしょう。

2. 賃貸マンション経営のメリットと注意点

賃貸マンション経営をする上での、メリットと注意点についてご説明致します。

2-1. 賃貸マンション経営のメリット

①耐久性が高い

アパートの構造と比較して、耐久性が高いことは1章でご説明した通りです。

構造が頑丈で耐久性が高いため、設計の自由度も高くなります。
アパートよりも高層の集合住宅を建設することも可能になります。

また、耐火性、耐震性、遮音性、断熱性なども、アパートと比較して優れているので、入居者満足度も高く、より長く入居してもらえることが期待できます。

②高い家賃収入が得られる

賃貸マンション経営を行うことで、家賃収入を得ることができます。

これは、アパート経営にも同じことがいえますが、先述したようにマンションは、アパートと比較すると性能が高いためアパートよりもより高い家賃収入を得られる可能性があります。

2-2. 賃貸マンション経営の注意点

①建築費用が高い

1章でもふれた通り、アパートと比較して建築コストが高いことがデメリットとして挙げられます。

アパートに比べると重量もあり、建設する土地は地盤の強さが求められます。
そのため場合によっては地盤改良の費用も考えておく必要もあります。

なお、マンションは耐用年数も長く、資産価値も高いため、固定資産税や不動産取得税もアパートよりも高くなります。
建築費が高い賃貸マンション経営だからこそ、コスト計算を慎重に行い、余裕のある資金計画を作成されることをおすすめします。

②空室リスク

賃貸マンション経営に限ったことではありませんが、賃貸経営には、空室リスクがあります。
空室が発生すると、家賃収入がなくなるため、自己資金の持ち出しが必要になる可能性もあります。

また、前章より繰り返しになりますが、賃貸マンション建設のローンの返済金額もアパートに比べて高くなる可能性があります。

空室が発生しても無理のないマンション経営ができるかどうか、アパート経営よりもさらに厳しめにシミュレーションしておく必要があります。

③経年劣化

マンションも、アパートに比べて耐久性が高いと言っても、経年劣化は避けられません。
高層物件を建設する場合、エレベーターなどの共用設備の修繕費用も必要となります。

また将来的に建て替えなどでマンションを解体するための費用は、アパートに比べて高くなりますので、解体費用も見込み、長期的な修繕計画を管理会社のサポートを受けるなどして必ず作成しておいてください。

3. 賃貸マンション経営を成功させるために知っておきたいこと

賃貸マンション経営を成功させるために知っておきたいことについて、大きく2つに分けてご説明致します。

3-1. 周辺地域の交通、生活利便性のチェック

アパート経営に比べて家賃を高く設定できる可能性が高いマンション経営だからこそ、賃貸ニーズの調査は慎重に行いましょう。

建物のグレードが高くても、利便性が低ければ入居検討者も少なくなります。

マンション建設を検討している土地について、公共交通（最寄り駅など）からの徒歩距離、地形（坂道が多いなど）はどうか実際に自ら歩いて確認してみるのもよいでしょう。

駅から少し距離がある場合は、周辺のマンション物件と差別化をはかる建築プランを検討する必要があります。

また、入居者にファミリー属性を想定している場合は、スーパーや幼稚園、保育園、学校、公園など、単身層を想定している場合はコンビニなどが、周辺環境にあるかどうかといった、生活利便性の高さについても入居者目線で確認をしておくことも大切なことです。

3-2. 入居者ターゲットと物件ギャップがないか

どのような入居者にマンションに住んでほしいか、考えておくことも大切です。

例えば、最寄り駅からの徒歩距離は遠いものの、周辺には公園やスーパーなどがあり、生活しやすい環境の立地、かつ駐車スペースも十分にとれる余裕のある敷地に、単身者向けのワンルームマンションを建設して、高いニーズがあるでしょうか？

生活環境を重視する子育て世代のファミリー向けマンションとしては好立地といえるかもしれませんが、利便性を重視する単身者には、別の付加価値がなければニーズが低い可能性が高いでしょう。

このように入居者ターゲットによって、どのような間取り、設備などが必要なのかは異なります。

交通や生活利便性などの生活環境が、想定する入居者ターゲットが希望する条件に該当しているかどうか、建設会社、不動産会社、専門家などからの情報やアドバイスを参考にしながら、考えておくことをおすすめします。

4. 資金計画

賃貸マンション経営は、2章でもお話した通り、耐久性が高いというメリットがある反面、建築費用が高いデメリットもあります。
そのため、必ず綿密に資金計画を立てて収益性を考えてから、賃貸マンション経営を実行に移してください。

この章では、賃貸マンション経営の収益計算方法をご説明していきます。
まず、賃貸マンション経営の収益は、以下の算式で算出されます。

上の計算式の各項目については以下の通りです。

4-1. 年間家賃収入

年間の家賃収入は、一室あたりの家賃×部屋数で算出されます。

家賃をいくらに設定するかについては、賃貸物件検索サイトなどで周辺地域の類似物件の家賃や、不動産会社にヒアリングを行った上で設定します。

4-2. 必要経費

必要経費には、以下のようなものが挙げられます。

①共用部分の水光熱費（エントランス、階段、廊下など）

共用部分の水光熱費、電球の交換費用なども必要になります。

②税金

マンションを建築した時には、不動産取得税の納税が必要です。
不動産取得税は、以下の数式で算出します。

※1　2021年（令和3年）3月31日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2を課税標準額とします。
※2　税率は以下のとおりです。

出典:東京都主税局「不動産取得税の計算方法」

また毎年、固定資産税や都市計画税の納税が必要になります。
なお、経費計上はできませんが、家賃収入にかかる所得税と住民税の納税資金も必要です。

③管理費

毎月の家賃回収や、滞納督促、入居者からの苦情対応や、共用部分、マンション周りの清掃、修繕の手配等々、管理業務にはさまざまなものがあります。

管理をマンションオーナー自らが行う場合には、管理費はさほどかかりません。
ただし、賃貸マンションの場合、戸数が多くなることも想定されるため、全ての管理業務をマンションオーナー自ら行うことには限りもあります。

そのため、管理会社に管理業務を委託することを検討する必要があります。
管理をどこまで管理会社に委託して、その場合、管理委託費がどれくらいかかるのか、複数の管理会社に資料請求や問い合わせを行って、あらかじめ費用を把握して、資金計画に盛り込むとよいでしょう。

④設備・サービス利用料

周辺の類似物件を調べて、入居者ターゲットの希望する設備やサービスにどのようなものがあるか把握し、その設備やサービスをマンションに導入するためにどのような費用が必要になるか確認して、資金計画に盛り込みます。

⑤火災保険料

火災保険料の具体的な保険料は、建物の構造や規模が決定しないと見積もりを取ることができません。
保険会社または保険代理店に問い合わせて、想定しているマンションのスペックを伝えて、類似した物件の保険料例をヒアリングしてみるとよいでしょう。

4-3. ローン返済額

ローンについて金融機関に実際に相談することができるタイミングは、マンションの設計書等の必要書類、および事業計画書を作成した時です。
それ以前に相談に行っても、具体的な交渉をすることは難しいでしょう。

まずは、店頭金利で、取得コストのおおむね50～60％の金額の融資を受けた場合に、どれくらいの返済額になるかをシミュレーションしておきましょう。

4-4. 賃貸マンション経営収益計算の考え方

これまでに概算見積もりを行った想定費用を使い、まず賃貸マンション経営について、満室入居の時の収益を考えてみましょう。

また満室経営時の収益だけでなく、空室が何室発生した場合まで、自己資金の持ち出しが不要なのか、修繕費の工面が行えそうかなど、さまざまな視点から採算のシミュレーションを行い、余裕のある資金計画を考えていくことをおすすめします。

5. 賃貸マンション経営成功の鍵は「建築プラン」にあり

ここまでご説明してきた全ての事項を、マンションオーナーお一人で行うことには知識や情報量に限りもあると思います。

まずは、物件の周辺環境を踏まえた上で、どのようなマンションを建築したいかを大まかにイメージしてから、ハウスメーカーや建設会社に問い合わせます。

とはいえ、具体的にどの会社にマンション建築を問い合わせたらよいか、わからない方も多いでしょう。
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まとめ

この記事では、賃貸マンション経営を考える上で欠かせない費用や法定耐用年数、メリットと注意点、収益計算方法について、主にアパート経営と比較してご説明してきました。

アパートとマンションとの明確な違いはないものの、一般的にはアパートは木造、マンションは鉄筋コンクリート造の集合住宅を指します。
そのため法定耐用年数が長く、資産価値がアパートに比べて高い一方、建築費用も高額になります。

また、賃貸マンション経営の場合、高い家賃収入や入居率を継続しやすいメリットがある反面、空室リスクや経年劣化による修繕費用もあらかじめ計算しておく必要があり、より綿密な収益・資金計画が必要になります。

賃貸マンション経営を始めるにあたり、最初に行うのが建築プランの入手です。
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